בשוק הדיור מתעלמים כעת מהנתונים המדאיגים באמת

מקבלי ההחלטות בשוק הדיור, אנא עיצרו וחישבו טיפה. התקרבתם, מבלי משים, לצומת מסוכן. אנא, הורידו את הרגל מדוושת הבנזין, שלבו ל"ניוטרל", ובצעו באקרן הוייז של רכבכם "חישוב מחדש", אחרת, חלילה, תיכנסו באור אדום בוהק ומהבהב היישר אל תוך תנועה צולבת שתחצה את הצומת מכל הכיוונים. והתוצאה ידועה.

במהלך השנתיים האחרונות יצאתם למלחמת חורמה כנגד עליות המחירים הבלתי פוסקות שפקדו את השוק במהלך העשור האחרון והכפילו את רמות המחירים. היתה, אמנם, לגיטימיות למלחמה זו, כלכלית, חברתית ומוסרית. שהרי חברה מתקדמת השואפת להעניק לכלל מרכיביה קורת גג כהלכתה, אין לה זכות קיום ללא הגשמת הבטחה זו.

ואכן דומה שבמהלך החודשים האחרונים היא מושגת. אנחנו שומעים, לכאורה, על יותר ויותר נתונים של האוצר, הלמ"ס ומשרד השיכון על תיקוני מחירים כלפי מטה, ביותר ויותר ערים ומקומות יישוב. על יותר, לכאורה, התחלות בנייה. על יותר, לכאורה, מחיר למשתכן, הסכמי גג. אפילו פינוי בינוי. האמנם?

אם נפרק לגורמים וננתח את הנתונים האחרונים, המציאות איננה ורודה כלל ועיקר. ראשית דבר, קיימת משום מה התעלמות מהנתונים המדאיגים לגבי צניחת שיווק דירות, הן חדשות והן יד שנייה, צניחה המגיעה לעשרות אחוזים לעומת אשתקד. זוהי, לטעמי, תופעה מדאיגה ביותר שלא היינו עדים לה מאז שיא האינתיפאדה בראשית העשור הקודם (2001-2004) עת ששוק הדיור היה במיתון כללי.

• מושבה של פעם, עיר של היום: המחירים בבאר יעקב ממשיכים לטפס
• מה קורה בנווה הדרים בראשל"צ: קטנה, שקטה - והמחירים עולים

אולם גם אם ננתח את הנתונים האופטימיים, כביכול, המסקנה תהיה לא פחות מדאיגה. ירידת המחירים, אעז לאמר, הינה בחלקה הגדול אופטית, זאת משום שהיא משקללת בתוכה אחוז נכבד של דירות מוזלות במיוחד ששווקו במסגרת מחיר למשתכן, חלק נכבד מהן באזורים פחות יקרים בפריפריה, מה שמוריד כמובן את ממוצע המחירים.

נתון נוסף שהינו לטעמי טועה ומטעה, הינו מספר יחידות הדיור שקודמו בשנה האחרונה. הנתון המדבר על יותר מ-100 אלף כאלה, יוצר אשליה שאין מאחוריה כל כיסוי. זאת, אלף, משום שרובן המכריע ממוקמות בפריפריה, זאת שעה שבמרכז הארץ יש דווקא ירידה בהתחלות הבנייה ובית, משום שעד שדירות אלה יהיו "על המדף", יחלפו מן הסתם עוד חמש-שש שנים לפחות, כך שבטווח הנראה לעין לא נראה כלל ועיקר היצע דיור מספק, לפחות לא עד 2022.

נתוני משרדי מצביעים על פער גדל והולך בין הביקוש להיצע שעל מנת לסגור אותו יהיה צורך לקדם במהלך העשור הקרוב, ובכלל, לפחות 80-90 אלף דירות חדשות מידי שנה. נכון להיום, ולמרות המאמצים האדירים של שר האוצר, המספר נמוך בהרבה. גם הנתונים שפורסמו לאחרונה על תחזית 20 מיליון ישראלים ב-2065, מעלה תהיות הכיצד תוכל מדינת ישראל לייצר עוד כ-3.5 מיליון דירות חדשות(!) הנדרשות עד לשנה זו.

• ההיגיון מאחורי השיגעון - מה טראמפ מנסה להשיג ולמה ייתכן שהנפילות ייעצרו?
• כשתשמעו שסין פולשת לטאיוואן - תמכרו הכול!
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

על כן חיונית כאן "חשיבה מחוץ לקופסא". וזה אומר לא רק קיצור משמעותי של הביורוקרטיה והליכי תכנון, לא רק קיצור משך הבנייה והכנסת טכנולוגיות חדישות, אלא גם צעדים דרמטיים הרבה יותר של הממשלה על מנת להתניע את השוק בעשור הקרוב. זה אומר, למשל, להפשיר באופן מאסיבי קרקעות הממוקמות באזור הביקוש במרכז הארץ, זאת משום שגם בעוד 20-30 שנה רוב רובם של הישראלים יבחרו להתגורר ולעבוד במרכז. בטבעות השנייה, השלישית והרביעית המקיפות את גוש דן עדיין קיים פוטנציאל אדיר כזה ואין ברירה, צריך ללכת על פתרון זה, כמובן בשילוב תחבורה ציבורית טובה, תשתיות, מקומות חנייה, בנייה רוויה חכמה וכל מה שנדרש.

בד בבד יהיה צורך בתכנית התחדשות לאומית מקיפה, שתכלול הן את מרכז הארץ והן את הפריפריה ותייצר אף היא עוד מאות אלפי דירות. בקצב הנוכחי, מן הסתם, לא נגיע אפילו לרבבות במהלך העשורים קרובים ועל כן רק תעדוף ברור של נושא זה, יהפוך אותו סוף סוף מ"נישה" שכולם מדברים עליה, ל"מיינסטרים" נדלנ"י.

צעד שלישי, ולאחרונה אף היו אי אילו גורמים שהזכירו אותו, הינו לשקול להקים עוד מספר ערים חדשות וחזקות, אולי בגליל המזרחי, אולי בשפלה או בנגב הצפוני, זאת כמובן תוך התחשבות מירבית בערכי טבע ושטחים פתוחים, זאת על מנת שלא יווצר מצב שכל מדינת ישראל תהפוך לפקק שיתנקז כל כולו אל תוך "מדינת תל אביב".

אני מודע לכך שרעיונות אלה נראים לרבים כבעלי קושי רב למימוש ואולי אף שנויים במחלוקת אולם פשוט אין ברירה. מדי שנה נוספים למדינת ישראל 50 אלף בתי אב נוספים, תוך שנים ספורות נחצה את רף ה-10 מיליון תושבים ונהפוך בפועל להיות המדינה המערבית הצפופה בעולם, אף יותר מהולנד ובלגיה. לכן, ועם כל הכבוד למירוץ על הורדת המחירים, בל נשכח שבסופו של יום נצטרך גם מספיק דירות, זאת על מנת שגם לישראלים של הדורות הבאים יהיה גם מקום לגור. חומר למחשבה.

מאת: ארז כהן, שמאי מקרקעין ולשעבר יו"ר לשכת השמאים