עופר אלבוים על מיסוי דירה שלישית - אל תבנו על בג"ץ

השבוע התבשרנו כי בעלי עסקים מדרום הארץ הצטרפו לסיעות האופוזיציה והתנועה הצרכנית לקידום כלכלה הוגנת בעתירה לבג"ץ נגד חוק מיסוי דירה שלישית. מדובר בחוק שלדאבוני הרב נשאר אתנו במתכונת של "טלאי על טלאי" רק משיקולים פוליטיים ופופוליסטים. שהרי חוק אמור להקנות יציבות ו-ודאות, ולהיות יעיל ופשוט ככל הניתן. אין בחוק הזה שום דבר מאלה, אלא להפך.

תיקוני החקיקה, חלקם בעלי סממן רטרואקטיבי מובהק, שבוצעו בשנים האחרונות בתחום דירות המגורים גרמו ועדיין גורמים (נזקי "אפטר שוק") לנזק אדיר, לאי וודאות בציבור הקונים והיזמים ולטלטלות בשוק שממילא רגיש ביותר ובעל תנודתיות. זה התחיל "בפטיש 5 קילו" של שר האוצר הקודם (שטייניץ), שהתקין הוראות שעה שבאו לעודד מכירת דירות, אך רק הביאו לניצול פטורים מוגדלים בלא כל השפעה על היצע הדירות. הוא התחיל בהגדלת מסי רכישה והמשיך ברפורמה בשוק מיסוי דירות המגורים (ביטול פטור לבעלים מרובה דירות והתקנת לינאריות מיוחדת, שבאה "לרפא" במקצת את פגם המיסוי הרטרואקטיבי הטמון ברפורמה). אחר כך עבר להגדלה דרמטית של המס החל על הרוכש דירת מגורים נוספת (מס של  8% מהשקל הראשון ו-10% מעבר לכל שקל מעל 4.8 מיליון ש').

כל אלה הביאו לשינויים אדירים בחבויות המס, יש שנהנו ויש שהפסידו, אבל לא הביאו לכל שינוי בשוק הנדל"ן עצמו. להפך, הם גרמו לחוסר וודאות ולעתים רבות לתמחור יתר של המחירים, כתולדה של אי הוודאות העכשווית והעתידית.

• מחקר של בנק ישראל: בעשור האחרון הדירות היכו את הבורסה
• "כחלון צריך לשלוח היום פרחים לשופטי בג"צ"

החוק החדש הוא המשך ישיר של אותה מגמה לא מוצלחת. לא ברור איך הוא אמור להגשים את מטרתו. נהפוך הוא. המטרה הבסיסית והמוצהרת של כל חקיקת מס, היא גביית מס. הרי במקום החוק המורכב, המסורבל והלא שוויוני, ניתן היה להגדיל גביית מסים בצד של הגדלת נטל המס על המשכירים. מי שמשכיר כיום דירות שהשכרתם אינה עולה לכדי עסק, יכול לנצל פטור מלא עד לתקרה של כ-5,000 ש' (שכל שקל מעליה מקטין את סכום הפטור), או משיעור מס של 10% על התקבולים משכירות (ללא זכאות לניכוי כלשהו).

כך, במקום חוק מיסוי דירה שלישית, ניתן היה לבטל את הפטור או להגדיל את שיעור המס ל-20% או 25%, כשיעור המס החל כיום בגין שבח או רווחי הון. תוצאת הדברים הייתה כנראה האמרת מחירי השכירות, נוכח "גלגול" העלות על השוכרים, אך תוצאה דומה ובלתי נמנעת תהיה גם תחת החוק הנוכחי. ואם אותה תוצאה רעה תהיה תחת שני מסלולי חקיקה שונים, למה לא ללכת על הפשוט יותר.                                       במידה והמטרה הייתה לעודד מכירת דירות, הרי יש משום התמימות (או שמא נאמר הטעיה) לחשוב שהחוק יוביל לכך. זמן רב לא נשמע רעש כה רב, על חוק שחל על ציבור כה לא רב. גם על פי הערכות משרד האוצר, תחולת החוק תהיה רק על כ-56 אלף מתושבי ישראל, שאינו יכול להביא לשינויי מגמה בשוק. פוטנציאל הרווח הגלום בדירות, יחד עם "הנחת המס" הלא משמעותית (70,000 ש') במכירתם לא יצדיקו מימושי דירות. המהלך היותר פשוט מבחינת המשכירים יהיה כאמור העלאת מחירי השכירות.

ומעבר לכך: עוד לא התייחסנו לנוסחאות החישוב המסורבלות של שווי הדירות, הנוסחאות המורכבות לספירת הדירות, חובת הדיווח המורכבת לרשויות המס, מיסוי של אזרחים רבים הרחוקים מלהיות "טייקונים" או "משקיעים", שרכשו ביזע ובעמל רב דירות לגיל הפנסיה, ושיישאו במלוא נטל המס. הרי בעלי דירות שהממון כן נמצא ברשותם יוכלו לשכור שירותי מומחי מס שיביאו להפחתת המס. ואחרי כל זה, עדיין הסיכויים שבג"ץ יתערב נמוכים.

עוד תכניות

הכותב הוא שותף בכיר במשרד שקל ושות'.

*** אין לראות באמור לעיל משום המלצה לביצוע פעולות ו/או ייעוץ השקעות ו/או שיווק השקעות ו/או ייעוץ מכל סוג שהוא. המידע המוצג הינו לידיעה בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. כל העושה במידע הנ"ל שימוש כלשהו - עושה זאת על דעתו בלבד ועל אחריותו הבלעדית. החברה ו/או הכותבים מחזיקים ו/או עלולים להחזיק חלק מן הניירות המוזכרים לעיל.  

• טראמפ שואג מי לא יירא - מהן ההשלכות על ישראל והאזור?
• לקראת פברואר קודר? מה מראים ארבעת היסודות של השווקים
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"