כך תדעו באילו מניות נדל"ן להשקיע

מניות הנדל"ן היו הבולטות ביותר במחצית הראשונה של השנה. אולי מכיוון שקיימת הערכה לעליית מחירי הדירות, אולי תמחור חסר בעבר. אבל איך בכלל מתמחרים חברות נדל"ן ואיך בוחרים מניות בתחום?

אז ראשית – מדובר בתחום רחב. יש חברות בתחום הנדל"ן המניב שהן למעשה חברות שמייצרות תשואה דרך דמי השכירות, ויחסית קל לנתח את המצב שלהן על פי מצב הנכסים, התפוסה בנכסים, ההכנסות הצפויות מדמי השכירות, ההוצאות התפעוליות והוצאות המימון.

חברות נדל"ן מסוג אחר הן חברות הנדל"ן היזמיות והמבצעות. בישראל פועלות כ-100 חברות נדל"ן בתחום הביצוע, כאשר 19 חברות בולטות מתוכן נסחרות בבורסה בתל אביב. כמו כן, נסחרות בבורסה גם אג"ח של 26 חברות נדל"ן אמריקאיות. בפני חברות הנדל"ן הקבלניות עומדים סיכונים רבים, כאשר המרכזיים שבהם כוללים חריגה מתקציב הפרויקט ו/או מלוחות הזמנים, חריגות מיעדי האיכות שנקבעו בפרויקט, סיכון לפגיעה סביבתית וכן סיכון לפגיעות בבטיחות במהלך העבודה. על מנת לצמצם את הסיכונים שבהשקעה בחברות אלו, על כל משקיע לתת תשומת לב למספר שאלות מכריעות, שהמענה עליהן עשוי לסייע בקבלת החלטת השקעה מושכלת.

מהו מצבה הפיננסי של החברה?
שאלה זו נכונה להשקעה בכל סוג של חברה, כאשר על מנת לעמוד על איתנותה הפיננסית של החברה, המעידה על חוסנה, חשוב במיוחד לבחון את הפרמטרים הבאים בהתבסס על דוחותיה הכספיים:

אחוז המינוף של החברה בשוק - ההון של חברה מורכב מ"הון עצמי" (השקעת הבעלים) בתוספת יתרת הרווח, ו"הון זר" (הלוואות מגורמים חיצוניים). מינוף פיננסי הוא היחס בין ההון הזר להון העצמי. ככל שחברה משתמשת יותר בהון זר, המנוף הפיננסי עולה, אך החברה הינה בעלת סיכון גדול יותר. עם זאת, מינוף פיננסי נמוך מדי עלול להעיד כי החברה איננה דינמית דיה.

הון זר ביחס לסך הנכסים במאזן – יחס המציין איזה חלק מהנכסים ממומן באמצעות הון זר. יחס גבוה מצביע על רמת סיכון גבוהה יותר, ובעת משבר עלול להוביל למצב בו אין ביכולתה של החברה לפרוע את כל התחייבויותיה מהונה העצמי.מידע לגבי נתונים אלו ניתן למצוא במאזן החברה.

מהן תוצאות החברה בפרויקטים שהסתיימו?
בשנים האחרונות חזינו בקריסתן של חברות בנייה, וקבלני ביצוע רבים נקלעו לקשיים. חברות קבלניות עובדות עם מרווח קטן מאוד, כך שכל חריגה עלולה להפוך רווח להפסד. חשוב לבדוק את תוצאותיהם הכספיים של פרויקטים של החברה אשר הגיעו לסיומם, ולא להסתמך רק על הבטחות לרווחיות של פרויקטים עתידיים. יש לשים לב כי סעיפי ההוצאות לוקחים בחשבון גם תשלומים עתידיים להם מחויב הקבלן, כגון תיקון ליקויי בנייה בתקופת הבדק. את התוצאות ניתן להשוות אל מול התכנית העסקית שמציגה החברה בגין פרויקטים עתידיים, על מנת לבחון האם אומדני החברה משקפים מצב מציאותי.

במילים פשוטות תשקיעו בחברות רווחיות וחברות שעומדות ביעדים שלהן. אתם יכולים לבדוק זאת, על סמך הביצועים לעומת התחזיות בעבר. ככל שהמתאם גבוהה יותר, ככל שהנהלת החברה עומדת ביעדים שלה, יש סיכוי גבוה יותר ( אבל לא מובטח) שההנהלה תעמוד ביעדים גם בהמשך.
מידע לגבי נתונים אלו ניתן למצוא בדוח עסקי התאגיד.

האם לחברה קיימת רציפות בין פרויקטים?
חשוב כי לקבלן מבצע יהיה רצף בעבודה בין פרויקט לפרויקט, וזאת ממספר היבטים. הראשון שבהם הינו כוח האדם המועסק בחברה, כדוגמת פועלים ומנהלי עבודה אשר לא סביר לדרוש מהם להמתין מתום פרויקט ועד אשר יחל פרויקט חדש. מצב זה עלול להוביל לאבדן עובדים טובים ומיומנים שהושקעו בהם משאבים רבים.

היבט נוסף הינו הציוד שברשות החברה הקבלנית, כגון מכונות, כלי עבודה, ואף מנופים בחברות גדולות, שכאשר אינו נמצא בשימוש יש לדאוג לאחסנתו; מצד אחד, הציוד היקר אינו "עובד", ומצד שני יש לשאת בעלויות אחסנה גבוהות. כמו כן, ספקים וקבלני משנה עלולים לגבות עלויות גבוהות יותר מחברה אשר אינה רוכשת מהם או משתמשת בשירותיהם באופן רציף, או אף לסרב להתקשר עמה מראש אם לא קיים רצף עבודה בין הפרויקטים.

ומכאן, שככל שהחברה יותר גדולה ומתפרשת על פני יותר פרוקיטים, כך צפוי שיהיה לה רצף פעילות מובטח יותר. חברה שיש לה פרויקטים בודדים תלויה בפרוקיטים האלו, ויכולה להגיע למצב שאין לה פעילות בתקופה של "בין פרויקטים".
מידע לגבי נתונים אלו ניתן למצוא בדוח עסקי התאגיד.

לסיכום – מניות הנדל"ן הניבו תשואה מרשימה בחצי השנה הראשונה של השנה ובשנים האחרונות בכלל. אף אחד לא יודע האם זה יימשך. מה שבטוח – אם אתם מתכווני להשקיע צריך לבדוק את המצב הפיננסי של החברה, את התוצאות בפרויקטים שהסתיימו ואת הרציפות של הפרויקטים

כותב המאמר הוא דירקטור בחברת פאהן קנה ניהול בקרה Grant Thornton Israel