והרי התחזית: משבר הדיור רק יחריף בשנים הקרובות

מבול של הצהרות ושכנועים שוטף את הציבור הרחב מאז שנת 2010 וטוען כי משבר הדיור כבר זוכה לפתרון אמיתי בשטח. אותן הצהרות של ראשי קבינט הדיור וגורמים ממשלתיים מתמקדות אך ורק בשאלת המחירים, שהיא בפועל הבעיה המשנית. הבעיה האמתית שהביאה למשבר הדיור היא היעדר תכנון לטווח ארוך וללא מבט ארוך טווח על תהליכי התכנון, בעיקר באזור המרכז. נראה שבעיות הדיור במדינת ישראל רק ילכו ויחריפו ולא מדובר רק בבעיות הנוגעות למחירים.

לב בעיית מחירי הדיור נעוצה באותה החלטה ממשלתית משנת 2009, שמטרתה הייתה לעצור את התכנון באזור המרכז כדי ליישב את הפריפריה. אותה החלטה יצרה צוואר בקבוק תכנוני ענק שהממשלה הנוכחית מבקשת להגדילו ולהרחיב את הפער, ובכך להעמיק את הבעיה. למעלה מ-90% מיחידות הדיור המשווקות על ידי יחידות התכנון לא נמצאות כלל בלב ליבו של אזור הביקוש, כלומר, במעגלים הראשון והשני של תל אביב, ולכן הן מגדילות את צוואר הבקבוק. בעיה נוספת היא שהרחבת הבנייה בפריפריה דורשת בפועל השקעה אדירה בתשתיות תחבורה.

הבעיה הכי גדולה היא שהאופן שבו בחרה הממשלה לטפל בבעיות הקיימות בענף הנדל"ן רק יחמיר את הבעיות למקבלי ההחלטות שיגיעו בקדנציה הבאה, כפי שהיה גם בעת כהונת הממשלה הקודמת. כך לדוגמה, מחיר למשתכן שהיא תכנית הדגל של הממשלה הנוכחית, מתקדמת בטווח הקצר ויוצרת בעיות רבות לטווח המאוד ארוך. המיקוד של המתכננים במחיר למשתכן גורם להזנחת הצורך בהתחדשות עירונית בהיקפים גדולים.

• קנו דירה ב-1.8 מיליון לפני 5 שנים - היום היא שווה 4.5-4 מיליון שקל
• נשלחו ההודעות לזוכים ב"דירה בהנחה". ההגרלה הבאה: בדצמבר

הצורך לספק מלאי מהיר מאוד של דירות על כל קרקע פנויה לבנייה הזמינה בטווח הזמן המידי לא מלווה בהשקעה מקבילה בתשתיות כמו תחבורה, כבישים, רכבות שמקלות את ההגעה לפריפריה, וכמובן תשתיות שלהן קשר ישיר לאזורי המגורים כגון חשמל, מים ועוד. הרשויות המקומיות שזקוקות לתקציבים ממשלתיים שיוכלו לתמוך בתשתיות לא רק שלא מקבלות אותו, אלא שהתקציבים הבסיסיים שלהם חסרים מאוד, כך שצוואר הבקבוק של הגידול הצפוי בהתחלות הבנייה עלול להיגמר במשבר חמור מאוד של עיכובים באכלוסן של אותן הדירות שאמורות לכאורה לפתור את משבר הדיור.    אולי בממשלה הזאת יהיה אחרת? כבר כיום ניתן להיווכח בבעיות התכנון הקיימות שיצרו הממשלות הקודמות. שר השיכון, יואב גלנט, התבטא באחרונה בנושא וציין כי כיום נבנות 8,000 יחידות דיור חדשות בראש העין ובעיות תשתיות חמורות של חשמל ומים מביאות לעיכובים חמורים ופגיעה בתושבים. למרות שכל ממשלה מבטיחה ומציינת שאצלה זה יהיה אחרת, נראה שהשכונות הנבנות כיום במסגרת פרויקטי מחיר למשתכן יהיו בשלבי בנייה מתקדמים בעוד 3 שנים, כאשר אלה שקיבלו את ההחלטות בממשלה הנוכחית כנראה יתחלפו לאחר קיום של בחירות לכנסת. שרים חדשים יבואו עם תכניות חדשות וכך הבעיות הישנות שלא זוכות למענה מוחרפות.

מיותר לומר כי קניית הקרקעות מצד היזמים בפריפריה נמצאת כרגע בקיפאון, לאחר שיזמים מצאו עצמם ''תקועים עם קרקעות יקרות'' לאחר שהמינהל שחרר קרקעות סמוכות לאלפי יחידות באותם אזורים. נראה שאף יזם בר דעת לא ימשיך לקנות קרקעות כאשר המדינה "תתחרה" בו בקרקעות בחצי מחיר שיש להן קשר ישיר למחירי הדירות. ככה עושים עסקים בישראל 2016? המדינה מוכרת ביוקר ודקותיים אח''כ מוכרת בזול?

טרם בניית יחידות דיור והפשרת קרקעות, על הממשלה להפנות תקציבים ייעודיים לאותן ערים ורשויות מקומיות שבהן צפויה בנייה מאסיבית. נראה כי השקעה כזו בתשתיות לא תתבצע מאחר שהיא לא נראית בעיני משרד האוצר כחיונית לפתרון הבעיות בשטח, כל זאת בשעה שהמחסור בתשתיות ובהשקעה בתכנון היא צורך ממשי.

עוד תכניות

בישראל ישנן שכונות שלמות וגדולות שנבנו לפני למעלה מ-30 שנה ומשוועות להתחדשות, בין אם במודל של פינוי בינוי או במודל של עיבוי בינוי. מי שנותן לאותן הדירות את המענה הם יזמים וקבלנים שרואים לנגד עיניהם את פוטנציאל ההתחדשות העירונית, אולם ללא תכנית והסברה ממשלתית היכולת של אותם יזמים לפעול גם ברמת המאקרו ולהשפיע על כל האזור והשכונה היא פחותה.

• טראמפ שואג מי לא יירא - מהן ההשלכות על ישראל והאזור?
• לקראת פברואר קודר? מה מראים ארבעת היסודות של השווקים
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

מה הפתרון למשבר הדיור מלבד תקצוב הרשויות והתשתיות? כדי להפחית את עומס הביקושים הפיקטיבי על ערי הפריפריה שדווקא זוכות להגירה שלילית של הדור הצעיר לטובת ערי המרכז, חייבים להוציא אל הפועל פרויקטים גדולים פינוי בינוי בשכונות במרכז הארץ. התחדשות של שכונות שלמות ותכנונן מחדש דורש גם הסכמה של חלק ניכר מתושבי השכונה, חתימה על חוזים מול קבלנים ומשאים ומתנים ארוכים, אך ללא התנעת תהליכים אלה כבר עכשיו, מלאי הקרקעות הזמינות לבניה ימשיך לרדת והממשלות הבאות יהיו בבעיה תכנונית כה עמוקה עד כדי פיצוץ.