בעל דירה ונמצא בחובות? חלון הזדמנויות לפניך

במחצית ספטמבר 2019 צפוי להיכנס לתוקף חוק חדלות פירעון ושיקום כלכלי תשע"ח. אחת ממטרותיו המוצהרות של החוק הינה שיקומו של החייב ושילובו חזרה בחיים הכלכליים, תוך שמירה על כבודו. בפועל, דווקא בנוגע לבית מגוריו של החייב, אשר לרוב הינו הנכס המשמעותי ביותר של החייב - פיזית ונפשית, מחולל החוק שינוי לרעה, ונראה כי עם היכנסו לתוקף יהיו יותר ויותר בתי מגורים של חייבים אשר נמכרים במסגרת הליכי חדלות פירעון.

כיום, במקרים רבים נמנעת מכירתו של בית המגורים של חייב שהינו בעלים או חוכר לדורות, הרשום במנהל מקרקעי ישראל או לשכת רישום המקרקעין, וזאת בעקבות תחולתו של סעיף 33 לחוק הגנת הדייר. סעיף זה קובע כי במקרים בהם החייב הינו הבעלים או החוכר לדורות של בית מגורים, ובית המגורים נמכר במסגרת הליכי חדלות פירעון, יהפוך החייב לדייר של הבעלים החדשים אשר רכש את הנכס.

במצב זה הנאמן רשאי אומנם למכור את דירתו של החייב אך הדירה תימכר כ"תפוסה" על ידי החייב ובני ביתו, מה שמוריד את ערכה לכשליש משוויה בשוק החופשי. מצב זה הפך פעמים רבות את מכירת הדירה ללא כדאית עבור הנושים, ובפועל בכדי לאזן בין זכות הנושים להיפרע מבית המגורים לעומת זכות החייב ומשפחתו שלא להיוותר ללא קורת גג, "רכש" בן זוגו של החייב, שמחצית מהדירה הייתה רשומה על שמו, את הדירה מהנושים בסכום נמוך ביותר, וכך ניצל למעשה החייב ממכירת דירת מגוריו.

יצוין כי הגנה זו אינה עומדת לחייבים מול בנקים למשל אשר כוללים בהסכמי המשכנתא סעיף מיוחד הכולל ויתור על הגנה זו.

באותם מקרים בהם לא חל סעיף 33 לחוק הגנת הדייר, מחילים בתי המשפט את סעיף 86א לפקודת פשיטת הרגל  לפיו בית המשפט רשאי לקבוע כי בית המגורים של החייב יימכר רק לאחר שיוכח לו כי יהיה לפושט הרגל, לבן זוגו ולבני משפחתו הגרים עמו מקום מגורים סביר אחר או שניתן להם סידור חלוף כגון: דירה אחרת או תשלום פיצויים.

אולם, החוק החדש מרע באופן משמעותי את מצבם של חייבים בהליכי חדלות פירעון שבבעלותם דירה רשומה בלשכת רישום המקרקעין או במנהל מקרקעי ישראל מאחר והוא מבטל כליל את ההגנה על פי חוק הגנת הדייר שניתנה לחייבים אלו עד כה. הדבר יוביל לכך כי במסגרת הליכי חדלות הפירעון דירת מגוריו של החייב תוצע למכירה כ"פנויה", ולא כ"תפוסה", מה שיעלה את מחירה ואת האטרקטיביות שלה כלפי קונה פוטנציאלי. כך, לא יתאפשר עוד לבן זוגו של החייב לקנות את הדירה במחיר נמוך משמעותית משווי השוק.

במצב זה ילחצו הנושים להורות על מכירת דירת המגורים של החייב, וסביר כי נראה יותר ויותר דירות של חייבים אשר ימכרו במסגרת הליכי חדלות פירעון, כאשר תרופתו היחידה של החייב ובני משפחתו תימצא בהמצאת דיור חלופי בפועל או בשווה כסף.

לאור ההתייחסות החדשה לפיה חדלות פירעון במרבית המקרים הינה "תאונה כלכלית" ולא פגם מוסרי מן הראוי היה ליצור הבחנה בעניין בית המגורים בין חייב אשר נקלע להליך חדלות הפירעון בתום לב, לבין חייב שהגיע להליך שלא בתום לב. כך מן הראוי היה ליתן הגנה רחבה יותר לבית המגורים של חייב אשר נקלע להליך בתום לב, באופן שביתו, אשר מהווה עבורו מקור לביטחון ויציבות, לא יימכר במסגרת ההליך ללא הסכמתו. דרך זו היא שתגשים את מטרת החוק ותבטיח כי יהיה בידי חייב תם לב כדי להשתקם ולהמשיך בחייו ביתר קלות עם תום ההליך.

ובכל מקרה, היות ומדובר בחוק חדש, עדיין לא ברור כיצד בתי המשפט יפרשו או יישמו את החוק לגבי בית מגורים. לכן מומלץ לחייבים לנצל מיידית את הזמן שנותר עד כניסתו של החוק לתוקף על מנת לנסות ולהגיע להסדרי חוב בכדי להוציא את הבית מסיכון.

הכותב הוא עו"ד גלעד נרקיס, מומחה להתמודדות מול המערכת הבנקאית ומחבר הספרים "פרקים בדיני בנקאות", "החובות החלות על הבנקים", "חוק אשראי הוגן" ו"החוזה הבנקאי כחוזה יחס"