אל תקנו דירה, המחירים יורדים!

בזמן האחרון, נדמה כי אין יום בו לא ניתקל באייטמים המבשרים על "התחדשות עליות מחירי הדירות". המסקנה המתבקשת עבור זוג צעיר תהיה לרכוש דירה מהר פן יאחר! ואילו עבור המשקיע הפוטנציאלי הרמז ברור – כסף על הרצפה, הרם אותו המחירים בדרך למעלה. אך האם מתקפת האייטמים המתוזמנת משקפת גם את המציאות? לדעתי לא.   נתוני התחלות בנייה מטעים פרסום מספר התחלות הבנייה משמש כר נוח לדיסאינפורמציה. הדעת נותנת כי מספר נמוך שלהן יגרום למחסור בדירות בעתיד ולפיכך לעליית מחירים, אבל זה לא בהכרח כך. אמנם, צמצום התחלות בנייה מקטין היצע ויוצר לחץ לעליית מחירים, אך יש לבחון האם מדובר בצמצום שנגרם כתגובה לצמצום הביקוש לדירות.

אם כך, הרי זאת דווקא אינדיקציה לירידת מחירים עתידית והצמצום בהתחלות הבנייה מעיד על אמון הקבלנים/ יזמים בשוק הדירות. אדגיש כי הדברים לא נאמרים בחלל ריק - בכל מקום בו צנחו מחירי הדירות הדבר לווה ב"הכחדה" כמעט מוחלטת של התחלות הבנייה במקביל (כך קרה גם בארה"ב, באירלנד ועוד).

מכל מקום, נראה כי בעלי העניין סימנו להם למטרה להראות כי חל צמצום בהתחלות הבנייה. לאחרונה, פרסמה הלמ"ס את מספר התחלות הבנייה עבור 12 החודשים אפריל 2018 - מרץ 2019 שעומד על 48,310 ואשר מהווה ירידה לכאורה של 2.1% לעומת 12 החודשים הקודמים.

בדיוק באותו היום לפני שנה, פרסמה הלמ"ס לראשונה את מספר התחלות הבנייה לחודשים אפריל 2017 – מרץ 2018 והנה ראו זה פלא, ביום זה בדיוק על פי הלמ"ס מספרם עמד על 43,350 בלבד. רגע, כיצד אם כך מספר זה טיפס והגיע כאמור, אחרי בדיקה ועדכון הנתונים ל-49,330?

• זכויות הבנייה במסוך למטרו - האם זה יוביל לבנייה של 300 אלף דירות?
• תכנית ת"מא 70 אושרה, מה היא כוללת וכמה דירות עשויות להיבנות?

מסתבר כי קיים ריטואל קבוע בו מתעדכן מעלה מספר התחלות הבנייה על ידי הלמ"ס בהדרגה ומתייצב רק אחרי כשנה וחצי על שיעור הגבוה בכ-10%-15% מהנתון הראשוני!

שימו לב, מדובר בריטואל קבוע וידוע לכל העוסקים בתחום ומתרחש מדיי שנה כעניין שבשגרה. במילים אחרות מספר התחלות הבנייה ל-12 החודשים האחרונים יתעדכן לבסוף אף הוא ויעמוד כבר בעוד שנה על סך של כ-56,000 התחלות בנייה, כלומר ישקף דווקא עלייה של כ-15% מהשנה הקודמת לו.

למרות שכל העוסקים בתחום מודעים לתופעה הזאת, נעשית כאן הטעייה מכוונת של הציבור על ידי זריעת פאניקה ומצג שווא המתאר תמונה השונה ב-180 מעלות מתמונת המציאות. זאת ועוד, התחלות הבנייה הרי ישפיעו ישירות על ההיצע רק בגמר בנייתם (בעוד כשנתיים-שלוש) והנה באותה הודעה של הלמ"ס ניתן להבחין גם בנתוני גמר הבניה (52,530) השנה שמצביעים על עלייה חדה של כ-10%, לעומת השנה הקודמת.

בצירוף נתונים על הביקוש לדירות חדשות בשנה האחרונה (כ-41 אלף בלבד), מלמדים הנתונים דווקא על גידול משמעותי נוסף במלאי הדירות הלא מכור שבידיי הקבלנים. הנתונים האלו לא שירתו את בעלי העניין ולפיכך זכו להתעלמות מוחלטת.   עד כמה משקף מדד מחירי הדירות של הלמ"ס את השוק? חלפו כבר מספר שנים מאז הושק פרויקט מחיר למשתכן ואחת ההחלטות היותר שנויות במחלוקת הקשורות אליו היתה השמטתו דה-פקטו ממדד מחירי הדירות הרשמי הכללי של הלמ"ס.

• ההיגיון מאחורי השיגעון - מה טראמפ מנסה להשיג ולמה ייתכן שהנפילות ייעצרו?
• כשתשמעו שסין פולשת לטאיוואן - תמכרו הכול!
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

מעבר לשאלה העקרונית האם מחיר למשתכן גרמה לירידת מחירי הדירות (הרחבה על הערכת האוצר ומשרד השיכון והבינוי), קיימת שאלה בסיסית יותר - האם נתוני מחיר למשתכן מתבטאים כפי שצריך במדד מחירי הדירות? 

הסיבה הרשמית לכך שמשמיטים את נתוני התוכנית, היתה סחירותן המוגבלת (לא ניתן למכור אותן אלא בטווח זמן של מספר שנים) וקהל היעד הספציפי שלהן, אולם קשה שלא להשתחרר מהתחושה שמישהו לא היה מעוניין בהשפעתו התודעתית של הפרויקט על מחיר שאר השוק. לבסוף ניתן לדירות אלה משקל אפסי של כ-0.3% מהמדד (כמשקלן מכלל 2 מיליון הדירות בישראל משום מה) זאת למרות שמשקלן האמיתי מכלל העסקאות בשוק הוא כ-10%-15%.

עיוות זה מהווה מצע נח לדיסאינפורמציה וספינים של בעלי עניין. נדמה כי הספין השכיח ביותר שנוהגים להשתמש בו הוא בהצגת שיעור העסקאות. כל חודש בו חל גידול בשיעור עסקאות מחיר למשתכן הזולות יותר - דבר המשפיע כמובן על שיעור כלל העסקאות בשוק, מיד הכותרות יזעקו כי השוק "התעורר" וירמזו על עליית מחירים. 

ובכלל - האם אפשר לומר כי מדד מחירי הדירות של הלמ"ס מצליח לפחות "במשימתו" לשקף את מחירי "השוק החופשי" (כלומר ללא מחיר למשתכן)?

מסתבר שגם כאן יש כשל. שיעור העסקאות הממשלתיות מכלל עסקאות הדירות החדשות (ולפיכך מכלל העסקאות בשוק) רק הולך ועולה והנה הגיע בפרסום האחרון ל-42% (לעומת 32% חודש לפניו). אולם, כל אימת שחל גידול כזה מדד הלמ"ס מקבל דווקא הטיה כלפיי מעלה. אלמלא זכייתם במחיר למשתכן, אותם צעירים מעוטי יכולת היו מסתפקים ברכישת דירות ב"שוק החופשי" המתאימות לכיסם – כלומר רוכשים את הדירות הזולות בשוק. לפיכך גידול במספר הזוכים משמעותו שפוחת מספר עסקאות הדירות הזולות בשוק החופשי ובכל מדגם כאשר נגרעים המספרים הנמוכים, הממוצע עולה.   האם מחירי הדירות "חזרו לעלות"? הדרך הנהוגה בעולם למדוד יוקר דירות הוא בחישוב היחס בין מספר המשכורות הממוצעות (חציוניות) לבין מחיר דירה ממוצע. החודש התבשרנו כי מחירי הדירות עלו ב-0.5% ומיד הכותרות דרבנו אותנו לרכוש דירה כי "גל ההתייקרויות רק החל".

המחירים זינקו כאן בעשור האחרון, את זה כולם כבר יודעים. ועדיין, הרוח שנשבה כאן השתנתה לגמרי בשנים האחרונות. מדד מחירי הדירות רשם שיא נומינלי של כל הזמנים בספטמבר 2017 - מחיר ממוצע של דירה בישראל נקבע אז על 1.531 מיליון שקל.

השכר הממוצע במשק באותו הזמן היה 10,109 שקל, ומכאן אנו למדים כי נדרשו בזמנו 151 משכורות ממוצעות כדי לרכוש דירה ממוצעת. מנקודת זמן זו מחיר הדירות ירד כמעט בהתמדה, במקביל לזחילה מעלה של השכר הממוצע במשק, לשפל בתחילת 2019 - מחיר דירה ממוצעת נקבע על 1.489 מיליון שקל.

מכיוון שהשכר הממוצע במשק עמד בתחילת 2019 על 10,682 שקל אנו למדים כי מספר המשכורות הדרושות לרכישת דירה ירד והגיע ל-139 משכורות ממוצעות לדירה.

לסיכום, ניתן להצביע על כמה נקודות מרכזיות: - הבנייה נמשכת במלוא עוזה ומגדילה את מלאי הקבלנים הלא מכור. - הוצאת מחיר למשתכן ממדד הלמ"ס מעוותת אותו כלפיי מעלה. - מחירי הדירות ממשיכים בשחיקתם בניכוי אינפלציוני, ומה שיותר חשוב ביחס לשכר  במשק שעל פיו רשמו כבר שחיקה של כ-10% מהשיא שנקבע לפני כשנה וחצי.

מה חושבים הכלכלנים על מחירי הדירות? קראו כאן.

הכותב הוא עופר מנדל, אקטיביסט חברתי וחבר בהתאחדות קוני הארץ
המאמר משקף את דעתו של הכותב, ולא בהכרח את השקפותיה של מערכת Bizportal