מחירי הדירות: ארז כהן מסביר מדוע לראשונה מזה 10 שנים - הוא צופה שינוי מגמה

במשך עשור שנים נתוני משרדי מצביעים בבירור על מגמת עלייה עקבית במחיר הדיור. נתונים אלה נשענו על בעיית ההיצע הדל לעומת הביקושים, אותה צפינו עוד ב-2005, ובעיקר על מגמת ההורדה בריבית על ידי בנק ישראל, תחילה על ידי הנגיד פישר ובהמשך ע"י הנגידה פלוג. אדגיש, הגורמים הללו שרירים וקיימים גם ב-2017, ואפילו ביתר שאת. הפער בין הביקושים להיצע לא רק שלא הצטמצם, אלא אף התרחב. הריבית הנמוכה במשק תיוותר על כנה עוד זמן רב. לכאורה אין שום סיבה שבעולם שמגמת העלייה במחיר הדיור תמשך. יחד עם זאת, ולמרות הכל, ניתוח משרדי צופה שינוי במגמה, אולי כבר במהלך הרבעונים הקרובים, אולי אף ברבעון הנוכחי.   שלוש הסיבות העיקריות לשינוי בהערכה:

1. למרות הריבית הנמוכה במשק, הבנקים למשכנתאות העלו במהלך השנה וחצי האחרונה באופן ניכר את הריבית על לוקחי המשכנתאות. אמנם מנתונים שפורסמו השבוע עלייה זו נבלמה, אולם עדיין העובדה שהיתה עליית ריבית אפקטיבית בשיעור של כ-50% יותר לעומת מחצית 2015, נותנת כבר היום את אותותיה התנהגות שוק הדיור. פחות ישראלים רוכשים דירות וגם היקף לקיחת המשכנתאות, על פי ההערכות, יירד באופן עקבי במהלך הרבעון הקרוב, ובכלל.

אמנם נתוני הלמ"ס שפורסמו בחודש שעבר ומצביעים על ירידה, לכאורה, בכ-1.7 אחוזים במחירי הדיור ברבעון הקודם, שנויים במחלוקת, ובעיקר בשל שיטת החישוב שלהם המייצרת ממוצע טכני בין סוגי דירות שונות בתכלית, אולם ברור, על פי כל המחקרים וההערכות, שמספר העסקות בפועל אכן ירד, ובאופן משמעותי למדי.

2. מאז הכפלת מס הרכישה, ביולי 2015, החל תהליך הדרגתי, אולם עקבי, של ירידה באחוז המשקיעים מכלל רוכשי הדירות. נכון ליוני 2015 אחוז המשקיעים עלה על 30% והם היוו ללא ספק את הקטר המוביל של שוק הדיור. מאז, חלקם בשוק צנח עד כדי כ-15% בלבד, ולפי כל הסימנים, הוא עלול אף לצנוח הרבה יותר. אדגיש כי מגמה זו אף החריפה, מאז מחצית 2016, כשנודע ששר האוצר כחלון מקדם את החוק למיסוי דירה שלישית בבעלות.

• "שכר הדירה במרכז יישאר יציב, בפריפריה הוא יירד"
• שכר הדירה בדרך לעלות? "ככל שהמלחמה מתארכת כך הביקוש לדירות להשכרה גדל"

עוד לפני שהחוק נכנס בכלל לתוקף, הוא יצר פאניקה מוחלטת בשוק הדיור, הביא למשקיעים רבים, הן ישראלים והן משקיעי חו"ל, להיפטר מהדירות שבבעלותם, ולמרבה הצער הביא לתוצאות הפוכות חלוטין מכוונת כחלון, עלייה בשכר הדירה, מה שפוגע בשכבות החלשות השוכרים דירה, ופגיעה קשה גם בכיסם של רבבות ישראלים המעמד הבינוני שהשקיעו בדירות על מנת שתהיה להם פנסיה ראויה בבוא היום.

3. תכנית מחיר למשתכן מורידה באופן מלאכותי את מחירי הדיור. ברור כי ברגע שקיים אחוז מסוים של דירות בפרויקט שהינן זולות משמעותית מיתר הדירות, עובדה זו לכשעצמה תוריד את הממוצע. השאלה, כמובן, האם רוב רובם של רוכשי הדירות נהנו עד כה וייהנו בעתיד מירידת מחירים זו? התשובה היא שלילית.   בשורה התחתונה, לצערי אין שום סיבה שבעולם לפתוח בקבוקי שמפניה לרגל השינוי הצפוי במגמה לאחר 10 שנים. הננו מעריכים כי 2017 תתאפיין בראש וראשונה במגמה של חוסר יציבות ובלבול בשוק הדיור. המשקיעים, שרובם כבר נמצאים בפועל בחוץ, ינטשו את שוק הדיור סופית. עובדה זו, לכשעצמה, תוריד את מספר העסקאות בשוק, ובד בבד, ומכיוון שדירה טיפוסית הנרכשת על ידי משקיע יקרה משמעותית מהממוצע בשוק, עובדה זו תוריד באופן מלאכותי את רמות המחירים באחוזים אחדים. כך גם, כאמור, הדירות שישווקו בשנה הקרובה, ובכלל, במסגרת מחיר למשתכן.

הבעיה - רוב רובם של הזוגות הצעירים ומשפרי הדיור, לא ייהנו כלל ועיקר מירידה זו, משום שהיא לא תכלול את ממוצע הדירות הטיפוסיות הנרכשות על ידם. היזמים והקבלנים, מבחינתם, לא יאהבו אף הם את המגמה, ואת העובדה שהם מצליחים, בדוחק, למכור פחות דירות מבעבר. כך גם מערכת הבנקים ושוק ההון, ששוק עצבני ומתנדנד איננו משאת נפשם כלל ועיקר.

• ההיגיון מאחורי השיגעון - מה טראמפ מנסה להשיג ולמה ייתכן שהנפילות ייעצרו?
• כשתשמעו שסין פולשת לטאיוואן - תמכרו הכול!
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

על מנת לבלום תרחיש בעייתי זה, הננו ממליצים לממשלת ישראל על הצעדים הבאים:

1. לבטל לאלתר, וללא שהיות, את המיסוי על דירה שלישית, ולנסות להחזיר לפחות חלק מהמשקיעים אל שוק הדיור.

2. לשקול מחדש את מדרגות מס הרכישה ולנסות למתן אותן. לפחות לגבי דירות שעלותן עד 3 מיליון שקלים.

3. לשקול מחדש את תכנית מחיר למשתכן, שעד כה אינה עומדת בציפיות, ולהחליף אותה בהטבות דיפרנציאליות לרוכשי הדירות, כפי שהיה בעבר. למשל, רוכשי דירות בפריפריה ייהנו מהלוואות ומענקי מקום.

4. לפתור קבלנים בפריפריה מהיטלי הפיתוח שמייקרים שלא לצורך את הדירות.

5. להעניק תעדוף להתחדשות עירונית. למשל, יותר זכויות לתמא 38. מסלול "ירוק" מהיר לפינוי בינוי.

6. קידום וזירוז תכנון קרקע לבנייה באיזור הביקוש במרכז הארץ. לדוגמא, לעודד רשויות מקומיות להפשיר קרקע היכן שאפשר. נכון להיום הרשויות נוטות להעדיף הפשרה לעסקים, זאת בשל ארנונה נמוכה למגורים לעומת ארנונה הרבה יותר גבוהה לעסקים.

7. לתת לכוחות השוק לפעול ולא לצאת כל שני וחמישי בהצהרות שרק מבלבלות את כל השחקנים.חומר למחשבה.