מה לדעת הקבלנים הוא גורם שהכי מפריע היום בשוק הנדל"ן למגורים?

בחודשים האחרונים אנחנו עמלים על בניית ועידה הדיור והנדל"ן לצעירים שתקבץ אליה גורמים רבים שמצב מחירי הדירות מעסיק אותם השכם וערב, החל במשרד האוצר, בכירי הבנקים, ראשי הערים, היזמים וכלה בצעירים. לרגל הוועידה, ביקשתי ללמוד לעומק היכן לדעתם של יזמי הנדל"ן טמונה התשובה למחירי הדירות, ובעיקר עניין אותי לבחון נושאים שלהם השפעה ישירה על הצעירים. באורח פלא, ולמרות שחשבתי שהאצבע המאשימה תופנה למדינה, היא בעיקר הצביעה בחץ ישר לכיוונן של הרשויות המקומיות.

בין אם אנחנו מסכימים עם דעותיהם או לא, על מנת לייצר שיח של פתרון חשוב להכיר את עמדת כל המעורבים, בוודאי של היזמים המובילים את שוק בניית הדירות למגורים. כך למשל, ביקשתי לבדוק מיהו הגורם "הבעייתי" ביותר עבור החברות היזמיות, בהליך שבין רכישת קרקע לבין מסירת הדירה ללקוח הקצה. בין בכירי הענף, התשובות שנשמעו היו דומות.

אורן הוד, מנכ"ל חברת אפריקה מגורים, אמר שהגורם המעכב הינו נוהל קבלת היתרי הבנייה והאישורים הניתנים על ידי שלטון המקומי. גם אבישי בן חיים, מנכ"ל חברת רוטשטיין, מתח ביקורת על הרשויות: "מעבר לעניין של שחרור קרקעות, לא רק במסגרת תכניות מחיר למשתכן, יש לשחרר את החסמים בוועדות המחוזיות והמקומיות בכל הנוגע לקידום תכניות וקבלת היתרי בניה וטפסי 4. כיזמים, אנחנו חווים יום יום את הקושי הזה על בשרינו והנושא מהווה צוואר בקבוק וחסם מהותי לגבי דירות שכבר בתכנון ובבניה, ועל זה תוסיפו גם את בעיית מחסור בעובדים בענף. ללא טיפול אמיתי בביורוקרטיה ששוררת בענף, לצערי יהיה קשה להוריד את מחירי הדירות", אמר לי.

יקי אמסלם, מנכ"ל חברת אלמוג כ.ד.א.י, אמר שהגורם הבעייתי ביותר עבור חברות יזמיות מרגע רכישה ועד למסירת הדירות, נחלק לשלושה עיקריים, כשהראשון שבהם הוא ההתנהלות האיטית ומלאת הבירוקרטיה המיותרת ברשויות המקומיות המלוות את הליך הרישוי. "פרקי הזמן לקבלת החלטה – ארוכים מאוד וכן הדרישות אינן אחידות בין רשות לרשות, כל אחד מחליט ככל העולה על רוחו ולא תמיד תואם את רוח הענף או הממשלה", הוא אמר. הדבר השני אותו ציין הוא זמינות הקרקעות לעבודה וקצב הפיתוח הבסיסי לאכלוס של משרדי הממשלה השונים, "לוחות הזמנים לביצוע ארוכים מאוד ונוסיף לכך שגם בהם אין עמידה. התנהלות חברת החשמל היא פרק בפני עצמו". והדבר השלישי, הוא רמות התקינה בארץ. כמות התקנים וקצב העדכון שלהם לאורך חיי פרויקט מגביל ואף פוגע בכל הניהול התקין של האתר, הסביר.

אברהם קוזניצקי, יו"ר קבוצת מנרב, סיכם יפה ואמר שמבלי שתהיה תכנית מושכלת שעוסקת בכל הפרמטרים הקשורים בענף הנדל"ן, לא יהיה שום שינוי ומחירי הדירות לא ירדו. "אי אפשר עם איזו הכרזה פופוליסטית או עם תכנית נקודתית לשנות את רמת המחירים, שבנויים על הרבה פרמטרים. צריכה להיות תכנית כוללנית שעוסקת בזוגות הצעירים, במשפרי הדיור, במשקיעים ובשוק הדירות להשכרה. רק פתרון כולל ישיג את המטרה של ריסון המחרים ובכלל, חשוב לרסן אותם אך לא לרסק אותם בעשרות אחוזים, דבר שיוביל למשבר כלכלי בכל המדינה ועלול לפגוע בבנקים, בספקים, בקבלני המשנה, וגם בכאלו שכבר קנו דירה ויצטרכו לשלם מחיר תיאורטי עבור המשכנתא שלהם. חייבים להושיב צוות שמכיר את הנושא שיהיה מורכב מבנקאים, מנציגי משרד השיכון, מקבלנים ואנשי מקצוע נוספים, שלהעלות על השולחן את כל נושא הבניה ויחד לצאת עם תכנית משולבת שתיתן פתרון משמעותי. כל תכנית אחרת היא בגדר ירייה באוויר", אמר.

רציתי לבדוק, אם היזמים מאמינים שהממשלה אכן רוצה להוריד את מחירי הדיור. רק שניים מתוך 8 יזמים איתם שוחחתי חשבו בכנות שכן. שאר היזמים השיבו שיכול להיות שהממשלה מעוניינת בכך, אולם רק עד רמה של 5% ולא יותר מכך. כשביקשתי לדעת מה הכלי האפקטיבי בעיניהם להורדת המחירים, השיבו בתמימות דעים שהורדת החסמים בשוק הנדל"ן תביא את הבשורה, אבל לא רק. השקעה בתשתיות וכן טיפול מיידי בבעיית כח העבודה בענף. אף אחד מהיזמים לא חשב שהחרפת המיסוי על ציבור המשקיעים, פעולה בה נקטה הממשלה, תשפיע על מחירי הדירות. נראה כי גם תכניות מחיר מטרה ומחיר למשתכן, לא מרגשות אותם.

בתום סבב השיחות מול מנכ"לי החברות אפשר לומר בבטחה שכמעט כולם מדברים על מתח רווחים דומה בין מחירים גבוהים או נמוכים, ולכן תולים את מציאות המחירים בהתנהלות המדינה ובעיקר זו של הרשויות המקומיות והבירוקרטיה התכנונית.