דומה שכבר התרגלנו למספרים העצומים של הסכמי הגג בין הממשלה ל-18 עיריות. שיא חדש הושג אתמול כשנחתם הסכם עם עיריית אשדוד על קידום 46 אלף יחידות דיור תוך 7 שנים בלבד, מה שיהפוך את אשדוד מעיר בת כ-230 אלף תושבים כיום למטרופולין בן כ-400 אלף תושבים תוך פחות מעשור, ובמילים אחרות, כמעט אותו מספר תושבים כמו תל אביב.
אין זו הפעם הראשונה שאני מבקר את הקלות הבלתי נסבלת שבה נחתמים הסכמי גג, ללא מוסדות ציבור הולמים, ללא תשתיות תחבורה, ללא בדיקה רצינית מי יגור במתחמי הענק החדשים, ותוך הימור ממשי על כך שמיליארדים יישפכו לריק. במקרה של אשדוד החשש שלי הינו כפול ומכופל. אשדוד מתאפיינת כבר היום בקיטוב לא מבוטל בין השיכונים הוותיקים שנבנו בשנות החמישים, השישים והשבעים של המאה הקודמת לבין המגדלים שצצו בה במהלך עשרות השנים האחרונות, והיתה לה הזדמנות פז ללכת על מהלך של התחדשות עירונית מקיפה בשטחים הקיימים בתוך העיר, זאת תוך כדי ניצול מירבי של זכויות הבנייה.
הסכמי הגג, לצערי, יסתמו את הגולל על הזדמנות זו, ייגרמו לבזבוז משווע ובלתי סביר של שטחים, יצרו כאוס תכנוני, צפיפות בלתי נסבלת, כולל מחסור במוסדות ושטחי ציבור, שלא לדבר על בעיות תחבורה וחנייה בלתי נסבלות שלא ייפלו מאלה של תל אביב. מירב תושבי אשדוד, לצערי, ייאלצו להמשיך ולהיטלטל בפקקים המתארכים בדרך מהבית לעבודה בגוש דן, מה שיהפוך את אשדוד לעיר הלוויין הגדולה ביותר בישראל, עם מספר תושבים כשל מטרופולין, ומאפיינים ברורים של עיר שינה לכל דבר.
- כל הכותרות
באותו יום בדיוק בו נחתם הסכם הגג עם אשדוד, אישרה הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה 27 אלף יחידות דיור חדשות בתכנית המתאר החדשה הר/2040 של הוד השרון, מה שיהפוך אותה על פי התכנון, תוך 20 שנה, מעיר לוויין קטנה בת כ-60 אלף תושבים כיום, לעיר בינונית בגודלה בת 150 אלף תושבים סביב 2040. לכאורה גם כאן המספרים נראים די מפחידים, שלא לדבר על כך שהעיר תוכפל פי שניים וחצי, ובכל זאת ישנם מספר הבדלים לעומת המקרה של אשדוד:
1. הוד השרון יושבת על שטח גדול מאוד, כ-20 אלף דונם, כשטחה של העיר חולון, במרכז הארץ, מה שמחייב את ניצול זכויות הקרקע, ובמיוחד בעידן בו שוק הדיור סובל ממחסור בהיצע הולך וגדל. בניגוד לאשדוד.
2. מרבית שטחה הנוכחי של הוד השרון איננו מבונה, ודווקא הבנייה תתרום לחיבור טוב יותר בין חלקי העיר המורכבת מארבע מושבות היסטוריות שהתאחדו ב-1964, רמתיים, מגדיאל, הדר ורמת הדר.
3. בשונה מה"קייס" של אשדוד, שם הסכם הגג מדבר על קידום מיידי של אלפי יחידות דיור מידי שנה, מדובר כאן בתכנית הדרגתית ל-20 שנה לפחות.
4. התכנית של הוד השרון, למי שטרח לעיין בה, כוללת במובהק אלמנטים תכנוניים דוגמת פתרונות תחבורתיים מושכלים, כולל שתי תחנות רכבת בתוך העיר, יציאות נוספות וכו', למעלה ממיליון מ"ר עסקים ומסחר, מוסדות ציבור ועוד. נכון.
5. היא גם מנצלת היטב זכויות בנייה קיימות, הן בהתחדשות עירונית ושדרוג השדרה המרכזית של העיר (דרך רמתיים) והן ב"לקונות" שנוצרו עם השנים בין השכונות הוותיקות דוגמת הרצועה החוצצת בין מגדיאל לגיל עמל, הרצועה לשעבר של המועצה האזורית דרום השרון החוצצת בין מגדיאל לבין מרכז העיר, הרצועה החוצצת בין רמתיים והדר לבין רמת הדר ועוד.
נכון, גם תכנית המתאר של הוד השרון רחוקה מלהיות מושלמת, יש בה עדיין לא מעט "חורים", והיא מחייבת זהירות בביצוע, דוגמת יישום מלא של הפתרונות התחבורתיים אולם ההשוואה האוטומטית לכאורה, בין שתי תכניות הענק, זו של אשדוד וזו של הוד השרון, איננה נכונה במקרה זה. חומר למחשבה.
הכותב הוא ארז כהן, שמאי מקרקעין ולשעבר יו"ר לשכת השמאים
תודה.
לתגובה חדשה
חזור לתגובה
-
9.עוד חזון למועד (ל"ת)אורי... . 06/08/2017 00:44הגב לתגובה זו0 0סגור
-
8.זה נראה לך מקרה שאתה דומה לחזיר?ממי 03/08/2017 07:35הגב לתגובה זו6 1ההמלצות שלך כל כך שקופות. הכל כדי לעכב את הבניה. תוכנית ל 7 שנים?? לא טוב, מהר מידי. תוכנית ל 20 שנה? כן, טוב. לבנות מהר בשטח פתוח, בלי צורך להגיע להסכמות והסדרים ובלי צורך להרוס? לא טוב. לבנות לאט, על קרקע שאנשים גרים בה, כאשר צריך להגיע להסכמה איתם, לפצות אותם, להרוס ולבנות מחדש, מהלך שייקח מינימום 15 שנה?? כן טוב מאוד. אני מציע שלפני שאתה מפרסם דעה, כשמאי מקרקעין ( מקצוע די פרוץ כשלעצמו, ללא כל פיקוח) תחשוף כמה דירות יש לך? ומי הם לקוחותיך? משקיעים? קבלנים? בנקים? או אזרחים פרטיים, שמחפשים לקנות דירה למגורים? נראה לי שאתה יודע לבד את התשובה...סגור
-
מציע לך לבדוק עד כמה המקצוע של ארז פרוץ...שי 04/08/2017 16:00הגב לתגובה זו0 0נראה לי שאתה מתבלבל עם מתווכים.סגור
-
מציע לך לבדוק את עצמך. אני כבר בדקתי. פרוץ מאודממי 06/08/2017 03:12הגב לתגובה זו0 0אם היה לך קצת ניסיון בנדל"ן או בשמאות בכלל, היית יודע למשל ששמאי של הבנק תמיד יתן הערכה נמוכה. איך אתה מסביר את זה?? נראה לי שאתה מבלבל את עצמך עם מישהו שמבין משהו מהחיים שלו.סגור
-
7.לא יעזור לארז כהן: המחירים עוליםלא יעזור לארז כהן: העולים 02/08/2017 18:22הגב לתגובה זו2 1לא יעזור לארז כהן: המחירים עולים. הוא חתיכת אינטרסנט שרק רוצה להוריד מחירים אבל בפועל רק הפוך. הכל עולה יותר: דירה, נסיעה, מטבח. הכל עולה בעיקר הדירות.סגור
- טען עוד
-
המחירים יכולים לעלות עוד 800% אף אחד לא קונהממי 06/08/2017 09:17הגב לתגובה זו0 0גם מרצדס 500 החדשה עולה מיליון שקל, אבל רק 10 אנשים בארץ קנו אותה. שיעלה. עוד יגיע מועד פירעון האגחים של גינדי, המנייה של דימרי צוללת, יסתיימו בניות של אלפי דירות. נראה מי יקנה. נגמרו הפראיירים. המשקיעים בחוץ. תהנהסגור
-
6.אם ארז כהן נגד אז ללכת על זה במלוא הכוח.ארז תמיד טועה (ל"ת)אור לגויים 02/08/2017 15:23הגב לתגובה זו1 1סגור
-
5.מיקצוע השמאי יעלם מהעולם.ישראל ישראלי 01/08/2017 21:37הגב לתגובה זו3 0רובוטים ומיחשוב יחליף אותם. ושלא יעבדו עליכם. הכול כסף וחבל שכך.סגור
-
4.אני מבין אותךדניאל 01/08/2017 12:46הגב לתגובה זו2 1קשה לך שכחלון בונה הרבה ומהר.סגור
-
3.כם אם יחתמו על הסכמי גג לבניית מיליון דירות לא אקנה דיר (ל"ת)אדי 01/08/2017 12:33הגב לתגובה זו4 1סגור
-
2.מאז שארז כהן הפסיק להיות מאקרו כלכלן שנותן תחזיות-אברום 01/08/2017 11:29הגב לתגובה זו7 0אפשר לקרוא את הדעות שלו בעיון רב. וזה טוב, כי הנבואה ניתנה לאינטרסנטים.סגור
-
1.אין עיר בארץ יפה ומושקעת כמו אשדוד (ל"ת)ארז 01/08/2017 11:06הגב לתגובה זו10 1סגור
-
מתוכננת חכם... (ל"ת)יעקב 01/08/2017 12:37הגב לתגובה זו2 0סגור
