מנותק מהמציאות - חובה לכלול יותר דירות קטנות במחיר למשתכן

יו"ר ועדת הרפורמות בהתחדשות עירונית, ח"כ אלי כהן (כולנו), תומך בתכנית הדגל של יו"ר סיעתו, שר האוצר משה כחלון. כהן יצא בהכרזה בוועידת השמאים בשבוע שעבר, שלפיה זוגות צעירים יכולים להתחיל בדירת 2 או 3 חדרים את חייהם. אבל כמובן שהוא לא בדק איפה יש כזה מוצר. אז זהו, שאין. לפחות לא היצע מספיק שלו, אפילו לא מתקרב למספיק, מול רמת ביקושי הדירות של זוגות צעירים בשוק. קבלנים לא בונים כבר דירות קטנות, וגם במסגרת מחיר למשתכן רוב הדירות הן דירות של 4 חדרים ויותר, זהו המקרה גם בפרויקטים של התחדשות עירונית.   ומנגד, בצד של הביקוש, זה גם מה שמחפש היום זוג צעיר שניגש לרכוש דירה. הזוגות הצעירים של היום לא חושבים על הצרכים המציאותיים שלהם כמו כמה חדרים הם צריכים היום או מה גודל הדירה שהם יכולים להרשות לעצמם מבחינה כלכלית. הם חושבים על העתיד.  עוד כמה שנים יהיה לנו ילד ואז שניים ואולי שלושה, ולכן נרכוש כבר מעכשיו דירת 4 או 5 חדרים.

והיזמים בסך הכול פוגשים את הביקושים ומייצרים את המוצרים המתאימים, מה גם שדירות גדולות יותר כאמור הופכות את הפרויקט שלהם לרווחי יותר, בעיקר כשהם חייבים להתמודד עם ההגבלות של מחיר למשתכן.

רק היום פורסם שמחצית מהזוגות הצעירים שזכו בהגרלה במסגרת מכרז מחיר למשתכן ברעננה ביטלו את זכייתם לאחר שפגשו את המחירים האמתיים של הדירות במכרז. נכון, הם יותר זולים ממחיר השוק ברעננה, אבל עדיין דירה של 95 מ"ר נמכרת ב-1.7 מיליון שקל, סכום שרוב מבקשי הדירות הצעירים מתקשים איתו. דירות 4 חד' בפרויקט מחיר למשתכן  ברעננה כבר עולות  יותר מ-2 מיליון שקל.   מחיר למשתכן של כחלון רוקן את כל הסחורה "הרגילה" מהמדפים של היזמים שעברו באופן טבעי לרכז פעילות בפרויקטים להתחדשות עירונית. אבל דירה חדשה בפרויקט להתחדשות עירונית איננה זולה יותר מדירה חדשה בפרויקט רגיל, לעיתים כשהפרויקט המקודם הוא במרכז הנחשק של העיר הדירה אפילו יקרה יותר.  

• מעל לחצי מיליון אזרחים כבר עזבו את חברת החשמל, כמה עברו בנובמבר?
• הבינלאומי: הרווח ברבעון זינק ב-36% ל-620 מיליון שקל

10,000 יחידות דיור – זה מספר הדירות של אחת מחברות הנדל"ן המובילות בשוק בתחום ההתחדשות העירונית. עד לפני שנה אותה חברה לא עסקה אפילו בתחום ובנתה דירות חדשות בכל הארץ. אבל גם כאן עיקר הדירות החדשות הן דירות גדולות כי היזם חייב הרי במסגרת הפרויקט לבנות תשתיות חדשות, לבנות עוד חניות, לשלם היטלי השבחה – בחלק מהמקרים, וכמובן לשפץ, לשלם לדיירים הוותיקים על שכירות בתקופת הבנייה ולסייע בהוצאות העברת הדירה, פעמיים, שכן במסגרת השבחת הפרויקט גם הדיירים להם היו דירות קטנות בבניין הישן, מקבלים דירות חדשות – גדולות יותר.   המוצר הזה של דירות קטנות הולך ונכחד בישראל. אם לקבלנים היו אלטרנטיבות נוספות, לא רק מחיר למשתכן או התחדשות עירונית אלא אפשרות לבנות פרויקטים חדשים רגילים, אז אולי הייתה להם גם הזדמנות לייצר שלל מוצרים, גם קטנים יותר, ואז להצהרתו של ח"כ אלי כהן אולי היה באמת קשר למציאות.   אני מסכימה עם ח"כ כהן שהמהלך האסטרטגי הנכון מבחינת אותם זוגות צעירים הוא להתחיל מדירה קטנה. חכם יותר עבורם לרכוש דירה גדולה יותר כשהם באמת צריכים אותה – מספר שנים לתוך חייהם המשותפים אחרי שהם עצמם צוברים ניסיון וידע בתחומים השונים שכוללת אותה עסקת נדל"ן מסובכת של רכישת דירה עבור מי שאינם עוסקים בתחום – ידע במשכנתאות, ידע בביטוח ובהסכמים משפטיים של עסקאות נדל"ן ואולי אחרי שהם כבר מתייצבים כלכלית, גם אם זה אומר ששני אחים יצטרכו לחלוק חדר אחד.   אבל לצורך כך צריכה המדינה לייצר את האפשרות הזו. אולי באמת היה חכם יותר לקדם מכרזי מחיר למשתכן שהמוצרים שהם יציעו יהיו רק דירות של 2 ו-3 חדרים המיועדים לאותו נתח שוק ששר האוצר כל כך רוצה לעזור לו. אולי אז היו נמנעים מקרים כמו בדימונה או רעננה שם חלק עיקרי של הזוכים ברחו מהזכייה שלהם לאחר שגילו שמחירי הדירות יקרים מידי או פשוט קרובים מידי למחירי השוק באותה שכונה. לצדם כדאי לאפשר את קיומם של מכרזי מנהל רגילים שיאפשרו למשל למשפרי הדיור, משפחות צעירות עם ילדים ומשקיעים למצוא מוצרים שמתאימים להם.  גיוון היא לא מילה גסה.       הכותבת היא חיה נחום, מומחית למיתוג פרויקטי נדל"ן למגורים ובעלת "המטבחון פרסום".