העשור האבוד בו הפכה תמ"א 38 לתכנית לעשירים בלבד

לאחרונה מלאו עשור שנים להחלטת הממשלה על תמ"א 38. במקור כוונת המחוקק היתה למגן את בניני מדינת ישראל שנבנו לפני שנת 1980 בפני רעידות אדמה. בפועל הפכה התמ"א לאמצעי להוספת קומות בבניינים ישנים, חידושם, הוספת ממ"ד לדירות הותיקות, כמו גם מרפסות שמש,  ובמקרים רבים אף הוספת מעליות, לובי, חניות ועוד.

מלכתחילה היו לתמ"א חבלי לידה קשים. העיריות והרשויות המקומיות לא ידעו בדיוק מה לעשות עם התכנית החדשה. חלקן אף התנגד מלכתחילה לתוספת הקומות, זאת מתוך חשש שאותה עיר לא תוכל לעמוד בעומס תשתיות כלי הרכב הנוספים שיתווספו, ובמיוחד באזורים ותיקים. כך היה, למשל, בתל אביב, שם העירייה בלמה במשך שנים את תכניות התמ"א שהוגשו לה, זאת מתוך כוונה להעדיף פינוי בינוי כולל על פני התמ"א.

גם היזמים, בחלקם הגדול, חששו להיכנס לבנייה במסגרת התמ"א, זאת בשל חוסר כדאיות כלכלית. במשך 7 שנים אפשרה התמ"א תוספת של קומה וחצי בלבד לבניינים ישנים, מה שהפך אותה לכדאית אך ורק באזורים שבהם ערכי הקרקע היו גבוהים במיוחד דוגמת הצפון הישן של תל אביב, רמת גן וערי השרון הדרומי. גם חלק גדול מאלה שבסופו של דבר כן החליטו לקדם פרויקטים, התייאשו במרבית המקרים לנוכח הביורוקרטיה במוחלקות ההנדסה העירוניות וזמן האישורים הממושך.

• "האם מחירי הדירות בבת ים בדרך למטה?"
• הצד הבעייתי של התחדשות עירונית - קשישה עיוורת נאלצה לפנות את הדירה

גם הדיירים וועדי הבתים נותרו מבולבלים מול שפע המתווכים והיזמים שהציעו להם הרים וגבעות, החתימו אותם על התחייבות,  אולם בסופו של דבר לא יצא מכך דבר וחצי דבר. נוצרה גם בעיה כלכלית וחברתית גדלה והולכת, כשדווקא תושבי הפריפריה, אלה שעבורם נוצרה התמ"א, על מנת למגן אותם מול רעידות אדמה, נותרו קרחים מכאן ומכאן, זאת משום שערכי הקרקע בערים דוגמת בית שאן, טבריה וצפת, הממוקמות על השבר הסורי אפריקני, שאפו לאפס, מה שהפך את הפרויקט לבלתי כדאי בעליל. באותן השנים, 2006-2013, באופן פרדוקסאלי, יכלה התמ"א 38 להוות פתרון מצוין למחסור הגדל והולך בדיור, מה שהביא לעלייה מסחררת במחירי הדיור.

אולם ממשלת ישראל איחרה מאוד בתגובה, ורק ב-2013, לאחר שהיה ברור שהתמ"א 38 עומדת על כרעי תרנגולת וקודמו רק מאות ספורות של דירות, הוחלט על תמ"א 38/3 שהרחיבה במידת מה את הזכויות, ואפשרה תוספת של שתיים וחצי קומות במקום קומה וחצי. אלא שהחלטה זו היתה בבחינת מעט מידי ומאוחר מידי. היא הביאה אמנם לעלייה במספר הפרויקטים וגידול במספר הדירות הנבנות במסגרת התמ"א, אולם עד 2016 נבנו רק אלפים בודדים של דירות, רובם ככולם בערי גוש דן היקרות, מראשון לציון בדרום ועד לרעננה בצפון.

לא רק שהפריפריה נותרה מחוץ לתחום, אלא גם שכונות "דרומיות" בתל אביב וערי הלווין, שם ערכי הקרקע היו נמוכים הרבה יותר. כך קרה שהתמ"א 38 הפכה באופן מובהק ל"תכנית לעשירים בלבד", ובד בבד לא מהווה עד היום פתרון משמעותי למחסור בדיור. גם הניסיון הכושל  בימים האחרונים להרחיב הזכויות לתמא שלא אושר בימים האחרונים במועצה הארצית לתכנון ובנייה, ומתייחס לזכויות בבניינים להריסה (בפועל פינוי בינוי נקודתי בבניין ספציפי) , ממחיש עד כמה ההחמצה גדולה.

עוד תכניות

לטעמי ניתן ואפשר לתקן את המעוות על ידי מספר החלטות שאותן תקדם הממשלה, ובתיאום עם העיריות והרשויות המקומיות:

ראשית, לאפשר ליזמים "ניוד זכויות", כלומר אותו יזם שיסכים, לדוגמא, לקדם פרויקטים של תמ"א בבאר שבע(שם ערכי הקרקע נמוכים), הוא יקבל בתמורה זכויות בנייה נרחבות בשכונות הדרומיות של תל אביב, דוגמת התקווה, כפר שלם וכו'. באופן שכזה יוכלו גם ערי הפריפריה וגם שכונות מצוקה בגוש דן, ליהנות אף הן מנתח נכבד מהתמ"א 38.

• טראמפ שואג מי לא יירא - מהן ההשלכות על ישראל והאזור?
• לקראת פברואר קודר? מה מראים ארבעת היסודות של השווקים
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

שנית, הרחבת זכויות משמעותית ליזם שיהיה מוכן לבצע פינוי בינוי נקודתי, כלומר הריסת בניין ישן ובניית חדש במקומו. במידה ואותו יזם יוכל לבנות יותר קומות ויותר דירות, ובמקרים מסוימים אף לאחד גוש בניינים ותיק למתחם של רבי קומות מודרניים שיוקמו במקומם, ניתן יהיה לבנות הרבה יותר יחידות דיור במסגרת התמ"א, ובד בבד לחדש ולשפר את תשתיות החנייה, הרחבות והשטחים הציבוריים באותו מתחם.

שלישית, בד בבד הייתי ממליץ לממשלה ליצור "מסלול ירוק" לאותם יזמים שיהיו מוכנים לבצע פינוי בינוי מקיף, קל וחומר בערי פריפריה, זאת באמצעות הגדלה ניכרת של יחסי הדירות שיוכלו לבנות בבניינים החדשים, 1 ל-8 זאת במקום 1 ל-4 ואף פחות מכך כיום, וכן חקיקה ברורה מול דיירים סרבנים שברוב המקרים תוקעים מסיבות כאלה או אחרת את הפרויקטים של פינוי בינוי.

והכי חשוב לזכור: כיום הממשלה איננה מצליחה בשום פנים לחצות את תקרת הזכוכית של כ-45 אלף התחלות בנייה לשנה, זאת בשעה שהשוק כבר מצריך כ-80 אלף התחלות לשנה לפחות. ללא התוספת הקריטית של כ-20-30 אלף יחידות לשנה במסגרת התמ"א ופינוי בינוי, לא יהיו סיכוי לעולם לעמוד בקצב הביקוש, ומחירי הדיור במדינת ישראל רק ימשיכו לנסוק מעלה, מעלה. לתשומת לב מקבלי ההחלטות!   ***הכותב חיים מאירוביץ', בעלי קבוצת מאירוביץ'-גלנור המתמחה בהתחדשות עירונית וייזום פרויקטים מסוג תמ"א 38