הפתרון בשוק הדיור שמקבלי ההחלטות חייבים להתייחס אליו

לאחרונה היו לא מעט פרסומים בכלי התקשורת על הצורך בהגדלה ניכרת של תקציב התחבורה והתשתיות של מדינת ישראל מכ-60 מיליארד שקלים לכ-600 מיליארדים במהלך העשורים הקרובים. נתונים אלה התבססו על מחקרים אקדמיים שנערכו לאחרונה כמו גם שורה של מקבלי החלטות, כולל שר התחבורה עצמו, שדוחפים כל העת להגדלת התקציב. מצד אחד אני בהחלט מסכים שקיים כיום "תת תקציב" ברור בנושאים אלה הכוללים לא רק תחבורה, אלא גם תשתיות אנרגיה, חשמל, גז, מים וכו'.

ישראל, בכך אין ספק, מפגרת בעשרות שנים לעומת מדינות אחרות ב-OECD, ובכלל, בפיתוח התשתיות. מצד שני, השימוש הערטילאי משהו בנתונים אסטרונומיים, מטריד אותי ותחושתי, שללא "שילוב כלים" של מקבלי ההחלטות הן בתחום הדיור והן בתחום התשתיות, נתונים מרשימים אלה יישארו על הנייר.

לכן הצעתי שלכל פרוגרמה משמעותית, שהינה מעבר ל-500 יחידות דיור (או "מספר אצבע" אחר שיוחלט עליו), תשלב באופן אוטומטי את כלל מקבלי ההחלטות בתחום התשתיות. טכנית, פעולה זו קיימת כבר היום, אולם לצערי איננה ממוסדת די צרכה וגם ההסתכלות האסטרטגית חסרה מאוד. דוגמה מובהקת לכך מייצרים כיום הסכמי הגג עם העיריות, שאמורים לקדם כ-230 אלף יחידות דיור, אולי בהמשך אף יותר, בכל רחבי הארץ. הסכמים אלה נחתמו, ברובם הגדול, מבלי שיהיה לכך כל סימוכין בנושא התשתיות. ישנן אינספור דוגמאות לכך, הן בערי פריפריה קטנות הצפויות לצמוח ולהיות ערים גדולות, אולם גם בלא מעט ערים במרכז הארץ הסובלות כבר היום מבעיה קשה של היעדר תחבורה ציבורית זמינה, היעדר יציאות וכניסות אל הערים, בעיות פקקים מתארכים והולכים, שלא לדבר על בעיות מחסור במקומות חנייה.

ערים דוגמת באר שבע, נתיבות ואשקלון, עתידות להוסיף מאות אלפי תושבים חדשים במהלך העשור הקרוב. אשקלון, לדוגמה, עתידה להכפיל את עצמה(!) ולהפוך למטרופולין של 300 תושבים בקירוב. כבר היום נתקלים התושבים בערים אלה בבעיות לא פשוטות הן תחבורתיות, הן העדר מוסדות ציבור ותשתיות. דוגמה אחרת, ממרכז הארץ, הינה דווקא של ערי השרון, פתח תקוה, ראש העין, רמת השרון, רעננה, הוד השרון, כפר יונה ועוד, שעתידות להוסיף אף הן מאות אלפי תושבים חדשים, כשערים "קטנות" יחסית דוגמת ראש העין והוד השרון, עתידות להגדיל פי שניים את מספר התושבים.

קיימת כאן ללא ספק דילמה רצינית: מחד גיסא קיים מחסור גדל והולך של דיור בשוק, ובמיוחד באזור הביקוש במרכז הארץ. אין ספק שאפשר ואף צריך, ובמדינה כה קטנה, צפופה וענייה מאוד בקרקע עודפת (!) לנצל את זכויות הבנייה, בין אם מדובר במערב רמת השרון, או עוטף ראש העין. מצד שני צודקים ראשי הרשויות, וחלק נכבד מהתושבים, בכך שהם חרדים מהבאות, שחלילה לא יצליחו בעוד כמה שנים לצאת אל מחוץ לעיר בדרך לעבודה בעיר הגדולה. לכן שומה על מקבלי ההחלטות, יד ביד עם קידום התכניות (ולטעמי קיימת חשיבות חברתית, כלכלית ולאומית בקידומן!), ובד בבד לדאוג לפתרון תחבורתי מלא ולתשתיות מוסדות ציבור, תעסוקה, בילוי וקניות כהלכתן.

ניקח לדוגמה, עיר כמו הוד השרון, שהינה עתירת קרקעות, חשוב וצריך לקדם בה את התכניות המסתכמות בכ-17,000 יחידות דיור, אולם בשום פנים ואופן לא לעשות זאת ללא קידום עוד 2 יציאות נוספות מהעיר, הן באזור המערבי בואכה צומת ירקון והן במגדיאל שבמזרח עם חיבור לכביש 40. בד בבד יהיה צורך לקדם גם מערך תחבורה ציבורית זמין, חדיש וידידותי, בין אם מדובר בתוספת תחנות רכבת, שאטלים, או אוטובוסים על נתצ"ים מיוחדים.

פתרונות אלה אינם נמצאים בשמיים, אלא בידי מקבלי החלטות בשר ודם. ככה זה עובד במדינות ה-OECD וגם במדינות עולם שלישי, ואין שום סיבה שבעולם שזה לא יעבוד גם אצלנו!

הכותב הוא ארז כהן, שמאי מקרקעין ולשעבר יו"ר לשכת השמאים