האם סקטור הנדל"ן האמריקאי מעניין להשקעה?

ההשקעה בסקטור הנדל"ן בארה"ב, מבחינת המשקיע האמריקאי, הייתה מאז ומעולם מכוונת למשקיע הסולידי שחיפש השקעת צמיחה-הכנסה יציבה לטווח הארוך ואכן, להוציא תקופות קצרות יחסית, אם בגלל אופיו הסיקליקלי של הסקטור או בשל ההתנהגות הקלוקלת של וול סטריט (2007-9 כדוגמה בולטת), היכה הסקטור את מדד ה-S&P 500.

הסקטור מתחלק לנדל"ן מסחרי שכולל מבני מגורים ותעשייה ולתעשיית הייצור הנדלני"ת שכוללת מוצרים לבניה, אביזרים נלווים (כמו דלתות, ווילונות, אינסטלציה וכו'). מדובר בענף עתיר עבודה (במיוחד הייצור) ובעל השפעה גדולה על התעסוקה, שעובר גם הוא, כמו הסקטורים האחרים מאז תחילת המאה, "שדרוג" טכנולוגי גדול.

נדגים "שדרוג" זה בשבוע הבא כאשר נגיע סוף סוף לאחת החברות המעניינות בוול סטריט, Comfort Systems (סימול: FIX) כמייצגת של אחד הסקטורים המעניינים בתעשייה האמריקאית, ה-HVAC - Heating, Ventilation, and Air Conditioning systems, סקטור תעשייתי ישן מאוד שחודש בגלל מהפכת הטכנולוגיה ובעיקר בגלל השינויים שהיא מייצרת בתחום הבנייה למגורים ומסחרית. 

הסקטור שמשפיע הרבה מעבר למשקלו בתוצר הסקטור הנדל"ני, שיחסית אינו גדול בכלכלת ארה"ב, משפיע על הכלכלה הרבה מעל משקלו בתוצר והשינויים בו משפיעים על כול הסקטורים האחרים, במיוחד הפיננסי והתעסוקה. זו תוצאה מההשפעה שיש לסקטור על הצריכה האישית מחד שהיא למעשה מנוע הצמיחה הגדול של הכלכלה האמריקאית ועל הסקטור הפיננסי מאידך מה שלמעשה אומר שמשבר בתחום הנדל"ן מוביל להאטה כלכלית.

• השנה שבה לא היה מיתון: מה קרה לאינדיקטורים שהצביעו על מיתון ב-2023?
• מיתון או נחיתה רכה: מה אומר המדד רחב ההיקף שמנבא מיתון בהצלחה?

"הדבר החיובי היחיד שאפשר לומר על ירידת מחירי הנדל"ן", אומרים חכמי וול סטריט, "הוא שזה מוריד את הסיכוי לאינפלציה" אלא שבמאה ה-21 ובגלל מהפכת הטכנולוגיה, סכנת האינפלציה פחתה ולכן הדברים השליליים שמביאה ירידת מחירי הנדל"ן בולטים. אישורי בנייה והתחלות בניה נחשבים אינדיקטורים מובילים לחיזוי ההתפתחות הכלכלית. לבסוף מדובר בסקטור סיקליקאלי שבשוק חופשי נחשב כקל יחסית לחיזוי ולמעקב ודומה משהו למחזוריות של שוק ההון. 

ב-2018 תרם הנדל"ן 1.15 טריליון דולרים לכלכלת ארה"ב, שזה %-6.2 מהתוצר שהגיע ל-18.55 טריליון דולרים. זאת בהשוואה ל-1.13 טריליון ב-2017 ועדיין מתחת שיא כל הזמנים של 1.19 טריליון ב-2006 (אז 8.9% של התוצר). מדובר בסקטור השמיני בגודלו מבין 11 הסקטורים שמרכיבים את מדד ה-S&P 500 (הסקטור המוביל הוא ה-IT המהווה 19% מהתוצר ואחריו הבריאות והפיננסים עם 15.8% ו- 13.7% בהתאמה).

משבר הסאב-פריים אי אפשר לדבר על סקטור הנדל"ן מבלי להזכיר את השנים 2006-2012, השנים בהן התפתחה, התנפחה והתפוצצה בועת הנדל"ן הגדולה בהיסטוריה של הכלכלה האמריקאית, מה שהוביל למשבר הכלכלי הגלובלי החמור ביותר מאז שנות ה-30 של המאה שעברה. למשבר יש עדיין השפעה גדולה על התנהגות המשקיעים בוול סטריט, "רוחו" עדיין מרחפת כענן מעל השווקים הפיננסיים בכל העולם והוא משמש כמקור אינסופי כמעט לכותרות אימה בתקשורת הפיננסית.

• ההיגיון מאחורי השיגעון - מה טראמפ מנסה להשיג ולמה ייתכן שהנפילות ייעצרו?
• כשתשמעו שסין פולשת לטאיוואן - תמכרו הכול!
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

משקיעים שנכנסים לתחום בפעם הראשונה חייבים ללמוד היטב את מרכיבי הסקטור וההתנהגות הסיקליקאלית שלו ובהחלט לקרוא חלק מעבודותיו של הפרופסור רוברט שילר מאוניברסיטת ייל בנושאי עלויות בנייה, מחירי הבתים, שינויי האוכלוסין והקשר לתשואות אגרות החוב. הפרופסור, לבטח בוול סטריט, נחשב האורים והתומים בתחום חיזוי המחזוריות. לכל הנושאים הללו תוכלו להגיע אם תתחילו באתר ויקיפדיה (קישור).

האמת היא שמשבר 2008 יכול היה לעבור ככל משבר נדל"ן אמריקאי ב-200 השנים האחרונות והיו כאלו לא מעטים. אבל "משבר 2008", כפי שהוא מכונה, היה ייחודי גם בגלל הדרך שבה התפתח, "בעזרתם" של מהנדסי החלל ואומני השיווק של וול סטריט וגם בשל התגובה והתושייה של הממשל האמריקאי שמנע את ריסוק (זו המילה הנכונה) כלכלת ארה"ב ובעקבותיה הכלכלה המערבית כולה, משהו בנוסח משבר שנות ה-30 של המאה שעברה.

האמריקאים בטוחים שמשבר הסאב-פריים יחזור עצמת המשבר הייתה כה גדולה שהשפעתה הפסיכולוגית מעצבת עד היום את הפרשנות שנוגעת לסקטור וגם כמובן לסקטורים כמו הפיננסי, המשכנתאות והביטוח. רוב האמריקאים אגב, 58% בסקר האחרון מ-2018 (קישור), משוכנעים שהנדל"ן יעבור עוד משבר קשה "נוסח 2008" והסיבות המובילות לכך תהיינה העלאות הריבית, יצירת מכשירים פיננסיים מסוכנים בתחום, תכנית המס של הנשיא טראמפ, עקום התשואה ו...העלייה בגובה פני הים. 83% מהנשאלים טענו בסקר שהם מתכננים מכירת בתיהם לפני 2021.

לבסוף ישנה הסוכנות הממשלתית, National Median Family Home Prices, שלטענתה בכל פעם שהמחיר החציוני (median) לבית משפחתי מגיע לרמה של 32% מעל רמת האינפלציה, זה מסמן בועה שנוצרת. כיוון שב-2018 עלה מדד מחירי הבתים ב 32% מעל לרמת האינפלציה, נגרמה בהלה זמנית בוול סטריט שם שכחו כנראה לבדוק שהפער נגרם לא רק בשל העליות במחירי הנכסים אלא יותר בשל הירידה ברמות האינפלציה שנמצאת 30% מתחת לרמתה ב-2009 (האינפלציה המשיכה לרדת ונמצאת היום ברמה של 1.5%).

סקרים, כפי שלמדנו השבוע, הם סקרים, אבל העובדות לא תמיד מסכימות איתם. בגדול גם הממשל, גם המשקיעים ולבטח החברות למדו מהמשבר, יישמו את המסקנות כך שכמו בכל תחומי ההשקעה בעשור האחרון, כך גם הנדל"ן מושפע מהתקשורת הפיננסית אפופת הסנסציות והכותרות והמשקיע חייב לנסות ולהגיע לאמת, לעובדות.

מה הקשר למערכת הפיננסית? לבסוף, חשוב שהמשקיע בתחום הנדל"ן יהיה מודע גם למצב המערכת הבנקאית שמצבה קשור, משפיע ומושפע, לסקטור הנדל"ן. במהלך המשבר של 2008 עמדה המערכת הבנקאית, כתוצאה מהקשר עם תחום הנדל"ן (משכנתאות בעיקר), על סף קריסה. הממשל עזר והבנקים ניצלו אבל משקיעי הנדל"ן צריכים לקחת בחשבון את מצב סקטור הבנקאות.

מניות הסקטור אגב, הן מהבודדות שעד היום לא חזרו לרמתן ערב המשבר. לא בגלל שמצב הבנקים לא השתפר משמעותית כמו בשל החששות שמלווים את הבנקים. כל חשש מקרו-כלכלי קל מביא לירידות במניות הבנקים המובילים אפילו שכולם עברו את כל בדיקות הלחץ הקפדניות שהטיל עליהם הבנק המרכזי מאז המשבר. השבוע יעברו מנכ"לי הבנקים המובילים תשאול שנתי בוועדת הכספים של בית הנבחרים (קישור) וכיוון שבית הנבחרים של היום נשלט ע"י הדמוקרטים, וול סטריט תצפה בתישאולים בעניין רב שהרי הדמוקרטים לא יקלו על הבנקאים.

מה אומר הבנקאי היחיד שנשאר בתפקידו כמנכ"ל מאז המשבר? התשאול יעניין גם את משקיעי הנדל"ן כמובן. הבנקאי היחיד שנשאר בתפקידו כמנכ"ל מאז המשבר, ג'יימי דיימון מג'יי.פי מורגן (סימול: JPM), שנחשב כאחד המנהלים המובחרים במערכת הפיננסית, פירסם בתחילת השבוע את החומר שהכין לתישאול. הוא מסביר שלקח חילוצם של הבנקים ע"י כספי משלם המיסים ב-2009 נלמד היטב ושמצב הבנקים היום יציב וחזק. "10 שנים מאוחר יותר", כותב דיימון, "הניסיון שעברנו אז והלקח שנלמד ממשיכים לעצב את התפיסה לגבי ניהול הכלכלה כולה, המערך הפיננסי ומה שלא פחות חשוב האמונה של הצרכן האמריקאי בחוזק המוסדות שלנו...".

המסמך, בן 23,000 מילים, מכיל הסברים על כל נושא שבו מעורבים הבנקים מבינה מלאכותית ועד אבטחת הפרטיות ועצמתם הפיננסית של הבנקים. "למשבר הבא", כותב דיימון, "במקרה שיגיע, ניכנס מחוייבים וחזקים בהרבה..".

בכל מקרה, כל 35 הבנקים הגדולים של ארה"ב עברו בהצלחה את מבחני הלחץ המחמירים של 2018, המצביעים על כך שמבנה ההון של הבנקים חזק ויעמוד גם בתנאי מיתון קשים. מבחני הלחץ 2019 יתחילו בקרוב ולקראתם נערך התשאול בקונגרס. הכותרות שיצאו מהתישאולים ישפיעו, ללא ספק, על מניות הבנקים ובעקיפין על מניות הנדל"ן. הדמוקרטים, ללא ספק, יחפשו כותרות רעות אז לא משנה מה המצב האמיתי, כדאי להמתין לתשאולים לפני שמשקיעים בלתי מנוסים ייכנסו לתחום הפיננסי או הנדל"ני. עד כאן "הסביבה הוול סטריטית" אבל ישנן גם העובדות.

יסודות הנדל"ן המסחרי "יציבים ומוצקים" ה-MIT Center for Real Estate (ה-CRE) הוא מקור המידע האמין ביותר למה שקורה בתחום ושם טוענים שיסודות הנדל"ן המסחרי "יציבים ומוצקים" וזאת למרות שהסקטור חצה, בששת החודשים האחרונים, את רמת התחזיות שלהם. אין לדעת ה-CRE שום נתון עובדתי שצריך לעורר דאגה למשבר, בטח לא משבר נוסח 2008. הבעייה היחידה שמטרידה את המומחים והמשקיעים היא העובדה שכלכלת ארה"ב נכנסת לשנה עשירית של התרחבות כך שמהבחינה ההיסטורית צריך היה תיקון להגיע ותיקונים, כידוע, מגיעים "למרות שאין סימנים לכך".

לטענת ה-CRE המנוע שדוחף את תעשיית הנדל"ן מורכב מהרבה "חלקים נעים" שמספרם הולך וגדל כתוצאה מהשינויים הגדולים שכל הזמן נכנסים למערכת הכלכלית בעקבות ההתקדמות הטכנולוגית. "ולכן", קובעים מומחי המרכז, "המשקיע של 2019 מחוייב ביצירתיות, בהתאמה למציאות הכלכלית המשתנה וביכולות לקיחת סיכונים" וזה הרי נכון לכל סקטור.

הסיכום, למחקר האחרון שלהם שהופיע בינואר (קישור), הוא כדלקמן, "למרות כמה דאגות מתיקון בשוק ההון הרי שהתמונה הכללית לגבי סקטור הנדל"ן ל-2019 יוצאת דופן בחיוביות שלה כאשר היסודות של הנדל"ן צפויים להשאר יציבים לאור ההמשכיות של שיווי המשקל בין ההיצע לביקוש בכל הסקטורים בהם יש פעילות נדל"נית". מה שבעצם אומר שמצב הנדל"ן האמריקאי, למרות העליות במחירי המניות, עדיין מעניין להשקעה. יש שיטענו כמובן שמכון אקדמי, אפילו אם הוא מ-MIT, אינו ער במיוחד למציאות בשטח, "מפרשן ממגדל השן". אז הבאנו לכם את התחזית-מצב האחרונה של הבנק הגדול בעולם בתחום ההשקעות UBS (קישור).

בבנק ההשקעות הגדול בעולם - UBS - יותר אופטימיים הסיכום אליו מגיע הבנק חיובי יותר מהסיכום של CRE. כדאי מאוד למי שמתעניין לקרוא המסמך למרות שהוא טיפה ארוך. כיוון שמדובר בסגמנטים רבים של התעשייה תקבלו במחקר תמונה טובה על כל חלקי הסקטור מנדל"ן לאיחסון וקניונים ועד לנדל"ן למגורים ולמשרדים.

ההחזר הממוצע על השקעה ב-2019 יהיה לדעת הבנק 5.4% (בין 3.6% נמוך ל-8% גבוה). זה כמובן מתייחס לנדל"ן ריאלי, לא לשוק ההון. UBS, שהיה מהנפגעים הגדולים ביותר במשבר 2008 וגם מהחתמים המובילים במכשירי הנדל"ן המהונדסים שהביאו למשבר, נזהר מאוד כמובן בגישה שלו לתחום, אבל דבר אחד ברור לחלוטין במחקר, התמונה הריאלית של תחום הנדל"ן בארה"ב עדיין ורודה.

איך משקיעים? אתר ה-Investopedia הוציא בשבוע שעבר מאמר תחת הכותרת, "חמשת הריטים הנדלניים המומלצים ל 2019" (קישור). אנחנו מכירים היטב את החמש שהם VNQ של קבוצת וואנגארד, SCHH של בית ההשקעות שוואב. IYR של הדאו ג'ונס, ICF של Cohen & Steers וה-RWR. ה-VNQ וה-RWR הם הפופולרים יותר ומכילים את חברות הנדל"ן המובילות.

VNQ כדוגמה מכילה 189 חברות ואילו RWR "רק" 98 חברות, אבל התשואה למשקיעים דומה. כל הריטים מחלקים דיבידנד שכנהוג בריטים מגיע לעד 90% מהכנסתם לפני מס (ההכנסה עליה הם חייבים במס). כ"א מהריטים הנ"ל מתאים למשקיע החדש אבל השורה התחתונה למשקיע בתחום הנדל"ן, חדש כוותיק, אינה שונה מזו של התחומים האחרים, "ההערכות הנוכחיות גבוהות ולכן השקיעו אך ורק לטווח הארוך, רק במכשירים איכותיים ובצעו את ההשקעה בשלבים כי חשוב לנצל תיקונים".