הצעד היחיד שיכול להביא לשינוי כיוון במחירי הדירות - וגם בקרן המטבע מבינים את זה; לתשומת לב השר כחלון

דו״ח קרן המטבע הבינלאומית מאפיין באופן יוצא מן הכלל את מצב כלכלת ישראל בתחילת 2017. מחד גיסא מצב כלכלי בהחלט סביר וצמיחה לא רעה ומצד שני שוק דיור בעייתי ביותר הסובל ממבנה לקוי, מחסור גדל והולך של היצע דיור זמין, ביורוקרטיה סיזיפית ורמות מחירים שעלו בעשור באחרון באופן דרמטי ביחס להכנסה הממוצעת במשק הישראלי. הדו״ח ממליץ, בצדק, לנקוט צעדים מיידיים בתחום זה, אחרת יהיו השלכות לכך על מצבה ומעמדה הכלכלי של ישראל.

נקודת התורפה המשמעותית ביותר שעולה מה דו״ח נוגעת לתעדוף לא נכון של ממשלת ישראל בפתרונות למשבר הדיור. משקל היתר ותקצוב היתר שהוענק בשנה וחצי האחרונה לתכנית מחיר למשתכן עולה בהבלטה בדו״ח, כמו גם מיסוי דירה שלישית ופתרונות נוספים שלא רק שלא הביאו בשנה האחרונה להגדלת היצע הדיור. נהפוך הוא. הנזק שלהם בבלבול השוק ובדחיפת רמות המחירים ב-2016 בשיעור של יותר מ-8 אחוזים היה משמעותי. גם הסכמי הגג עם העיריות, שהוזכרו בדו״ח, לא ייצרו עד כה את המלאי התכנוני הדרוש, גם בשל הביורוקרטיה הבלתי נלאית וגם בשל העובדה שהרוב המכריע של 18 הערים שבהם הסכמי הגג מיושמים, ממוקמות מחוץ לאיזור הביקוש המובהק.

הפתרון האולטימטיבי שעולה לטעמי מדו״ח קרן המטבע הוא שינוי מיידי בתפיסת המדינה את שחרור קרקעות למגורים במרכז הארץ, הן קרקעות פרטיות והן קרקעות מדינה. נכון להיום שחרור זה מתבצע בקצב איטי להחריד. הסיבות לכך שונות. מעבר לביורוקרטיה והעדר יישום הרפורמה בחוק התכנון והבנייה, לעיריות והרשויות המקומיות פשוט לא כדאי להפשיר קרקע למגורים, זאת בשל חוסר כדאיות כלכלית. הארנונה לעסקים, מציין דו״ח המטבע, גבוהה בהרבה לעומת הארנונה למגורים, ועובדה זו גורמת  לעיריות לעודד קידום מתחמי עסקים ומסחר, אבל לא למגורים. לכן הדו״ח ממליץ, ובצדק רב לדעתי, שהממשלה ״תשנה דיסקט״ ותעודד את העיריות במרכז הארץ להפשיר ולקדם תכנון בנייה למגורים בהיקף שיוכל לספק את היצע הדיור הנדרש.

מחישוב שעשה משרדי מתברר כי סביב ״מדינת תל אביב״, בין הוד השרון, כפר סבא ורעננה בצפון, לבין ראשון לציון, נס ציונה ורחובות בדרום, קיים פוטנציאל לא ממומש למאות אלפי יחידות דיור, חלקן הגדול פרטיות. נשאלת השאלה: האם כלכלית לא היה הרבה יותר כדאי למדינת ישראל להתמקד בהפשרה מאסיבית דווקא באיזור זה, זאת במקום להתמקד בכוח בקידום 230 אלף יחידות דיור במסגרת הסכמי הגג, בהשקעה אדירה ומיותרת של מיליארדים, כולל אילוצי פיתוח תשתיות שכבר היום מטרפדים ומאיטים באופן ניכר את הפרוייקטים הללו.

• שוק הנדל"ן משתנה: בלי סבסוד, בלי מבצעי מימון – ועם פחות הייטקיסטים; מה יקרה למחייר הדירות?
• רמ"י מובילה הקמת שכונה חדשה בראשון לציון - 1800 דירות

וזה עוד לא הכל: דו״ח קרן המטבע מתייחס גם בהרחבה לנושא העדר מערכת היסעים המונית כהלכתה, מה שנקרא עדיין אצלנו בשם העתיק והאנכרוניסטי תחבורה ציבורית״. ונשאלת כאן שאלה לא פחות חדה: האם לא שווה להשקיע ולקדם מערכת היסעים מטרופולינית באיזור המרכז, שתאפשר, לדוגמא, הגעה ב-20 דקות ממרכז הוד השרון או רחובות למרכז תל אביב, וקיצור יוממות זה יהיה כדאי לאין שיעור מאשר להשקיע מיליארדים רבים נוספים בנסיון לקרב את הפריפריה למרכז? והאם מישהו אצלנו בדק, בכלל, האם מאות אלפי ישראלים ינהרו בהמוניהם לנגב ולגליל, שעה שמקומות העבודה, החברים, הקניות והבילוי ״מתעקשים״ להישאר במרכז הארץ?

חשוב לציין כי מאז שנות ה-50 של המאה שעברה, השקיעו ממשלות ישראל, משמאל ומימין, מאמצים אדירים לפתח את הפריפריה. וראה זה פלא: אחוז הישראלים המתגוררים בפריפריה כמעט ולא השתנה מאז, והפער בחתך הסוציו-אקונומי בין המרכז לפריפריה נותר על כנו ואף התרחב. אם כן, האם לא נהיה במהלך השנים הקרובות עדים למצב שתכניות פופוליסטיות שאולי עוברות טוב בתודעה הציבורית, יבואו על חשבון הפתרון האמיתי והנכון, קידום תכנון קרקע לבנייה בכל ערי עוטף גוש דן וחיבורן במערכת משולבת של רכבות קלות ומהירות, שאטלים ונתיבי אוטובוסים קלים ומהירים? והאם העובדה שכיום לוקח, בממוצע כ-12-15 שנה לקדם תכנית בנייה במרכז הארץ, לעיתים אף יותר, זוהי גזירה משמיים?

אני מודע היטב לכך שמה שאני מציע כאן יישמע אולי לא פופולרי במיוחד לחלק נכבד מהקוראים שהתרגלו עם השנים לסיסמאות השחוקות של ״פיתוח הפריפריה״. אולם נשאלת השאלה היכן אותם קוראים רוצים באמת להתגורר, היכן הם רוצים שילדיהם יתגוררו והאם הם שואפים לכך שביום מן הימים נוכל לעמוד ביעד של מימוש האיזון בין ביקוש להיצע בתחום הדיור ועצירת סחף המחירים כלפי מעלה. ומה יגרום באמת לפיתוח נכון של הפריפריה? המלצתי לממשלה : במקום  הצהרות לדאוג להעביר  אליה את מיטב מפעלי ההייטק, לייצר רבבות מקומות תעסוקה איכותיים, למשוך אליה את מיטב בעלי המקצועות החופשיים, לסייע לרשויות המקומיות לפתח בה איכות חיים וחיי קהילה טובים ואמיתיים ולהחזיר את מענקי והלוואות המקום.

• ההיגיון מאחורי השיגעון - מה טראמפ מנסה להשיג ולמה ייתכן שהנפילות ייעצרו?
• כשתשמעו שסין פולשת לטאיוואן - תמכרו הכול!
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

אולם מהפריפריה לא תבוא הישועה לפתרון בעיית היצע הדיור, אלא רק מהפשרת קרקעות מאסיבית במרכז הארץ. בכך דו״ח קרן המטבע הבינלאומי ידע לשים את האצבע היכן שמקבלי ההחלטות אצלנו פספסו. חומר למחשבה.