7 נורות אזהרה נדלקו בשוק הדיור - והסיכון המסתמן ברור

בחודש שעבר התקיימה בניו יורק הועידה השנתית של ראשי הבנקים למשכנתאות בארצות הברית. 3 כלכלנים בכירים, שון באקטי, דאג דאנקן ומייק פרטאנטוני, ניתחו את דיוני הוועידה ושלושתם הצביעו על סכנה אפשרית, בין 20%-30% שהמשק האמריקאי ייכנס למיתון, הרבה כתוצאה ישירה ממשבר משכנתאות, בדיוק כפי שקרה לפני עשור שנים, ב-2007, במשבר הסאב-פריים.

בין הגורמים המרכזיים אותם ציינו הכלכלנים הוזכרו נושא גובה הריבית על המשכנתאות, העובדה שמרבית האמריקאים מיצו את מסגרת האשראי שלהם עד תום, מגמת הירידה היחסית במכירת מכוניות (אינדיקציה למצב השוק) וכן מצבן הפיננסי של חברות רבות. נכון, הכלכלה האמריקאית איננה "תאומה סיאמית" לכלכלת ישראל, ובכל זאת קיימות מספר נורות אזהרה ששומה גם עלינו לשים לב אליהן.

נורת אזהרה ראשונה - ירידה משמעותית במכירת דירות, כפי שאנחנו רואים ברבעונים האחרונים, היתה מאז ומתמיד נורת אזהרה מהבהבת לכניסת המשק כולו להאטה, שלא לדבר על מיתון. כך קרה, לדוגמא, בשנים 2001-2004, שאמנם התאפיינו בתיקונים טכניים של מחירי הדיור כלפי מטה, אולם בו זמנית גם ירידה תלולה במכירות.

נורת אזהרה שנייה - מכירות רכב. כן כן. יש לכך קשר למצב השוק כולו. בחודשים האחרונים היינו עדים, לראשונה, לירידה במכירות, זאת לאחר שנים רצופות של עלייה. ירידה זו, לטעמי, מצביעה על מצוקה בשוק כולו, וקשורה קשר גורדי אמיץ לירידה במכירת דירות.

• מחירי הדירות במודיעין בירידה חדה - הנה הסיבה
• 7 שנים אחרי ההגרלה: דירות באור יהודה נמכרות כמעט כפול

נורת אזהרה שלישית - גם אצלנו, כמו בארצות הברית, יכולת הישראלי הממוצע להחזיר משכנתא הינה מוגבלת בעליל. העובדה שבחודשים האחרונים קיימת מגמה עקבית של ירידה בלקיחת משכנתאות איננה מקרית. עם ישראל פשוט הגיע לקצה גבול יכולת המימון שלו.

נורת אזהרה רביעית - מחזקת עוד יותר את קודמתה: בשנה וחצי האחרונה חלה עלייה תלולה בריבית על המשכנתאות, יותר מ-50 אחוזים(!), מה שהגדיל את ההחזר בממוצע בכ-500-1000 שקלים יותר לעומת 2015.

נורת אזהרה חמישית - אם ניקח בחשבון שמרבית לוקחי המשכנתאות הינם שכירים המשתייכים למעמד הבינוני ומטה, ורובם הגדול יזדקקו, בנוסף למשכנתא גם להשענות על שני כלי רכב לנסיעה מהדירה שבפריפריה או ערי הלווין אל העבודה במרכז, נבין עד כמה בעיית ההחזר חמורה.

• ההיגיון מאחורי השיגעון - מה טראמפ מנסה להשיג ולמה ייתכן שהנפילות ייעצרו?
• כשתשמעו שסין פולשת לטאיוואן - תמכרו הכול!
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

נורת אזהרה שישית - מקרה אליעזר פישמן והדיון הציבורי הסוער שעקבותיו, מראה עד כמה מערכת שוק ההון, ובראשה הבנקים הגדולים, עלולה להיות פגיעה. הבנקים, שהעניקו בנדיבות רבה מיליארדים לפישמן, העניקו בשנים האחרונות עשרות רבות של מיליארדים משכנתאות ובבוא עת חדלון הפרעון, תהיה להם בעייה לא קטנה. לא רק ללווים.

נורת אזהרה שביעית - זליגת המשקיעים אל מחוץ לשוק, צריכה להטריד לא רק את שוק הדיור, אלא גם את כלכלת ישראל כולה. לא ייתכן שבעידן גלובאלי חוצה גבולות עם משק חופשי ופתוח, ייתנו מקבלי ההחלטות בקלות דעת בלתי נסבלת לרבבות משקיעים, ישראלים כזרים, לחמוק אל מתחת לרדאר. תהיה לכך, לצערי, השפעה קשה כבר בשנה הקרובה על המשק.

ניתוח נורות האזהרה לעיל (וקיימות גם נוספות) מלמד על סיכוי למיתון שאיננו פחות מזה שהצביעו עליו הכלכלנים האמריקאים, ואולי אף גדול ממנו. לכן על מקבלי ההחלטות אצלנו לתת את הדעת על כך ש"מחיר למשתכן" ו"הסכמי גג" הינן אולי סיסמאות יפות שכבודן במקומן מונח, אולם בינתיים, לצערי, כלכלת ישראל, שבשנים האחרונות התאפיינה בהחלט בצמיחה נאה ויציבות יחסית, צועדת אל הבלתי ידוע. חומר למחשבה.

מאת: ארז כהן, שמאי מקרקעין ולשעבר יו"ר לשכת השמאים.

מחירי הדירות לאן? הנה הנתון העדכני והאמין ביותר למצב השוק - לכתבה המלאה