משבר שמייצר הזדמנות - הנה כמה דוגמאות בשוק האג"ח
לפי כותרות העיתונים מהשבוע החולף נדמה כי רק נושא אחד מעניין את תושבי מדינת ישראל – סיפורה "המופלא" של ענבל אור ונושא גורלם של רוכשי הדירות אשר התארגנו תחת קבוצות הרכישה שהיא יזמה. הסיפור פשוט מסרב לרדת מהכותרות ואין יום שלא נחשף בפנינו עומקו של הבור שהותירה "מלכת" קבוצות הרכישה מתחת לרגליהם הרועדות של הרוכשים. אותם רוכשים, מסתבר, ויתרו על כל שבב של חובת הזהירות ומצאו עצמם שותפים עם רוכשים אחרים על אותה זכות לרכוש דירה, מבלי שקיבלו אפילו שקל אחד של ביטחונות להבטחת התשלומים שהעבירו לחברה של ענבל אור.
פרשת ההונאה, לכאורה, של רוכשי הדירות בקבוצת הרכישה התבצעה על קרקע "פורייה" אשר עברה "דישון" שנמשך זה שנים רבות בדמות עלייה בלתי פוסקת במחירי הדירות. שוק הנדל"ן הרותח בישראל, בשילוב עם תאוות הבצע הבסיסית המוטבעת כמעט בכל אחד מאתנו, דחפה רוכשי דירות פוטנציאלים המחפשים בכל דרך לשפר את תנאי הרכישה של דירתם, גם אם מדובר בדרכים עקלקלות ביותר, לבצע טעויות קשות בשיקול הדעת שלהם.
קבוצות הרכישה הינן כאמור תולדה של רצון רוכשים להוזיל את מחיר הקנייה של דירתם, על ידי הפיכתם מקונה פסיבי, אשר מלבד תשלומים לקבלן או ליזם לא נדרשו לעשות הרבה, ליזמים - קרי לחברים ושותפים בבניית דירתם, עם כל המשמעות הכרוכה בכך, כולל נטילת סיכון עודף ביחס לרכישה של דירה מקבלן. כל הנחה שמקבלים חברי קבוצות הרכישה, אם במיסים ואגרות ואם בשאר הוצאות השיווק של היזם ורווחיו, באה על חשבון רמת הוודאות של הרוכש והצורך בפעולה אקטיבית מסוימת שנדרשת מחבר קבוצת הרכישה.
- כל הכותרות
רוכשים רבים של דירות באמצעות קבוצות רכישה התעלמו במשך זמן רב מהמשמעות של חברות בקבוצת רכישה, וכך תפחה תופעות הרכישה לממדים של כ-5%-25% מסך שוק הדירות החדשות. ההסבר לטווח הרחב של נתון זה הינו בנתונים שנאספים על ידי קבוצות שונות של אינטרסנטים, ומדגישה את הבעיה הכללית בשוק הנדל"ן ובייחוד בתחום קבוצות הרכישה - החוסר הגדול בניהול ובקרה של התחום על ידי הממשל. קבוצות הרכישה פעלו מתחת לרדאר הרגולטורי ומכאן חוסר הסדר בתחום.
סביר להניח שבחודשים הקרובים, עקב התפוצצות פרשת ענבל אור, נראה הידוק רגולטורי בנושא הפיקוח על קבוצות רכישה ומכאן כנראה שנחזה גם בירידת האטרקטיביות של הענף.
מי שעשוי ליהנות מירידת קרנן של קבוצות הרכישה בעיני ציבור המשקיעים הינם, כמובן, היזמים והקבלנים המסורתיים, שייהנו ממעבר של רוכשי דירות באמצעות קבוצות רכישה לרכישה ישירות מהקבלנים.
ומכאן שיש עדיין אלטרנטיבה עבור משקיעים המחפשים לרכוש דירה כתחליף לחיסכון, אותם המשקיעים אשר רכשו דירות באמצעות קבוצות רכישה עשויים למצוא אלטרנטיבה לרכישת דירה להשקעה בדמות השקעה באגרות החוב של חברות קבלניות הנסחרות בבורסה. בבורסה הישראלית ישנן חברות רבות שקבוצות הרכישה הן המתחרות הטבעיות שלהן, אלו הם הקבלנים בעלי היקף פעילות בינוני פלוס, אותם המשקיעים אשר בחרו לרכוש דירה להשקעה באמצעות השתתפות בקבוצות רכישה ואשר אינם מעוניינים בדירה למטרת מגורים יכולים לבחון כאמור השקעה באגרות חוב של קבלני/יזמי הנדל"ן.
רשימה חלקית של אגרות חוב של חברות קבלניות הנסחרות בבורסה:
כפי שניתן לראות מהטבלה הנ"ל, מי שמחפש דירה כנכס מניב ואשר חושש כיום מרכישת דירה באמצעות קבוצות רכישה לאור האירועים מהשבועות האחרונים, יכול לשקול כאלטרנטיבה השקעה באג"ח של חברות נדל"ן. אם נבחן את התשואות שניתן לקבל מהשקעה באג"ח הנ"ל, נראה כי מדובר על תשואה סביב כ-4% ברוטו - זה לא הרבה, אבל זה גם לא שונה מהתשואה שניתן לקבל מהשקעה בדירה (בהתחשב בפטור ממס שיש על הכנסה משכירות עד לגובה של כ 5,000 שקל בחודש). היתרון של השקעה באג"ח הוא שמדובר בהשקעה בעלת מח"מ יחסית קצר סביב כ-2.5 שנים, כלומר בתום זמן זה המשקיעים אמורים לקבל חזרה את השקעתם. מצד שני, אם מחירי הדירות ימשיכו לעלות המשקיעים באג"ח לא ייהנו מרווחי ההון שינבעו מעליית מחירי הדירות.
שורה תחתונה:
זה לא הרבה ביחס למה שהתרגלנו בעבר, אבל כאשר הריבית בבנק היא אפס ורכישה של דירה כהשקעה מתחילה להפחיד חלק מהציבור לאור הכתבות בעיתונים, גם תשואה של 4% ברוטו באג"ח של חברות נדל"ן בדירוג בינוני עשויה להתאים למשקיעים מסוימים.
תודה.
לתגובה חדשה
חזור לתגובה
-
14.פדיון מוקדםמשה 19/04/2016 12:31הגב לתגובה זו0 0מה יכולה להיות המשמעות למשקיעים של זכות החברות לבצע פדיון מוקדם. האגחים הונפקו בריבית גבוהה יחסית לריבית הקיימת היום, וחברות מנפיקות אגחים חדשים בריבית נמוכה ומבצעים פדיון מוקדם של אגחים ישנים (דוגמאות נתנאל, צמח, פרשקובסקי)סגור
-
תשובהמיכה צ'רניאק 19/04/2016 13:00הגב לתגובה זו0 0בדרך כלל יש מנגנון בשטר הנאמנות המבטיח פיצוי למחזיקים במקרה של פדיון מוקדם כך שהמחזיקים מקבלים פיצוי עבור הפדיון . מנגנון הפיצוי אמור לקחת בחשבון את התשואות בשוק על ידי שימוש בתשואות הקיימות בשוק בעת הפדיון המוקדם.סגור
-
13.מיכה, לטעמי אתה טועה, המחירים עולים כי בנק ישראל חפץנו באמת 18/04/2016 20:59הגב לתגובה זו2 0מיכה, תשואה של 3% או 4% באג"ח של חברה קבלנית - זה סכון סופר לא מחושב. כששולי הרווח בקבלנות הם סביב כמה אחוזים כל טעות\הונאה\שנוי במצב השוק - יכולים להוביל לאבוד של עשרות אחוזים. יזמים אמריקאים באים להנפיק אג"ח בת"א ב- 8-9% כי זה הסכון במינימום ליזמות. למה המוסדיים מוכנים לסכן את כספי החוסכים בשביל כאלו תשואות של 3% זו שאלה מצוינת. לעניין קבוצות הרכישה, המחירים העולים, ההתשעבדות לעשרות שנים של הקונים כולם - באדיבות בנק ישראל שרואה את הבנקים מדפיסים כסף לשוק הנדלן הרותח - רואה ולא עושה שום דבר. בנק ישראל הרגולטור רואה כיצד תיק המשכנתאות מתנפח, הצבור לוקח מיליון ל- 30 שנה כשלא ברור מאיפה יחזיר אפילו ללא עלית ריבית ב-30שנה (מה הסכוי לכך?). הבנק שחייב בריבית נמוכה על מנת לא להפיל את ה-$, בתקנה אחת פשוטה בה יאסור על הבנקים להנפיק חוב לטווח העולה על 10 שנים שמגובה בבטחונות של דירה - ברגע שאת החוב צריך להחזיר ב-10 שנים הריבית הנמוכה היתה מעודדת את הקונים. אם הבנק המרכזי יאפשר משכנתאות ל- 60 שנים (משכנתא רב דורית כמו שהיה ביפן) המחירים יכפילו עצמם פשוט כי הקונים יוכלו לשלם 4M על דירה ברמלה.סגור
-
תגובהמיכה צ'רניאק 19/04/2016 12:58הגב לתגובה זו1 01-נכון תשואה של 3%-4% לקבלנים בדירוג בינוני זה נמוך. תשואה של 6%-7% היא יותר נכונה. 2- המרווח של יזמי הנדל"ן בארץ נע סביב 15%-20% גולמי. 3- החברות מחו"ל שמגייסות בארץ מנפיקות חוב שמבחינתם הוא תחליף להון ולכן התשואה הגבוהה שבהן נסחרות אגרות החוב של חברות אלו ביחס לדירוג כמו גם חוסר ההיכרות עם החברות שמשפיע לשלילה. 4- אני מסכים עם מה שאתה מציין לגבי שוק הדיור . אנשים לוקחים הלוואות כאשר לא ברור כיצד הם יעמדו בהחזרים בעתיד במקרה של עלייה בריבית ואו הרעה כלכלית.סגור
-
12.מתי היה עדכון תל בונד (ל"ת)שרון 18/04/2016 19:44הגב לתגובה זו0 0סגור
- טען עוד
-
היה אמור להיות עדכון השבוע אבל הוא נדחה לחודש הבא (ל"ת)מיכה צ'רניאק 19/04/2016 12:58הגב לתגובה זו0 0סגור
-
11.סקיילקסיחיאל 18/04/2016 16:52הגב לתגובה זו0 0מה דעתך על תוצאות החברה ברבעון 4? הרוויחה בגולמי 11% (רווח גולמי של 22.6 מ' מתוך הכנסות של 205.4 מ'). שים לב שהרווח ברבעון 4 שווה לרווח ברבעונים 2 ו- 3 ביחד, למרות שגורם העונתיות משחק לטובת רבעונים 2 ו- 3.סגור
-
סקיילקסמיכה צ'רניאק 19/04/2016 12:26הגב לתגובה זו0 0הרבעון הרביעי מוטה למעלה כמו שהרבעון השלישי מוטה למטה. החברה מקבלת כמה זמן מענק מסמסונג בגין ההזמנות שהיא מבצעת . מדובר בסכום של כ 4-5 מיליון ₪ כול פעם וברגע שהסכום זז מרבעון אחד לשני זה משפיע על הרווח הגולמי בסכום זה. אם תוריד 4-5 מיליון ₪ מהרבעון הרביעי לדעתי זה יהיה יותר מייצג. כאמור צריך לצפות לרווח גולמי של כ 9% בשנה ואם ניקח בחשבון מחזור הכנסות של כ 700 מיליון זה נותן רווח גולמי סביב 60-65 מיליון ₪ בשנה. אלו מספרים שמייצגים לדעתי טוב יותר את החברה.סגור
-
10.תודה ובקשת חו"דעמי 18/04/2016 16:28הגב לתגובה זו1 0תודה על הטור. אשמח לקרוא את דעתך לגבי: 1. ברן והמשביר 365 -האם אתה מאמין שיוכלו לבצע שינויים אחרי הפסדים משמעותיים בשנים האחרונות? 2.לודן-האם יחזרו למסלול חיובי אחרי שנה חלשה?סגור
-
תשובהמיכה צ'רניאק 19/04/2016 12:26הגב לתגובה זו0 0ברן – כבר מספר שנים שהחברה מאכזבת , נראה שהיא לוקחת על עצמה פרויקטים במרווחים נמוכים מדי שאינם מאפשרים לה להרוויח. החברה מציינת בדוחות השנתיים שהיא מקווה שיינתן מימון לפרויקט בדרום אפריקה כך שהחברה תוכל לעבוד עליו וזה להערכתה ישפיע על ההכנסות בשנת 2016 , הבעיה שהחברה כבר רשמה בעבר חוב אבוד משמעותי בדרום אפריקה כך שלא ברור האם היא תוכל להרוויח. תשואת האג"ח להמרה של ברן מספרת את כול הסיפור. לגבי המשביר עושה רושם שבעל הבית כול פעם מחפש הרפתקאות חדשות כך שקשה להעריך מה יהיה כי ברגע שהמצב מתייצב הוא פונה למיזם חדש .... . לודן – כמו חברות הנדסיות אחרות הפעילות בארץ לא משהו ( ראה גם ברן ) ולכן החברות נאלצות לצאת יותר ויותר לחו"ל . בשנה שעברה זה פגע בלודן בגלל פעילות בסרביה החברה מקווה שהשנה זה ישתפר. ראה מצגת של החברה במאיה מאתמול.סגור
-
9.מיכה האגחים שהזכרתיריב 18/04/2016 14:47הגב לתגובה זו0 0כיום הבנקים נותנים ריבית של 1.5% שנתי בסגירה לשנתיים.לעומת זאת זעזוע בשווקים בשנתיים הקרובות יפגע קשות בחברות שהזכרת.סגור
-
תגובהמיכה צ'רניאק 18/04/2016 15:05הגב לתגובה זו4 0אגרות החוב שהזכרתי אכן מושפעות מהמצב בשווקים בכלל ומצב שוק הנדל"ן בפרט. אגב משבר בשוק ההון בעוד כשנה לא יפגע יותר מדי בסדרות אלו בגלל המח"מ הקצר שלהם. מצד שני משבר בשוק הדיור ייעשה בהם שמות. הטור נכתב כהצעה לתחליף לדירה להשקעה באמצעות קבוצת רכישה ולכן האלטרנטיבה של פיקדון בבנק היא לא ההשוואה שרציתי אם כי מדובר בפתרון טוב למי שאינו מעוניין כלל בסיכון בשוק הנוכחיסגור
-
מיכהיריב 19/04/2016 08:03הגב לתגובה זו2 0תשובה לעניין,תודה.סגור
-
8.סקיילקס - דוח שנתיאלי 18/04/2016 14:14הגב לתגובה זו0 0האם לדעתך העסקים התייצבו וזו הסנונית המבשרת על בוא האביב?סגור
-
סקיילקסמיכה צ'רניאק 18/04/2016 14:38הגב לתגובה זו0 0הייתי מציג זאת כך הרבעון השלישי היה גרוע מדי ולכן ברבעון הרביעי נרשם תיקון .התוצאות של החברה עדיין חלשות מדי. הרווח הגולמי נמוך מדי ( הוא צריך לנוע סביב 9%-10% ) , הוצאות החברה כולל הוצאות הנהלה צריכות לרדת והוצאות המימון הזויות ואינן מוצדקות. אם החברה תצליח להציג רווחיות גולמית סביב הנתון שציינתי והוצאות המימון ירדו לרמה המקובלת ( סביב 10 מיליון ₪ בשנה ולא 7-8 מיליון ברבעון בודד ) אז אפשר יהיה לדבר על בוא האביב.סגור
-
7.מה דעתך על אפריקה אגח כ"ח ? (ל"ת)למיכה שלום 18/04/2016 13:09הגב לתגובה זו0 0סגור
-
ראה טור שלי בנושא שנכתב בינואר השנה (ל"ת)מיכה צ'רניאק 18/04/2016 14:09הגב לתגובה זו0 0סגור
-
6.מיכה אמרת לנו לפני חודשים שה-sp הולך למטהשוקע 18/04/2016 13:06הגב לתגובה זו1 2מה יהיה הפסדנו 15%סגור
-
???מיכה צ'רניאק 18/04/2016 14:09הגב לתגובה זו0 0הטורים שאני כותב עוסקים באגרות חוב , מתחילת השנה כתבתי על אג"ח של אפריקה,דסק"ש , אג"ח HIGH YIELD , ודוגמאות של אג"ח כזה בארה"ב , נורסטאר אג"ח , שינוי חקיקה של רשות ני"ע בנושא לקוחות כשירים, התייחסות לרווחיות בהנפקות אג"ח , שחר+גליל ותשואות אג"ח ממשלתיות בעולם. לא זכור לי שכתבתי על מניות וסיפקתי תחזיות לביצועים של מניות . לכן לא ברור לי כיצד הגעת למסקנה לגבי הערכות שלי לביצועי מדד S&P .סגור
-
5.אידיבי ט', אפריקה כ"ושואל 18/04/2016 12:38הגב לתגובה זו0 0מיכה, אודה לדעתך לגביהם: לגבי אידיבי ט' הנאמן עושה קולות לפירעון מיידי כאשר אין לדעתי עילה אמיתית. אלשטיין השקיע הון בחברה, האם באמת יש סיכון שלא ישלם בעתיד? לגבי אפריקה, גם אם ימחקו את אפי והקניון במוסקווה, נדמה שיש מספיק כדי לשלם לפי ערך האג"ח הנוכחי ויותר, כלומר: במחיר הנוכחי אין ממש סיכון. האם נכון? תודה וחג שמח.סגור
-
אידיבי פיתוח אג"ח , אפריקהמיכה צ'רניאק 18/04/2016 14:04הגב לתגובה זו2 0אידיבי אג"ח- גם לדעתי עמדת מחזיקי אג"ח ט בעייתית ולא ברור האם עמדתם מבוססת. הבעיה שאין לחברה מקורות ממשים לכלל התשלומים ולכן החשש של מחזיקי אג"ח ט הוא שהחברה תשתמש במקורות שיש בידה לצורך התשלומים לסדרות הקצרות ולהם בסוף לא יישאר ( אני מניח שהם מנסים להפעיל לחץ על אדלשטיין). אפריקה כו- בתחילת השנה כתבתי טור שעסק בדיוק בנושא זה. נכון שמאז בוצעו תשלומים למחזיקי האג"ח אבל לדעתי הבסיס של הטור עדיין עונה על שאלתך , אני מציע שתחפש כאן את הטור.סגור
-
4.סקיילקסלקוח להבה 18/04/2016 11:51הגב לתגובה זו1 0מיכה בוקר טוב מה משמעות ההודעה של סקיילקס על רכישה של 20 מיליון.האם זה בשקלים או בע.נ (אם זה ע.נ אז זה בערך 15% מהסדרה כ 35 מיליון ע.נ)ומה זה אומר לגבי החברה.תוד על ההתייחסות.סגור
-
סקיילקסמיכה צ'רניאק 18/04/2016 12:54הגב לתגובה זו1 0ההודעה היא על החלטה או נכון יותר רצון של הנהלת סקיילקס לבצע רכישה של 20 מיליון אג"ח בשוק. בעקבות הסדר החוב החברה צריכה את אישור מחזיקי אג"ח יא של סקיילקס לביצוע הרכישה ( בהתאם להסכם) לכן לא בטוח שהם יאשרו כי הכוונה במקור הייתה לבצע פירעון מוקדם של האג"ח ביתרות המזומנים ולא לרכוש חוב בזול לטובת מצבם של בעלי המניות. מדובר על 10% מהיקף הסדרה אם כי אף אחד לא אמר שאם יאשרו להם לרכוש ( וזה כאמור בספק) הם לא ירכשו יותר ( תמיד אפשר לקבל החלטה לביצוע רכישות נוספות).סגור
-
סקיילקסלקוח להבה 18/04/2016 13:02הגב לתגובה זו0 0מיכה האם אתה יודע כמה מזומנים יש להם בקופה?כמו כן מתי לדעתך יחלקו כספים למחזיקי אג"ח י"ג שמגיעים להם ממכירת מניות פרטנר (514 אלף מניות)? תודה רבה מיכהסגור
-
תשובהמיכה צ'רניאק 18/04/2016 14:04הגב לתגובה זו0 0נכון ליום ה 31/12/2015 יש בקופה כ 60 מיליון ₪ מזומן. אם ניקח בחשבון שהחברה צריכה כ 15 מיליון ₪ עבור תשלומי קרן וריבית בשנת 2016 ועוד כסף לצורך הון חוזר וקבלת אשראי ספקים מהבנק החברה צריכה לייצר מזומנים נוספים באמצעות תזרים מהפעילות בשנת 2016 על מנת שהיא תוכל לרכוש אג"ח בשוק בכמות משמעותית. לאחרונה מחזיקי אג"ח יג אישרו בהצבעה את מכירת מניות פרטנר המשועבדות להם לצורך חלוקה למחזיקי האג"ח . לצורך מכירת המניות אישרה האסיפה התקשרות עם משרד עו"ד שיפעל למכור את המניות. אני מניח שמיד לאחר המכירה של המניות תתבצע החלוקה מדובר ב כ 4.5 אגורות לאג"ח במחירים של היום .סגור
-
סקיילקסלקוח להבה 18/04/2016 14:43הגב לתגובה זו1 0מיכה תודה רבה וחג שמח לך ולכל משפחתך.סגור
-
3.אתה מדבר פה על תשואה ברוטואחד שמבין 18/04/2016 11:27הגב לתגובה זו0 0למשקיע הפרטי התשואה היא נטו והרבה יותר נמוכה אפילו שלילית בחלק מהמקרים..לכן האלטרנטיבה שאתה מציע היא ממש לא תפוחים לתפוחיםסגור
-
תשואה נטומיכה צ'רניאק 18/04/2016 12:54הגב לתגובה זו1 1הדוגמאות שניתנו כאן הן של אג"ח שקלי ולכן התשואה נטו היא יחסית גבוהה , אם צריך לדייק היא בסביבות 3.2% שזה די דומה לתשואה שניתן להשיג בשכר דירה של דירות לא בת"א אלא יותר בפריפריה ודירות קטנות.סגור
-
2.מה ההיזדמנות פה לא הבנתי ? (ל"ת)קוקי 18/04/2016 10:20הגב לתגובה זו2 0סגור
-
תשובהמיכה צ'רניאק 18/04/2016 12:53הגב לתגובה זו3 1אתה צודק בשאלה , כמו שיכולת להבין את הכותרת לא אני כתבתי הכותרת במקור הייתה "במדבר כול קוץ הוא פרח" וזה כמובן נותן משמעות אחרת לנאמר .....סגור
-
1.אג"ח אורתם סהריריב 18/04/2016 09:58הגב לתגובה זו0 0מיכה שלום. האם התשואות העודפות באג"חים (כולל האג"ח להמרה של החברה) נובעים לדעתך בעיקר מסיבות ספציפיות לחברה (פרשת המרפסות בחדרה והגניבה מצד עובדים בכירים) או בגלל הבעיות הקשורות בענף (ראה מקרה דורי בניה וחברות ביצוע אחרות כמו דניה סיבוס שאינן ממש רווחיות)? מצד אחד מרגיע שאורי דורי השקיע לא מזמן בחברה (מחזיק כ 11%) והוא אדם שמבין דבר או שניים בביצוע ומצד שני המעבר למיקוד ביזמות מגדיל אולי עוד יותר את הסיכון? מה דעתך על האסטרטגיה של התמקדות בפרוייקטים של מחיר למשתכן מצד החברה (לחברה קרקע לכאלף דירות כולל הפרוייקט בקריות של מחיר למשתכן) ועל ההסכם עם גינדי אחזקות - האם לדעתך החברה בכיוון הנכון והיא עושה טוב כשהיא עוברת מביצוע ליזמות של מחיר למשתכן?סגור
-
אורתםמיכה צ'רניאק 18/04/2016 12:53הגב לתגובה זו0 0תחום קבלנות הביצוע בארץ אינו רווחי במיוחד מספיק להסתכל על הרווחיות הגולמית של אורתם ולהבין עד כמה המצב גרוע. חברות כמו דורי בניה נפלו בגלל הבעייתיות של התחום. אם תבדוק את אורתם תגלה כי לחברה בשנים האחרונות רווחיות גולמית נמוכה במיוחד מהפרויקטים כאשר הענף כולו אינו רווחי המיוחד אבל התוצאות של אורתם עצמה חלשות. לכן החברה בשנים האחרונות מציגה הפסד נקי מפעילותה. כלומר מדובר כאן בשילוב של ענף קשה ושל חברה שמפסידה. לדעתי אורתם תאלץ לשלם לגינדי בגין קריסת המפרסות , אומנם יש כאן חברת ביטוח שצריכה לכסות את התשלום אבל מי יודע. קשה לדעת את השפעת ההסכם עם גינדי , הבעיה של מליבו זה לא מחסור בעבודה אלא תמחור נמוך מדי לעבודות שהיא מבצעת.סגור
