האם באמת יש בועת נדל"ן בישראל?
מהי בכלל בועת נדל"ן ובהינתן מצב כזה האם תיתכן בלימת מחירים שלאחריה תגיע בהכרח גם ירידה? וגם, מה מצבה של ישראל ביחס לעולם? // דעה
מחירי הדירות זינקו כאן בעשור האחרון, את זה כולם כבר יודעים. עדיין נשאלת לא פעם השאלה האם יש "בועת נדל"ן" בישראל ואם כן מהן ההשלכות לכך.
מהי בכלל בועת נדל"ן? אינטואיטיבית בועת נדל"ן היא מצב בו המחירים עלו בצורה חדה מדיי ביחס לכוח הקניה ולכן גם אמורים לתקן ולרדת בחדות. אך האם עצם הזינוק במחירי דירות, דרמטי ככל שיהיה מוכיח קיום בועת נדל"ן? אמנם, תחושת הבטן מרמזת שאכן כך פני הדברים אלא שהאינטואיציה מוליכה אותנו שולל לא פעם. אז נכון, ניתן להשוות במספר המשכורות הממוצעות לרכישת דירה בהווה אל מול העבר או אל מול מדינות שונות, ניתן גם לדון בחובות משקי הבית עקב מחיר הדירות וכו'.
עדיין, כל השוואה כזו אין בכוחה לקבוע מסמרות בסוגיה זו. מדוע? נמחיש על ידי דוגמה. נניח שבחבל ארץ שכוח אל הוחלט להקים מרכז עסקים. כמובן שמחירי הדירות במקום זה מרקיעים לפתע, בפרט בקרבה לבתי העסק וכו' (אזורי ביקוש). האם מדובר כאן בבועה? ברור שלא, ומהסיבה הפשוטה שלמרות עליית מחירים מטאורית שהאזור חווה מחירי הדירות במקום מבטיח זה הינם ברי קיימא! אבל ההשוואות שלעיל לא תמיד ישקפו זאת. כיצד אם כן, נוכל בכל זאת לקבוע האם המחירים בועתיים או לא?! מדד שכירות-קנייה (price to rent index) מדד זה למעשה בודק את היחס בין מחיר דירה לבין מחיר שכירותה. אם ורק אם תשואת השכירות של הדירה (סך האחוזים ממחיר הדירה שמהווה תשלום שנת שכירות) נמוכה דייה - הדבר קובע כי אכן יש בועת נדל"ן. הרציונל במדד הוא כי המחיר הפונדמנטלי של דירה שואף למחיר המבטא התועלת המתקבלת ממנה למטרת מגורים בלבד והמתבטא בשכ"ד המשולם עבורה.
מחיר דירה, מגלם אמנם את כל המרכיבים המשפיעים על מחיר השכירות, אבל בשונה משכ"ד רכישת דירה מתבצעת לרוב על ידי נטילת הלוואות (משכנתא) ומינוף, ופה גם קבור הכלב - כאשר יש מינוף מתרבים המשקיעים ומתווסף הרכיב הספקולטיבי (בפרט כאשר הוא מלובה על ידי ריבית אפסית).
במילים אחרות, מחיר הדירה לא מגלם תועלת מגורים בלבד, אלא כמו מכשיר פיננסי, מגלם גם ציפיות. כמובן שמחיר דירה יכול להאמיר ולהתנתק זמנית מהשווי "האמיתי" שלה אשר מגולם בשכ"ד בלבד, אבל לאורך זמן ישאף אליו חזרה. כאשר הפער ביניהם גדל דרמטית הדבר שקול לקפיץ הנמתח עוד ועוד (ואשר סופו להשתחרר בעוצמה כפי שנראה בהמשך). מדד שכירות-קנייה אומד עד כמה קפיץ זה מתוח ובפרט עד כמה כדאית ההשקעה בדירה בזמן זה.
- זכויות הבנייה במסוך למטרו - האם זה יוביל לבנייה של 300 אלף דירות?
- תכנית ת"מא 70 אושרה, מה היא כוללת וכמה דירות עשויות להיבנות?
אז בהנחה ושוק כלשהו הגיע למצב בועתי, נשאלת השאלה, האם המחירים יכולים להיעצר ולא רק לעלות לנצח? ואם התשובה לכך חיובית האם גם מתחייב כי אחרי הבלימה, תגיע בהכרח גם ירידת מחירים? התשובה לשתי השאלות הללו היא חיובית. השחקנים המרכזיים בשוק הנדל"ן הם המשקיעים. משפרי דיור והזוגות הצעירים לא באמת מוסיפים או גורעים דירות בשוק (הצעירים בכל מקרה "יצרכו" דירה אם על ידי השכרה ואם על ידי רכישה והמשפרים יגרמו להחלפת ידיים בלבד) האחראיים האמתיים לשינוי במספר התחלות הבנייה בשוק הם המשקיעים.
נכנס לכן לנעליי משקיע נדל"ן (אגב, השיקולים הכלכליים של שאר השחקנים בשוק בלאו הכי דומים). כל השקעה בנדל"ן נשענת על שתי "רגליים": "רגל השכירות" ו"רגל ההשבחה". סך ההכנסה משני מקורות אלה (בניכוי הוצאות) אל מול ערך הקרן העכשווי (הדירה) וביחס לחלופות השקעה אחרות בשוק מהווה מדד לכדאיות ההשקעה.
מדד שכירות-קנייה מתאפיין כאמור "בהתקצרות" "רגל" השכירות ביחס ל"רגל" ההשבחה (יש לשים לב שהדבר לא מחייב כמובן ירידה ממשית במחירי השכירות אלא רק ירידה ביחס בין השכירות לקנייה). כלומר, כדאיות ההשקעה נשענת יותר ויותר על השבחת ערך הנכס מאשר על התזרים הקבוע ממנו. עליית מחירי דירות ביחס לכוח הקנייה סופה כמובן למצות עצמה במוקדם או במאוחר, אם מכיוון שנפתחות אלטרנטיבות השקעה אחרות (עקב עליית ריבית למשל) או פשוט מכיוון שההון העצמי בשוק לא יכול לתמוך עוד ביוקר הדירות. מכל מקום, בסופו של דבר התהליך הזה חייב לעצור בדרך זו או אחרת וזה עונה לנו על השאלה הראשונה.
- טראמפ הוא פיל בחנות חרסינה, אבל לא ישבור את הכלים
- ההיגיון מאחורי השיגעון - מה טראמפ מנסה להשיג ולמה ייתכן שהנפילות ייעצרו?
- תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"
אז מחירי הדירות הגיעו לרוויה ולא יכולים לעלות יותר, מדוע שלא יישארו כעת על כנם לאורך זמן ולא יירדו? משקיע ממוצע רואה לנגד עיניו ש"רגל" ההשבחה מיצתה עצמה ואילו "רגל" השכירות היא "קצרה" מדיי. במצב דברים זה התשואה הכוללת שמפיקה דירה עבור אותו משקיע נמוכה מדי וזה רק עניין של זמן עד שיציעה למכירה. כלומר, הגדלת היצע הדירות למכירה שיוצר לחץ לירידת מחירי הדירות. וזה עונה לנו על השאלה השנייה. תסמינים נוספים לבועה
- גם אחרי שמחירי הדירות מגיעים לרוויה ונעצרים, לשוק זורמות עדיין דירות בקצב רב, פרי הבשלת התחלות הבנייה שנתיים-שלוש קודם לכן בתקופת הגאות.
- "דירות הרפאים". עקב הביקוש האדיר לדירות שערכן רק הולך ותופח בהתהוות הבועה, נרכשות על ידי משקיעים דירות הרבה מעבר לצורך הטבעי בהן (מגורים) ורבות מהן נותרות ריקות, אם מהעובדה כי בעליהן מתקשים למצוא עבורן שוכרים כעת, או שמא הם בכלל לא ניסו למצוא מכיוון שהתבססו על השבחת הנכס בלבד. כאשר גם השבחת הנכס מתנדפת זכות הקיום האחרונה שלהן מתפוגגת ובעליהן מחפשים עבורן מוצא (מכירה\השכרה).
- לרוב, מלווה פקיעת בועה גם בהעלאת ריבית (שמלכתחילה שיעורה הנמוך גרם היווצרותה).
תשואת השכירות בישראל הגיעה ב-2018 לשיעור זעום של 2.63% בלבד. נתון זה ממקם את ישראל בעשירון התחתון בעולם כולו לפי מדד זה. נציין שכבר ב-2017 קרן המטבע העולמית התריעה על כך והשוותה המצב בישראל למצב בארה"ב ערב המשבר ב-2008, שם צנחה תשואת השכירות באופן דרמטי לקראת התרסקות שוק הדיור באותה שנה.
על פי הארגון מדובר במדד החשוב ביותר לחישוב כדאיות על בעלות דירה, ולא רק שמדד זה נמוך דרמטית בישראל אלא שקצב ההידרדרות בו הוא הגבוה ביותר מבין כל מדינות הארגון ועומד על 69%(!) בשנים 2006-2016.
תמרורי אזהרה נוספים:
- המלאי הלא מכור בידי הקבלנים מונה כבר רבבות רבות של דירות.
- בשנה החולפת התחלות הבנייה עמדו על כ-44 אלף דירות וגמר הבנייה על כ-48 אלף בעוד הדירות בבנייה פעילה עמד על 113.7 אלף 2017. בעוד הצורך הדמוגרפי הטבעי בישראל עומד על עד כ-30 אלף דירות בשנה בלבד. נתונים המבטיחים הצפה גם בשנים הקרובות.
- נכון לסוף שנת 2017 נאמד מספרן של "דירות הרפאים" ב-163 אלף (המהווה גידול של 10% בשנתיים האחרונות בלבד !) 58 אלף מהן מוגדרות כאלה ש"טרם נמצא עבורם שוכר" 41 אלף כדירות נופש ריקות בבעלות תושבי חוץ והשאר נטושות/ בשיפוצים.
- לראשונה לאחר 7 שנים עלתה השבוע הריבית ונכנסה למתווה עליות בלתי נמנע.
למען הסר ספק, בעלי דירות אלה לא ימתינו איתן ריקות לעד. אין ואקום, בסופו של דבר הם יתעשתו ויציעו אותן להשכרה ו/או למכירה על ידי הורדת מחירים חדה וכך ימשכו הביקוש מהאזורים סביבם ועל ידי כך ייצאו הבועה לסביבתם הבועתית ממילא.
הטרנד האחרון אצל הקבלנים שמנסים בחרוק שיניים לשמר את מחירי הבועה ועדיין לא להעלות אבק מדירותיהם הוא מיזמיי השכרה וליסינג. גם ניסיון זה נועד לכישלון. הצפת השוק בדירות להשכרה מציף את שוק השכירות ומוריד את תשואת השכירות ולבסוף כאמור מוריד בתורו גם את מחירי הדירות.
בסופו של דבר מה שקובע את המחיר לטווח הארוך הוא היחס בין כמות הדירות לגודל האוכלוסייה. כיום השוק מוצף בדירות וכל ניסיון לסתום את החור בסכר נועד לכישלון.
הכותב הוא עופר מנדל, אקטיביסט חברתי וחבר בהתאחדות קוני הארץ
המאמר משקף את דעתו של הכותב, ולא בהכרח את השקפותיה של מערכת Bizportal
- 57.אמת 02/07/2019 16:05הגב לתגובה זודברי אמת ואינטלגנציה שחסרה כל כך במחוזותינו.
- 56.גבע 04/12/2018 00:05הגב לתגובה זושטוית שום דבר לא יעצור תעליות
- "תעליות" (ל"ת)? 04/12/2018 10:06הגב לתגובה זו
- חנוך 04/12/2018 09:50הגב לתגובה זועליית ריבית היא גיים צ'נג'ר. אבל גם בלעדיה המחירים התחילו לרדת
- 55.דויד 03/12/2018 19:39הגב לתגובה זוהמחיר נקבע לפי ביקוש והיצע, ויחסי המרה כמו שצויין
- 54.אזרח 02/12/2018 22:26הגב לתגובה זוכל הכבוד על פרסום האמת! המשיכו כך! חברים, לא להתייאש, המגמה יורדת, המחירים בירידה!!
- 53.מישהי 02/12/2018 19:13הגב לתגובה זודירה 3 חדרים בראשון לציון קומה 4 בלי מעלית על כביש ראשי נמכרה תוך חודש ב1200000 והושכרה באותו יום ב3600
- מנחם 03/12/2018 17:28הגב לתגובה זוכאשר המחירים יורדים ריאלית 3.1% בשנה...לא גרויסע מציאה
- ממי 04/12/2018 08:55בהשקעה של 1200000 להביא הכנסה של 3000 ש"ח בחודש. רק לידיעתך היום הרבה בנקים יתנו לך סביב 3% לשנה אם תסגור את הכסף לכמה שנים וזה יוצא אותו דבר ואפילו יותר, אם אתה עושה חישובים של ריבית וריבית והכסף לא תקוע בשום דירה שאי אפשר למכור ולא צריך להחליף לו דוד שמש. הדירה הזו בעוד שנתיים לא תימכר ביותר במיליון וזה במקרה הטוב.
- 52.סבא מוטרד 02/12/2018 13:58הגב לתגובה זובועה היא מצב שבו מדברים על בועה ואז היא קרבה מהר לפיצוץ
- 51.לא פראייר 02/12/2018 13:10הגב לתגובה זושיש ירידת ערך , הפסד מאות אלפי שקלים , שהמשכנתא עלתה. והוא בחובות בבנק , הכתובת הייתה על הקיר , אחרי המפולת 600 אלף לדירה.
- 50.הילה 02/12/2018 11:28הגב לתגובה זו4 פעמים מתכנן הבנק הפדרלי האמריקאי להעלות את הריבית שם ב-2019, התרחקו מנדלן כמו מאש!!
- 49.יש צפי ש 02/12/2018 09:14הגב לתגובה זויש צפי שבעתיד הרחוק .... שיתווספו מיליונים של אזרחים במדינת ישראל . כמה מתוכם יהיה מקום במרכז הארץ? . יש צפי בעתיד הרחוק רחוק ... שהאוכלוסייה תוכפל . כמה מתוכם יוכלו לגור במרכז הארץ ?
- ממי 04/12/2018 08:57הגב לתגובה זונוכלים זבלים שאין להם בעיה למכור משפחות שלמות בשביל בצע כסף.
- שלמה 02/12/2018 10:37הגב לתגובה זוכשהארץ תכפיל ותשלש אוכלוסיתה (אם לא תעלם עד אז) זה אומר שיהיו מלא חרדים וערבים. זה אומר שכל הארץ תהיה גוש דן אחד פקוק ומזוהם והחרדים יוכלו לשלם מקופת הגמח המדוללת בלבד. יש מבין??
- 48.מהנדס 01/12/2018 22:05הגב לתגובה זותשקיעו בשוק ההון, קדימה שעלה יותר מה נדל"ן בעשור האחרון. או תשימו בפיקדון בבנק שישחוק אתכם. רק בטון! כל האחרים משקרים לכם ורוצים לגנוב ממכם כסף
- מנחם 02/12/2018 10:39הגב לתגובה זובדק סנופי בעשור האחרון ותבין שזינק פי 3
- חחחח זה בדיוק מה שאני אומר, מה שעלה יותר ירד יותר (ל"ת)מהנדס 02/12/2018 22:29
- 47.פנסו 01/12/2018 19:04הגב לתגובה זו600 אלף לדירה , אגורה אחת לא יותר.
- שמואל 08/12/2018 19:18הגב לתגובה זואתה עדיין משלם שכירות או גר עם ההורים?
- עדיף לשכור ולא לקנות (ל"ת)מנחם 09/12/2018 15:48
- 46.אתם באמת חושבים ש 01/12/2018 19:03הגב לתגובה זוללא משקיעים שברחו מהשוק , ללא משפרי דיור, ללא זוגות צעירים שייצאו מהביקושים , עברו למחיר למשתכן חוסכים 400-900 אלף שקל, תלוי באזור הזכייה.
- 45.אשרי המאמין 01/12/2018 15:45הגב לתגובה זוהמחירים יעצרו, אחכ יעלו, אחכ יעצרו ולאחר מכן שוב ימשיכו לעלות... המדינה קטנה והביקוש עצום. המון אינטרסנטים שותפים לייקור מתמיד של הדיור.
- מנו 02/12/2018 07:40הגב לתגובה זומה שעולה זה הריבית וזה עוד יותר יוריד המחירים. גם עזה היא מקום קטן אבל המחירים שם ברצפה... כל האינטרסים שבעולם לא יכולים לעשות כלום כאשר דני אומר ליוסי זה מה אני אני משלם. אחרת אני שוכר בזיל הזול. מה זה 2.5% תשואה?! בדיחה. המחירים בישראל של הדירות תמיד סביב 80 משכורות לדירה חוץ מהעשור האחרון. מחירי הדירות לטא עלו לשום מקום בעיקר שטח הדירות שאנחנו רגילים לקנות עלה במהלך העשורים האחרונים
- אני 02/12/2018 07:16הגב לתגובה זולאורך זמן מהיכולת של הציבור לשלם אותם.
- תתקדם לעידן הפלאפונים סבא. אין יותר אסימונים. הבנת????? (ל"ת)ממי 01/12/2018 22:15הגב לתגובה זו
- אתה צודק. גם לי לקח זמן ואז קניתי 2 דירות (ל"ת)משקיע 01/12/2018 22:06הגב לתגובה זו
- ועכשיו הערך שלהם בירידה...כל הכבוד (ל"ת)עמי 02/12/2018 10:40
- 44.תעשו הפרדה בין המרכז ,לשאר האזורים בארץ. (ל"ת)תעשו הפרדה בין 01/12/2018 15:00הגב לתגובה זו
- 43.דבר המערכת 01/12/2018 13:18הגב לתגובה זוארגוני הסמל ועוזרהם בתקשורת ישקרו יתקפו יהודים דתיים(אנטישמיות) ויפיצו שקרים כדי למסור אדמות היהודים למחבלי הערבים אהובי נפשם. ללא יהודה ושומרון. ללא הנגב. ללא הגולן היכן יגורו היהודים. לעודד את הסמול והערבים להגר במהרה מארצנו!!!! כדברי רבין מנהיגם הם "נפולת הנמושות"!!!!!
- 42.מנסה להוריד המחירים בכח. רצף שטויות מגובבות אחת על השני (ל"ת)hguy 01/12/2018 12:38הגב לתגובה זו
- משהו מעניין חוץ מלהוציא קיטור תיסכול? (ל"ת)מנחם 01/12/2018 20:21הגב לתגובה זו
- 41.נתנאל 01/12/2018 10:20הגב לתגובה זואין שום צפי לירידות. הכל רק דיבורים ובלה בלה. מי שלא רוצה לבזבז את כספו על שכירות שיקנה כמה שיותר מהר. יש אחל דירות ב חצי מיליון שקל בפריפריה... זה טוב גם להשקעה וגם למגורים.
- אין תשואה 5%. יש 2 אחוז בממוצע.יש בועה. (ל"ת)קבלן סיני 01/12/2018 20:57הגב לתגובה זו
- לאוניד 01/12/2018 13:39הגב לתגובה זורק לא ברור המשפט "לבזבז את כספו על שכירות"? למה אתה קורה לזה בזבוז? זה תשלום על מגורים בנכס מסוים. והשיקול צריך להיות כלכלי מה זול יותר. לשלם על בעלות של אותו נכס או לשכור. והיום ברוב המקרים מי שעושה את השיקול מבין ששכירות זה חסכון כי זה זול יותר מאשר לקנות. אז זה ממש לא לבזבז כסף. זה הפוך לחסוך כסף. ועל כך מדבר גם כותב הכתה כאשר הוא אומר שמכירי הדירות התנתקו מעלויות השכירות. והוא צודק!
- כך בחשבון ששכירות לכל החיים,יכול להגיע למחיר דירה (ל"ת)קח בחשבון ש 02/12/2018 09:15
- גדעון 01/12/2018 11:03הגב לתגובה זומחירי דירות ירדו 1.9% בשנה האחרונה ובניכוי אינפלציה (ריאלי) 3.1%. תשואת שכירות (למי שכמובן יש שוכר) 3% גג. בעו"ש מקבלים כבר יותר היום... העיקר לקשקש
- 40.ישראל 01/12/2018 09:26הגב לתגובה זוישראל 2050 18 מליון. ישראל 2080 27 מליון. המדינה תתמלא וזה לא כתוב באף ספר כלכלה. יהיו טונות כסף כי אנחנו יהודים שהתפנו בעשורים האחרונים מביטחון ליזמות ולהי טק. וגם כי אחוזי המשתכרים במדינה בעליה מתמדת מסיבות שונות. מה שנכון זה שהשכירות תעלה בהרבה.
- אצלך מדובר בטיפשות שאינה מוסוות (ל"ת)מנחם 01/12/2018 14:21הגב לתגובה זו
- עמית 01/12/2018 11:07הגב לתגובה זו27 מיליון בגידול דמוגרפי של 1.7%?! יהיו כאן לפי הקצב כיום 15 מיליון תושבים ב2050 אם המדינה בכלל תתקיים עד אז. רוב רובם חרדים וערבים שנראה מאיפה יאספו שניים וחצי שקל. שכירות אגב כבר עשור לא עלתה יותר מהשכר וגם לא תעלה. בקיצור את כל ילקוט הכזבים הבאת לנו לכאן
- 39.כן, יש בועת נדלן (ל"ת)אני 01/12/2018 08:42הגב לתגובה זו
- 38.יש צפי ש 30/11/2018 14:37הגב לתגובה זויש צפי שבעתיד הרחוק .... שיתווספו מיליונים של אזרחים במדינת ישראל . כמה מתוכם יהיה מקום במרכז הארץ? . יש צפי בעתיד הרחוק רחוק ... שהאוכלוסייה תוכפל . כמה מתוכם יוכלו לגור במרכז הארץ ?
- יוסי 01/12/2018 20:47הגב לתגובה זואו בסאו פאבלו או לונדון? ערים עם כמות אנשים כמו של כל המדינה...
- שט 01/12/2018 11:51הגב לתגובה זויש שטחים לא מאוכלסים עדיין במרכז, בין גוש דן לחיפה ןמדרום לגוש דן, וכן בשפילה. ביבנה מתוכננות דירות בקרוב ל- 50000 איש נוספים.
- שמוליק 30/11/2018 17:14הגב לתגובה זובעתיד הרחוק גוז דן כבר יגיע לחיפה בצפון ולאשקלון בדרום. כל הארץ תהיה מרכז אחד פקוק לגמריי עם ימבה חרדים. תשאל אותם כמה הם יכולים לתת לך מהגמח לשכ"ד . קפיש?
- יש כבר עכשיו, כרגע בהווה , עובדה ברורה!! אתה מטומטם (ל"ת)ממי 30/11/2018 15:32הגב לתגובה זו
- 37.תעשו הפרדה בין המרכז...ושאר האזורים בארץ. (ל"ת)תעשו הפרדה בין 30/11/2018 14:35הגב לתגובה זו
- איזה הפרדה ... בת"א בצנטרום של הצנטרום התשואה הכי נמוכה (ל"ת)חיים 30/11/2018 17:16הגב לתגובה זו
- שט 01/12/2018 11:42ככל שהשר משה כשלון יטריד משכירים קטנים כך שוק ההשכרה יעבור למשכירים גדולים, בעוד מספר שנים משכירים רגילים לא יוכלו לשכור בתל אביב כי לא יהיו הרבה דירות להשכרה לתושבים וגם מחיר ההשכרה לתושבים יעלה. ככה זה כאשר פדלאה כמו כחלון מתמנית לשר אוצר.
- 36.יש צפי ש 30/11/2018 14:22הגב לתגובה זויש צפי שבעתיד הרחוק .... שיתווספו מיליונים של אזרחים במדינת ישראל . כמה מתוכם יהיה מקום במרכז הארץ?. יש צפי בעתיד הרחוק רחוק ... שהאוכלוסייה תוכפל . כמה מתוכם יוכלו לגור במרכז הארץ ?
- שמוליק 30/11/2018 17:15הגב לתגובה זובעתיד הרחוק גוז דן כבר יגיע לחיפה בצפון ולאשקלון בדרום. כל הארץ תהיה מרכז אחד פקוק לגמריי עם ימבה חרדים. תשאל אותם כמה הם יכולים לתת לך מהגמח לשכ"ד . קפיש?
- בלון הנדלן בדרך לפיצ 30/11/2018 15:45הגב לתגובה זויתווספו מיליונים של דתיים וערבים
- 35.קבלן סיני 30/11/2018 13:30הגב לתגובה זוביוקר. אבל אני אגיד לכם משהו - לא כולם פראיירים. אם אני קונה קוקה קולה ליטר וחצי במסעדה ב15 שקל ואז מנסה למכור את הבקבוק ב17 שקל ולא קונים - עשיתי משהו לא נכון כי בקבוק כזה לצרכן עולה 6 שקל היום. אולי אפשר למצוא איזה טייר פראייר צמה ואז למכור לו - אבל רוב האנשים לא פראיירים.. זה נכון שיש תעוות בצע של משקיעים והם רצו יותר מדי אבל יש סיכונים, אין מה לעשות
- אתה מתכוון שוקעים, לא משקיעים...חחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחח (ל"ת)ממי 30/11/2018 15:26הגב לתגובה זו
- 34.שמעון העמסוני 30/11/2018 10:34הגב לתגובה זומצטט. הרבה יותר מאשר קונים דירות, ויש להם סיבה טובה לכך. כרמי גת, חריש, פסגת-אפק, עפולה ועוד הינן "מובלעות" משקיעים שרבים מהם לא מוצאים שוכר עבור דירותיהם מזה זמן רב, וזאת למרות מיקומן בלב הארץ. "מובלעות" אלה ממש לא תופעה נבדלת אלא פשוט ביטוי קיצוני יותר לבועה מיקומם בלב הארץ הבנתם כרמי גת עפולה חריש אפק
- מנחם 30/11/2018 14:34הגב לתגובה זוראש העין זה כבר ממש בצנטרום. חריש זה מטר מפרדס חנה וכרמי גת זה גאוגרפית במרכז הארץ. רוצה לדבר על ת"א ? תפאדל. תשואת שכירות הכי נמוכה בארץ ומחירים יורדים. אז אל תקשקש
- שט 01/12/2018 11:56גם יש בניה שאינה ניספרת מכיוון שלא מיועדת למגורי תושבים.
- 33.מי שקנה במחיר בועה 30/11/2018 09:05הגב לתגובה זובגלל ירידות ערך חדות , החזר משכנתא גבוה וחובות בבנק.
- 32.מחירי סוף בועה 30/11/2018 09:03הגב לתגובה זומבצע בלאק פריידי 1+1 כי חורף
- אם מחכים על הגדר פי 2 ופי 3 ממה שאמרת ...אז זה קצת מלאי (ל"ת)כמה מחכים על הגדר? 30/11/2018 14:38הגב לתגובה זו
- דויד 30/11/2018 17:18כל הסיפור על הגדר הוא ספין אחד גדול הצעירים קנו וקונים כב4ר שנים באותו סדר גודל מאז פרסת מעמ 0. מי שברח אלה המשקיעים והם לא יחזרו בקרוב
- 31.מאמר מדויק ומקצועי (ל"ת)יואב 30/11/2018 08:56הגב לתגובה זו
- 30.ניתוח מאיר עיניים מעמיק ובהיר (ל"ת)יוסי 29/11/2018 21:54הגב לתגובה זו
- נראה שניתוח הקטרקט שעברת לא כל כך הצליח. (ל"ת)מפזר ערפל 30/11/2018 12:56הגב לתגובה זו
- 29.תותח! ברור שהעדר שנהר לקנות, יבין את כל זה רק בדיעבד (ל"ת)האויר כבר מתחיל לצאת 29/11/2018 20:59הגב לתגובה זו
- 28.כלכלן 29/11/2018 20:56הגב לתגובה זולפני שתגיע הקטסטרופה
- לא בטוח שבאינפלציה השנב תסגור מעל 1 % (ל"ת)לגבי האינפלציה 30/11/2018 14:23הגב לתגובה זו
- 27.אוייב העם 29/11/2018 20:55הגב לתגובה זורק להמשיך ולהשכיר.לא להשבר. בהצלחה לכולם, בעל 6 דירות להשכרה
- חחחחחחח!!! (ל"ת)דויד 03/12/2018 19:46הגב לתגובה זו
- לאוניד 01/12/2018 13:28הגב לתגובה זואם אכן יש לך 6 דירות להשכרה מעולה. אבל האם בדקת, אולי תרוויח יותר אם תמכור את הדירות האלה ותשקיע בשוק ההון? אולי התשואה בשוק ההון גבוהה יותר מתשואת השכירות? ומשקיע נבון בוחן אלטרנטיבות. ולכן אותם משקיעים נבונים, מוכרים את הדירות בזמן (ועל כך מדבר גם כותב הכתבה). ומי שלא מוכר בזמן, ינסה למכור עם רוב העדר כאשר יהיה מאוחר מידי... או יקבל שכירות יותר נמוכה מהיום, כי השוק יוצף.
- משקיע 01/12/2018 22:00שוק ההון בעשור האחרון עלה יותר מנדל"ן, גל זה בועה - תראה את המכפילים. לך תשקיע במניות שאם תצליח להרוויח משהו יקחו לך 25% מס.
- בעל 60 דירות 30/11/2018 17:21הגב לתגובה זווכן לשכור דירה זאת גם טעות היום. יש מבין?
- ממי 30/11/2018 15:29הגב לתגובה זוואז באה המחלה ואת הכסף אי אפשר לקחת לעולם הבא... לך לך, צריך לתקן את הברז לדייר.
- 26.ספקולנט 29/11/2018 20:52הגב לתגובה זוומהניתוחים הפסאדו מדעיים שלו.
- משה 30/11/2018 10:05הגב לתגובה זומהניתוחים של הקבלנים והאינטרסנטיים לא נמאס לך? הם הרי ממש מדעיים (עלה ב150 % משמע יעלה בעוד 150%....)
- 25.שמשון 29/11/2018 20:49הגב לתגובה זומה שלא מספרים לכם במקומות אחרים זה שיש ירידה , שוק הדירות בירידה ! כתבה מצויינת, אני רק מרחם על מי שקנה דירה במחירי השקר.
- שט 29/11/2018 22:44הגב לתגובה זומחירי הדיור בעליה שנימשכת. העלאת ריבית בנק ישראל פירושה שיש העלאה נוספת של מחירי הדירות בשלב של תשלום משכנתאות (העלאה משוערת של 3 אחוז כי רבע אחוז כפול עשרים שנה זה ייקור המשכתא ב 5 אחוז).
- שרה 30/11/2018 17:34AIRBNB כבר מזמן מגולם במחירי הדירות ומחיר השכירויות בת"א. גם מחירי הדירות עלו וגם מחירי השכירויות עלו. אין חיה כזאת שדירה אחת שמפעילה AIRBNB שווה 4 מיליון וזאת לידה הזהה רק 2 מיליון בגלל שבעל הבית התעצל לעשות אותה AIRBNB או שאחת מהן עושה 200 אלף ₪ תשואה מלינות בשנה והשנייה רק 100 אלף משכירויות. אין חיה כזאת AIRBNB העלה גם את מחירי הדירות וגם את מחירי השכירויות בכל ת"א. עדיין תשואת השכירות בת"א היא הנמוכה ביותר בארץ ונושקת ל2% בלבד מה שמעיד על לב הבועה שנמצא בת"א.
- שמשון 30/11/2018 17:33הריבית תעלה = המשכנתאות יתייקרו = פחות אנשים יקחו משכנתא והצריכה הפרטית תרד = יקנו פחות = ירידה במכירות ואולי גם מיתון. כל בועה סופה להתפוצץ.
- גדי 30/11/2018 17:25להיות בעל דירות היום זה להפסיד הון בערכן שיירד עוד יותר בתואי הריבית העולה. גם לקנות עכשיו ובפרט במשכנתא זאת טעות. לכן כל זמן שהירידות ממשיכות והריבית עולה השכירות חוסכת כסף. הרבה כסף. בסוף התהליך גם מי שיקנה במשכנתא יהנה ממחיר דירה נמוך הרבה יותר מהתוספת למשכנתא. הרבה יותר
- 24.aaaaaaaa 29/11/2018 20:38הגב לתגובה זומה זה השטויות האלה??
- מה עם להגיב לגופו של עניין? (ל"ת)אריק 29/11/2018 21:29הגב לתגובה זו
- שט 29/11/2018 22:51המנדל הזה זורק מספרים ומפריח תיאוריות. חצי מהמאמר שלו אפשר לזרוק לפח כי עכשיו במרכז במקום להשכיר לתושבים עוברים להשכיר לתיירים, ההשכרה היא סוג של מלונות בוטיק ומשתלמת יותר מההשכרה שהשר משה כשלון מתעלל בה.
- 23.עמי 29/11/2018 19:40הגב לתגובה זואין התיחסות לאזורי הביקוש - מתי ירדו הדירות בת"א ? היחס שכירות\קניה יכול להעיד על מחירי שכירות נמוכים בדיוק באותה מידה ואין התיחסות רצינית לכמות התחלות הבניה.
- גדי 30/11/2018 17:36הגב לתגובה זוגם לפי הלמ"ס וגם לפי הכלכלן הראשי. אז CUT THE BULLSHIT
- דנה 29/11/2018 21:54הגב לתגובה זוכנס שוב לטור ותראה
- אריק 29/11/2018 21:31הגב לתגובה זוכנס לנדל''ן תראה שדירות יד 2 צנחו בחצי מליון שקל. ביוני היו 250 עסקאות, החודש החזק בשנה, יש מעל 2000 דירות לכניסה מידית ביד 2. תל אביב עיר של משקיעים תושפע חזק מאוד, מה שעלה יותר מהממוצע גם ירד בחדות יותר
- שט 29/11/2018 23:10מי שמנתח על סמך מחירי פיקציה הוא חנטריש.
- מנחם 29/11/2018 20:07הגב לתגובה זוואגב גם בת"כ המחירים יורדים ע"פ הלמ"ס ודוקא שם הם ייחתכו הכי חזק
- שט 29/11/2018 23:12בערך 20 אחוז מההשכרה הם לתיירות חוץ ותיירות פנים . שמעת על AIRBNB ? זה כאן ועכשיו. תוצאה של התעללות משה כשלון במשכירים צנועים שעוברים הסבה להשכרת תיירים
- 22.אב לצעירים חסרי דיו 29/11/2018 19:32הגב לתגובה זוסוף סוף כתבה אינטליגנטית ומעשירה. בשביל כתבות כאלה שווה לפתוח עיתון או אתר עיתון. תודה רבה רבה.
- 21.כל הכבוד לכחלון . מונע בועה ומציל את הכלכלה וגם עוזר לצ (ל"ת)דוד 29/11/2018 19:31הגב לתגובה זו
- קמה 29/11/2018 20:22הגב לתגובה זועשה הכל כדי לשמור על מחירים מופקעים ,שיקר את בוחריו שילמד מחרדים איך לשמר מצביעים ולעמוד בהבטחות כדי שיהיה לו יותר ראייתה את ההצגה האחרונה שלו הוא לא רוצה ירידה יותר 2.5-3 אחוז ואז זה 100 משכורות אפילו חשבון לא יודע כרגע 160 משכורות שאין ל72 אחוז מהעובדים במדינה ,איך אם ירידה קטנה זה 100 משכורות ,שקרן את הקול שלי הוא לא יראה יותר.
- 20.אזרח שמשלם מסים 29/11/2018 19:09הגב לתגובה זוהכלכלה משתנה. אפשר בכמה שינויים חוקתיים להגדיל את מלאי הדירות למגורים בתל אביב בלא צורך של בניה (לדוגמא: לאפשר מגורים במגדלי משרדים) ויש עוד פתרונות.
- שט 29/11/2018 23:14הגב לתגובה זומי שמונע משרדים בתוך העיר מתעלל בתושביה
- 19.דוגמאות שאני מכיר 29/11/2018 18:29הגב לתגובה זוזה אמור לגבי דירה, בית או מגרש לבניה. היצע גדול, ביקוש דל. לא זז.
- 18.יוני 29/11/2018 18:02הגב לתגובה זואני מכרתי 2 דירות במהלך השנתיים האחרונות. לא לעולם חוסן. הכל עניין של תזמון
- 17.פנסו 29/11/2018 17:49הגב לתגובה זוהלמס מדווח ירידות מחיר , ירידות חדות במכירות , אבל אמרתם הנדלן תמיד עולה...חחחחחח
- 16.קבלנים ולוביסטים בלח 29/11/2018 17:46הגב לתגובה זוקבלנים בלחץ מההגרלה בשבוע הבא. אלפי זוגות צעירים , יוצאים מהשוק הפרטי, חוסכים מאות אלפי שקלים. והם תקועים עם עשרות אלפי דירות. משרדי מכירה שוממים , השוק מיובש.
- אחרי שהמשיח יבוא רכוב על חמור לבן (ל"ת)שט 02/12/2018 07:36הגב לתגובה זו
- משה קבלון 01/12/2018 10:28הגב לתגובה זושכחת לקחת את התרופות?
- 15.יש יושבים על הגדר ומחכים לנס שלא יגיע (ל"ת)אין בועה 29/11/2018 17:43הגב לתגובה זו
- מנחם 29/11/2018 20:50הגב לתגובה זוזה המשקיעים שבורחים. אין גדר ואין נעליים אתה רק משלה עצמך
- 14.תן לי לחדד את הדברים 29/11/2018 17:43הגב לתגובה זובכמה לדעתך יירדו מחירי הדיור? א.20% ב.30% ג.40% ד.50%ויותר כי חורף
- 13.קשקוש 29/11/2018 17:33הגב לתגובה זוקשקוש בלבוש
- 12.סמי 29/11/2018 17:24הגב לתגובה זומברוכ, זו עיתונאות אמיתית ככה צריך!
- 11.רק בשביל המאמרים האלה שווה להיכנס לביזפורטל (ל"ת)יוסי 29/11/2018 16:53הגב לתגובה זו
- באמת ? נשמע חנטריש גמור המאמר הזה (ל"ת)שט 02/12/2018 07:37הגב לתגובה זו
- 10.כתבה מעולה! (ל"ת)אדם 29/11/2018 15:31הגב לתגובה זו
- 9.בועתי רס"ן 29/11/2018 15:14הגב לתגובה זואם אין קרקעות בתל אביב ומה שיש יקר מאוד, איך מוכרים משרדים בכזה מחיר? 11 אלף לרמת מעטפת, 13 אלף למשרד גמור... זה שליש מחיר מאשר דירה! וזה אומר שמרכיב הקרקע הוא בערך 6 אלף למטר, לעומת 30 אלף למטר עבור המגרש השכן שמיועד למגורים...
- בועז 29/11/2018 18:22הגב לתגובה זוהארנונה על דירות נמוכה מידי ולכן עירייה שאינה חפצה בגרעון מתנגדת לתוספת דירות. משרדים מכניסים את העיריות למאזן חיובי. מה שאתה לא משלם בארנונה אתה משלם בשכירות ומשכנתא.
- הארנונה נמוכה מדי בתל אביב?? חחחח (ל"ת)מדינה נפרדת 30/11/2018 09:50
- 8.ירון 29/11/2018 14:57הגב לתגובה זועשור של ירידות לפנינו ונורא מכך שוק שיתקשה להתאושש לאחר המפולת. מכה לא קלה להכנסות המדינה.
- שתזדיין המדינה. אנחנו שמים עליה כמו שהיא שמה עלינו (ל"ת)ממי 29/11/2018 17:31הגב לתגובה זו
- 7.נחשיהו שרגר 29/11/2018 14:41הגב לתגובה זושומר נפשו ירחק !!!
- יעקב יעקוביאן 29/11/2018 16:03הגב לתגובה זונכנסתי מהצד השני לשכונה יצאתי חמור גדול ,
- לגמריי (ל"ת)אחת שיודעת 29/11/2018 15:58הגב לתגובה זו
- 6.סביוני שיא הבועה 29/11/2018 14:32הגב לתגובה זועל האמונות הטפשיות של הציבור, שתמיד משקיע בצורה חסרת הבנה, ואוכל אותה חזק למרות שהוא בטוח שהוא נורא חכם ומוכשר. כשב 2006 לקח חודשים רבים למכור דירה בארה"ב, עדיין אנשים לא הבינו את גודל האסון המתקרב. כולל אפילו בנקאים. צפיה מרתקת לא פחות.
- 5.אבי 29/11/2018 14:27הגב לתגובה זוכל מי שקרא את "מידע קריטי לרוכשי הדירות" מבין את גודל הבועה ואת גודל הפנטזיה במוחו של הציבור הרחב
- 4.שמואל 29/11/2018 14:22הגב לתגובה זוהכותב הגון לציין את תפקידו והאג'נדה שלו. כל הכבוד. אך על זה נאמר "תגיד מה התפקיד שלך ואומר לך מה אתה מתכוון לכתוב". אבל אחרי שירה את החץ החל לסמן את המטרה. הורדת מחירי הדיור הם הכרח על פי השקפת עולמך. אבל למרות כל המאמצים כל החוקים כל התקנות של שלוש שנים אחרונות(תקופת כחלון באוצר) לא חלה שום ירידה משמעותית במחירי הדיור. פרט להוצאות במילירדים על חשבון משלמי המסים בתוכנית למשתכן. כנראה שהתיאור הנ"ל מפספס משהו.
- עופר מנדל 29/11/2018 18:34הגב לתגובה זושלום שמואל, כתבת בצורה כ"כ מכובדת ולכן אשמח להתייחס. כחלון אחרי כל שנותיו במשרד האוצר תרומתו על השוק "הנמדד" כלומר "השוק החופשי" שלא כולל את מחיר למשתכן שולית. תרומתו מסתכמת בהעלאת מס הרכישה מ-5% ל-8% בלבד (לא לפני שהכריז על כך בריש גלי ולכן הקדים ביקושים) כך שאי אפשר לטעון שדברים לא קרו "למרות" מאמציו אלא עקב רפיסותו דווקא. הוא לא תרם כמעט דבר למדד הלמ"ס. 5 המיליארד שהן "ההוצאות" במחיר למשתכן הורידו את מחירי דירות אלה בכ-20%-30% כך שהכסף הזה לא היה לחינם. מה גם שאפשר לקרוא לזה "השקעה" בדור הצעיר ולא "הוצאה". יתר על כן זו השקעה שכבר החזירה עצמה בריבית דריבית מאחר והכנסות המדינה ממיסי נדל"ן דווקא שברו שיאים ב-2018. במילים אחרות ללא אותה השקעה המחירים היו ממילא גבוהים מדיי המכירות היו יורדות והמדינה היתה גובה לכן פחות מיסים. אפרופו ירידת מחירים "לא משמעותית". במונחים מנוכיי אינפלציה המחירים ירדו 3.1% השנה ובמונחי כח קנייה (כפי שכתוב בטור, וזה מה שחשוב באמת) הירידות אפילו הרבה יותר משמעותיות (בדוק שכר ממוצע במשק ומחירים נומינליים הים ולפני שנה והשווה!)
- 3.עופר תעשה לי ילד (ל"ת)אני 29/11/2018 14:19הגב לתגובה זו
- 2.כתבה מרתקת. תודה! (ל"ת)יואב 29/11/2018 14:16הגב לתגובה זו
- 1.כל מילה בסלע. תתכוננו (ל"ת)ממי 29/11/2018 14:14הגב לתגובה זו
