הסיבה שמחירי הדירות בארץ מתעקשים להמשיך לעלות

"לא הופתעתי כלל ועיקר מנתוני הלמ"ס שהצביעו על עלייה של 0.5% במחירי הדיור בחודש ינואר האחרון, זאת לאחר ה"פיקציה" של מדדים שליליים, כביכול, כתוצאה מהשקלול המוטעה של נתוני המחיר למשתכן בתוך מדד הדיור הכללי. השילוב של מדדים הולכים ועולים, יחד עם ירידה משמעותית בביקושים לדיור בשיעור של יותר מ-5% ובד בבד ירידה בכ-3.5% במספר העסקאות הינו לטעמי בעייתי מאין כמותו.

כגודל הציפייה, כך גם גודל האכזבה. הסיבה העיקרית ל"התעקשות" מדדי הדיור לעלות, הינה ללא ספק הפער ההולך וגדל בקצב מואץ בין ריבוי האוכלוסין במדינת ישראל לבין קצב התחלות הבנייה.

ב-1997, בדיוק לפני 20 שנה, התגוררו בישראל כשישה מיליון תושבים, כולל קרוב למיליון עולים שהגיעו במהלך אותו עשור ממדינות חבר העמים. באותה העת נבנו, בממוצע, בין 80 עד 90 אלף דירות לשנה, ובסך הכל היו בארץ כשתי מיליון דירות, מה שיצר איזון בין ביקוש להיצע והתייצבות מחירי הדיור. החל מסוף שנות ה-90 ועד 2007, במשך כעשור, ירדו התחלות הבנייה באופן דרמטי לכ-20 אלף בלבד לשנה, ובשנים מסוימות אף פחות מכך. התחושה, הלא נכונה בעליל, היתה שישי מספיק דירות בשוק, מה גם שאותן השנים התאפיינו במשברים, משבר הדוט קום ואינתיפאדת אל אקצה.

מאז זרמו מים רבים בירקון, ולמדינת ישראל נוספו כמעט 3 מיליון תושבים, כלומר עוד כ-800 אלף בתי אב, אבל מספר הדירות שנוסף מאז 1997 היה פחות בהרבה, כ-650 אלף, כלומר נוצר פער משמעותי של כ-150 אלף דירות בקירוב בין הביקוש לבין ההיצע. נכון. מאז 2007, ובמיוחד בשנים האחרונות, מנסות ממשלות ישראל בדרכים שונות ומשונות להדביק את הפער הזה.

• הדיירים הפרו הסכם - היזם עדיין יממן שכירות?
• סופרין נכנסת לשותפות בפרויקט פינוי-בינוי בגוש דן

אשתקד, למשל, דווח על מספר מרשים לכאורה של כ-100 אלף דירות בביצוע ועל יותר מ-50 אלף התחלות בנייה. אולם בפועל מדובר, פחות או יותר, בנתון כמעט זהה של התחלות בנייה לשנים הקודמות 2014-2015, ויש הטוענים שאף פחות מכך. ואם נבדוק כמה דירות שבפועל הסתיימה בנייתן נגיע למספר צנוע עוד יותר, כ-40 אלף בלבד, וזאת, בל נשכח, לאחר כל המאמצים האדירים לקדם תכניות דוגמת מחיר למשתכן, הסכמי גג עם העיריות, קידום תמ"א 38 ופינוי בינוי ועוד.   מידי שנה נוספים בישראל עוד כ-45 אלף בתי אב. אם ניקח בחשבון את העובדה שלשוק נוספים גם לא מעט גרושים-גרושות, משקיעים שבבעלותם דירות ריקות, שלא לדבר על רבבות בתים המיועדים להריסה בשלב זה או אחר, הרי שמדובר כבר היום בצורך של כ-60-70 אלף התחלות בנייה לפחות לשנה. ואם נוסיף לכך את הגרעון שנוצר עם השנים בין ביקוש להיצע ונאמד על ידי "בית הלל" ב-100 אלף דירות ו"בית שמאי" ב-150 אלף בקירוב, הרי שאם לא ייבנו במהלך העשור הקרוב, ובכלל, 80-90 אלף דירות לשנה, הפער רק יילך ויגדל.

אוכלוסיית מדינת ישראל גדלה בקצב המהיר ביותר מכל מדינות המערב, תחצה תוך שנתיים-שלוש את ה-9 מיליון תושבים, ועל פי כל הערכות תכפיל את עצמה תוך 30-40 שנה וסביב 2015 תגיע לסביבות ה-16-17 מיליון תושבים ותזדקק לעוד כ-3 מיליון דירות חדשות. כלומר קצב ממוצע של כ-100 אלף דירות לשנה.

על מנת לעמוד ביעד זה, אני קורא למקבלי ההחלטות "לחשוב מחוץ לקופסא". אינני מזלזל, חלילה, בניסיונות הכנים להגדיל את מלאי הדיור, בין אם באמצעות הבאת עובדים מקצועיים מסין ומדינות נוספות, מה שאולי יועיל במשהו לקצב הבנייה וגם הסכמי הגג, ככל שהם נתונים במחלוקת, יגדילו בטווח הבינוני והארוך את מספר ההתחלות. אולם על מנת שכאן ועכשיו נהיה עדים לגידול משמעותי, צריכות להיות 5 פעולות מרכזיות:

• ההיגיון מאחורי השיגעון - מה טראמפ מנסה להשיג ולמה ייתכן שהנפילות ייעצרו?
• כשתשמעו שסין פולשת לטאיוואן - תמכרו הכול!
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

1. יישום מלא של הרפורמה בחוק התכנון והבנייה, מה שיביא לקיצור משמעותי של הליכים סטטוטורים, ויאפשר הרבה יותר התחלות בנייה.

2. יישום טכנולוגיית בנייה חדשניות ומהירות, מה שיקצר משמעותית את משך הבנייה לעומת היום.

3. יישום תכנית התחדשות עירונית ארצית מקיפה, מה שיאפשר בטווח הבינוני והארוך קידום של לפחות מיליון דירות חדשות נוספות.

4. כיום לרשויות המקומיות במרכז הארץ, לא כדאי לקדם תכניות בנייה גדולות למגורים, זאת משום שהארנונה והמיסוי שיקבלו עבור מתחמי עסקים, תהיה גבוהה בהרבה. יש על כן צורך לשקול איך לעודד אותן כלכלית לקדם תכניות כאלה, כי כאן קיים פוטנציאל בנייה עצום שאינו ממומש.

5. שוק משקיעי הנדל"ן, היה מאז ומתמיד הקטר המוביל של השוק כולו וחשוב שמקבלי ההחלטות ידאגו להחזיר אותו בחזרה, זאת באמצעות ביטול מיסוי מיותר ועידוד הבאת משקיעים, בדיוק כפי שכל כלכלת שוק חופשית בעולם עושה.

מובן שאלה המלצות בלבד, אולם יישומם הינו לטעמי תנאי הכרחי לכך שנתוני התחלות הבנייה שיתפרסמו השבוע לא יקפו את "יום האתמול", אלא יתאימו את עצמם לצרכי "יום המחר". חומר למחשבה.

מאת: ארז כהן, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין