אין קונים - המקום בו תוכנית הדגל של כחלון מורידה מחירים

תכנית מחיר למשתכן הינה בעייתית ביותר, נולדה בחטא, וככל הנראה גם תיקבר קבורת חמור בעתיד הלא רחוק. באופן פרדוקסלי, ככל ששר האוצר כחלון מבליט את ה"עממיות" על מחיר למשתכן ותוקף את אותם קבלנים שמסרבים להשתלב בה, כך גם הדימוי והמיתוג של תכנית שהיתה אמורה להיות גולת הכותרת של הפעילות שלו, הולך ומתדרדר, וכך גם יתר חלקי השוק נרתעים ממנה כמו נשוכי נחש. פגיעה קשה במיוחד היתה בשנתיים האחרונות, ובמיוחד בשנה האחרונה בשוק הדירות יד שנייה.   מבדיקה שנערכה במשרדי התבררה תופעה מעניינת. בעוד שבפרויקטים יד שנייה שאינם סמוכים למחיר למשתכן, היו השנה עסקאות סבירות, וירידת מחירים ממוצעת של כ-4 אחוזים בקירוב לעומת המחיר המקורי שהתבקש על ידי המוכרים עבור דירתם, הרי שבאותם מקומות בהם נבנים פרויקטים של מחיר למשתכן הפער בין המחיר המקורי לבין המחיר הסופי הרקיע עד כדי 6 אחוזים בממוצע, ולעתים אף יותר.   קיימות לכך 3 סיבות עיקריות: האחת, הפרויקטים של מחיר למשתכן יצרו לפתע תחושה של היצע דירות משמעותי באותם מקומות. לפתע בעלי הדירות יד שנייה נוכחו לדעת שיש להם הרבה מאוד מתחרים. אמנם מדובר בהשוואה, לכאורה, לא סימטרית, בין דירה חדשה לדירה יד שנייה, אולם העובדה שבמחיר למשתכן הדירות נמכרות במחירים מפוחתים, הגבירה כמובן את הלחץ על המוכרים שחששו להיוותר ללא קונה, והביאה אותם במקרים רבים להורדת מחירים הרבה מעבר למה שחשבו מלכתחילה.   השנייה, היעלמות המשקיעים מהשוק. עד לשנתיים האחרונות היה אחוז נכבד של משקיעים שרכשו דירות יד שנייה.  על מנת לבלום מגמה זו, ביוני 2015 הוחלט להעלות משמעותית את מס הרכישה. לאחר מכן, ב-2016, התחיל הדיון על מס דירה שלישית. כל אלה הבריחו כמעט כליל את המשקיעים. היעלמותם צמצמה משמעותית את זרימת הקונים הפוטנציאלים, מה שיצר לחץ נוסף על המוכרים.   השלישית, אולי המשמעותית ביותר, הינה המיתוג הנמוך שממנו סובלים כבר היום הפרויקטים של מחיר למשתכן. למרות שאולי זו לא היתה כוונת המשורר, קרי כחלון, ההתייחסות הן בקרב הקונים, הן בקרב יתר חלקי השוק, הן בקרב הקבלנים והיזמים, והן בציבור הישראלי כולו, הינה שהמחיר למשתכן מהווה בפועל "ברירת מחדל", פרויקט עממי עם מפרט עממי, גימור עממי ובנייה עממי, על כל המשתמע מכך. באופן פרדוקסלי, אולי שלא בצדק, "נדבקו" כל אותן שכונות ותיקות הסמוכות למחיר למשתכן, ובשורה ארוכה של ערים, בדימוי ה"עממי".

זה נכון, למשל, לגבי מודיעין, נכון לגבי הקריות בצפון (ביאליק, מוצקין, אתא וכו') ונכון לגבי שורה ארוכה נוספת של ערים, בעיקר בפריפריה. במרכז הארץ, אדגיש, תופעה זו הינה פחות בולטת, מהטעם הפשוט שבכל זאת מדובר בליבת איזור הביקוש, בין אם מדובר בהרצליה או רמת גן, ולכן המשמעות של קירבה למחיר למשתכן נמוכה הרבה יותר.   מחיר למשתכן פוגעת, לצערי, לא רק בשוק הדירות יד שנייה, אלא בפועל גם בפרויקטים חדשים שהרבה קבלנים מעדיפים כיום לדחות, או לפחות להשהות, את תחילתם. הסיבות לכך כלכליות ופסיכולוגיות כאחת. בהרבה מקרים מתקשים מאוד הקבלנים להתחרות ברמות המחירים האטרקטיביות, כביכול, של מחיר למשתכן.   מצב זה, לטעמי, יוצר בעיה כפולה ומכופלת המעלה תהיה רבתי האם שר האוצר מתכוון להקריב את שוק הדיור כולו על מזבח מה שהוא מכנה "פרויקט הדגל"? מחיר למשתכן, בל נשכח, לא נולד אצל כחלון אלא עוד בשנות ה-90 של המאה שעברה כתכנית נישה נקודתית ויעילה למדי לאוכלוסיות מסוימות. אבל להקריב את שוק הדיור כולו, לטובת מה שיתברר בסופו של דבר כעורבא פרח? לשר האוצר כחלון פתרונים!

הכותב הוא ארז כהן, שמאי מקרקעין ומשפטן.