15 שנה בין תכנון לבנייה: איך פותרים את בעיות הזמנים בשוק הנדל"ן?
מחירי הדירות הזמן הוא משאב חשוב ומרכזי כמעט בכל שיקול עסקי, אלא שבשוק הנדל"ן הוא מקבל דווקא משקל חסר, פשוט כי התרגלנו לכך שתהליכי תכנון בניין עיר (תב"ע) בישראל נמשכים ונמשכים, כמעט בגדר גזרת גורל.
מהרגע שבו עירייה מחליטה שהיא מעוניינת להקים פרויקט חדש ועד שהתכנית מאושרת וניתן להעלותה על הקרקע, חולפות לעתים עד 15 שנים. גם אם ממתינים את פרק הזמן, הרי שבסופו של תהליך מגלים כי התכנית המקורית הפכה מיושנת ואינה מתאימה עוד לצרכי העיר ותושביה, ומשכך נאלצים לשוב ולבצע שינויים חדשים שאורכים אף הם זמן רב, רב מדי. גם אם צלחנו את השלב זה, הרי שכעת חובה עלינו להמתין חודשים נוספים עד שהשינויים יאושרו. מדובר במעגל אין סופי של רדיפה חסרת סיכוי בהתאמת תהליכי התב"ע לצרכים ולשינויים המתהווים.
שמים סוף לאבסורד תכנית ניהול אסטרטגית דינמית יכולה להוות פיתרון מתודולוגי חדש, ואף נעשה בה שימוש במסגרת אחד הפרויקטים הגדולים בארץ, פרויקט מתחם ה-1,000 בראשון לציון. אימוץ מתודולוגיה חדשה דורש מספר שינויים בהתנהלות ובחשיבה, אך תוצאתה אחת – חיסכון של זמן יקר. הרעיון פשוט – מבצעים שינויים בתוך מסגרת התוכנית המקורית שאושרה, מבלי להידרש לפתיחת תוכנית חדשה והיגררות לעיכובים בירוקרטים מיותרים. כל שנדרש הוא להקפיד ביישום מספר כללי אצבע: הרתמות מלאה של ראש העיר והעירייה לקמת הפרויקט – שילוב מושכל בין עבודת הגורמים המקצועיים השונים בעירייה הכרחית.על הפורומים המקצועיים בעירייה לעבוד יחדיו ולדווח על תוצאות עבודתם לוועדת ההיגוי העליונה בראשות ראש העיר. אלה, לצד ליווי צמוד של גורם מייעץ ומנהל לאורך כל התהליך עד לקבלת האישור לתכניות, יבטיחו חיסכון ניכר בזמן כבר בשלב בניית התוכנית והגשתה לגורמי הרישוי. גיוס חברות תכנון ובנייה בינ"ל מובילות בתחום החדשנות העירונית, אשר להן ניסיון בביצוע פרויקטים גדולים ומורכבים ועמידה בלוחות זמנים. החברות הבינלאומיות יהיו שותפות מלאות לגיבוש התב"ע, ומשכך ייחסך על ידן זמן רב בעת היישום בשטח. חשוב לוודא כי תהליך זה מתקיים תוך יצירת אינטגרציה עם החברות המקומיות שנבחרו לביצוע הפרויקט. מרגע שהתב"ע אושרה, כל שינוי יתבצע אך ורק אל מול הוועדות המקומיות ולא אל מול ועדות מחוץ לעירייה. בדרך זו ניתן לטפל בצורה מיטבית גם במקרים בהם נדרש שינוי של מספר יח"ד בפרויקט.
- "מבצעי 20/80 זה דה פקטו ירידה ריאלית של 7%״
- דירות יד שנייה מאבדות גובה – הקונים הולכים למבצעי קבלנים; האם יש הזדמנות לרוכשים?
הימנעות מבעיות תזרימיות כחלק מהתהליך. הדבר מתאפשר באמצעות ביצוע תעדוף נכון של חלקי הפרויקט, בשלב ההקמה,ובדרך זו השגת אופטימיזציה של תזרים המזומנים של העירייה, והימנעות מבעיות תזרימיות המהוות כיום גורם משמעותי בעיכוב ביצוע. הקמת מנהלת פרויקט דינמית שאחראית על האינטגרציה בין כל הגורמים המבצעים של הפרויקט, תוך שהרכב המנהלת עצמו משתנה בהתאם לשלבי הפרויקט.
יישום קפדני של מתודולוגיה זו בפרויקט דוגמת מתחם ה-1,000 הוא מחויב המציאות. במהלך הפרויקט הנ"ל מוסדות בנקאיים בארץ מעתיקים את המטות המרכזיים שלהם מת"א לראשון לציון, ואין לגוף המבצע את הפריבילגיה שלא לעמוד בלוחות זמנים. במתחם המתיימר לשמש המרכז הפיננסי המוביל בישראל אין מקום לטעות לא בעיצוב, לא ביישום החדשנות ולא בלוחות הזמנים. הכל מתחיל ונגמר בתכנון נבון ויעיל של הפרויקט, ובעידן של תוכנית ניהולית אסטרטגית דינמית, נגמרו התירוצים.
הכותב הוא שמואל אלפסי, מנכ"ל חברת אמן, ושותף בקבוצת אמנת הציבורית, המתמחה בניהול פרויקטים מורכבים, יעוץ אסטרטגי, פיתוח עסקי, תכנון ויישום מתחמים חכמים.
