לא הכל זוהר בסקטור הנדל"ן: על דעיכתו בטרם עת של ענף הקבלנות והביצוע

ענף הקבלנות והביצוע רושם בשנים האחרונות את אחת התקופות הקשות שידע. בשבוע שעבר הגישה חברת האחים שגראוי 1989 לבית המשפט המחוזי, בקשה להקפאת הליכים בשל חובות של 100 מיליון שקל. בפנייתה לבית המשפט טוענת החברה כי היא נקלעה לקשיים כלכליים בשל התייקרות עלויות הביצוע, עיכוב בתשלומי חשבונות סופיים מצד מזמיני עבודות, עיכובים בלוחות הזמנים וגרירת הפסדים מפרויקטים קודמים.

חשוב להבין שלהבדיל מפעילות הייזום שנהנית מפוטנציאל גבוה לאפ-סייד אם השוק טוב והמחירים עולים, קבלן הביצוע אינו מרוויח יותר כאשר מחירי הנכסים עולים, שכן התמורה לקבלן נקבעת במסגרת חוזה שנסגר עם היזם בטרם יציאת הפרויקט לדרך, ללא כל קשר למחירי המכירה הסופיים ללקוחות הקצה. במצב זה הקבלן המבצע נאלץ לספוג כל שינוי במחירי חומרי הגלם, בשכר עובדים וכד'.

בשלוש השנים האחרונות קרסו שורה של חברות קבלניות מוכרות ותיקות בישראל: צ.לנדאו, טל חיות, ס.טנוס, האחים מולר וגם חברת א. דורי שנרכשה בסכום של פחות מ-10 מיליון שקל על ידי עמוס לוזון, לאחר שנקלעה לקשיים כלכליים תחת ניהולה של קבוצת גזית גלוב. במסמך זה, ננסה לבדוק מהו שיעור הרווח הקיים בענף וכיצד נוכל לזהות חברה בעלת איתנות פיננסית נאותה:

כאשר בוחנים את הדוחות הכספיים של החברות המייצגות את הקבלניות הגדולות מגלים שהטענות שלהן בדבר רווחיות נמוכה בהחלט מבוססות. כך למשל, הרווח התפעולי (הרווח הנקי לפני הוצאות המימון והמסים) שרשם ענף הקבלנות לבנייה ותשתיות של קבוצת אלקטרה הסתכם במהלך שנת 2015 ב-131 מיליון שקל, סכום שמשווה לפעילות הזו רווחיות בשיעור 4% מההכנסות.

גם בקרב קבלניות נוספות שמניותיהן נסחרות בבורסה ניתן למצוא שיעורי רווחיות דומים, קבוצת אשטרום, היא אחת מהן. בשנת 2015 הניב לה מגזר עבודות הקבלנות והתשתית רווח זעום של 41 מיליון שקל, המייצג שיעור רווח תפעולי של 2.2%. שיעורי הרווחיות העגומים שציינו עשויים להסביר דבר אחד או שניים לגבי רצונן של חברות נדל"ן מקומיות כדוגמת שיכון ובינוי להתרחב אל מעבר לים, וכן את העובדה שבשנה האחרונה חברת לוינשטיין הנדסה לא ביצעה שום התקשרות חדשה למתן שירותי בנייה כלשהם.

אחד הפרמטרים שבוחן את היכולת של החברות הקבלניות לעמוד במחויבויות שלהן להשלים את ביצוע הפרויקטים, מכונה "יחס שוטף" – יחס זה מגדיר פי כמה גדולים סעיפי הרכוש או הנכסים השוטפים בדוחות הכספיים של החברה מההתחייבויות השוטפות שלה. ככל שהיחס הזה גדול מאחד, לחברה יש יותר משאבים לפרוע את ההתחייבויות שלה בטווח הקרוב.

למעשה, ככל שהחברה גדולה יותר ומתפרשת על תחומי פעילות נוספים, ה"יחס השוטף" מצליח לרסן את הפעילות הקבלנית גרידא, היות והוא מבוסס על המאזן המאוחד של החברה. כך לדוגמא היחס השוטף של קבוצת אלקטרה וקבוצת אשטרום עמד בשנת 2015 על 1.27 ו- 1.31 (בהתאמה). פרמטר נוסף שיש לתת עליו את הדעת הינו צבר ההזמנות, גידול בהיקפי פעילות הקבלנות והביצוע תוך ניצול יעיל של הפלטפורמה הקיימת וריסון בהוצאות השוליות עשוי לתרום לשיפור שורת הרווח ולאיתנותה הפיננסית של החברה. 

לסיכום: מגזר הקבלנות והביצוע מהווה "מלכודת דבש" בשרשרת הערך של ענף הנדל"ן. מחד, הוא אחראי על מרבית ההכנסות של חברות הנדל"ן ומאידך, הוא נושא עימו שיעור רווחיות זניח אשר אינו מגלם את הסיכונים המקצועיים ואת השינויים התכופים במחירי התקורות.

ניתן להעריך כי קריסתה הכלכלית של חברת האחים שגראוי אינה האחרונה בענף הביצוע התובעני ובעתיד נשמע על קבלני ביצוע נוספים אשר יקלעו לקשיים תזרימיים. בסופו של יום, חברה קבלנית אשר לא תשכיל לגוון את מקורות הכנסה שלה ולהרחיב את פעילותה העסקית לתחומים נוספים כגון ייזום למגורים, השכרת מבנים, זכיינות, ייצור חומרי בנייה וכד' לא תוכל להתמודד עם האתגרים בענף.  

 

 

מסמך זה הוכן על ידי צחי קלמין. מסמך זה אינו מהווה הזמנה לקנות או למכור ניירות ערך או נכסים פיננסיים כלשהם. צחי קלמין, אינו לוקח על עצמו כל אחריות להפסד ישיר או נסיבתי או לאי רווח כלשהו הנובע משימוש במסמך זה. צחי קלמין, עשוי, בהתאם למגבלות החוק, להיות בעלים, להחזיק, להשקיע או להתעניין, לקנות ולמכור במסחר בניירות ערך או בנכסים פיננסיים הקשורים במישרין או בעקיפין לנושא הדוח הזה. ידוע לקוראי המסמך כי אין הוא מהווה תחליף לייעוץ המתחשב בצרכים המיוחדים של כל אדם, ולצרכיו האישיים.