אפשר להגיד שתוכנית מחיר למשתכן נמצאת בפרפורי גסיסה ארוכים. הגרלות הדירות בתוכנית פוחתות, הזוכים מוותרים על קניית הדירה כשהם מבינים שמוצעת להם דירה ברמה לא גבוהה ובמחיר לא באמת נמוך. גם היזמים מביעים פחות ופחות אמון בתוכנית, ולא קופצים על המכרזים, שאינם רווחיים מספיק.
המטרה המרכזית שהציב שר האוצר כחלון בהשקת מחיר למשתכן לפני יותר משלוש שנים הייתה הורדה של מחירי הדיור בישראל – בחודש האחרון עלו מחירי הנדל"ן בשני אחוז. וגם ההאטה המסוימת בעליית המחירים שנרשמה בתחילת השנה, נראית כמעידה רגעית.
צריך להגיד את זה באופן ברור – מטרת התוכנית נכשלה. לא רק שהמחירים לא ירדו, אלא גם התחלות הבניה לא עלו כמצופה. יעדי הממשלה היו לשווק מאה אלף דירות בשנה, הם לא התקרבו לזה. לפי הנתונים גם ל-45,000 דירות לא הצליחו להגיע בשנה האחרונה.
- כל הכותרות
היוזמה שעשתה את כל הטעויות האפשריות
מחיר למשתכן היתה רצופה בטעויות בכל התחומים: בקהלי היעד של התוכנית, בממשק החסר שלה עם הרשויות המקומיות, בפריסה הגיאוגרפית שלה, ובהתעלמותה מעלויות הבניה הגבוהות ועוד.
1. התכנית לא סיפקה פתרון לכלל המגזרים בשוק הדיור בישראל. היא ייעדה את ההגרלות רק לזוגות הצעירים. במקביל, משפרי הדיור והמשקיעים נזרקו לצידי השוק, והודרו מההטבה הממשלתית המשמעותית הזו. משפרי הדיור, בין אם היה ברשותם דירת חדר או ארמון – לא יכלו להשתתף. המשקיעים בו בזמן העבירו את הכסף שלהם לנדל"ן בחו"ל.
2. ברמת ניהול הפרויקט, לא נעשה מספיק להשגת שיתוף פעולה מצד הרשויות המקומיות. הוצאת המכרזים במסות גדולות כשהרשויות לא מוכנות אליהם עם היתרי בניה, ותשתיות מתאימות – יצרו מצב בו היזמים זכו בקרקעות ולאחר מכן נאלצו להמתין שנתיים עד שקיבלו אישור להתחיל לבנות. את המחיר שילמו היזמים בעלות המימון שלהם, ויותר מכך – הרוכשים, שמחיר הזכייה שלהם צמוד למדד. לכן, מחיר הדירה כבר לא היה כדאי, ובטח שלא זול.
3. רוב המכרזים וההגרלות של מחיר למשתכן נעשו בפריפריות הרחוקות: באר שבע ודרומה או צפונה מחיפה. אבל אנשים רוצים לגור בין גדרה לחדרה – שם מרכזי התעסוקה, שם איכות החיים. ושם, במרכז, אין מספיק מכרזים והגרלות. בינתיים הביקושים בפריפריה יורדים, ואנשים קונים בה דירות להשקעה דרך מחיר למשתכן – זה לא עוזר לפריפריה.
4. הגורם האחרון לכישלון תכנית מחיר למשתכן היא ההתעלמות המוחלטת של המדינה מהעלויות הגבוהות של הבניה בישראל. להחפך, הרגולציה ממשיכה לחגוג והעלויות ממשיכות להאמיר. מחירי חומרי הגלם, בעיקר מלט וברזל, הם גבוהים מאוד. ובעיקר – יש בישראל קושי גדול למצוא כוח אדם בכמויות הנדרשות ובאיכות הנדרשת להיקפי הבניה שרוצים להגיע אליהם. אם עלויות הבניה לא ירדו מחירי הנדל"ן לא ירדו.
כשהתוכנית תדעך ותעלם מהשוק, אנחנו צפויים לראות את מחירי הנדל"ן גואים מחדש. מכרזי המנהל יחזרו ללא מחיר למשתכן ומחירי המגרשים והמכרזים יאמירו – כי לא תהיה אלטרנטיבה. אם מחיר למשתכן תמשיך בדרכה הנוכחית אנחנו נראה את הדשדוש ממשיך: פחות ביקושים להגרלות ופחות יזמים שייגשו למכרזים.
אם התוכנית רוצה לתקן את עצמה, ולהגשים את המטרות המקוריות שלה נדרשים מספר דברים: לשחרר יותר קרקעות במרכז הארץ בכמויות משמעותיות, ולתת מענה למשפרי הדיור על ידי הכנסתם לפרויקט, להסיר חסמי רגולציה בכל הקשור לקבלת היתרי בניה ו/או מסירת הקרקעות ליזמים בפרקי זמן סבירים, והוזלת עלויות הבניה לרבות הסרת חסמים להגעת פועלים זרים לבניית הפרויקטים.
תכנית מחיר למשתכן התחילה עם כוונה טובה, ועם עקרון בסיסי חכם – הפחתת מחירי הקרקע. אבל עם רעיונות וכוונות לא הולכים למכולת ובטח שלא בונים מאה אלף דירות בשנה. התוכנית לא נוהלה טוב, ולכן היא דועכת אט אט לעבר קיצה. ומשבר הדיור – הוא עדיין איתנו וכנראה יישאר פה גם בשנה הבאה.
הכותב הוא גל קסטל, מנהל השיווק של חברת ארזים (ג.י.א) מקבוצת אורון אחזקות והשקעות
תודה.
לתגובה חדשה
חזור לתגובה
-
27.הבת שלי קנתה דירה ואנו מרוציםמירי 04/09/2018 21:58הגב לתגובה זו2 1למה להשמיץ את כחלון, הוא היחידי שעושה משהו בממשלה הזו, לפחות הבת שלי קנתה דירה ביבנה בהנחה מאוד גדולה וכבר הגיעו חקומה 4, אז אפשר להגיד לו תודה על מה שעשה. תזכרו ביבי לא מעניין אותו אם יש לכם דירה או אין, לפחות כחלון הוא היחיד שאכפת לו.סגור
-
26.פאתטי לתת לחתולים לכתוב על השמנתישראל 04/09/2018 21:57הגב לתגובה זו4 0מגמתי, לא רציני, נוטף אינטרסים. נישא תפילה שכל החזירים באשר הם יתרסקו . ולא לשכוח, ביבי הוא ראש הממשלה בזמן שכל זה מתרחש. הוא הנושא הראשי באשמה והאחריות שלו. תזכרו את זה בבחירותסגור
-
25.יופי, עוד כתב מטעםאיציק 04/09/2018 21:33הגב לתגובה זו2 0שמצטרף לאחד הגינדים שעשה טור אורח בגלובס. מעניין אם הוא משלם לאתר כדי לכתוב טור אורח...סגור
-
24.נתונים שקריים התכנית נכנסת לת"א מתרחבת ליותר אוכלוסיות (ל"ת)בושה של מאמר 04/09/2018 19:03הגב לתגובה זו1 0סגור
-
23.דיי ליצנים לכו לקרקסעידן שטרית 04/09/2018 18:48הגב לתגובה זו1 0אני חייב לציין שאם ליצנים כחלון שיחק אותה אלוף ובבחירות הקרובות הוא יקבל את הקול שליסגור
- טען עוד
-
22.כותרות של קבלניםצדק 04/09/2018 17:44הגב לתגובה זו1 0יש מיעוט בהתחלות בנייהסגור
-
21.כחלון גמר את הקריירהתל אביבי 04/09/2018 17:44הגב לתגובה זו1 0בבחירות הקרובות לכנסת כחלון לא יעבור את אחוז החסימהסגור
-
20.אם באמת כחלון רוצה להוריד את מחירי הדירות הוא יכול ..דוד 04/09/2018 17:25הגב לתגובה זו1 0בלחיצת כפתור אחת לשחרר את הזכאים ממעמ לתשלומי קרקע שהם בעצם כ60%. ממחיר הדירה אבל הוא לא ...זה המצב ..סגור
-
19.תכנית כושלת של פוליטיקאי כושל פחלון לך הביתה אפס מנופח (ל"ת)משה ראשל"צ 04/09/2018 15:22הגב לתגובה זו3 2סגור
-
תגובה של אינטרסנט (ל"ת)אני 04/09/2018 20:01הגב לתגובה זו0 0סגור
-
18.כחלוןד 04/09/2018 14:21הגב לתגובה זו0 2אם התוכנית כל כך טובה מדוע כחלון וילדיו לא נרשמים להגרלות!סגור
-
17.כחלוןרוני 04/09/2018 14:14הגב לתגובה זו1 1כחלון תחמן הוא לא מעוניין להוריד את מחירי הדירות. יש מאות משרדים בניגוד לחוק בבנייני מגורים כולל משרדי ממשלה ואדון כחלון לא רוצה להתעמת איתם ולפנות אותם לבנייני מגורים כולל מאות דירות מחולקות גם פה כחלון מתעלם במקום לתת הוראה לרשיות לפנות אותם ולהחזירם לדירה רגילה אדון כחלון אנכנו באותה מידה נתפנה מימך בבחירותסגור
-
16.ויסות למיסתכןרועי 04/09/2018 14:04הגב לתגובה זו2 2רק כחלון מרוצה: רצף הטעויות של מחיר למשתכן......זה לא טעויות זה בכוונה כחלון לו ירידת מחיר חדה ....ויסות למיסתכן פשע מאורגן בחסות החוק.....כחלון גורר את המשק למיתון? "מתרבים הסימנים להאטה - בעיקר בנדל"ן"....ההפך הוא הנכון כחלון מתחזק את הבועה בשיניים מנסה לידחות את הקץ (הפיצוץ) לממשלה הבא וכמובן כחלון מנסה לימנועה מיתון.....הכי הזוי שכחלון משתמש במחיר בועה המטורף בשביל ליצור לנו הון עצמי וירטואלי רק בשביל שנמשך לתחזק את הבועה המטורפת..... הכי מצחיק שכחלון וממשלת ישראל משתמשים במפלצת שהם יצרו ....בשביל ליצור מפלצת חדשה ועוד הם מספרים לנו שזכינו...סגור
-
15.הדר חיפהמשקיע היום 04/09/2018 14:03הגב לתגובה זו3 0עזבו אתכם. משקיעים. רוצו להדר חיפה. אם יש דירות עדיין ב 300 א'. תחטפו. תשואה גבוהה. ומחירים מטפסיםסגור
-
14."אם עלויות הבניה לא יירדו המחירים לא יירדו"?? טעות!מידע קריטי לרוכשים 04/09/2018 12:16הגב לתגובה זו3 2זה כבר כנראה שקר מכוון כי כל מי שבענף הבניה יודע שבעשור האחרון המחירים למ"ר בנייה עלו לכל היותר ב 1,500 שקל למ"ר, אבל הדירות עצמן עלו ב 10-20 אלף שקל למ"ר. בכלכלה, ברגע שפחות ישראלים יתלהבו לרכוש דירות ויותר משקיעים יחליטו למכור דירות- המחירים יירדו (לא של הבניה, של הנכסים בשוק). תהליך זה יגרום לירידה חזקה בהצעות המחיר שהיזמים מוכנים לשלם על קרקע ( גם קרקע מדינה וגם קרקע פרטית) ומחירי הקרקע יירדו. כמו שקרה ב 2012סגור
-
13."אנשים רוצים לגור בין חדרה לגדרה". הכותב לא מודעעוד טעויות בכתבה 04/09/2018 12:11הגב לתגובה זו2 2לכך שבבאר שבע מחירי דירות קטנות עלו בעשור פי 4.7, לפי מדלן (מ 124 אלף ל 570 אלף). אז או שאנשים מאוד רוצים לגור בבאר שבע, או שהוא מודה שזה חייב להיות בועה. לגבי "רוכשים דירות במחיר למשתכן לצרכי השקעה, וזה לא עוזר לפריפריה" - במשפט הזה הרסת את קו ההגנה שלכם נגד "מס דירה שלישית". אתה טוען שזה שמגדילים את מספר הדירות להשכרה לא עוזר לתושבים המקומיים.סגור
-
12.למה ריפרש אוטומטי לדף? זה מוחק לנו את מה שהתחלנו לכתוב! (ל"ת)מי אחראי על האתר 04/09/2018 12:06הגב לתגובה זו2 0סגור
-
11.לגבי "המכרזים התעלמו ממחיר הבניה הגבוה": הכותב לא מביןרואה חשבון 04/09/2018 12:04הגב לתגובה זו4 1איך זה פועל. הרי הוא עצמו וחבריו היזמים קובעים אם לקחת את המכרז או לא. אם הרווחים הצפויים לא מכסים להם את העלויות, ראינו שלא מוגשת אף הצעה במכרז, ואז יוצא מכרז מתוקן עם אטרקטיביות משופרת. אבל יש להזכיר שראינו גם הפוך: מכרז עם מחיר מקסימום של 14 אלף למ"ר נסגר ב 11.5 אלף בלבד, כלומר הקבלן התנדב להרוויח פחות! במגזר הערבי בכלל, מחיר של 5000 מקסימום והקבלן התנדב לקבל רק 3800 למ"רסגור
-
10.יש רק טעות אחתכלכלן 04/09/2018 12:00הגב לתגובה זו2 1התוכנית טובה אב ליש לה רק כישלון אחד. היא צריכה לשווק רק קרקעות הזמינות לבנייה מיידית עם היתרים ואישורים מלאים. ברור שמדובר בהרבה פחות קרקעות וזה יפגע בכמות האנשים שמרגישים שהם זוכים, אך מצד שני זה ייתן ערך אמיתי לזכייה. אולי במקום 50 אלף זוכים יהיו 5,000 זוכים אבל הם יראו שהם מקבלים דירה תוך שנתיים וחצי עד שלוש שנים גג. זה גם יאיץ את המוטיבציה של הקבלנים כי הם יבינו שהם יכולים לקבל קרקע זמינה מיידית, אז קבלן שכרגע אין לו עבודה יעדיף לקחת את הפרוייקט במחירי עלות.סגור
-
9.נרטיב של אינטרסנטיםג'קי 04/09/2018 11:57הגב לתגובה זו3 1למה מחירי מחיר למשתכן נמוכים?! כי שמו קצת אצבע על נושא הספסרות ולא השטויות שהאינטרסנטים מקשקשים על "אכות בנייה"האכות אותה אכות והקבלנים אותם קבלנים. הציבור מצביע ברגליו כי מבין שהמחירים יכולים לרדת בהרבה יותר חזק וגם הנחה היום של 20% לא מספקת. לנוכח זה המחירים לא "יגאו" ולא בטיח. חלומות של אינטרסנטסגור
-
8.עוד נתון שקרי: "השיווקים בקושי הגיעו ל 45 אלף". האמת שמידע קריטי לרוכשים 04/09/2018 11:52הגב לתגובה זו5 3בשנת 2017 היו 46,313 שיווקים שגם הצליחו, ויזם רכש את הקרקע. המספר הזה יכול להגיע בשטח להרבה יותר, אם תנוצל הקלת שבס-כחלון. לגבי 2018 לא ניתן לדעת לפי המחצית הראשונה, כי באופן קבוע הרוב הגדול של השיווקים מתרחש במחצית השניה של כל שנהסגור
-
גם לכתוב שהמחירים עלו 2% זה שגוי. עלו 0.9 אחוזשם 04/09/2018 12:57הגב לתגובה זו2 1ובנוסף אין עצירה בעליות. עדיין המגמה היא ירידה. אגב, לפי הלמ"ס המחיר כיום עומד על 409.3 נקודות לעומת 415.9 בשיא ( אוגוסט 2017 )סגור
-
7.אפשר את זה ביותר אינטרסנטי???ניק 04/09/2018 11:51הגב לתגובה זו3 0כמה שילמו על מנת לקדם את השטות הזאת? כחלון הוא היחידי בממשלה שנלחם במחירי הדיור, בלעדיו המחירים באמת רק יעלו ויעלו. עוד שני עשוריים תיהיה כאן מגיפה של הומלסים ברחובות.סגור
-
6.הכותב איבד אמינות במשפט הראשון כי הביא נתון שקרי:מידע קריטי לרוכשים 04/09/2018 11:44הגב לתגובה זו3 0למה לכתוב שמחירי הדירות עלו 2% בחודש האחרון אם כולם יודעים שזה 0.9% בלבד? למה לכתוב שיש האטה בעליית המחירים אם המגמה היא עדיין ירידות, ורמת המחירים היא עדיין 1.7% מתחת לשיא של אוגוסט 2017 ?סגור
-
5.אפשר בבקשה להפסיק לתת במה לאינטרסנטיםאובייקטיבי 04/09/2018 11:27הגב לתגובה זו12 2ולהתחיל לכתוב כתבות מקצועיותסגור
-
4.תוכנית כושלת של מנהל חסר הבנה וניסיוןבוסקילה משה 04/09/2018 11:26הגב לתגובה זו5 1המרויחים היחידים של התוכנית הם הקבלנים המבצעים.קיבלו קרקע חצי חינם הבניה באיכות עלובה ושיווק על חשבון המדינה.המפסידים הגדולים אלה שרכשו דירות בפרפריה במטרה להשכירם ולהמשיך לשכור במרכז אך אין ביקוש בפרפריה ולא יעמדו בתשלום משכנתא ושכירות בו זמנית.התוצאות בקלפי בקרוב הנזקים לעשרות שניםסגור
-
3.ככל שיהיו כתבות נגד של אינטרסנטים נבין שזו תוכנית מעולהממי 04/09/2018 11:04הגב לתגובה זו8 6המדינה לא צריכה לדאוג למשפרי דיור או משקיעי נדל"ן, שזה הזן הנחות ביותר של משקיעים.סגור
-
2.כחלון מתרפס מול התקשורת והשופטים האנטישמיםדבר המערכת 04/09/2018 11:02הגב לתגובה זו0 3הפתרון: דירות בחצי חינם בפריפריה.רכבת מהירה בחינם למרכזסגור
-
1.הרעיון מצוין הביצוע בעיתיתמר 04/09/2018 10:59הגב לתגובה זו10 0אם אנשים נכנסים להגרלה בידיעה שהבניה תארך שנתיים ופתאום מאריכים להם את הבניה לארבע שנים, התכנית מאבדת את כל האמינות שלה.סגור
