משבר שמייצר הזדמנות - הנה כמה דוגמאות בשוק האג"ח

לפי כותרות העיתונים מהשבוע החולף נדמה כי רק נושא אחד מעניין את תושבי מדינת ישראל – סיפורה "המופלא" של ענבל אור ונושא גורלם של רוכשי הדירות אשר התארגנו תחת קבוצות הרכישה שהיא יזמה. הסיפור פשוט מסרב לרדת מהכותרות ואין יום שלא נחשף בפנינו עומקו של הבור שהותירה "מלכת" קבוצות הרכישה מתחת לרגליהם הרועדות של הרוכשים. אותם רוכשים, מסתבר, ויתרו על כל שבב של חובת הזהירות ומצאו עצמם שותפים עם רוכשים אחרים על אותה זכות לרכוש דירה, מבלי שקיבלו אפילו שקל אחד של ביטחונות להבטחת התשלומים שהעבירו לחברה של ענבל אור.

פרשת ההונאה, לכאורה, של רוכשי הדירות בקבוצת הרכישה התבצעה על קרקע "פורייה" אשר עברה "דישון" שנמשך זה שנים רבות בדמות עלייה בלתי פוסקת במחירי הדירות. שוק הנדל"ן הרותח בישראל, בשילוב עם תאוות הבצע הבסיסית המוטבעת כמעט בכל אחד מאתנו, דחפה רוכשי דירות פוטנציאלים המחפשים בכל דרך לשפר את תנאי הרכישה של  דירתם, גם אם מדובר בדרכים עקלקלות ביותר, לבצע טעויות קשות בשיקול הדעת שלהם.

קבוצות הרכישה הינן כאמור תולדה של רצון רוכשים להוזיל את מחיר הקנייה של דירתם, על ידי הפיכתם מקונה פסיבי, אשר מלבד תשלומים  לקבלן או ליזם לא נדרשו לעשות הרבה, ליזמים - קרי לחברים ושותפים בבניית דירתם, עם כל המשמעות הכרוכה בכך, כולל נטילת סיכון עודף ביחס לרכישה של דירה מקבלן. כל הנחה שמקבלים חברי קבוצות הרכישה, אם במיסים ואגרות ואם בשאר הוצאות השיווק של היזם ורווחיו, באה על חשבון רמת הוודאות של הרוכש והצורך בפעולה אקטיבית מסוימת שנדרשת מחבר קבוצת הרכישה.

רוכשים רבים של דירות באמצעות קבוצות רכישה התעלמו במשך זמן רב מהמשמעות של חברות בקבוצת רכישה, וכך תפחה תופעות הרכישה לממדים של כ-5%-25% מסך שוק הדירות החדשות. ההסבר לטווח הרחב של נתון זה הינו בנתונים שנאספים על ידי קבוצות שונות של אינטרסנטים, ומדגישה את הבעיה הכללית בשוק הנדל"ן ובייחוד בתחום קבוצות הרכישה - החוסר הגדול בניהול ובקרה של התחום על ידי הממשל. קבוצות הרכישה פעלו מתחת לרדאר הרגולטורי ומכאן חוסר הסדר בתחום.

• שוק הנדל"ן משתנה: בלי סבסוד, בלי מבצעי מימון – ועם פחות הייטקיסטים; מה יקרה למחייר הדירות?
• רמ"י מובילה הקמת שכונה חדשה בראשון לציון - 1800 דירות

סביר להניח שבחודשים הקרובים, עקב התפוצצות פרשת ענבל אור, נראה הידוק רגולטורי בנושא הפיקוח על קבוצות רכישה ומכאן כנראה שנחזה גם בירידת האטרקטיביות של הענף. מי שעשוי ליהנות מירידת קרנן של קבוצות הרכישה בעיני ציבור המשקיעים הינם, כמובן, היזמים והקבלנים המסורתיים, שייהנו ממעבר של רוכשי דירות באמצעות קבוצות רכישה לרכישה ישירות מהקבלנים.

ומכאן שיש עדיין אלטרנטיבה עבור משקיעים המחפשים לרכוש דירה כתחליף לחיסכון, אותם המשקיעים אשר רכשו דירות באמצעות קבוצות רכישה עשויים למצוא אלטרנטיבה לרכישת דירה להשקעה בדמות השקעה באגרות החוב של חברות קבלניות הנסחרות בבורסה. בבורסה הישראלית ישנן חברות רבות שקבוצות הרכישה הן המתחרות הטבעיות שלהן, אלו הם הקבלנים בעלי היקף פעילות בינוני פלוס, אותם המשקיעים אשר בחרו לרכוש דירה להשקעה באמצעות השתתפות בקבוצות רכישה ואשר אינם מעוניינים בדירה למטרת מגורים יכולים לבחון כאמור השקעה באגרות חוב של קבלני/יזמי הנדל"ן.

רשימה חלקית של אגרות חוב של חברות קבלניות הנסחרות בבורסה:

 כפי שניתן לראות מהטבלה הנ"ל, מי שמחפש דירה כנכס מניב ואשר חושש כיום מרכישת דירה באמצעות קבוצות רכישה לאור האירועים מהשבועות האחרונים, יכול לשקול כאלטרנטיבה השקעה באג"ח של חברות נדל"ן. אם נבחן את התשואות שניתן לקבל מהשקעה באג"ח הנ"ל, נראה כי מדובר על תשואה סביב כ-4% ברוטו - זה לא הרבה, אבל זה גם לא שונה מהתשואה שניתן לקבל מהשקעה בדירה (בהתחשב בפטור ממס שיש על הכנסה משכירות עד לגובה של כ 5,000 שקל בחודש). היתרון של השקעה באג"ח הוא שמדובר בהשקעה בעלת מח"מ יחסית קצר סביב כ-2.5 שנים, כלומר בתום זמן זה המשקיעים אמורים לקבל חזרה את השקעתם. מצד שני, אם מחירי הדירות ימשיכו לעלות המשקיעים באג"ח לא ייהנו מרווחי ההון שינבעו מעליית מחירי הדירות.

• ההיגיון מאחורי השיגעון - מה טראמפ מנסה להשיג ולמה ייתכן שהנפילות ייעצרו?
• כשתשמעו שסין פולשת לטאיוואן - תמכרו הכול!
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

שורה תחתונה: זה לא הרבה ביחס למה שהתרגלנו בעבר, אבל כאשר הריבית בבנק היא אפס ורכישה של דירה כהשקעה מתחילה להפחיד חלק מהציבור לאור הכתבות בעיתונים, גם תשואה של 4% ברוטו באג"ח של חברות נדל"ן בדירוג בינוני עשויה להתאים למשקיעים מסוימים.