מדד מחירי הדיור שפורסם בסוף השבוע שעבר ובהמשך נתוני האוצר על מכירות דירות שפורסמו השבוע, מצביעים על המציאות המוזרה בה נמצא שוק הדיור. מחד גיסא הנתונים מצביעים בבירור על שינוי מגמה לכיוון עליות מחירים מחודשות, כחצי אחוז עלייה, זאת לאחר שנה וחצי בה נדמה היה שדהירת המחירים כלפי מעלה נעצרה. מאידך גיסא, ובאופן פרדוקסלי, מחירי הדירות החדשות דווקא יורדים כלפי מטה, ובשיעור מרשים, לכאורה, של כמעט אחוז.
כיצד, אם כן, מיישבים את הפרדוקס הזה? התשובה לכך הינה פשוטה בתכלית ומוכמנת בתוך נתוני הלמ"ס. במהלך החודשים מרץ-אפריל 2019, שנסקרו באותו מדד, אחוז הפרויקטים של מחיר למשתכן הרקיע ללא פחות מ-42 אחוזים מכלל העסקאות שבוצעו בשוק הדיור. ובמילים אחרות, 42 האחוזים הללו היטו כלפי מטה את רמות המחירים של הדירות החדשות שנמכרו.
בחישוב פשוט שערכנו, מתברר כי אם נחלט מנתוני המדד את עסקות מחיר למשתכן, אזי נתוני מדד הדיור היו מצביעים לא על עלייה של כ-0.5 אחוזים במחירי הדירות בחודשים מרץ-אפריל, אלא על יותר מאחוז אחד(!), ובמילים אחרות ממוצע של כ-15 אלף שקלים לדירה, מה שמצביע בעליל על כישלון הממשלה בניסיון למתן ולהוריד את מחירי הדיור, ומגמה ברורה ביותר של דהירת מחירים מחודשת כלפי מעלה.
- כל הכותרות
מה אם כן גרם למגמה זו של התייקרות הדיור? האם העדר היצע דיור זמין בשוק לעומת הביקושים הכבושים? האם התחלות בנייה מעטות, שהסתכמו בשנה האחרונה בכ-45 אלף בלבד, 20-25 אחוזים פחות מאשר בשנים קודמות? האם תכנית מחיר למשתכן שבמהלך הקדנציה האחרונה, 2015-2019, נגסה נתח נכבד ביותר משוק הדיור? האם בעיית כוח אדם יקר בענף הבנייה? האם תשומות המייקרות שלא לצורך את מחירי הדיור? האם ביורוקרטיה שגורמת להתארכות שלא לצורך של מתן אישורי בנייה? האם טכנולוגיה מיושנת הגורמת להתארכות בניית הפרויקטים? או שמא העדר מספיק של התחדשות עירונית, המהווה כיום עדיין כ-10-15 אחוזים בלבד משוק הדיור?
ובכן לצערי התשובה לכל ההיגדים שציינתי לעיל הינה חיובית. המצרף הנ"ל גרם במישרין לכישלון הממשלה בכלל, וכחלון בפרט, הן לייצר הרבה יותר דירות לשוק והן להוריד את רמות המחירים. לא מכבר צוטטה מנכ"ל מנהל התכנון במשרד הפנים, דלית זילבר, כשאמרה כי המנהל הצליח מעל ומעבר בשנתיים האחרונות, בכך שאישר לא פחות מ-290 אלף דירות חדשות. זילבר אף הוסיפה ואמרה, כבדרך אגב, שלא באחריות המנהל לגרום לביצוע בפועל של אותן מאות אלפי דירות.
זוהי, לטעמי, בדיוק, הבעיה המרכזית. שוק הדיור מפוצל ומפולח בין אינספור גורמים, משרדי ממשלה דוגמת האוצר, השיכון, הפנים ועוד, מנהל התכנון, רשות מקרקעי ישראל, הוועדה הארצית לתכנון ובנייה, רשות מקרקעי ישראל, הוועדות המחוזיות, בעיריות והרשויות המקומיות, הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, זאת כאשר ברקע, כעצם בגרון, משתלטת על הזירה תכנית שהיתה אמורה להיות תכנית נישה נקודתית, בדמות מחיר למשתכן, שעלתה למשלם המיסים כבר 8 מיליארד שקלים, שכתוצאה ממנה זכו בהגרלות רק כ-12 אלף זוגות צעירים (זאת מתוך כ-170 אלף שניגשו להגרלות).
רק הכרזה ברורה של ממשלת ישראל על תעדוף התחדשות עירונית בכל רחבי המדינה, הן ב"מדינת תל אביב" והן בפריפריה, תכנית שתכלול בתוכה למעלה ממיליון דירות שמיועדות לפינוי בינוי ותמ"א 38. רק תכנית אב ברורה ומקיפה שתיישם את חוק התכנון והבנייה, תקצר תהליכי רישוי ובד בבד גם תהליכי ביצוע פרוייקטים. רק יישום טכנולוגיות מודרניות הענף, שגם יורידו לאין שיעור את מספר הנפגעים בתאונות.
רק שדרוג תדמית הענף והפיכתו לאיכותי ומבוקש בקרב צעירים. רק ירידה לאלתר ממחיר למשתכן ופתיחת השוק מחדש גם למשפרי דיור וגם למשקיעים שברחו לשדות זרים. רק המצרף של כל אלה, יביא למזור לשוק המקרטע.
הכותב הוא משפטן ושמאי מקרקעין, מבעלי משרד "זאב כהן-ארז כהן" ושימש בעבר כיו"ר לשכת שמאי המקרקעין
תודה.
לתגובה חדשה
חזור לתגובה
-
42.לחשוב בפשטותלרון 09/07/2019 21:50הגב לתגובה זו0 0ריבית אפסית מזרימה כסף לשוק וזה מנפח מחירים,הפשרת קרקעות מתבקשת אך אינה יכולה להתבצע והמבין יבין,מעבר לזה בועות אינן מתפוצצות עפ"י הזמנה לא בבורסה ולא בנדל"ן,הריבית הנמוכה על פני זמן ארוך זה כל הסיפור.סגור
-
41.מחירים לא יעלו אם לא יהיה מי שיקנהשקרנים 29/06/2019 21:43הגב לתגובה זו0 0גם מחיר למשתכן היא תוכנית מנופחת. בקיצור - עוד כתבה במימון הקבלנים.סגור
-
40.מספיק לדעת שאם כחשלון נוגע במשהוא הוא מתחרבן. ככה זה עוjhho 26/06/2019 16:16הגב לתגובה זו2 0ככה זה עובד כל הזמן.סגור
-
39.היום בלתי אפשרי לשלם במזומן עבור דירה, וזה יוצר בעיה (ל"ת)שום עידן המזומן 24/06/2019 18:28הגב לתגובה זו1 0סגור
-
38.שאלה למר מומחה, מחיר למשתכן זה לא דירות?למה לא לספור?החזרזיר 24/06/2019 14:08הגב לתגובה זו0 0זה דירה לכל דבר ועניין ואנשים יגורו שם, אז איך בדיוק אפשר לא לספור את הדירה הזו??? מה קורה עם התואר בקריית אונו, העברתם להם כבר את השיק??? משפטן...חחחחחחחחחחחסגור
- טען עוד
-
37.שלושה שקרים וגניבות דעת בכתבהמנחם 23/06/2019 17:12הגב לתגובה זו2 01. הכתב כותב כי אילו היו משמיטים את מחיר למשתכן במדד המחירים היו מציגים עלייה של 1% במדד - שקר. מחיר למשתכן בכלל לא משוקלל במד. יתר על כן הכתב מספר לנו על עלייה במספר העיסקאות בשוק (מיוחס למחיר למשתכן) אבל לא מציין שהגידול הנ"ל הוא בעיסקאות מוזלות. בקיצור סופרים את מחיר למשתכן רק בעיסקאות אבל לא במחיר הממוצע... 2.התחלות הבנייה לא ירדו ולא נעליים. כל הנתונים שהתפרסמו השבוע יתעדכנו עוד שנה בכ15%. לראייה פורסם עם 48 אלף התחלות בנייה בשנה האחרונה בעוד שלפני שנה באותו השבוע בדיוק פורסמו 43 אלף בלבד שעלו בנתיים ל50 אלף... 3. המחירים עולים? האינפלציה עלתה החודש ב0.7% בעוד המחירים אחרי הוצאת מחיר למשתכן ב0.5% מה שאומר שהמחירים ריאלית יורדים.. אופסיסגור
-
36.שאפו לכתבה מקצועית ואמיתית. והתוספת רק אם האוצר יחזירותוספת 23/06/2019 14:17הגב לתגובה זו2 4הקלות מיסוי ופטורים כמו מס שבח ממס שבח על מכירה אחת לכמה שנים, יתחיל משהו לזוז בשוק. כרגע פשוט לא משתלם למכור וקנות, רק מפסידים מעודף מיסוי גבוה ודרקוני.סגור
-
איך המחירים ירדו כך אם הכל יהיה בשחור ופטור??מנחם 23/06/2019 19:33הגב לתגובה זו0 0רק מס השכרה אגרסיבי יצניח את השוק למחיר עלותסגור
-
35.תפסיקו לשקר לציבורDima 22/06/2019 21:13הגב לתגובה זו9 0ארז כהן, בגללך אנשים נכנסים לחובות עצומים להרבה שנים, כי הם קוראים כתבות מסוג זה.סגור
-
34.התשקורת בחסות הטייקונים ממשיכים להריץ נדלן (ל"ת)בושה 22/06/2019 02:36הגב לתגובה זו6 0סגור
-
33.ביקושים כבושים וכו וכוקוביה הונגרית 21/06/2019 21:39הגב לתגובה זו6 1אין דבר כזה ביקוש כבוש בשוק הדיור,כשעשרות אלפי צעירים הקדימו את רכישת דירתם הראשונה הם בעצם יצאו טרם זמנם משוק הדיור. שוק הדיור רווי בדירות ברוב חלקי הארץהוכחה לכך ששכירות עולה בקצב איטי מהמדד בעשור האחרוןסגור
-
יש גם ביקושים במלח (ל"ת)מלפפון 29/06/2019 21:43הגב לתגובה זו0 0סגור
-
32.אין ספק שלכחלון מגיע תעודת "דביל העולם"שאולי 21/06/2019 14:08הגב לתגובה זו5 0לאחר ששפך הון כה רב מכספי משלמי המיסים ולבסוף המחירים רק עולים ועולים.סגור
-
31.לאור הקיפאון ועליית ריבית המשכנתאאני רק שאלה 21/06/2019 13:43הגב לתגובה זו8 0בכמה לדעתך יירדו מחירי הדיור ? א. 20% ב. 30% ג. 40% ד. 50% ויותרסגור
-
30.לא מאמין למירובסקי לגנוב ולארז כהןלא מאמן לדנוס ולארז 21/06/2019 13:38הגב לתגובה זו6 0למזלנו כחלון הציל אותנו ממחירי בועה בשוד החופשי , אותה דירה לא במחיר בועה פחות 1/2 מליון , הכסף יישאר אצלנו ולא יילך ליזם חמדן .סגור
-
29.טרולי נדלן לחוצים פגעו להם ברווחיםשלא יעבדו עליכםצ 21/06/2019 13:37הגב לתגובה זו7 0השוק הפרטי בקיפאון ,משרדי מכירה שוממים ,משקיעים ברחו מכרו 17,000 דירות לפני המפולת ,80,000 מנסים למכור ביד 2,זוגות צעירים במחיר למשתכן הנחה 600 אלף הפסקנו לממן קבלנים ואינטרסנטים.סגור
-
28.קישקוש באלבושא 21/06/2019 13:32הגב לתגובה זו9 0כתבה שיקרית ברמה מכוערת מאד.חפשו בגוגל .מידע קריטי לרוכשי הדירות.ושם תגלו את האמת .יש עודף דירות מטורף והמחירים בדרך לקריסה קשה!סגור
-
27."הכותב הוא משפטן ושמאי מקרקעין"אלכס 20/06/2019 18:41הגב לתגובה זו3 0ואני כבר חשבתי שהכותב הוא בחור בן 30 שגר עם ההוריםסגור
-
26.עד מתי תפמפמו את הבועה? אנשים יאבדו בגללכם את המכנסייםלא להאמין 20/06/2019 17:26הגב לתגובה זו11 0המחירים יעלו רק אם מישהו יקנה, אם אף אחד לא ישלם המחירים לא יעלו. גם אני יכול להציע את המאזדה 3 שלי בחצי מיליון שקל ולומר שיש עלייה במחירי הרכב. מישהו יקנה? בולשיט במימון קבלנים חמדנים!סגור
-
25.אם היו רוצים היו מורידים המחירים ביבי לא יתן לזה יד (ל"ת)רון 20/06/2019 15:13הגב לתגובה זו2 1סגור
-
24.גאון ארז, גילית עליה של אחוז - דהירה....דהירה 20/06/2019 13:45הגב לתגובה זו17 0לא נמאס לך לפמפם את השוק למעלה? השוק בקיפאון וגם המחירים. פלוס מינוס אחוז זה פחות ממרווח הטעות אז תירגע עם ההצהרותסגור
-
ואפילו פחות מהמדד!!! (ל"ת)דור 20/06/2019 14:35הגב לתגובה זו0 0סגור
-
23.קשקוש (ל"ת)טאו 20/06/2019 13:38הגב לתגובה זו10 0סגור
-
22.ארז המפמפםיוני 20/06/2019 13:19הגב לתגובה זו10 0די ארז, ככה אתה רוצה שההיסטוריה תזכור אותך? בשיא עליבותך?סגור
-
21.עד עכשיו חיכינו שהריבית תעלה, כנראה לא יקרה בקרוב (ל"ת)עכשיו מחכים למיתון 20/06/2019 13:05הגב לתגובה זו5 0סגור
-
20.הכתבה מוגדרת כדעה-אולי אני גם אכתוב כל מה שבא לי לראש? (ל"ת)קבלן יפני 20/06/2019 13:04הגב לתגובה זו13 0סגור
-
19.הזוי שלא מפרסמים בנפרד את נתוני מחיר למשתכןכתבה חשובה 20/06/2019 12:48הגב לתגובה זו1 0בסופו של דבר מדובר בסבסוד שעבור מי שלא זכאי ולא זכה אין בו שם מידע רלוונטי. צריכים להתפרסם נתוני הדירות השוק החופשי בנפרד ומחיר למשתכן בנפרד. אם מחר כחלון יחליט לחלק לאנשים דירות חדר בחינם אז זה אומר שמחיר הדירות ירד בעשרות אחוזים? לא זה אומר שחלק מהאנשים קיבלו מתנה מהמדינה וחלק לא.סגור
-
18.בחייאת ביזפורטל, די עם המאמרים הממומנים האלוגיא 20/06/2019 12:40הגב לתגובה זו10 0אמינות אפס, מדבר מפוזיציה ומהחלומות שלו לא קונים דירה במחיר בועה ! נקודה !סגור
-
17."הכותב שמאי מקרקעין" או במילים אחרות בעל אינטרסערני 20/06/2019 12:07הגב לתגובה זו17 0למה רק שמאים, קבלנים ומתווכים כל כך משקיעים זמן וכסף לספר לכולנו שמחירי הדיור יזנקו? אם הם יזנקו אז עדיף לכם לא לספר לאף אחד ולהקדים את כולם!סגור
-
16.מצחיק מאדE. A 20/06/2019 12:04הגב לתגובה זו6 0יעלה ויעלה ויעלה בדיחת עולם, כבר יש בשוק דירות בהזדמנות ויהיו הרבה יותר בהמשךסגור
-
15.כמה שאלות בכתבה אחת ?איתן 20/06/2019 12:01הגב לתגובה זו3 0רק שאלה אחת חסרה, כמה הלוואות זוג צעיר יקח לממן את כל עליית המחירים הזאת ב 10 שנים האחרונות זה לא ייגמר טוב , שצמיחת משק מבוססת על נדלן ומכוניות זה מעיד על בעיה בהצלחה לכולנוסגור
-
14.כתבה מגמתית שחוזרת על עצמה.אלי גולדשטיין 20/06/2019 12:00הגב לתגובה זו13 0מחיר דירה פשוטה במרכז הארץ לא צריך להיות מעל ל 1.5 מיליון שח ...סגור
-
13.פסיכי מי שקונה היום דירהלירון 20/06/2019 11:55הגב לתגובה זו13 0זה יבוא לנו בדלת האחורית. יש פוד דור אבוד כלכלית. מי שהתמנף בשנים האחרונות יותר מדיי יאכל אותה חזק. אנשים לא מבינים עד כמה המצב הכלכלי במדינה ישתנה כדאר יתחילו לטפל בגירעון. האינפלציה תעלה ותחנוק את משלמים המשכנתאות. לקנות היום דירה זה ההחלטה הכי גרועה שזוג יכול לקבל.סגור
-
12.כל המדינה בפשיטת רגלבובו הלוזר 20/06/2019 11:54הגב לתגובה זו14 0והם וקשקשים על עליות מחירים. המיתון הכי גדול שנראה במזרח התיכון מגיע.סגור
-
11.אם האינטרסנט אמר, דברי אלוהים חיים! (ל"ת)אדם 20/06/2019 11:49הגב לתגובה זו11 0סגור
-
10.ארז כהן איש עלוב ואינטרסנטחושף אינטרסנטים 20/06/2019 11:25הגב לתגובה זו9 0הסיבה היחידה שמחירי הדירות יכולות לעלות זה כי ״כתבו בעיתון״ שום דבר מעבר לזהסגור
-
9.כמה חירטוטים בכתבה אחתדן 20/06/2019 11:18הגב לתגובה זו4 0מהניתוחים היותר גרועים שראיתי בתחום הנדל"ן.סגור
-
8.פייק ניוז הרצת עגל הנדלן חוקית עד הקריסהרועי 20/06/2019 10:47הגב לתגובה זו11 0מאגר נטוני אשראי ירסק את כלכלת ישראל ואת בועת הנדלן אשראי בקרוב כולנו נדע מאיפה מדינת ישראל צמחהסגור
-
7.שמאים מרוויחים יותר כאשר המחיר עולהברבור שחור 20/06/2019 10:28הגב לתגובה זו9 0כתבות מטעם....סגור
-
6.אוי אוי חוסר מקצועיותשולי 20/06/2019 10:23הגב לתגובה זו12 0הכותב תוהה על הפרדוקס, שעסקאות מחיר למשתכן הלכו וגדלו. אז אולי שיתחיל לתהות מדוע מספר משקיעי הנדלן התרסק, מדוע גם עסקאות של משפרי הדיור התרסק, מדוע המחירים בתל אביבי יורידים הכי חזק, מצפה לך גילויים מעניינים. ועלייה של חודש אחד לא מראה על מגמה או שבירה של מגמה! ולא היתה עצירה של מחירים אלא היתה ירידה של יותר משנה של 2 אחוז לא כולל מחיר למשתכן במחירי הדיור. עוד כתבת פמפום, הפעם היה קל להפריכה.סגור
-
5.שקררן 20/06/2019 10:17הגב לתגובה זו14 0פימפום של שקרים ויצירת פניקה בציבור במטרה להעלות מחירים הכיון הוא הפוך הצטרפו לקבוצה לא קונים דירה במחיר בועה ותקבלו נתונים שונים לחלוטין על המציאות בשטחסגור
-
4.אם אין כסף , איך יעלו המחירים?? ועל תבלבל את המוח שישראאבי 20/06/2019 10:02הגב לתגובה זו4 0שישראל זה לא ניו יורק ,לונדון ,פריס שנחיי.מילנו רומא.... לכתוב זה קל , להשיג כסף ולשלם!!!! זה קצת קשה... ראה שאר העולם, אמנם כאן יש גז , הרבה גז ( נפיחות) אבל...ואתה הכותב , כמה אתה מרויח לפני מס????? בלה בלה בלה...סגור
-
3.כתבת פימפום מחירי דיור , טפשות לקנות בשיא העליות ! (ל"ת)שטות 20/06/2019 09:53הגב לתגובה זו7 0סגור
-
2.פיהוקלי 20/06/2019 09:41הגב לתגובה זו33 2רק כסף טיפש קונה עכשיו דירה, כל מי שעניים בראשו רואה.סגור
-
1.תמשיכו , תמשיכואופיר 20/06/2019 09:16הגב לתגובה זו28 2דהירת מחירים, לא פחות. משקי בית שמרוויחים ביחד 15 אלף ברוטו וקונים בתים, ייקברו בהם עד הפנסיה ויום מותם. לילדים (בניגוד להוריהם) הם כבר לא יוכלו לעזור בשקלסגור
