מחירי הדירות
אין עוררין על העובדה שבמהלך החודשים האחרונים קיימת מגמה עקבית של האטה במכירת דירות, זאת למרות הנתונים המצביעים על עלייה בקידום דירות מתוכננות על ידי רמ"י ומנהל התכנון. הסיבות להאטה לאו דווקא קשורות במישרין למה שקורה בשוק הדיור בחודשים האחרונים,, אלא למגמות שהחלו עוד לפני כשנתיים-שלוש:
1. ראשית, חשוב לזכור שבחיים אחרי כל גאות מגיע תמיד שפל מסוים. מחירי הדיור לא יוותרו כך לעד. נכון, קיים בשוק מחסור משמעותי של דירות והמדינה איננה מסוגלת להדביקו, אולם במגמה של עליית מחירים רצופה ומתמדת במהלך יותר מעשור, ברור שיהיו יותר ויותר ישראלים שיישארו מחוץ למעגל. לכן ניצני המגמה הורגשו כבר סביב 2013-2014: כששוק המשכנתאות מחד גיסא רתח והגיע לשיאים חדשים, ומאידך גיסא, החלה מגמה של זליגת רוכשים פוטנציאליים בהדרגה אל מחוץ לשוק, זאת משום שלא יכלו לממן דירה ברמות המחירים התופחות וההולכות.
2. שנית, חודש יולי 2015, כלומר לפני כשנה וחצי, היה ללא ספק נקודת ציון חשובה, זאת משום שהחל מחודש זה מס הרכישה בפועל הוכפל. עובדה זו גרמה בהדרגה לזליגה גוברת והולכת של משקיעי נדל"ן מהארץ ומחו"ל אל מחוץ לשוק, אולם כרסמה הן במישרין והן בעקיפין בפוטנציאל הרכישה של רבבות רבות של ישראלים שהייתה ברשותם דירה נוספת אחת לפחות (להשקעה, בירושה וכדומה). אמנם כרסום זה היה הדרגתי והורגש פחות לפני כשנה-שנה וחצי, אולם ככל שעבר הזמן השפעתו גברה והלכה.
- כל הכותרות
3. תוכנית מחיר למשתכן, מעבר לעובדה שלא עמדה ביעדיה והגיעה עד כה לקהלים מצומצמים יחסית, תרמה בהדרגה לנזק משמעותי ב"מיינסטרים" של שוק הנדל"ן. תחילה נוצר מצב פרדוקסלי בו התוכנית הורידה את התחלות הבנייה בשוק הדיור הכללי. לאחר מכן היא יצרה מערך ציפיות וביקושים כבושים שלא התממשו מצד אחד, אולם מצד שני גרמו לרבבות זוגות צעירים "לשבת על הגדר" במקום לבצע את מהלך הרכישה.
4. מעבר לכך, הסכמי הגג עם 18 עיריות, הכוללים בסך הכל כ-230 אלף דירות בקירוב, יצרו הם מערך ציפיות עתידי. מערך זה אמנם לא התממש עד כה, אך תרם גם הוא רבות למגמה של "לשבת על הגדר" ולהמתין עד שהסכמים אלה ייצאו לדרך.
5. בנוסף לזאת, מאז כניסתו של משה כחלון לתפקיד שר האוצר במאי 2015 עלו מחירי הדיור (שהיו גבוהים כבר אז בלאו הכי) בעוד יותר מ-15 אחוזים. זה אומר לדוגמה, שדירה ממוצעת שעלתה עם כניסתו של כחלון לתפקיד כ-1.4 מיליון שקלים - תעלה היום יותר מ-1.6 מיליון שקלים, כלומר כרבע מיליון שקלים יותר!
6. אין ספק גם שתקנות בנק ישראל המגבילות יותר ויותר לקיחת משכנתאות, מתחילות לתת אותותיהן על רמות הביקושים בשוק הדיור. מחד גיסא חשוב שיהיו תקנות כאלה. מאידך גיסא, הן מקשות על נגזרת גודלת של רוכשים לממש את חלום הדירה.
7. גם לקריסת חברות ביצוע שאפיינה את השנה האחרונה ישנן השלכות, חלקן פסיכולוגיות, על התנהגות שוק הדיור.
8. את המסמר בארון הקבורה של שוק הדיור עשה החוק ההזוי של מיסוי דירה שלישית. עצם העלאת החוק, עוד לפני שאושר בכלל, ריסקה את שוק המשקיעים, הכניס את השוק כולו לבלבול ולחוסר וודאות, וכבר היום הנזק שלו גבוה עשרות מונים מהתועלת, אם בכלל...
שאלת השאלות: האם כל אלה מצביעים על כן על שינוי מגמה אסטרטגי, עצירת עליית מחירי הדיור והתכווצות השוק? התשובה, לטעמי, מצויה אצל מקבלי ההחלטות, ובראש ובראשונה ראש הממשלה (כמבוגר האחראי) ושר האוצר משה כחלון. הם חייבים להתייחס בלא דיחוי למצב השוק כאל מצב חירום לאומי, להגדיל משמעותית עוד יותר את הקרקע המתוכננת לבנייה, לקצר הליכי רישוי סטטוטוריים, להוריד מיסוי ועלויות פיתוח באזורים מועדפים ולא רק בפריפריה, אלא גם על דירות קטנות באזור הביקוש במרכז הארץ (!) ולהחזיר את המענקים והלוואות המקום שהיו בעבר באזורים אלה.
אם כל הפעולות האלה לא יינקטו, תימשך המגמה של כרסום במספר הרוכשים ואחוז בתי האב הישראליים שברשותם דירה ימשיך להידרדר. בל נשכח - כיום כל בית-אב ישראלי שלישי, אין בבעלותו דירה!
הכותב הוא ארז כהן, שמאי מקרקעין מבעלי פירמת השמאות "ארז כהן שמאות מקרקעין".
*** אין לראות באמור לעיל משום המלצה לביצוע פעולות ו/או ייעוץ השקעות ו/או שיווק השקעות ו/או ייעוץ מכל סוג שהוא. המידע המוצג הינו לידיעה בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. כל העושה במידע הנ"ל שימוש כלשהו - עושה זאת על דעתו בלבד ועל אחריותו הבלעדית. החברה ו/או הכותבים מחזיקים ו/או עלולים להחזיק חלק מן הניירות המוזכרים לעיל.
תודה.
לתגובה חדשה
חזור לתגובה
-
14.להפריט את קרקעות המנהל שבמרכזי הערים! עשרות אלפי מגרשיםישתחררו 15/01/2017 15:17הגב לתגובה זו0 0יש המון מגרשים מאושרים לבניה, וניתן לבנות בהם הרבה בתים אם יפריטו אותם. אפילו צמודי קרקע, שלא לומר בתי קומות ומגדלים. אבל המנהל ושאר הגנבים רוצים סכומים פנטסטיים עד שאף אחד לא רוצה להתעסק עם זה. צריך להפריט מגרשים של עד 10 דונם שמאושרים באופן עקרוני לבניה, אבל בגלל תב"ע ענתיקה, אין שם אחוזי בניה גבוהים. רוצים להחזיר מיסים? תעשו את זה במקומות שישחררו קרקעות לבניה מיידית!סגור
-
13.כחלון כושל (ל"ת)א 13/01/2017 12:24הגב לתגובה זו1 1סגור
-
12.די עם פיקציית מחסור הקרקעות והדירותלי 12/01/2017 14:28הגב לתגובה זו4 5אני לא מכירה אף זוג צעיר שאין לו דירה ואני וחברים שלי זה זוגות צעירים, כל מי ש"ישב על הגדר " כבר קנה מזמן, לכל הפחות בית ע"מ להשכיר למישהו אחר ובעצמם שוכרים איפה שהם מעוניינים באמת לחיות. כל מי שאני מכירה שנרשם למחיר למשתכן עשה איזה קומבינה ומשתתף בהגרלות לצורכי השקעה.סגור
-
11.מעט מאוד בנייה באזורי הביקושיועץ נדל״ן 12/01/2017 11:17הגב לתגובה זו4 3שכר הדירה עולה, אוכלוסייה גדלה בקצב של 2% בשנה, אבטלה נמוכה ושכר עולה הם מתכון בטוח להמשך עליית מחירי הדיור. זוגות צעירים תמיד יעדיפו לקנות דירה במקום לשלם 50,000 ש״ח צמוד מדד כל שנה לבעל הדירה. פחלון עושה נזק עצום לזוגות הצעירים. גם נלחם במשקיעים וכך גורם להתייקרות שכר הדירה באזורי הביקוש. אח״כ יוצא עם תוכנית למסתכן שכל מטרתה היא להפוך את הזוגות הצעירים הגרים באזורי הביקוש למשקיעי נדל״ן בפריפריה איפה שבאמת יש בועה. מחירי הנדל״ן באזורי המרכז לא ירדו נומינלית, אבל הצעדים של פחלון יגרמו לאינפלציה, ייקרו את השכירות, ויגרמו לכולם לסבול. עדיין אפשר לקנות דירה ולקחת משכנתא חכמה בריבית קבועה. לצערי חלון ההזדמנויות הזה הולך ונסגר בגלל הבנקים ימ״ש שמייקרים את המשכנתאות, אבל מי שזריז עדיין יכול להספיק.סגור
-
לקנות דירה במחירי חלל? זוהי טיפשותאדם 12/01/2017 18:53הגב לתגובה זו3 3נדרשות מעל 200 משכורות חציוניות לרכישת דירה חציונית ! זה טימטום לקנות דירה במחירי בועה!!סגור
- טען עוד
-
10.אחרי גאות מגיע שפל? מחסור בדירות?אדם 12/01/2017 11:09הגב לתגובה זו5 4בכל הראיונות בהם התראיין האינטרסנט יחד עם חבריו תמיד טען שהמחירים כלפי מעלה מעניין למה שינה את טעמו? מחסור בדירות?- המחסור קיים רק אצל האינטרסנטים , לא עלו מיליון עולים בשנים האחרונות, אין עשרות אלפי הומלסים ולא המונים שחולקים דירות. העליה במחיר הדירות בעיקרה ספקולטיבית בגלל הריבית הנמוכה שהיתה בעבר!! ההתרסקות בדרך!!סגור
-
הוא לא חבר שלי.שמאי מקרקעין. 12/01/2017 21:32הגב לתגובה זו6 2הבנאדם מוציא אותנו השמאים כבעלי אינטרס, רק כדי לקדם את המשרד שלו. שמאים מתפרנסים משומות, גם אם עולים המחירים וגם אם יורדים המחירים.סגור
-
9.מחירי הדירותאנונימי 11/01/2017 17:51הגב לתגובה זו4 2כחלוו ייצר סדרה של חוקים ותקנות מסובכים שיעלו הרבה כסף למדינה וייצרו בלגן גם מס דירה 3 נכלל בזה. התוצאה (כמו מעמ 0) עלייה בחוסר הוודאות בענף. הבנקים והקבלנים יעצרו את הבניה ועוד שנה מחירי הדירות יזנקו. עוד שנה-שנתיים יהיה כבר שר אוצר חדש וגם הוא ימציא משהוא...סגור
-
8.ארז בלעם, בא לקלל יצא מברךאור לגויים 11/01/2017 17:08הגב לתגובה זו5 5בניגוד לטענותיו של ארז תכנית מחיר למשתכן כן משיגה את יעדיה. כבר היום אושרו פרוייקטים בתכנית זו לבניית 60 אלף דירות משמע כל חסר דיור יוכל לרכוש דירה במסגרת התכנית. העלאת מס השבח והמס על הדירה השלישית כמו גם עליה בעלות המשתכנתאות הצליחו להקטין את הביקוש לנדל"ן להשקעה, והרי זו בדיוק הייתה הכוונה. אני קורא כל כתבה של ארז בפורטל הזה, זו פעם ראשונה שהוא מעלה את עניין המחזוריות בשוק הדירות להשקעה כאילו היום אנחנו ממילא בהתמתנות מחזורית ולכן מכירות דירות להשקעה קטנו ללא קשר לכחלון. אני מריח שלארז יותר משלוש דירות והתסכול מביא אותו ל"חפש" את כחלון בכל מחיר!!סגור
-
7.יש 8 תובנות האחרונה שבהם נוצרה בחודש חודשיים אחרונותחיים ברו 11/01/2017 16:28הגב לתגובה זו9 2לא שמעתי את האדון המכובד מדבר על 7 תובנות במהלך תחילת 2016 או אמצעה ,יתרה מכך האדון התראיין במהלך 2016 ולא הזכיר שום תובנה רק קישקש שהמחירים לא ירדו ושכל התוכניות לא שוות את הניירסגור
-
6.חזירון מסואב (ל"ת)Et 11/01/2017 16:25הגב לתגובה זו5 4סגור
-
5.ארז כהן ב 2009: צפויה ירידה של 7% ברעננה ב 2010. פחחחחחהאיש לא פוגע 11/01/2017 15:34הגב לתגובה זו4 2בכפר-סבא, אומר כהן, צופים ב-2010 הבחנה ברורה בין מרכז העיר לשכונה הירוקה במערבה. מרכז ומזרח העיר הגיעו לרוויה, והמחירים יירדו בכ-7%-5%....בערי לוויין מרוחקות יותר מתל-אביב, כמו פתח-תקווה, ראשון-לציון והרצליה, צופה לשכת השמאים יציבות מחירים ב-2010. מצד אחד, היתה בערים אלה עליית מחירים נאה בשנה האחרונה, ובמיוחד בפתח-תקווה, שבה המחירים קופת חולים לאומית החורף הזה אף אחד לא נשאר בבית חסנו את הילדים ואת עצמכם נגד מחלת השפעת! חברה לקידום תוכן שיווקי עלו בכ-20%. מצד שני, פוטנציאל העלייה כבר הגיע למימוש, ובאזור כמו אם-המושבות יהיה מימוש מחירים של כ-7%-4%. גם באזורים מבוקשים, כמו כפר-גנים החדשה, הגיעו המחירים לשיא, וירידת המחירים הצפויה היא כ-5%-2%סגור
-
4.כשאין ברירה מול המציאותאיתן 11/01/2017 15:23הגב לתגובה זו20 3גם האינטרסנטים ביותר מתחילים להודות באמת (שמא יצאו ליצנים ותיחשף צביעותם). לגופו של עניין - בכל המאמר המהולל של השמאי, לא נאמרה מילה אחת על ירידת המחירים המתבקשת מכל מה שכתב. ארז, תהיה כן עם עצמך - יש פיתרון אחד בלתי נמנע בכל שוק בועתי והוא לא מענקים ולא הפשרות ולא שאר תחבולות. הפתרון פשוט - ירידת מחיר. את הקץ כבר לא ניתן לדחות ואפילו שותפכם, בנק ישראל, לא יכול לעזור. מהממשלה בטח אל תצפה לכלום היא מנוונת כבר עשור ועומדת בפני פירוק רועש.סגור
-
איתן ? באמת ?? אתה אמיתי ??ירון 11/01/2017 15:58הגב לתגובה זו8 7הפתרון שלך למחירי הדירות הגבוהים הוא "ירידת מחיר " כדבריך. סליחה איתן אבל יש מצב שאתה מפגר ? זה כמו להגיד שהפתרון שלי למלחמות זה "שלום ".....אבל איך עושים שלום ??????????סגור
-
ירון, כנראה חסר לך בורגאיתן 11/01/2017 16:25הגב לתגובה זו10 4כמובן שלגורמים הרשמיים אין מה לעשות עם זה. השוק מתקן עצמו. מחזורי גאות ושפל שבאים בעיקר לאור שינויי שוק (ריביות עולות תחת רמת מחיר מדומיינת לשכר הממוצע). מר שמאי, לא רוצה לעלות על שפתיו את המילה ירידת מחירים, הם מפחדים פחד מוות מהמשבר שזה יביא עליהם ועל הכלכלה, אבל אין פתרון אחר וככל שניסו למשוך את המגמה יותר כך הפיצוץ חמור יותר. אמן לי סחטו את הלימון עד הקץ ולכן אמרמגדון בדרך.סגור
-
אתה טועה ידידי.שמאי. 12/01/2017 21:38הגב לתגובה זו3 2אנחנו מתפרנסים גם בקריסת מחירים ובמשברים. אנחנו לא מתווכים, אנחנו לא מוכרים דירות. אנו השמאים מתפרנסים מכתיבת חוות דעת למטרות מסויימות. לצורך העניין גם אם מחר השוק יקרוס ב 30% אנחנו נתפרנס, אולי אפילו יותר טוב, כי כונס נכסים לא זז בלי שמאות. אנחנו השמאים לא חוזים את העתיד, אך מר ארז מנסה לפרסם את משרדו בדרך הזאת של כתבות סוג ב'. אף אחד לא באמת יכול לחזות השוק....מה שבטוח, מתי שהוא המחירים ירדו, זה העולם.סגור
-
אל תשקר את עצמךאיתן 15/01/2017 17:38הגב לתגובה זו1 0בשוק קורס - אף אחד לא מרוויח. הכל קפוא ואין עסקאות. יש רק מפסידים וזה נכון בעיקר למי שעבודתם קשורה במישרין אן עקיפין בנדלן. עצה ידידותית אליך, חפש אלטרנטיבה לעבודה לשנים שיבואו שאינה קשורה בדרך זו או אחרת לנדלן בארץסגור
-
3.ביום שיפסיקו לתת לאנשים כמוך במהאייל 11/01/2017 15:21הגב לתגובה זו7 4אז תיעצר עליות המחירים ויהיה אפשרות לקנות דירה....סגור
-
2.המיסוי על דירה שלישית עושה את ההבדל!אלי 11/01/2017 15:16הגב לתגובה זו10 6ולא יעזור לאינטרסנטים כדוגמת ארז כהן ואחרים.סגור
-
לך תישן על הצד המיסוי על דירה שלישית ....1 11/01/2017 16:04הגב לתגובה זו7 7עושה או יעשה את ההבדל רק בשווי של התנפחות כיסם של יושבי השלטון ובטח לא לך תמשיך לחלום , חלומות נעימים . כחלון הכישלון רק רוצה לנפח את הכיס שלוסגור
-
1.וואו כל כך הרבה תובנות מדהימות וחדשותפששש 11/01/2017 15:01הגב לתגובה זו13 1חשבת על זה לבד?סגור
