רק כחלון מרוצה: רצף הטעויות של מחיר למשתכן

אפשר להגיד שתוכנית מחיר למשתכן נמצאת בפרפורי גסיסה ארוכים. הגרלות הדירות בתוכנית פוחתות, הזוכים מוותרים על קניית הדירה כשהם מבינים שמוצעת להם דירה ברמה לא גבוהה ובמחיר לא באמת נמוך. גם היזמים מביעים פחות ופחות אמון בתוכנית, ולא קופצים על המכרזים, שאינם רווחיים מספיק.   המטרה המרכזית שהציב שר האוצר כחלון בהשקת מחיר למשתכן לפני יותר משלוש שנים הייתה הורדה של מחירי הדיור בישראל – בחודש האחרון עלו מחירי הנדל"ן בשני אחוז. וגם ההאטה המסוימת בעליית המחירים שנרשמה בתחילת השנה, נראית כמעידה רגעית.   צריך להגיד את זה באופן ברור – מטרת התוכנית נכשלה. לא רק שהמחירים לא ירדו, אלא גם התחלות הבניה לא עלו כמצופה. יעדי הממשלה היו לשווק מאה אלף דירות בשנה, הם לא התקרבו לזה. לפי הנתונים גם ל-45,000 דירות לא הצליחו להגיע בשנה האחרונה.   היוזמה שעשתה את כל הטעויות האפשריות מחיר למשתכן היתה רצופה בטעויות בכל התחומים: בקהלי היעד של התוכנית, בממשק החסר שלה עם הרשויות המקומיות, בפריסה הגיאוגרפית שלה, ובהתעלמותה מעלויות הבניה הגבוהות ועוד.   1. התכנית לא סיפקה פתרון לכלל המגזרים בשוק הדיור בישראל. היא ייעדה את ההגרלות רק לזוגות הצעירים. במקביל, משפרי הדיור והמשקיעים נזרקו לצידי השוק, והודרו מההטבה הממשלתית המשמעותית הזו. משפרי הדיור, בין אם היה ברשותם דירת חדר או ארמון – לא יכלו להשתתף. המשקיעים בו בזמן העבירו את הכסף שלהם לנדל"ן בחו"ל.   2. ברמת ניהול הפרויקט, לא נעשה מספיק להשגת שיתוף פעולה מצד הרשויות המקומיות. הוצאת המכרזים במסות גדולות כשהרשויות לא מוכנות אליהם עם היתרי בניה, ותשתיות מתאימות – יצרו מצב בו היזמים זכו בקרקעות ולאחר מכן נאלצו להמתין שנתיים עד שקיבלו אישור להתחיל לבנות. את המחיר שילמו היזמים בעלות המימון שלהם, ויותר מכך – הרוכשים, שמחיר הזכייה שלהם צמוד למדד. לכן, מחיר הדירה כבר לא היה כדאי, ובטח שלא זול.   3. רוב המכרזים וההגרלות של מחיר למשתכן נעשו בפריפריות הרחוקות: באר שבע ודרומה או צפונה מחיפה. אבל אנשים רוצים לגור בין גדרה  לחדרה – שם מרכזי התעסוקה, שם איכות החיים. ושם, במרכז, אין מספיק מכרזים והגרלות. בינתיים הביקושים בפריפריה יורדים, ואנשים קונים בה דירות להשקעה דרך מחיר למשתכן – זה לא עוזר לפריפריה.   4. הגורם האחרון לכישלון תכנית מחיר למשתכן היא ההתעלמות המוחלטת של המדינה מהעלויות הגבוהות של הבניה בישראל. להחפך, הרגולציה ממשיכה לחגוג והעלויות ממשיכות להאמיר. מחירי חומרי הגלם, בעיקר מלט וברזל, הם גבוהים מאוד. ובעיקר – יש בישראל קושי גדול למצוא כוח אדם בכמויות הנדרשות ובאיכות הנדרשת להיקפי הבניה שרוצים להגיע אליהם. אם עלויות הבניה לא ירדו מחירי הנדל"ן לא ירדו.   כשהתוכנית תדעך ותעלם מהשוק, אנחנו צפויים לראות את מחירי הנדל"ן גואים מחדש. מכרזי המנהל יחזרו ללא מחיר למשתכן ומחירי המגרשים והמכרזים יאמירו – כי לא תהיה אלטרנטיבה. אם מחיר למשתכן תמשיך בדרכה הנוכחית אנחנו נראה את הדשדוש ממשיך: פחות ביקושים להגרלות ופחות יזמים שייגשו למכרזים. 

אם התוכנית רוצה לתקן את עצמה, ולהגשים את המטרות המקוריות שלה נדרשים מספר דברים: לשחרר יותר קרקעות במרכז הארץ בכמויות משמעותיות, ולתת מענה למשפרי הדיור על ידי הכנסתם לפרויקט, להסיר חסמי רגולציה בכל הקשור לקבלת היתרי בניה ו/או מסירת הקרקעות ליזמים בפרקי זמן סבירים, והוזלת עלויות הבניה לרבות הסרת חסמים להגעת פועלים זרים לבניית הפרויקטים.   תכנית מחיר למשתכן התחילה עם כוונה טובה, ועם עקרון בסיסי חכם – הפחתת מחירי הקרקע. אבל עם רעיונות וכוונות לא הולכים למכולת ובטח שלא בונים מאה אלף דירות בשנה. התוכנית לא נוהלה טוב, ולכן היא דועכת אט אט לעבר קיצה. ומשבר הדיור – הוא עדיין איתנו וכנראה יישאר פה גם בשנה הבאה.   הכותב הוא גל קסטל, מנהל השיווק של חברת ארזים (ג.י.א) מקבוצת אורון אחזקות והשקעות