אל תדירו את הישן מפני החדש

 לפני שאתם הורסים את הבניינים ברחוב, במסגרת תהליך פינוי בינוי, חשבו איך לא לפלוט ממנו את הדיירים הוותיקים: בענף ההתחדשות העירונית נהוג לומר שתכניות פינוי בינוי  - הריסת הבניינים הישנים והקמה של חדשים, הן תכניות אידאליות, מאחר וכולם מרוויחים.

הרשות מרוויחה אוכלוסייה נוספת וחזקה שמכניסה עוד מיסים לקופת העירייה כמו גם שיפוץ של התשתיות הישנות בשכונות הוותיקות. היזם מרוויח דירות חדשות למכירה אותן הוא מקבל בהתאם לשילוב זכויות התב"ע האזוריות וזכויות התמ"א של הבניין וכמובן, הדיירים שמקבלים דירות חדשות וגדולות שערכן  הכספי גבוה יותר, חיזוק יסודות הבניין מפני רעידות אדמה או מתקפת טילים ובדרך כלל גם , חניות חדשות, שיפוץ הלובי, מרפסות שמש, גינה ועוד.   אבל לפני שאתם  מפעילים את הבולדוזר והורסים את הבניין הישן, כדאי לעצור ולחשוב על השינויים שיביא עמו הבניין החדש והפגיעה במרקם החיים של הקהילה שהתגוררה במשך שנים במקום. לובי וגינה חדשים עם תאורה משודרגת מעלים את ההוצאות השוטפות של וועד הבית  ומשמעותן הכלכלית הישירה של הגדלת שטחי הדירות הוא חישוב ארנונה שונה שמעלה באופן מהותי את גובה תשלומי הארנונה. 

ההוצאות הגבוהות יותר אולי שוות  את העלייה בערך הבית אך כשאנו בוחנים היכן מבצעים את הפרויקטים להתחדשות עירונית בדרך כלל אנו מוצאים כי מדובר במקומות בהן האוכלוסייה היא מחתך סוציו אקונומי נמוך יותר. מקומות בהם גרים לעיתים אנשים מבוגרים, אולי לבדם שעלייה של כמה מאות שקלים בהוצאה החודשית עבורם על דיור פשוט לא אפשרית, כי הם לא יעמדו בה.

• "האם מחירי הדירות בבת ים בדרך למטה?"
• הצד הבעייתי של התחדשות עירונית - קשישה עיוורת נאלצה לפנות את הדירה

התוצאה – רבים מתושבים אלה יעזבו את האזור אחרי שהוא יחודש. לתהליך זה קוראים  ג'נטיריפיקציה, והיא הצד האפל של תחום ההתחדשות העירונית. זה שלא מדברים עליו.

ג'נטריפיקציה היא תהליך עירוני-חברתי בלתי מתוכנן של מעבר אוכלוסייה מהמעמד הבינוני והגבוה לשכונות חלשות במרכזי ערים תוך שינוי מתמשך של אופי השכונה. פעמים רבות מלווה בתהליך של התחדשות פני הרחובות, שיפוץ בתים ותחלופה של העסקים באזור.  כאשר לא תמיד האופי שלהם מתאים לאוכלוסייה במקום.  הסנדלר, השען או החנווני המוכרים והאהובים על אותה אוכלוסייה לפתע נעלמים, כי גם הם לא יעמדו בשכר הדירה החדש והגבוה או שפשוט  היזם יחליט להחליף את  העסק ויקנה את המקום הישן. התהליך עשוי לפרק את הקהילה הוותיקה שתידחק אל מחוץ למקום מגוריה .   אבל לא כך חייב להיות הדבר.  היופי בתהליך ההתחדשות העירונית הוא השילוב בין הקהילה הוותיקה לאוכלוסייה חדשה ולא דחיקתה של הקהילה לשוליים, לכן העירייה והיזם יכולים לחשוב כיצד יפעלו כדי לשמר את הקהילה הוותיקה במקום . היזם  יכול למשל תמורת הנחות מהרשות המקומית בהיטלי השבחה, להשאיר לדיירים הוותיקים את תשלומי וועד הבית הנמוכים במשך השנים הראשונות, על פי החישוב של ההוזלה שקיבל. עוד יוזמה יעילה היא הקצאת נכס מניב בבניין, למשל חנות או דירה אשר תושכר, כאשר ההכנסות מהשכירות שלה  ילכו לטובת הכלל – כלומר לטובת ההוצאות השוטפות של הפרויקט.

יש לציין כי כבר היום נהוגים דוגמאות מסוג זה בפרויקטים המוקדמים ברחבי הארץ, אך הם מעטים מידי. אז נכון שלכאורה התחדשות עירונית היא עסק רווחי לכול, אבל היא אמורה להיות קודם כל חברתית ולכן מול עיניהם של הרשות המקומית והיזם צריכה להיות קודם כל האוכלוסייה ורק אחר כך חשבון הבנק.

עוד תכניות

***הכותבת חיה נחום מנכ"לית ובעלים של משרד "המטבחון פרסום"