ההשקעה הפופולרית בנדל"ן שנפגעת בשל עליית הריבית

ב-30 שנה האחרונות קרנות הריט (real estate investment) הצליחו למצב עצמן כאפיק השקעה פופולרי בעיקר בארה"ב למי שמעוניין לפזר את תיק ההשקעות שלו ולהגן על עצמו מפני אינפלציה.

תשואות דיבידנדים גבוהות בהחלט תרמו למיצוב זה שכן קרנות הריט מחויבות על פי חוק לחלק את מרבית הרווחים שלהן חזרה למשקיעים על מנת לסווג עצמן כקרנות ריט שפטורות ממס חברות. וכן האפשרות לגוון את תיק ההשקעות המנייתי באפיק הנדל"ן שנחשב לנכס בטוח יותר ויציב יותר מבחינת הכנסות של שכירות משרדים ובתים למגורים גרמו למשקיעים רבים לאמץ לחיקם את קרנות הריט ולהגדיל יותר ויותר את המרכיב הזה בתיק ההשקעות.

מצורף תרשים שברקליס קפיטל פרסמו בו הציגו את הביצועים הממוצעים לשנה של כל האפיקים ממאי 92 ועד מאי 17 בו ניתן לראות בבירור את העליות של קרנות הריט.

טבלה זו ממחישה עד כמה מוטעה הטיעון הנפוץ כי קרנות ריט נפגעות בצורה אנושה בסביבת ריבית שנוטה לעלות שכן בשנים אלו עד פרוץ המשבר, הריבית לחלוטין לא היתה אפסית ועדיין זה לא הפריע לקרנות הריט לנצח את שוק המניות הכללי. חשוב כמובן לומר שריבית אכן משפיעה על קרנות הריט בעיקר בכל הקשור למימון נכסים חדשים ומחזור הלוואות קיימות אבל מכאן ועד להחריב את הענף בגלל הריבית יש מרחק רב.

עוד עניין שצריך להבין בהקשר הריבית במשק הוא הסיבה לעליית הריבית. על פניו, כפי שציינתי, עליית ריבית מייקרת את המימון לעסקאות נדל"ן חדשות וקיימות אבל ריבית שעולה משקפת סיטואציה כלכלית ברורה. ראשית, כלכלה בריאה יותר וצומחת יותר -  גורם שמספק יציבות ורווחה לשוק הנדל"ן.

כמו כן, בדרך כלל ריבית שעולה מגיעה בעקבות אינפלציה שעולה ונדל"ן הוא נכס מבטח אינפלציה שכן לבעלי הנכסים יש אפשרות להעלות את דמי השכירות ובכך לאפשר לקרנות הריט להגדיל את שיעור הרווח וכתוצאה מכך להגדיל את הדיבידנד המחולק חזרה למשקיעים.

ניתן לראות בגרף המצורף של חברת המחקר של הדאו ג'ונס  כי רכיב ההכנסה של קרנות הריט עלה על האינפלציה במשק (כפי שנמדד על ידי מדד ה-CPI) ב-14 מתוך 15 השנים האחרונות.

אם כן, מדוע קרנות הריט מפגרות בתשואה מתחילת השנה ביחס למדד המניות?

כאשר הציפיות לגבי הריבית העתידית משתנות לפתע, הריטים (כמו גם סוגים אחרים של נכסים) חווים לעתים קרובות תנודתיות גבוהה ומהירה, כאשר ניתן לציין רגע בולט שכזה בחודש מאי 2013 למשל, כאשר הפד דאז יו"ר בן ברננקי הציע כי תכנית רכישות האג"ח תתחיל מוקדם יותר ממה שרוב המשתתפים בוועידת הפד צפו. דבריו של הפד הביאו לירידות חדות בקרנות הריט ובנכסים נוספים כמו למשל חברות צמיחה במדד הראסל 2000.

אזכיר כי הייתה זו התקופה של הכסף הזול שכן גם הריבית היתה אפסית וגם הכלכלה החלה להתייצב ולהתרומם, ונוצרה סוג של אופוריה בקרב משקיעי הנדל"ן שכבר התרגלו ללא פחות ממושלם.

מצורף גרף יחסי שמראה את התשואה של תעודת הסל על מגזר הריט בכחול VNQ בהשוואה ל-SPY באדום בתקופה המדוברת של הצהרת ברננקי. ניתן לראות איך הריטים ספגו מכה חדה יותר משוק המניות.

בעצם, ניתן להבין כי השינוי האמיתי אינו הריבית שירדה או עלתה אלא איך היא עלתה או ירדה, והאם המהלך היה צפוי או הגיע בצורה חדה ופתאומית. ובערך כמו כל תיקון חד בשוק המניות - כאשר אף אחד לא מצפה הבהלה גדולה יותר (ראו ערך סין).

העובדה היא שלאחר אותה הצהרה מגזר הריט המשיך לספק תשואה חיובית, אמנם לא באותם שיעורים כפי שהורגלנו קודם אבל לחלוטין ענף זה עדיין רלוונטי בניגוד למה שרבים מהמשקיעים חושבים היום.

אין ספק כי עליית הריבית תפגע בקרנות הריט שהרגילו אותנו לתשואה שנתית ממוצעת של 10% ומעלה אבל אל לנו לשכוח את הסיבות שבגינן הריבית עולה ואלו לכשעצמן משמעותיות מאוד לצמיחת הענף, שכן כלכלה חזקה יותר ועליית מחירים במשק כתוצאה מכך (אינפלציה במגמת עלייה) אמורה לחזק את הענף מספיק כדי לצמצם את הפגיעה השלילית של עליית שיעורי הריבית.

** אין לראות באמור לעיל משום המלצה לביצוע פעולות ו/או ייעוץ השקעות ו/או שיווק השקעות ו/או ייעוץ מכל סוג שהוא. המידע המוצג הינו לידיעה בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. כל העושה במידע הנ"ל שימוש כלשהו - עושה זאת על דעתו בלבד ועל אחריותו הבלעדית.
הכותב הוא מוטי כהן, יועץ בשירות האיתותים של אלומות ואנליסט שווקים חו"ל מטעם בורסה גרף