תמרור אזהרה לנוטלי משכנתאות

לפי ההערכות, ריבית בנק ישראל צפויה לעלות עד סוף 2018, לאחר 7 שנים בהם לא עלתה כלל, ולמעלה מ-3 שנים ללא שינוי (כך גם הוחלט אמש) בהן היא עומדת על שפל היסטורי של 0.1% (פירושו שריבית הפריים עומדת על 1.6%).

הריבית הנמוכה אמנם לא מאפשרת תשואה משמעותית על החיסכון, אך מוזילה את הריבית על המשכנתאות וההלוואות באופן משמעותי. כיוון שהריבית על המשכנתאות נמוכה, ההחזר החודשי ההתחלתי נמוך ולקוחות לוקחים משכנתאות גדולות יותר, דבר שהביא לעליית מחירי הדיור. במידה והריבית תעלה, כיצד יושפעו אותם לקוחות שלקחו משכנתא? איך זה ישפיע על מחירי הדיור?

ראשית, אם יש לכם משכנתא קיימת עם מרכיב פריים גבוה, ההחזר החודשי שלכם יעלה באופן מיידי. זאת מכיוון שכאשר אתם סוגרים עם בנק מסוים על משכנתא, אתם לא סוגרים איתו על ריבית אלא על נוסחה שריבית הפריים בבסיסה. לדוגמה ריבית בנק ישראל בתוספת 1.5% (הפריים) פחות 0.5% נותן לנו נכון להיום ריבית במסלול פריים של 1.1%. כאשר ריבית בנק ישראל עולה, ריבית המשכנתא במסלול זה עולה באופן מידי ואתה עולה ההחזר החודשי.

במסלולים עם ריבית שאינה משתנה כל חודש אלא לדוגמה כל חמש שנים, השינוי ישפיע בטווח המידי רק על אלו שמועד שינוי הריבית שלהם (כל חמש שנים) הוא במקרה החודש אך בטווח הארוך יותר, אנו מניחים כי עליית ריבית של בנק ישראל תבשר מגמה נמשכת של ריביות עולות ולכן גם הלוואה שנלקחה היום תתייקר עוד חמש שנים.

עלייה של ריבית הפריים גוררת אחריה התייקרות של כל שאר המסלולים בצורה כזאת או אחרת. דהיינו, צפוי שכלל עלויות הריביות במסלולים השונים יתייקרו בטווח של מספר חודשים לאחר השינוי הראשון.

נזכיר כי מקובל (לפחות כך מוגדר בחוק) שריבית בנק ישראל נורמלית, עומדת על בטווחים של 1%-3%. שלוש וחצי השנים האחרונות היו אירוע ראשון מסוגו. לכן, יש לבצע תכנון יכולת החזר מותאם וצופה את השינויים על מנת להקטין סיכוני הסתבכות.

בהיבט הדיור, ריבית עולה תשפיע על מחירי הדירות בשני אופנים:

1. אם הבנקים יחלו לשלם ריבית גבוהה יותר על החסכונות, לפחות חלק מהמשקיעים בנדל"ן עשויים לחשוב כי עדיף כבר לחסוך את הכסף בבנק ולכן לא ירכשו דירה להשקעה.
2. החזר המשכנתא ההתחלתי שרואים לפניהם רוכשי דירה יהיה  גבוה יותר וחלק מהם יחשבו שהוא גבוה מידי בשבילם ולכן יוותרו על העסקה. אם הרבה אנשים יוותרו על רכישה, הביקוש ירד ואיתו המחיר.

מילת אזהרה לנוטלי משכנתאות חדשות. כאשר אתם רואים בבנק החזר חודשי מסוים למשכנתא שימו לב כי מדובר על החזר התחלתי. הבנקאי לא מראה לעולם את ההחזר הצפוי בעתיד עם שינויי ריבית ומדד בהנחות סבירות (אשר מפורסמות על ידי בנק ישראל וגופי מחקר אחרים). רק יועצי משכנתאות פרטיים הם אלו שיכולים למנוע מהמשפחה הסתבכות עתידית עם החזרים שלא תוכל לעמוד בה.

הכותב הינו יועץ משכנתא רשום וחבר בהנהלת התאחדות יועצי המשכנתאות