מחיר למשתכן
האם תכנית מחיר למשתכן משיגה את היעדים שקבעה לה הממשלה? אם מסתכלים על הנתונים בשטח, לא קשה להבחין בשיווקי קרקע מצומצמים מהמתוכנן, ויתור מצד זוכים על דירתם, כשלים בהעברת נושא המשכנתאות לזכאים ועוד. עושה רושם כי מה שהחל כהבטחה גדולה, חייב לעבור מקצה שיפורים.
עד כה שווקו קרקעות לבניית כ 8,000 יח"ד בהצלחה ברחבי הארץ. עם זאת, נכון לסוף מאי 2016 הוגרלו לזכאים 1,200 דירות בלבד בקריית מוצקין, לוד ועפולה, כך שהזוכים המאושרים מהווים בממוצע כ-5-6 אחוזים בלבד מכלל הזכאים שהגישו מועמדות. בעפולה למשל, ניגשו כ-5,000 זכאים להגרלה על 337 דירות בלבד (6%). המסקנה - יש יותר מאוכזבים מבני מזל שזכו בדירה.
דרך החתחתים לדירה המיוחלת ממשיכה לצמצם היקפים: בשבוע שעבר פורסם כי כ-30% מהזוכים בהגרלות מחיר למשתכן בעפולה ובלוד (כלומר מתוך ה 5% שזכו) אף ביטלו את זכייתם משלל סיבות. בין השאר, לא הצליחו להתמודד עם תנאי הבנק לקבל משכנתא או הבינו כי הסטנדרט לא יהיה מה שחשבו תחילה. יש גם זוכים שהבינו כי גם כאשר מציעים להם דירה ב-200,000 שקל פחות ממחיר השוק, עדיין אין להם את האמצעים הכלכליים לרכוש אותה. אם כך, מדוע ניגשו להגרלה מלכתחילה? פשוט כי נתנו להם הרגשה שזה אפשרי וקל.
- כל הכותרות
לצד הזכאים הרצים אחרי המבצע לדירה במחיר למשתכן, ישנם צעירים רבים העומדים בקריטריונים אך מוותרים מראש על האפשרות להתמודד בהגרלות. הם חוששים כי יתקשו להתברג לרשימת זהב שכזו, לאור היצע דירות דליל במיוחד ביחס לכמות הביקושים, דבר שעשוי להשאיר אותם בעוד כמה חודשים ללא דירה אך עם מחירי שוק גבוהים עוד יותר. לכן, הם בוחרים לוותר מראש על סיטואציה שבה יצטרכו להתמודד בבוא היום מול כל פליטי ההגרלות שיתנפלו גם הם על משרדי מכירות. להערכתי, כישלונם של מכרזי מחיר למשתכן נעוץ במיתוג שגוי של התכנית - המדינה שכחה שמדובר בסופו של דבר במכירת דירות למגורים ולא של לחמניות במאפיה. החלטה כבדת משקל ועלותה גבוהה מאד.
טעות ראשונה: מבצע אגרסיבי
המדינה יצאה במסגרת מחיר למשתכן במה שנקרא "מבצע אגרסיבי" שנתן לצרכן תחושה שאין לו מה להפסיד, זכית - לקחת ומקסימום, לא זכית. אולם, בינתיים מי שחיכה ולא זכה, צופה איך מחירי הדירות ממשיכים לטפס ואיך כמות הדירות החדשות ה"רגילות", אלה שלא לזכאים, הולכת ומידלדלת.
טעות שניה: חוסר ניסיון במכירות
חוסר האיזון הקיצוני בין כמות הנרשמים להגרלות לכמות הזוכים, חשף את העובדה שלמדינה אין ניסיון במכירות. משווקי נדל"ן יגידו כי הערכת העבודה בדרך כלל מדברת על יחס של 1 ל-10; על כל 100 מתעניינים ישנו רוכש אחד בפועל. חברת נדל"ן מנוסה הייתה נערכת אחרת לגמרי לתהליך המכירה של הדירות כדי להגיע ליחסים אלה, והייתה מצמצמת את היחס בין הפונים לרוכשים ובונה מנגנון סינון המצמצם את מספר הנרשמים. מהלך כזה היה מגדיל את אחוזי הזכייה של אלו שבאמת רוצים לממש את זכותם לדירה ומנווט את אלו שלא נכנסו להגרלה מסוימת לגשת לפרויקט אחר במסגרת התכנית.
טעות שלישית: התייחסות לנושא המימון רק לאחר הזכייה בהגרלה
איך יתכן שהמדינה לא צפתה מראש או הכינה עצמה ל"תקלות" כמו הקושי של הבנקים לאשר משכנתאות לזכאים הזוכים? האם לא נערכו החישובים ולא היה תאום עם הבנקים למשכנתאות? חברת נדל"ן בשוק הפרטי מביאה מראש יועץ משכנתאות שמלווה את הרוכש בכל התהליך. עוד לפני המו"מ, מקבל הרוכש נתונים לגבי יכולתו לקבל את המימון הדרוש והיזם בד"כ לא מאפשר לרוכש למלא טופס הרשמה ללא אישור עקרוני לקבלת משכנתא מהבנק, לפחות. במחיר למשתכן רבים מהזוכים גילו רק לאחר שזכו בדירה שבנקים לא מוכנים לתת להם משכנתא או דורשים תנאים שהם אינם יכולים לעמוד בהם.
לסיכום, לפני שרצים עם שיווקי קרקע נוספים ומכריזים על ההגרלות שיתקיימו עוד רגע בקרית מוצקין, ירושלים, רעננה, הרצליה ועוד, ראוי כי מקבלי ההחלטות יבצעו חשיבה מחודשת על מיתוג התוכנית והסברתה לציבור. בין היתר על מנת "לסנן" קהלים כדי שרמת הביקושים תרד או תנותב בין מכרז למכרז, וכדי שעניין המימון יהיה נח וגמיש יותר ואם יהיו "פורשים" מההגרלה, הם יעשו זאת לפני שהגישו את שמם וזכאותם, ולא לאחר שזכו. זה הזמן להכניס מקצה שיפורים לפני פרסום המכרזים וההגרלות הבאות בתכנית מחיר למשתכן.
תודה.
לתגובה חדשה
חזור לתגובה
-
6.איך אני מת על הכתבות האלה...אשם תמיד 29/05/2016 17:21הגב לתגובה זו4 1נמאס כבר מחבורה של אפסים מעיתונאים בלירה! בואו נבחן את הנתונים: מחירי הדירות גבוהים? כן! הריבית נמוכה? כן! משכנתאות זולות? כן! יש מחסור בדירות? כן! יש עודף בביקוש? כן! קצב הבניה איטי מידי? כן! יש יותר אנשים נגד ואשר בעד? כן! למה אף אחד לא קם וצועק שהמלך הוא עירום? ריבונו של עולם, מישהו באמת מאמין שניתן לתקן עיוות של מעל לעשור בפחות ממחצית הקדנציה? מישהו באמת מאמין שאפשר לראות שינוי מגמה מבלי לשנות את הפרמטרים שמשפיעים על המחיר? נמאסתם כבר! להזכירכם, גם כשכחלון יצא עם המהפכה בשוק הסלולר, קמו כולם על הרגליים וצעקו: "אסון! אבטלה! סכנה! התמוטטות!" לא יודע מה איתכם, עוד לא היה שר אחד בכל הממשלות האחרונות שהצליח להשפיע על הכיס של כולנו כנגד כל הסיכויים כמו שהצליח השר כחלון! מחשבונות פלאפון של אלפי שקלים בחודש, ירדנו פחות ממאה! אז שלא יעבדו עליכם ולכחלון, רוץ קדימה! כשמגדלי השן מתחילים לרעוד, סימן שאתה בכיוון הנכון! ודבר אחרון... בכל העשור האחרון, עוד לא היה נושא אחד שקיבל כל כך הרבה סיקור שלילי כמו התוכנית של כחלון... אל תשכחו שמאחורי כל כתבת צעצוע, עומד אינטרסנט שמושך בחוטים!סגור
-
5.בלוף "הגרלה" של כחלון במקום מע"ם 0 לכולם של לפיד (ל"ת)ספין 29/05/2016 11:48הגב לתגובה זו1 2סגור
-
רק הגדלת קצב הבנייה תביא לשינוי מגמה!אשם תמיד 29/05/2016 17:23הגב לתגובה זו0 2רק הגדלת קצב הבנייה תביא לשינוי מגמה!סגור
-
4.לגב חיה!מחסור הדיור=מכוון בהורא=ונומק=דאגה לעמיד הבנקיםכותבי תרחישים 29/05/2016 11:14הגב לתגובה זו0 2מחסור הדיור=מכוון בהוראה בצירוף נימוק עי בובו= הנימוק דאגה לעמיד הבנקים דגש=לא דאגה לאזרח=דאגה לבנ-קים והשירקהה להלן המספרים בשנ 2011 התח הבניה היו 46800 דירות לאור ההוראה/ההונאה ההזויה הבניה ירדה ירקה בשנים 2012-2015 ממוצה הבניה ירד ל 43000 דירו כל זאת כאשר ידוע על מחסור חריף בדיור (גם בגלל חזרת יורדים ועולים חדשים) זה פגיעה חמורה בדור שלם ובחסרי דיור זה פגיעה בתלכיד הלאומי ובאטוס היהודי זה אם כל ההונאות -זה מחייב וועדת חקירה וועדת חקירה תקום כאשר יקום דור שמפגינים לא בעד גבינה ב 5 שח - אלה בעד דיור הדור הקודם הפגין פעמיים והפיל שלטון כושל אריק שרון זל בנה 161000 דירות בשנתיים 1997-8 השק-רם והשלטון לא באמת רוצים בפתרון הבעיה אל תגידו לא ידענו- להעמיד לדין האחראיםסגור
-
3.אם ביבי היה רוצה מחר בבוקר מחירי הנדל"ן היו יורדיםבושה !!! 29/05/2016 09:57הגב לתגובה זו9 2אבל הוא מעדיף למכור נדל"ן לעשירי העולם !!! מאשר לדאוג לדור הצעיר .סגור
- טען עוד
-
2.שאלהאמיר 29/05/2016 09:36הגב לתגובה זו1 2מדוע שהמדינה לא תגיע להבנות עם הבנקים על תנאי משכנתא מקלים ומועדפים לזוכים במרכז שמתקשים להגיע להון העצמי הנדרש? לא צריך משהו דרמטי שיסכן את יציבות הבנקים, אלה הקלות מסוימות, לדוג': במקום 25% הון עצמי, להסתפק ב - 20%, במקום משכנתא בתנאים X משכנתא בתנאים X מינוס 0.2%. יש בזה גם הגיון כלכלי כי הדירות מלכתחילה נמכרות לכאורה בהנחה מסוימת ממחיר השוק (מדברים על כעשרים אחוז הנחה), אז הבנקים קצת פחות חשופים לתרחיש של חוסר יכולת החזר+ירידה במחירי הדיור. (מכיוון שהנכס שעדיין שייך למעשה לבנק עד תום החזר המשכנתא שווה בשוק הרבה יותר משווי ההלוואה).סגור
-
כי הבנקים רק מפסידים מהוזלת מחירי הדיור... (ל"ת)אשם תמיד 29/05/2016 17:23הגב לתגובה זו1 0סגור
-
1.מדינת בננותזכאי 29/05/2016 08:59הגב לתגובה זו0 1ראש הממשלה ממשיך למנות מינויים פוליטים למשרות שצריך בהם אנשי מקצוע שמבינים בכלכלה כמו שר האוצר ושר הבינוי שרק עושים נזק למשקסגור
-
יש לו ברירה?א 29/05/2016 12:18הגב לתגובה זו2 0הוא צריך קואליציה עם רוב בכנסת. שכחת?סגור
