7 מיתוסים נפוצים בתחום המשכנתאות - הנה קצת סדר

לרובנו, רכישת דירה היא העסקה הגדולה והמשמעותית שנעשה בחיינו. על אף חשיבות העסקה, ישנם לא מעט מקרים שמסתבכים לאחר נטילת ההלוואה ומובילים לאורך חיי המשכנתא לטעויות כספיות קשות, והחלטתי לנפץ כמה מיתוסים שהושרשו בנושא.

המיתוס: משלמים רק את הריבית בשנים הראשונות, ולא את הקרן
לחלוטין לא נכון.
רובנו סבורים שבשנים הראשונות, ואולי אפילו עד מחצית תקופת המשכנתא, אנו משלמים רק את הריבית ואילו הקרן נשארת על כנה. בפועל, בתקופה הראשונה של המשכנתא אנו משלמים גם את הריבית וגם את הקרן, אם כי לא באותו יחס: שליש מההחזר החודשי מפחית את הקרן ושני שליש ממנו משולמים עבור הריבית, וככל שהתקופה חולפת, כך היחס בין הקרן לריבית מתהפך.

המלצה: אפשר לבחור מסלולי משכנתא בתוך התמהיל ש"נוגסים" בקרן בצורה משמעותית יותר, אך יש לזכור שאין ארוחות חינם, ומסלולים כאלו לעיתים מתנהגים באופן תנודתי יותר שמשפיע על ההחזר החודשי.

המיתוס: ריבית קבועה = יציבות בהחזר החודשי
לא מדויק.
הסמנטיקה בהגדרה יכולה להטעות מכיוון שלא משנה אם הריבית קבועה, אך יש לזכור שלכל ריבית יש בסיס הצמדה שונה ולכן אם לקחנו מסלול בריבית קבועה צמודה למדד המחירים לצרכן, עלינו לקחת בחשבון שבשנות אינפלציה מסלול זה לא נותן "שקט נפשי" ללווה. לדוגמה, מי שנטל משכנתא בסך 400 אלף שקל לתקופה של 25 שנה בריבית קבועה צמודת מדד, מתחיל בהחזר חודשי של 2,006 שקל ולאחר 5 שנים ההחזר החודשי עלול להגיע  ל-2,215 שקל (יותר מ-10%).

המלצה: לבדוק היטב מה התנודתיות בכל מסלול ולערוך מספר סימולציות על התפתחות ההחזר בשנים הקרובות.

המיתוס: פיזור הסיכון בצורה מתמטית פשוטה: שליש בריבית פריים, שליש בריבית משתנה ושליש בריבית קבועה
לא נכון.
כדי להבטיח יציבות בהחזר החודשי, יש להתאים את צרכי הלווים להלוואת המשכנתא עצמה. כיום יש למעלה מ-20 מסלולי משכנתא ולכל אחד מהם יש יתרונות וחסרונות.

המלצה: פיזור סיכונים הוא יחודי לכל פרופיל לווה, גם אם גובה המשכנתא הוא אחיד/ממוצע. חשוב לא ללכת אחרי העדר, ולבחון היטב באיזה סטטוס נהיה בעוד 5 או 10 שנים, גם מבחינת התא המשפחתי וגם מבחינה מקצועית (רלוונטיות שכר / משרה מלאה).

המיתוס: "יש לך משכנתא טובה, למה למחזר אותה?", אין טעם למחזר, הקנס גבוה מדי
לא נכון.
גם אם ישנו קנס או שקיימת עמלת היוון, ברוב המקרים שווה למחזר את המשכנתא על אף הקנסות ולהשיג חיסכון ארוך טווח אשר גבוה יותר מהקנס שנשלם.

המלצה: לפנות לגופים אובייקטיביים שיבחנו את תנאי המשכנתא שלכם ויתנו לכם חוות דעת מקיפה בנושא החיסכון והיציבות בהחזר החודשי. הבדיקה חינמית ונותנת תמונה מקיפה ומהימנה על המשכנתא שלכם.

המיתוס: אין מה להילחץ ויש לנו מספיק זמן לעשות סקר שוק בין הבנקים השונים
לא נכון.
האישורים העקרוניים ניתנים מטעם הבנקים לתקופה של 12 ימים קלנדריים (כולל שבתות, חגים וכדומה), מה שמחייב את הלווים לרכז מאמץ ולעבור בכמה שיותר בנקים ולקבל מהם הצעות למסלולים וריביות, אחר כך לבחור בנק ולחתום על ניירת המשכנתא, לרוץ לטאבו, לתאם שמאות, להתנהל מול עורכי דין או קבלנים, לבצע ביטוחי חיים ומבנה ועוד מספר פעולות בירוקרטיות, שלמעשה הופכות את העמידה בזמנים לכמעט בלתי אפשרית.

המלצה: כדי לעמוד בלוחות הזמנים הנדרשים, שבהם יש תוקף לאישור העקרוני, חשוב לתכנן היטב מראש את כל המהלך.

המיתוס: כדאי להתייעץ עם "אחד שיודע", חברים או בני משפחה לגבי התנאים שקיבלו על המשכנתא שלהם
חד משמעית לא נכון.
השוואה בין כל הצעת משכנתא היא אמנם כלל מוכר ויעיל, אך במקרה של לקיחת משכנתא ההשוואה אינה רלוונטית היות שכל הצעת משכנתא ניתנת באופן יחודי לעסקה הספציפית של כל לווה. אל לנו להתייחס למשכנתא כאל מוצר מדף סטנדרטי אלא כאל חליפה שחייבת להיות מותאמת אישית לצרכיו של כל לווה, היום ובעתיד.

המלצה: חשוב ונכון להתמקח עם הבנקים על גובה הריבית, אך לא פחות חשוב לקבל תמונת מצב על שינויים שיכולים לקרות לאורך חיי המשכנתא - בדגש על היכולת האישית של הלווים לעמוד בתשלום החודשי.

המיתוס: פירעון משכנתא עתידי - כשפורעים סכום כסף למשכנתא אפשר להוריד רק את ההחזר החודשי
לא מדויק.
כשלווה פורע סכום כלשהו לתוך המשכנתא (ולא את כולה), הוא יכול לבחור או להוריד את ההחזר החודשי באופן יחסי או לקצר את משך תקופת המשכנתא במספר שנים (תלוי בסכום שהופקד לתוך המשכנתא).

המלצה: חשוב לבדוק טרם הפירעון של המשכנתא מה הצורך באותה העת. לא תמיד קיטון בהחזר החודשי הוא הפתרון האידיאלי.