למרות ירידת מחירי הדירות החדשות, המחירים בדרך לעלייה מחודשת

מדד מחירי הדיור שפורסם בסוף השבוע שעבר ובהמשך נתוני האוצר על מכירות דירות שפורסמו השבוע, מצביעים על המציאות המוזרה בה נמצא שוק הדיור. מחד גיסא הנתונים מצביעים בבירור על שינוי מגמה לכיוון עליות מחירים מחודשות, כחצי אחוז עלייה, זאת לאחר שנה וחצי בה נדמה היה שדהירת המחירים כלפי מעלה נעצרה. מאידך גיסא, ובאופן פרדוקסלי, מחירי הדירות החדשות דווקא יורדים כלפי מטה, ובשיעור מרשים, לכאורה, של כמעט אחוז.

כיצד, אם כן, מיישבים את הפרדוקס הזה? התשובה לכך הינה פשוטה בתכלית ומוכמנת בתוך נתוני הלמ"ס. במהלך החודשים מרץ-אפריל 2019, שנסקרו באותו מדד, אחוז הפרויקטים של מחיר למשתכן הרקיע ללא פחות מ-42 אחוזים מכלל העסקאות שבוצעו בשוק הדיור. ובמילים אחרות, 42 האחוזים הללו היטו כלפי מטה את רמות המחירים של הדירות החדשות שנמכרו.

בחישוב פשוט שערכנו, מתברר כי אם נחלט מנתוני המדד את עסקות מחיר למשתכן, אזי נתוני מדד הדיור היו מצביעים לא על עלייה של כ-0.5 אחוזים במחירי הדירות בחודשים מרץ-אפריל, אלא על יותר מאחוז אחד(!), ובמילים אחרות ממוצע של כ-15 אלף שקלים לדירה, מה שמצביע בעליל על כישלון הממשלה בניסיון למתן ולהוריד את מחירי הדיור, ומגמה ברורה ביותר של דהירת מחירים מחודשת כלפי מעלה.

מה אם כן גרם למגמה זו של התייקרות הדיור? האם העדר היצע דיור זמין בשוק לעומת הביקושים הכבושים? האם התחלות בנייה מעטות, שהסתכמו בשנה האחרונה בכ-45 אלף בלבד, 20-25  אחוזים פחות מאשר בשנים קודמות?  האם תכנית מחיר למשתכן שבמהלך הקדנציה האחרונה, 2015-2019, נגסה נתח נכבד ביותר משוק הדיור? האם בעיית כוח אדם יקר בענף הבנייה? האם תשומות המייקרות שלא לצורך את מחירי הדיור? האם ביורוקרטיה שגורמת להתארכות שלא לצורך של מתן אישורי בנייה? האם טכנולוגיה מיושנת הגורמת להתארכות בניית הפרויקטים? או שמא העדר מספיק של התחדשות עירונית, המהווה כיום עדיין כ-10-15 אחוזים בלבד משוק הדיור?

• "שכר הדירה במרכז יישאר יציב, בפריפריה הוא יירד"
• שכר הדירה בדרך לעלות? "ככל שהמלחמה מתארכת כך הביקוש לדירות להשכרה גדל"

ובכן לצערי התשובה לכל ההיגדים שציינתי לעיל הינה חיובית. המצרף הנ"ל גרם במישרין לכישלון הממשלה בכלל, וכחלון בפרט, הן לייצר הרבה יותר דירות לשוק והן להוריד את רמות המחירים. לא מכבר צוטטה מנכ"ל מנהל התכנון במשרד הפנים, דלית זילבר, כשאמרה כי המנהל הצליח מעל ומעבר בשנתיים האחרונות, בכך שאישר לא פחות מ-290 אלף דירות חדשות. זילבר אף הוסיפה ואמרה, כבדרך אגב, שלא באחריות המנהל לגרום לביצוע בפועל של אותן מאות אלפי דירות.

זוהי, לטעמי, בדיוק, הבעיה המרכזית. שוק הדיור מפוצל ומפולח בין אינספור גורמים, משרדי ממשלה דוגמת האוצר, השיכון, הפנים ועוד, מנהל התכנון, רשות מקרקעי ישראל, הוועדה הארצית לתכנון ובנייה, רשות מקרקעי ישראל, הוועדות המחוזיות, בעיריות והרשויות המקומיות, הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, זאת כאשר ברקע, כעצם בגרון, משתלטת על הזירה תכנית שהיתה אמורה להיות תכנית נישה נקודתית, בדמות מחיר למשתכן, שעלתה למשלם המיסים כבר 8 מיליארד שקלים, שכתוצאה ממנה זכו בהגרלות רק כ-12 אלף זוגות צעירים (זאת מתוך כ-170 אלף שניגשו להגרלות).

רק הכרזה ברורה של ממשלת ישראל על תעדוף התחדשות עירונית בכל רחבי המדינה, הן ב"מדינת תל אביב" והן בפריפריה, תכנית שתכלול בתוכה למעלה ממיליון דירות שמיועדות לפינוי בינוי ותמ"א 38. רק תכנית אב ברורה ומקיפה שתיישם את חוק התכנון והבנייה, תקצר תהליכי רישוי ובד בבד גם תהליכי ביצוע פרוייקטים. רק יישום טכנולוגיות מודרניות הענף, שגם יורידו לאין שיעור את מספר הנפגעים בתאונות.

• ההיגיון מאחורי השיגעון - מה טראמפ מנסה להשיג ולמה ייתכן שהנפילות ייעצרו?
• כשתשמעו שסין פולשת לטאיוואן - תמכרו הכול!
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

רק שדרוג תדמית הענף והפיכתו לאיכותי ומבוקש בקרב צעירים. רק ירידה לאלתר ממחיר למשתכן ופתיחת השוק מחדש גם למשפרי דיור וגם למשקיעים שברחו לשדות זרים. רק המצרף של כל אלה, יביא למזור לשוק המקרטע.

הכותב הוא משפטן ושמאי מקרקעין, מבעלי משרד "זאב כהן-ארז כהן" ושימש בעבר כיו"ר לשכת שמאי המקרקעין