הפערים גדלו, וישראל הפכה למדינת "דירה להשכיר"

ספרה של לאה גולדברג "דירה להשכיר", הוא לא רק ספרון ילדים חביב, אלא גם משקף נאמנה את המצב העגום בו יותר ויותר ישראלים נאלצים לשכור דירה. לא כך היו פני הדברים בעבר הלא רחוק. עוד בטרם קום המדינה דוד בן גוריון משמאל וזאב ז'בוטינסקי מימין חרטו על דגלם את המסר החברתי של מדינה שמחויבת לספק דירה לכלל אזרחיה.

בשנות המדינה הראשונות, למרות הצורך לקלוט מיליוני עולים, הצליחה ישראל להוביל מול כל מדינות העולם המערבי, באחוז בעלי הדירות. נתונים ממחצית שנות ה-70', מצביעים על כ-72% מהישראלים שהיו בעלי דירה. כלומר, לכ-2.2 מיליון היתה דירה, ורק כ-800 אלף היו מחוסרי דירה.

על פי נתוני למ"ס, אחוז מרשים זה הלך ונשחק במהלך שנות ה-80 וה-90, וב-2003, למשל, אחוז בעלי הדירות צנח לכ-69.5%, כלומר כשני מיליון ישראלים, מתוך כ-6.5 מיליון, היו ללא דירה, פי 2.5 יותר מאשר שלושה עשורים קודם לכן. ב-2018 המספר צנח לכ-61.5% בלבד, כלומר, מספר מחוסרי הדירה הרקיע כבר לכ-3.4 מיליון מתוך כ-9 מיליון ישראלים, פי ארבעה ורבע יותר מאשר בשנות ה-70'.

באופן פרדוקסאלי, ועל פי נתוני הלמ"ס, ככל שאחוז הישראלים שאין בבעלותם דירה הלך ועלה, כך גם זינק אחוז הישראלים שבבעלותם לפחות שתי דירות. אם ב-2003 הוא עמד על 2.3% בלבד, הרי שכיום הוא גבוה פי ארבע ורבע יותר, 10%, כלומר ביחס הפוך לחלוטין במדויק לירידה באחוז בעלי דירת אחת. ובמילים אחרות: אם בעבר הלא רחוק יכולנו להתגאות בכך שבניגוד למדינות המערב, שם רוב האזרחים מתגוררים בדירות שכורות, המצב בפועל התהפך וישראל מפגרת באחוז בעלי הדירות.

המצב רק יחמיר וילך בשנים הקרובות, משלוש הסיבות הבאות:

1. במהלך העשור האחרון נוצר דיסוננס לפיו מחד גיסא מחירי הדיור האמירו לשחקים, ומאידך גיסא הפיגור בהיצע דיור רק גדל.
2. קצב ריבוי האוכלוסייה בישראל הוא מהגבוהים בעולם, מה שמוסיף מידי שנה יותר ויותר בתי אב הזקוקים לדיור.
3. המבנה הארכאי של שוק הבנייה, עתיר הביורוקרטיה ועם טכנולוגיה מיושנת אינו מאפשר התמודדות ראויה עם אתגרים אלה.

איך קרה שממדינה וחברה הדואגת לדיור לכלל אזרחיה, הפכנו תוך שנים מעטות ל"מדינת דירה להשכיר"? יש לכך ארבע סיבות עיקריות:

1. הפרטת המשק הישראלי בכלל ושוק הבנייה והדיור בפרט בשנות ה-80 ובד בבד הפסקת הבנייה הציבורית, יצרה ואקום שרק הלך והחמיר.
2. הפתרון האלטרנטיבי שהיה נהוג בשנות ה-90, הלוואות ומענקי מקום, שהוענקו למי שרכש דירה בפריפריה פתר באופן חלקי וזמני ומיתן את הבעיה. ביטול מענקי המקום ב-2003, הביא בשנים שלאחריו, בגידול דרמטי במספר הישראלים שלא הצליחו לרכוש דירה.
3. עליית המחירים שפקדה את שוק הדיור בשנים 2006-2017, הוציאה ישראלים רבים אל מחוץ למעגל רוכשי הדירות. אם ב-2006 דירה ממוצעת בישראל עלתה כ-700 אלף שקלים, כיום מחיר דירה כזו כבר מתקרב לכמיליון וחצי שקלים.
4. פתרונות חירום שנשלפו מהכובע דוגמת מחיר למשתכן שהיתה עד לפני 5 שנים תכנית נישה נקודתית והפכה לפתע פתאום לפתרון קסם, התבררו לא רק כלא יעילים, אלא אף החמירו את הבעיה, לאור היצע הדירות הקטן, קצב הבנייה האיטי והמסורבל, והעלויות הגבוהות בפועל.

הפתרונות שאני מציע הינם כדלקמן: ביטול לאלתר של תכנית מחיר למשתכן כתכנית אסטרטגית לאומית לפתרון בעיית הדיור והפיכתה בחזרה ל"תכנית נישה", כפי שהיתה קודם לכן; החזרת הלוואות ומענקי המקום הדיפרנציאלים, כפי שהיה בעבר; הוצאה לאלתר של שיווק הקרקעות מידי רמ"י, המהווה בפועל "ספסר קרקעות ממשלתי" ופיקוח ממשלתי הדוק על מחיר הקרקע.

בנוסף, יש לדאוג להורדת מיסוי מיותר מענף הבנייה והכנסת טכנולוגיות שיקצרו את משך בנייה ויקטינו את התלות בידיים עובדות, וגם, להפעיל ב"הוראת שעה", תכנית ממשלתית בה קבלנים יוכלו לבנות כ"חברות משכנות" רבבות יחידות דיור. פעולה זו, על כל חסרונותיה הביאה בשנות ה-90 לכך שמידי שנה נבנו בממוצע 80-100 אלף יחידות דיור.

פעולות אלה ונוספות, חיוניות ואף הכרחיות על מנת שלא נהפוך בסופו של דבר ל"מדינת דירה להשכיר.

הכותב הוא משפטן ושמאי מקרקעין, מבעלי משרד "זאב כהן-ארז כהן" ושימש בעבר כיו"ר לשכת שמאי המקרקעין