למה מחירי הדירות עולים? זאת לא רק הכלכלה

בימי קדם איש עשיר נחשב למי שבבעלותו היה מקנה צאן ובקר, אדמות, הרמון מפואר. כבמרתפי הבית, לצד כדי היין, היו  מטילי זהב. 

הזהב היה המדד לעושר. גם היום הזהב הוא סממן לעושר, אבל הוא פחות נוצץ מבעבר. 

בימינו אנו, "כל ממזר מלך" וכל ישראלי ממוצע שבבעלותו דירה בת 4 חדרים באחת מערי הלוויין של גוש דן, מתגאה בפני חבריו "הדירה שלי שוב התייקרה והיא שווה כבר  שני מיליון שקלים". מהרבה בחינות, אם כן, אפשר לראות באותם 4 קירות לא רק את החלום הישראלי אלא גם את "הזהב החדש" שערכו רק עולה.

שני מיליון שקל - לפני עשר שנים הדירה היתה שווה פחות ממיליון שקלים. בכסף הזה בארה"ב יכול אדם לקנות וילה על דונם עם בריכה ובאירופה אפשר לקנות כמה דירות.

למה המחירים משתוללים? לדעתי, ההסבר לעליות הוא פסיכולוגי יותר מאשר כלכלי. קיים תרחיש חוזר מדי עשור - לאחר שמחירי הדיור נעצרים לתקופת מה, הם מזנקים מחדש. זה מסתדר עם המידע משבוע שעבר על התהפכות המגמה ועליית מחירי הדיור בשנה האחרונה בשיעור ממוצע של כ-3-4 אחוזים ויותר, כלומר כ-50-70 אלף שקלים לדירה ממוצעת.

מחירי הדירות עולים בקצב של 6% בשנה; מה הלאה?

מניתוח שערכה מחלקת המחקר של לשכת הקבלנים החדשה מסתבר כי הפרבולה הזו של מחירי דיור שנעצרים לחצי שנה-שנה ולאחר מכן המגמה מתהפכת והם עולים ביתר שאת, היא כמעט נוסחה מתמטית מדויקת. לאור הגידול הטבעי וכמות הבניה שאינה עונה על צרכי השוק, להלן מספר דוגמאות:

• חיסכון בקופת גמל להשקעה הציבור מעביר כספים, יש לכך סיבות טובות
• קרן טיטאן תקים קרן גלובלית חדשה בהיקף של 100 מ' ד'

1. בשנות ה-90, בתקופת העלייה ההמונית ממדינות חבר העמים, ולאחר שנבנו בממוצע כ-80 אלף יחידות דיור לשנה, היתה עצירה בעליית המחירים. למרות ההיצע הגדול, ולאחר שנה-שנתיים, חזרו המחירים לעלות. מה לעשות, אנו מדינה מערבית עם גידול טבעי משמעותי בילודה.

2. בתחילת העשור הראשון של המאה ה-21, לאחר משבר ה"דוט קום" ופרוץ האינתיפאדה השנייה, נעצרו שוב המחירים. החל מ-2005, וכתוצאה ישירה ממיעוט התחלות בנייה, החלו המחירים לנסוק כלפי מעלה במשך 3 שנים ברציפות.

3. ב-2008, בעקבות המשבר הפיננסי העולמי, כולל משבר הסאב פריים וקריסת בנק ליהמן ברדרס, נעצרו המחירים למשך חצי שנה. החל מ-2009 החלו שוב לעלות במהירות מסחררת. בקצב של 10%-15% כל שנה.

• ההיגיון מאחורי השיגעון - מה טראמפ מנסה להשיג ולמה ייתכן שהנפילות ייעצרו?
• כשתשמעו שסין פולשת לטאיוואן - תמכרו הכול!
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

4. ב-2011, בעקבות הקיץ של המחאה החברתית היתה שוב עצירת מחירים. היא נמשכה כחצי שנה בלבד, והחל ממרץ 2012, החלה הפרבולה שוב לעלות כלפי מעלה.

5. במרץ 2014, בעקבות תכנית המע"מ אפס של שר האוצר דאז, יאיר לפיד, נעצרו המחירים למשך 8 חודשים, ולאחר שהתכנית הלכה לעולם שכולו טוב, החלה שוב עליית מחירים.

6. במחצית השנייה של 2017 התגאה שר האוצר כחלון בכך שהצליח לעצור את עליית המחירים ושהמגמה מתחילה להתהפך. זה החזיק בדיוק שנה. ב-2019, כך נראה, המגמה שוב כלפי מעלה.

אז מה הבעיה? יש כאן, לטעמי, שילוב של בעיות אובייקטיביות עם בעיה פסיכולוגית ותודעתית. על הבעיות האובייקטיביות כולנו כבר דיברנו. היצע מדולדל, מעט התחלות בנייה, מבנה שוק דיור ארכאי ומיושן, שליטה של קרטל חברות בנייה גדולות על המכרזים, העדר עובדים מקצועיים זרים, תדמית נמוכה של הענף בקרב ישראלים צעירים, טכנולוגיה מיושנת שמתאימה במקרה הטוב למחצית המאה הקודמת, מחיר למשתכן שמעוות את כל התנהלות השוק, התחדשות עירונית מקרטעת.

אולם, בד בבד לבעיות אובייקטיביות ידועות אלה, נוצר מצב תודעתי ופסיכולוגי מאוד בעייתי, לפיו חלון הדירה הפך ממשהו מובן מאליו שהמדינה צריכה ויכולה לספק לכל אזרחיה (זאת על פי תורת ז'בוטינסקי), מוצר אקסקלוסיבי ובלתי מושג, כפי שבימי קדם היה הזהב, ושעבורו צריך דור שלם של צעירים ישראלים להקריב את מיטב שנותיו. זה לא בהכרח צריך להיות כך.

"אנשים מתרחקים מהיכולת לקנות דירה; שכר הדירה יעלה"

שעבוד זה עשוי להתבטא במשכנתא ענקית חונקת, חוסר אפשרות להתגורר ב"אזור המחיה" הטבעי, פשרה על מקום מגורים אחר המחייב אחזקת שתי מכוניות ופגיעה אנושה באיכות ורמת החיים (להרחבה על התושבים המרוצים ביותר מאזור המגורים קראו כאן), שלא לדבר על השעבוד למשכנתא לכל החיים. לתשומת לב מקבלי ההחלטות.

הכותב הוא נשיא לשכת הקבלנים החדשה ובעלי קבוצת מזרחי ובניו