ההון הישראלי זורם להשקעות בנדל"ן בחו"ל, אבל הסיכונים גבוהים

מספר ההשקעות המדווחות של ישראלים בחו"ל (ללא תאגידים בנקאיים) עלה מ-2013 ל-2015 בכ-4.5 מיליארד דולר (גידול של 53%) ועמד על כ-12.8 מיליארד דולר ב-2015. חלק ניכר מסכום זה הוזרם לתחום הנדל"ן דרך חברות נדל"ן זרות (כגון REIT), השקעות ישירות של חברות ציבוריות, השקעות של גורמים מוסדיים והשקעות פרטיות. מנתוני בנק ישראל ונתוני רשות המסים קשה להפריד בין השקעות של חברות שזה תחום עיסוקן לבין השקעות של פרטיים שהשקיעו במישרין או דרך חברות שהוקמו לצורך זה, אך המסקנה ברורה: הון ישראלי זורם בקצב גדל להשקעות בנדל"ן בחו"ל. 

אין בכך פלא. מחירי הנדל"ן בישראל הציגו עלייה עקבית מאז שנת 2006, ובמקביל נרשמה ירידת מחירי נדל"ן במרבית הארצות המפותחות לאחר המשבר ב-2008. בנוסף לכך, הריבית הראלית בישראל לתקופה של עשר שנים (גליל) עומדת היום על 0.32%, בארה"ב היא עומדת על 0.11%, ובבריטניה ובגרמניה היא קרובה לאפס (על סמך ציפיות לאינפלציה). כמו כן, בישראל חוקקו חוקים מגבילים כגון מיסוי לגבי מכירת מספר דירות והקשחת תנאי האשראי על ידי המפקח על הבנקים, ומנגד ישנה הקלה משמעותית בשוק האשראי הבינלאומי, מה שמגדיל את הכדאיות בהשקעה בחו"ל. הגיוני שהשקעה בנדל"ן בחו"ל הפכה, על פניו ועל פניו בלבד, לאטרקטיבית - ולא רק עבור תושבי ישראל: הון אדיר זורם מכל רחבי העולם ומושקע בנדל"ן בארה"ב ובמספר מקומות באירופה.

התופעה מזכירה במידת מה מגמה דומה מהשנים 2005-2006, כאשר חברות נדל"ן ישראליות  ומשקיעים פרטיים הזרימו הון אדיר לאירופה וספגו מהלומה קשה לאחר מכן, שאת נזקיה משלמים בעלי החברות עד עצם היום הזה. כלל, שלא לגמרי אומת בתורת המימון, טוען כי כאשר העדר מתחיל לנהור לשוק מסוים - הגיעה העת לצאת. גם בשנים 2005-2006 וגם עתה ניכרת נהירה המונית לשוקי הנדל"ן בחו"ל, אך האם קיים דמיון בין התקופות, או שעדיין קיימת הזדמנות נדירה להשקעה בנדל"ן בחו"ל?

הדמיון בין שתי התקופות הנו מקרי בלבד. הריביות האפסיות היום בעולם כולו הן הטריגר המרכזי לעליות המחירים הדרמטיות בכל השווקים. המתאם  השלילי בין מחירי נדל"ן הנו המשתנה המובהק ביותר בהסבר לתנודות מחירים. למרות זאת, עליות המחירים במרבית הארצות המפותחות עדיין לא הביאה את רמת המחירים לזו של 2007. לפני שאנחנו ממהרים לממש את הדירות שברשותנו בישראל או לפתוח את חשבונות החסכון ולהזרים את הכסף להשקעה בדירות בברלין או במיאמי, כדאי לבדוק מה באמת ארע בשוקי הנדל"ן הבינלאומיים בשש שנים וחצי האחרונות:

התגובה המידית למספרים אומרת שאולי אחרנו במעט את הרכבת. אכן, עלייה קטנה בריביות בארה"ב שתגרור עליית ריבית באירופה וגם בישראל עלולה להביא לתיקון בשווקי הנדל"ן במרבית הארצות המפותחות. יחד עם זאת, בטווח הארוך יותר המחירים יתייצבו לרמתם בשנת 2007 ואף מעבר לזה. מובן שהשווקים השונים יתנהגו באופן שונה ולכן יש לבצע אומדן של משתנים קריטיים המשפיעים על מחירי הנדל"ן בטווח הארוך באופן שונה ממקום למקום. למשל, שיעורי הגידול באוכלוסיה. יש הטוענים שגל ההגירה לגרמניה ישפיע לחיוב על שוק הנדל"ן הגרמני בטווח הארוך. מאידך גיסא, גורם זה הנו חד פעמי. יחד עם זאת, הצפי לשינוי אוכלוסין בברלין הנו 6.8%, שהוא גבוה לאין שיעור משיעור הגידול הצפוי בגרמניה כולה. פלורידה נהנית מצפי חיובי במיוחד לגידול אוכלוסין של כ-3.4%. בלונדון מחירי הדיור בנסיגה כתגובה לברקזיט, אך להערכתי התהליך יהיה רך בהרבה מהצפוי ולפיכך תגובת המחירים להחלטת הברקזיט הנה חריפה מידי.

לא הכל ורוד בממלכת הנדל"ן בחו"ל
אכן קיימת הזדמנות סבירה להשקעה בנדל"ן בחו"ל לטווח הארוך, אך הזדמנות זו לא מתאימה לכל אדם בישראל המחפש השקעה בחו"ל, וישנם לא מעט סיכונים - והם גבוהים:

סיכון מט"ח: מאחר שאנו מודדים את תוצאות השקעתנו במונחי שקל, התחזקות השקל ביחס למטבעות אחרים עלולה להעיב על התוצאות. כך למשל, אם השקענו בנדל"ן בגרמניה ומחירי הנדל"ן עלו ב-10% אך באותה תקופה האירו נחלש ביחס לשקל ב-10%, התוצאה היא שלא הרווחנו ולו אגורה שחוקה.

סיכון תחזוקה: השקעה ישירה בנכסים חייבת לקחת בחשבון פחת כלכלי, כלומר התיישנות מערכות פיזיות הקשורות בנכס. הדבר נכון במיוחד בארצות כמו ארה"ב, שם מקובל לחשוב שההשקעה בתחזוקה מחושבת לפי 30 שנות חיים של הנכס. כלומר, בנוסף להוצאות השוטפות יש להוסיף כל שנה כ-3% מערכו של הנכס לעלויות.

סיכון ניהולי: בעיה המכונה בתורת המימון "בעיית הסוכן". הנכסים בחו"ל מנוהלים על ידי גורמים מקומיים שלהם אינטרס כספי ברור. העובדה שהנכסים מנוהלים על ידי "חבר של חבר", שהוא במקרה ישראלי המתגורר בחו"ל, אינה ערובה ליושרו של המנהל.

סיכון מצגי שווא: הרוכש הישראלי נעדר אפשרות לבדוק את הנכס הנרכש. התמונות שהוא בוחן רחוקות מלשקף את המצב לאשורו. כמו כן, לרוכש יש חוסר ידע לגבי חוקים מקומיים בתחום הנדל"ן (שעלולים להיות שונים מהותית מאלו שהוא מכיר בישראל).

סיכון בעלות: השקעה בקרן המשקיעה בנכסי נדל"ן בחו"ל פירושה שהבעלות הרשמית על הנכסים נמצאת בידי ישות אחרת. אדם המשקיע בקרן שמשקיעה בבית דירות לא מקבל בעלות רשמית על דירות ספציפיות, משמע שזכות התביעה הבלעדית של הרוכש הישראלי הנה כלפי מנהלי הקרן, שלרוב דואגים להגן על עצמם משפטית, ולא על משתמשי הנכס.

סיכון הריבית: כנראה הסיכון המהותי ביותר בטווח הקצר מכיוון שעלייה קטנה בשערי הריבית בחו"ל תגרור נסיגה, אף אם זמנית, במחירי הנדל"ן.

בשורה התחתונה, גם אם קיימת הזדמנות לטווח ארוך ברכישת נדל"ן בחו"ל, היא עלולה שלא להתאים למשקיעים פרטיים בישראל. יתכן שלאלו עדיפה השקעה במניותיהן של חברות נדל"ן הנסחרות בבורסה בחו"ל.

פרופסור עלי קריזברג הוא פרופ' למימון ונדל"ן באוניברסיטת בר אילן ומחבר הספר "מחירי נדל"ן – אמת או פיקציה"