דירה או בורסה? הנה פתרון לאלו החוששים משינוי מגמה בשוק הדיור
בשנים האחרונות נראה שכל מי שהצליח לחסוך סכום כסף משמעותי המיועד להשקעה, מצא את דרכו לשוק הדיור הרותח. בין אם זו קרן השתלמות שנפתחה, ירושה שהגיעה או עסקה מוצלחת שבוצעה - הכסף זרם לדירות להשקעה מתוך הנחה ששם המחירים רק עולים ועולים. אבל בחודשים האחרונים ההנחה הזו נסדקה, ורוכשי הדירות להשקעה החלו נעלמים מהשטח. משיעור של כ-30% מסך הפעילות בשוק הדיור ירד משקלם של רוכשי הדירות לסביב 15%-16% בלבד. אבל אין ואקום, הכסף עדיין מחפש השקעות, ואנשים עדיין רוצים לראות את הכסף שלהם עובד עבורם.
בסיטואציה שכזו רק מהכיוון ההפוך נתקלתי כאשר פנתה אליי לאחרונה קרובת משפחה שלי בשאלה – מה אפשר לעשות כיום עם מיליון שקלים? היא סיפרה שהיא ובעלה שוקלים למכור את הנכס שרכשו להשקעה לפני כ-6 שנים, ומתלבטים כיצד להשקיע את תמורת המכירה. היא הוסיפה שהיא לא צריכה את הכסף בשנים הקרובות, אבל מעוניינת לקבל מההשקעה הכנסה קבועה של כ-5,000 שקל מדי חודש שיכסו את שכר הדירה שהיא משלמת כיום.
מה עדיף – נדל"ן או שוק ההון?
- כל הכותרות
אז קודם כל, אם אתם נמצאים בסיטואציה דומה, כדאי לכם להנמיך ציפיות מעכשיו. התשואות בשוקי האג"ח עדיין נמוכות מאוד, והשקעה של הסכום בנכסים חסרי סיכון, אג"ח ממשלתי שקלי לצורך העניין, תניב סכום זעום מדי חודש. למעשה, השקעה ב-10 האג"חים השקליים בעלי המח"מ הארוך ביותר בשיעור שווה תניב לנו כ-2700 שקל ברוטו, נכון להיום, או כ-2300 נטו. כשהסברתי את זה לקרובת המשפחה שלי היא שאלה את השאלה המתבקשת – "אז אולי עדיף כבר לקנות בכסף דירה אחרת להשקעה?"
מצד אחד, לדירה להשקעה יש יתרון אחד גדול מאוד על פני השקעה בשוק ההון. את רכישת הדירה אפשר למנף באמצעות משכנתא, במקרה שלנו עד 50% משווי הנכס. זה אומר שעם סכום של מיליון שקל ניתן לרכוש נכס בשווי של 2 מיליון שקל, שזו כבר דירה מכובדת בהחלט. שכר הדירה שנצפה לקבל מדירה כזו, במיוחד באזור המרכז, יכול להגיע לכ-5,000 שקל ואף יותר (שגם יהיו פטורים ממס). אבל לדירה להשקעה יש גם לא מעט חסרונות, שאנשים רבים נוטים לשכוח מהם.
מתזרים שכר הדירה שנקבל צריך להפחית את תשלומי המשכנתא, שיכולים לקזז לחלוטין את שכר הדירה שקיבלנו. נוסיף לעלות הדירה את עלויות העסקה - שכר עורך דין, מתווך, מס רכישה, עלויות שיפוץ במידה שצריך (וזו רק רשימה חלקית), והתשואה על הנכס יורדת משמעותית.
נדל"ן לא מסוכן? תחשבו שנית
אחת הטענות שאני שומע לא אחת כאשר משווים בין דירה להשקעה לבין השקעה בשוק ההון נוגעת לסיכון. "נדל"ן זה לא מסוכן, שווי הנכס עולה כל שנה, והשקעה בשוק ההון היא תנודתית מאוד!" - זו הטענה הנפוצה ביותר שנתקלתי בה, אך מעבר לעובדה שהיא פשוט לא נכונה (מחירי הדירות בישראל ירדו בעבר בשיעורים משמעותיים), רבים לא מתחשבים בסיכון המוחשי הגלום בנדל"ן. דירה להשקעה עלולה לעמוד ריקה משוכרים חלק מהזמן, במיוחד מחוץ לאישורי הביקוש המרכזיים. גם תיקונים שוטפים, דיירים בעייתיים ושלל סוגיות אחרות עלולות לדרוש תשומות נוספות מצד בעל הנכס, מה שכמובן מפחית מהתשואה שנקבל.
אם כך, האם עדיף להשקיע את הכסף בשוק ההון? אני סבור שכן. בהשקעה בשוק ההון אתם כמשקיעים יכולים לבחור בקלות את רמת הסיכון שתרצו, ובהתאם את גובה התשואה שתקבלו. הנכס שתקבלו לידיכם יהיה נזיל לחלוטין, בניגוד לדירה שיכולה לעמוד על המדף במשך חודשים ארוכים. בנוסף, את הסיכון בהשקעה ניתן לפזר על פני חברות שונות, ענפים שונים ומדינות שונות, במקום רכישת דירה אחת ששקולה ל"כל הביצים בסל אחד". ואם אתם חושבים שלהשקיע בבורסה זה מסוכן, הנה כתבה שרצוי שתקראו, היות והיא מציגה מחקר שמסביר כיצד ניתן להשקיע בבורסה עם 0% סיכון להפסד - הנה הקישור.
כך תבנו תיק השקעות מניב
את הסכום שקרובת המשפחה שלי רוצה לקבל על ההשקעה שלה קשה עד בלתי אפשרי לקבל כיום משוק האג"ח, במיוחד למי שמעוניין בהשקעה סולידית יחסית. 5,000 שקל בחודש מהשקעה של מיליון שקל הם תשואה של 6% במונחים שנתיים, אך יש לזכור שזו התשואה נטו. התשואה ברוטו שאנו צריכים לחפש, אם כך, היא 8% בשנה. ישנן אגרות חוב קונצרניות הנסחרות בתשואה כזו, אך הסיכון בהשקעה בהן גבוה מאוד.
לטעמי, הדרך העדיפה לקבל תשואה כזו היא באמצעות השקעה במניות המחלקות דיבידנד באופן קבוע. דיבידנד אינו חקוק בסלע כמו ריבית מאגרות חוב, אך חברות רווחיות ויציבות נוטות לחלק דיבידנד באופן קבוע כל עוד מצב העסקים מאפשר זאת. לצורך ההמחשה, הרי לכם תיק השקעות המכיל 10 מניות מקומיות עם היסטוריה של חלוקת דיבידנד קבועה בשיעור ניכר מהרווח. הקדשתי סכום של 100 אלף שקל לכל מניה, וחישבתי את הדיבידנד השנתי שאקבל (תוך הנחות סבירות) מכל אחת מהן. התוצאה הסופית מוצגת כאן.
לבסוף, ישנם מספר כללים בבניית תיק מניות מניב שיכולים לסייע:
1. הרווח קודם לכל - חברה שאינה רווחית באופן קבוע לא תוכל לחלק דיבידנד באופן קבוע.
2. תעשו שיעורי בית - תפתחו דו"חות כספיים, שימו לב להודעות מהותיות באתר הבורסה, וחפשו את מדיניות חלוקת הדיבידנד של החברה ואת התחזיות שלה לשנה הקרובה.
3. פיזור, פיזור, פיזור – בחירת 10 מניות שונות שמגיעות כולם מאותו ענף עלולה לחשוף אתכם לסיכונים ספציפיים לענף זה. השקעה מפוזרת על פני מספר ענפים שונים מצמצמת את הסיכון שלא תקבלו את התזרים לו ציפיתם.
4. את מי משרתת החברה? גם חברות רווחיות וותיקות, עם היסטוריית חלוקת דיבידנד רבת שנים, עלולות להיקלע לקשיים. במקרה שהחברה ממונפת הדבר עלול לסכן את חלוקת הדיבידנד לבעלי המניות, כאשר מנהלי החברה יתמקדו בשירות החוב. כלל האצבע במקרה הזה אומר שאם התשואה הגלומה באגרות החוב של החברה גבוהה מתשואת הדיבידנד שלה, החברה תעדיף לעצור את חלוקת הדיבידנד ולשרת את מחזיקי האג"ח.
** הכותב הינו אנליסט עצמאי. לכותב אין עניין אישי בניירות המופיעים בכתבה, והוא אינו מתכוון לפעול בניירות אלו בזמן הקרוב. אין בנכתב המלצה לפעול בניירות ערך, ובכל מקרה יש להיוועץ באיש מקצוע מוסמך לפני פעולה כזו.
תודה.
לתגובה חדשה
חזור לתגובה
-
20.לדעתי תיק מניב צריך להיות בנוי כמעט כולו ....יוסף 12/07/2017 21:13הגב לתגובה זו3 0מתעודות סל המחלקות דיווידנד ולא ממניות ששם המצב פחות יציב בחלוקה הדיווידנד שלהם . תוכל למצוא שלל תעודות סל ETF בחו"ל המחלקות דיווידנד גבוה כמו קרנות ריט כגון RWR , REZנדל"ן למגורים, FRI , RWO וכו' או תעודות ETF אג"ח יותר ספקולנטיות כגון JNK , LQD ,HYG EMB תעודות דיווידנד שגם להם יש חלוקת דיווידנד גבוה שיחסית לסיכון שאתה רוצה לקחת . אתה יכול לבנות לך תיק הרבה יותר מבוזר . הבעיה היחידה שאתה משקיע בחו"ל אתה חשוף לשערי מטבע לטוב ולרע . באופן כללי מבחינה רעיונית אני מסכים איתך לחלוטין בישראל חושבים שאפשר להשקיע רק בנדל"ן וזה טעות טוטלית של בורות כלכלית .אפשר גם לבזר אותו בתיק שאתה הצעתה שוכלל גם השקעות בתעודות ETF שמחלקות דיבידנדים קבועים בחו"ל .סגור
-
19.האם סלע נדלן ממוסה רק ב25%Yoav 11/07/2017 12:21הגב לתגובה זו0 0או של ריט יש מיסוי שונה ? תודהסגור
-
מענה לשאלהאסף 18/07/2017 16:17הגב לתגובה זו1 0ממה שאני מכיר על הדיבידנדים מקרנות הריט בארץ, ריט 1 וסלע נדלן התשלום על הדיבידנד נקבע לפי שיעור מס שולי ולא לפי שיעור מס רווח הוןסגור
-
18.הרכבתי תיק דומהשי 10/07/2017 22:00הגב לתגובה זו2 0לא יכול לומר שהתיק לא נשחק עם הזמן. חלק בתיק עולה וחלק יורד. בכללי מעדיף מניות קטנות, עם דוחות רווחיים בלבד, ותשואת דיב' של לפחות 7 אחוז ומעלה. המניות שציינת טובות, אבל גבוהות מדיי (בהסתכלות על רווח למניה) או במגמת ירידה. ממליץ גם לבדוק מה נשאר בקופה לאחר החלוקה, ואם מחלקים רווחים או הון.סגור
-
17.סלח לי מתוך ניסיון בורסה זה השקעה מסוכנתר.ב 09/07/2017 23:25הגב לתגובה זו2 0בנוסף מס 25 אחוז על רווחים אם יש בנוסף דמי קניה ומכירה בנוסף דמי משמורת מה שכן בטוח זה שהבנק בכול מקרה רק מרוויח נב מישהו לדוגמה חלם שטבע תרד ב 50 אחוז טבע ????סגור
- טען עוד
-
מי משלם היום דמי משמרת???יוסי 12/07/2017 14:16הגב לתגובה זו1 1לך לבית השקעות ותסחור דרך בית השקעות, מי היום סוחר בבורסא מהבנק??סגור
-
עמלותyedidya 10/07/2017 09:39הגב לתגובה זו2 1לנושא העמלות התייחסתי בכתבה בקצרה. כל העמלות הנוגעות להשקעה בניירות ערך מסתכמות בלא יותר מכמה אחוזים בודדים, במקרה הכי גרוע. העמלות שקשורות לנדל"ן להשקעה, גם אם הן לא קרויות עמלות, יכולות להגיע גם ל-15%-20% משווי העסקה. זה כולל עורך דין, מתווך, יועצי משכנתא למיניהם, אגרות לרשויות, מס רכישה, מס שבח למוכר, ועוד.סגור
-
לך לנמלה עצלמשקיען 11/07/2017 23:43הגב לתגובה זו0 1אתה גם קורא מה שכתבת. לבדוק בטח לא בדקת. גם שיכור לא משלם עמלות כה גבוהות בגין רכישת דירהסגור
-
16.עדין לא מצאו לו שםהמשבר כבר כאן 09/07/2017 19:39הגב לתגובה זו1 1מי שקונה עכשיו דירה בשוק החופשי הולך להתרסק, חבל על הכסף, תבדקו בעצמכם, איזורי ביקוש ומבקשים 2.5 וכבר בטלפון אומרים יש גמישות, אני שואל כמה גמישות? עונים לי 2.25-2.3 זה 10 אחוזים בטלפון! אני עוד משפר דיור ואין סיכוי שאני אקנה במחיר כזה שהכל הולך ליפול כאן, כמו שזה נראה רק מחפשים את מה להאשים במשבר הנוכחי פשוט עדיין לא מצאו לזה שם...סגור
-
15.אין סיכוי להצליח עם הדוגמא שנתתיוסף 09/07/2017 18:22הגב לתגובה זו4 1ישראמקו לא חילקה דיבידנד במשך שנים, ב-2015 התחילה לחלק 5-6% וב-2017 פתאום הפציצה בדיבידנד של 20%. מי אומר שזה ימשיך ככה? בבזק חילקו את כל השומן, כבר לא צפוי לראות עוד דיבידנדים כבעבר וגם המנייה נחתכה מאד משמעותית בשנתיים האחרונות. אפרקיה מגורים זאת השקעה סולידית? אולי לפני 10 שנים... נתת דוגמא ממש גרועה של תיק - לא סולידי ולא צפוי לחלק כאלה דיבידנדים בעתיד הקרוב. אם את רציני, תחזור עוד שנה אם התיק הזה ונראה מה נשאר לך.סגור
-
תיק דיבידנדyedidya 10/07/2017 09:42הגב לתגובה זו1 0הדוגמא נוגעת לתיק השקעות לשנה הקרובה. אני סבור שיש סיכונים בכל החברות הללו, ואף פעם אין ודאות שהדיבידנד שלו ציפינו ישולם במלואו, אבל מצד שני ישנם גם חברות שמגדילות את הדיבידנד. מהסיבה הזו אני מעדיף תיק מפוזר על פני מספר חברות ממספר ענפים שונים, שאם יש משבר בבזק או ישראמוק והן מפחיתות את הדיבידנד השנתי, החברות האחרות בתיק יאזנו אותן.סגור
-
14.הרי שער המניה יורדת בדיוידנד וגםחי 09/07/2017 16:49הגב לתגובה זו0 1הרי מנית החברות יורדת בחלוקת דיבידנד וגם מס.. אז למעשה המיליון כבר לא מיליון אלה אם..מנית החברה תחזור למקומה וזה לא תמיד כך טבע למשל.. מצד שני מחירי דירות הזוי..ירדו וגם שכירות אפשר קבל אולי2-3% בקיצור צריך יותר מדויק מה לעשות... כתבה לא מספיקה..סגור
-
לא מדויקמתמחה בראיית חשבון 18/07/2017 16:23הגב לתגובה זו0 0אמנם מחיר המניה יורד באופן אוטומטי במועד חלוקת הדיבידבד, אבל אם תעשה מחקר קטן ותבדוק את תשואות המניות שיש להם מדיניות חלוקת דיביבד תופתע לגלות שלאורך זמן רובן מניבות תשואה גבוהה מהרבה מיתר המניות. אתה יכול למשל לבדוק זאת לגבי המניות בארץ באתר של לאומי טרייד, מניות לפי תשואת דיבידנד ותיווכח בתשואות של מניות אלה מתחילת השנהסגור
-
13.להשקיע 1,000,000 שקל בבורסה זה לזרוק לפחות 400,000 לפחאחד שמבין בלא להבין 09/07/2017 14:42הגב לתגובה זו5 8מי אמר שנדל"ן חייבים לקנות בארץ?סגור
-
12.תגובה שנתקבלה במייל....מערכת 09/07/2017 14:19הגב לתגובה זו3 2הכתבה בהחלט מעניית,אם כבר מניות דיודנד אז אפשר לקנות קרן השקעות שמשקיעה במניות המחלקות דיוידנד במקום במניות,מה דעתך על כך.סגור
-
היש קרן כזאת , אולי תוכל לומר מה שם הקרן . תודה (ל"ת)rubh 09/07/2017 15:52הגב לתגובה זו2 1סגור
-
קרנותyedidya 09/07/2017 15:33הגב לתגובה זו0 0בכלליות ועבור מרבית המשקיעים הפרטיים, השקעה בקרנות עדיפה על השקעה בניירות ספציפיים. הפיזור הגבוה והיכולת להגיב בזמן אמת למצבי שוק משתנים עושים את ההבדל (כמובן כל עוד דמי הניהול לא גבוהים מדי). הבעיה היא שכשרוצים לקבל תשואה שוטפת לחשבון הבנק, בדומה לשכר דירה, אין בנמצא יותר מדי קרנות המחלקות דיבידנד באופן קבוע למשקיעים. בארה"ב זה הרבה יותר נפוץ אבל במחוזותינו זה נדיר.סגור
-
11.אצתרך משכנתא של מיליוןאם אקנה דירה ב2 מליון 09/07/2017 14:18הגב לתגובה זו12 1החזר חודשי של משכנתא כזאת הוא במקרה הטוב 5,000 ואני חשוף לשינויי ריבית, מתוך ה5,000 אני אצטרך לשלם 2,500 ריבית במקרה הטוב אז אם לא היו תקלות בדירה והדירה לא עמדה ריקה והריבית לא עלתה הרווחתי 2500 שקל, אבל שכחתם 8 אחוז מס 2 תיווך 0.5 אחוז עורך דין.לא סתם המשקיעים בורחים...סגור
-
200,000₪ עד המכירה בשבילצריך שהדירה תעלה 09/07/2017 14:39הגב לתגובה זו1 0שבסוף במקרה הטוב נרוויח 2,500 שקל בחודש, הזוי!סגור
-
10.הבורסה ושוקולד הדיור בדרך לקריסה ביחדירדן 09/07/2017 13:35הגב לתגובה זו6 8עדיף לשים מתחת לבלטות, או לקנות דולרים לא חייבים להרוויח כל הזמן !סגור
-
9.אתה אמיתי?זה נשמע כמו בדיחהוורן 09/07/2017 13:23הגב לתגובה זו5 9כתבה הזוייה,כאילו שאין סיכון במניות. לך תעשה שיעורי ביתסגור
-
ברור שיש סיכון במניותyedidya 09/07/2017 14:16הגב לתגובה זו7 1לא טענתי אחרת. המטרה היא להראות שאפשר לבנות תיק השקעות מפוזר ומאוזן ממניות בלבד שיניב תשואה יפה, הרבה יותר ממה שתקבל מנדל"ן. אתה צודק ב100% שיש סיכון במניותסגור
-
התאבדותאחד שיודע 09/07/2017 16:58הגב לתגובה זו4 4היתרון בנדלן על פני שוק ההון הוא אחד מינוף שלא ניתן לקבל בשוק ההון ושתיים פסיכולוגיה בשוק ההון מי שישקיע בשנתיים הקרובות יפסיד בטוח לפחות 40% מערך התיק שלו (לאור מצב השוק שנמצא כבר תשע שנים בשוק שורי) מעטים האנשים שישארו אדישים לירידת מחירים ולא יממשו בהפסד להבדיל מנדל שאין מחיר מצוטט ולכן כל עוד המשקיע יודע לשרת את המשכנתא שרובצת על הנכס הוא אדיש למחיר מאחר והוא אינו רואה כל יום בבנק מה מחיר הנכס שלו לכן אנשים בתחושה שבנדלן אף פעם לא מפסידים והפסיכולוגיה הזו חשובה מאודסגור
-
8.להשקיע בברלין לונדון וכוישראלה 09/07/2017 13:22הגב לתגובה זו1 4שם אין כחלוןסגור
-
7.נתתם לאנליסט לכתוב-ברור שהוא ימליץ על מניות (ל"ת)משקיע 09/07/2017 13:21הגב לתגובה זו5 2סגור
-
6.נומינלית מחירי דירות מעולם לא ירדוחושף 09/07/2017 13:06הגב לתגובה זו7 6ריאלית שזה יחסית למדד ירדו לאורך 10 שנים כל שנה 3% , ביחד 30% ריאלית אבל שוב! נומינלית לא ירדו בשקל בודד.סגור
-
5.יש הרבה אנשים שמוכנים להשקיע מליון ש'חאפללו 09/07/2017 12:56הגב לתגובה זו11 7על קניית דירה ,אבל לא ראיתי הרבה אמיצים שמוכנים לשחק עם מליון ש'ח בבורסהסגור
-
זה מכוון שהם עיוורים לסיכון ...........יוסף 12/07/2017 21:06הגב לתגובה זו1 0שחושבים שבנדל"ן אין סיכון ובבורבה יש רק הם שוכחים לפעמים כל איפו כל הפנסייה שלהם מושקעתסגור
-
4.עובדתית מאז ינואר ולפני מניות איכותיות התרסקו מעל 30%משה 09/07/2017 12:22הגב לתגובה זו5 13לכל המהמרים בורסה זה עדיין בורסה ומי שמכר את דירתו והשקיע בבורסה בשנה האחרונה הפסיד הרבה כסף כמו בזק מניות הפארמה ועוד נוספים אז אל תפתו אנשים במצג שוואסגור
-
3.לא בושה לשבת על מזומן או זהב (ל"ת)משקיע 09/07/2017 12:12הגב לתגובה זו12 1סגור
-
2.כמו טבע גזית גלוב בנקים בארה,,ב וכו וכו (ל"ת)מב עם מניות דואליות 09/07/2017 11:30הגב לתגובה זו0 3סגור
-
1.שטחי למדישי 09/07/2017 11:19הגב לתגובה זו12 1חסרים המון נתונים בכתבה שיכולים להיות מושגים בנקל. למשל ידוע שבהשקעה למשך 10-15 שני כמעט תמיד שוק ההון ינצח את הדירה למרות תנודתיות ומפולות. יש על כך נתונים עובדתיים בלי סוף. כמו כן, לא ברור איך אמורים לקבל 5000 ש"ח על דירה של מיליון שקל. דירה של מיליון מושכרת בממוצע בחצי מזה במקרה שהיא בכלל מושכרת 12 חודשים. לבסוף הכותב מטעה- בהחלט ניתן למנף השקעות בשוק ההון- ובתנאים הרבה יותר טובים ממשכנתא לדיור.סגור
-
תגובה לשיyedidya 09/07/2017 11:48הגב לתגובה זו5 3הי שי, המטרה היתה להראות שניתן להשיג תשואה שוטפת מהשקעה בשוק ההון שעדיפה על פני תשואה שוטפת מנדל"ן, לאו דווקא מהי ההשקעה העדיפה לטווח ארוך (ואני מסכים איתך לגבי הנקודה שהעלית). לא אמרתי שניתן לקבל 5000 ש"ח בחודש על דירה של מיליון שקל, אלא על דירה של שני מיליון שקלים. לבסוף, הקלות בה ניתן למנף השקעות בשוק הנדל"ן גדולה בהרבה על האפשרות לקבלת מינוף בשוק ההון. רוב הלקוחות הפרטיים אינם יכולים לקבל מינוף בשיעור מספק בהשקעות בשוק ההון (אני לא מדבר על מוסדיים, קרנות גידור וכו')סגור
-
תגובה לידייהשי 09/07/2017 12:06הגב לתגובה זו2 0תודה על התגובה וסליחה על הביקורת. בכל אופן הכותרת של המאמר הינה "דירה או בורסה?" זה קצת מרמז על השוואה בין שיטות השקעה, לא? לגבי קלות המינוף, אני סבור שטעות בידך. קל לקבל מינוף בשוק ההון ולא צריך לפתוח תיק וכל זה, פשוט חשבון מרג'ין. בכלל, מאוד פשוט לרכוש קרן ממונפת עם ריביות הלוואה נמוכות גם בחשבון רגיל בבנק\בית השקעות.סגור
-
תגובה לשיyedidya 09/07/2017 12:53הגב לתגובה זו4 0תסכים איתי שאם יש לך חשבון מרג'ין ואתה מחזיק את מניית בזק שיורדת פתאום ב20% אתה תקבל טלפון מהר מאוד מהברוקר שלך... בדירה להשקעה זה לא קורה כי ההליך שונה, לטובת רוכשי הדירותסגור
העמוד