המאבק על פאני מיי מתחדש; הספקולנטים נושאים עיניים לטראמפ

פאני מאיי (Federal National Mortgage Association, סימול: FNMA) ואחותה פרדי מאק (Federal Home Loan Mortgage Corporation, סימול: FMCC) נוסדו, כסוכנויות ממשלתיות, ב-1938 ובעקבות המשבר הכלכלי של שנות ה-30.

המשבר הביא להתמוטטות סקטור המשכנתאות בארה"ב ובאותה שנה תפסו הבנקים האמריקאים כ-60% מהבתים בארה"ב בעקבות פיגורים בתשלומי המשכנתא.

שתי הסוכנויות נוסדו על מנת לייצר שוק משני למשכנתאות וזאת כדי לתת לבנקים האפשרות להמשיך ולממן בנייה. הסוכנויות רוכשות מבנקים ומוסדות פיננסיים חבילות של משכנתאות ומחזיקות בהן לפדיון. הרכישות יוצרות נזילות שמאפשרת לתת עוד הלוואות משכנתא. המהלך הזה הוכח כהצלחה גדולה, שוק הנדל"ן התאושש וארה"ב יצאה מהמשבר הגדול בתולדותיה.

כותרת ראשית

מס רכישה - מה יהיה המס למשקיעים בשנה הבאה?

נדל"ן | איציק יצחקי | 09:31 (4)

- כל הכותרות

מיטב טרייד – עלייה של 12% בהכנסות ו־11% ברווח הנקי

מנועי בית שמש: עלייה של 27% בהכנסות, זינוק ברווח הנקי

המדדים עולים עד 0.6%, שטראוס קופצת ב-6%

אורון: המכירות צמחו ב-21% ברבעון השלישי - כמה דירות היא מכרה?

מס רכישה - מה יהיה המס למשקיעים בשנה הבאה?

חדשות 12 עם 19% רייטינג; חדשות 13 - 5.3% בלבד; הצלחה להישרדות

טופ גאם: ההכנסות גדלו ב-32%, הצבר גדל ל-19 מיליון דולר

מבנה: הרווח עלה ל-123 מיליון שקל; אושררו תחזיות ההכנסות והרווח

רואי החשבון ועורכי הדין בראש המתנגדים למס על רווחים כלואים - זה נוג...

מליסרון בתחזית חיובית ל-2025: ה-FFO יגדל ל-1.27 מיליון שקל

האם אנחנו מתקרבים למשבר באג"ח הקונצרניות?

התאוששות בכלכלת ארגנטינה, אבל היציאה ממשבר עוד ארוכה

משבר ברשת 13: קריסת העסקה, רייטינג נמוך וחיפוש אחר משקיע שיציל את ה...

הזהב זינק השבוע ב-5% - מה הסיבות ומה צפוי בהמשך?

נפצעה במינגלינג בהשתלמות - ותבעה הכרה במקרה כתאונת עבודה

בוטל מיזוג הענק בשוק הטלוויזיה בארה"ב: דיירקטיוי ודיש לא יתאחדו

טלי בן עובדיה מונתה למנכ"לית זמנית של חדשות 13 – המינוי מעורר סערה

שנתיים אחרי השקת ChatGPT: לאן הולכת מהפכת ה-AI?

רגע לפני שיכלה לממש את האופציות, העובדת הבכירה פוטרה - ותבעה

הלווה 1.5 מיליון שקל עם בטוחות ומנגנון מסודר - ואז גילה שרימו אותו

עוד תכניות

נכס צאן וברזל: הסוכנויות מונפקות לציבור
פאני ופרדי הפכו למעשה למכונות כסף, מרוויחות מהפערים בריביות. חשוב לציין שאחוזי אי החזרת המשכנתאות אז היו אפסיים. בשנת 1968 הנפיק הממשל את הסוכנויות לציבור. השליטה בפועל נשארה אמנם בידי הממשל, באמצעות מניות בכורה, אבל "השפעת" הציבור, שרכש מניות רגילות הלכה וגדלה. ההנפקה הייתה צעד חכם ביותר. לא רק ש"הורידה" את הסוכנויות מתקציב המדינה, היא גם נתנה למשקיעים סולידיים את "המניה האידיאלית" מבחינתם. מניה שייצגה חברה עם צמיחה מתמשכת, דיבידנד שגדל בעקביות וכמעט ללא סיכון ואכן, עד תחילת ה-90 היוותה המניה "נכס צאן ברזל" בכל תיק השקעות סולידי בארה"ב.

ב-1993 נכנס הנשיא קלינטון לבית הלבן שבעידודו של הנגיד הכל יכול דאז, גרינספן, החלה תקופה של ביטול רגולציות. התהליך היה המשך לפעילות הנשיא רייגן בשנות ה-80 ובוש האב בתחילת שנות ה-90, לשחרור המשק האמריקאי מכל פיקוח ממשלתי, אלא שבין הדמוקרטים של קלינטון לדעותיו של גרינספן, סולקו רגולציות ללא אבחנה ממש ובמיוחד בתחומי הבניה למגורים ואישורי המשכנתאות.

ב-1995 כדוגמה חוקקה תקנה בשם ה-Community Reinvestment Act שלמעשה ביטלה את הבדיקה הקפדנית של יכולתם של לוקחי משכנתאות לעמוד בתשלומי המשכנתא. "בעלי הכנסה נמוכה", טענו המחוקקים הדמוקרטים, "מופלים לרעה כשהם מנסים ללוות או לקחת משכנתא" והמחוקק שינה את מבנה הביטחונות שמלווים חייבים לדרוש ואיפשר למלווה לאשר הלוואות גם כנגד ביטחונות בדירוג נמוך.

המונח "subprime securities" (ביטחונות בדירוג אשראי נמוך) החל לככב אז בוול סטריט. שם אהבו מאוד את ההקלות כי הבינו את המשמעות לחברות הנדל"ן, הבניה והמשכנתאות ולראייה בסוף 2000 הגיעה מניית FNMA לרמה של 87 דולר, פי 10 ממחירה בתחילת 1990.

בועת הנדל"ן מתנפחת
בין 1996 ל-2000 התפתחו בוול סטריט 2 בועות מקבילות, כל אחת מסיבות שונות. הבועה הטכנולוגית ובועת הנדל"ן. הראשונה התפוצצה ב-2000 ואילו בועת נדל"ן נמשכה להתנפח עד סוף 2008.

בין 2000 ל-2008 החלו להופיע מכשירים פיננסיים מהונדסים שהגיעו ממוחם הקודח של  מהנדסי החלל בוול סטריט, כמו ה-CDS (ר"ת Credit Default Swap) וה-MBS, ואלו, בעזרתם המתלהבת של כמה מבתי ההשקעה היותר מכובדים בעולם, מילאו תיקי משקיעים וחברות. מכשירים אלו שבשלב מסוים הגיעו לשוק במעטפת דירוג AAA ובשווי ריאלי של CCC ומטה הם שהובילו למשבר 2008-9.

ל-FNMA ול-FMCC היה חלק לא קטן בתהליך התנפחות הנדל"ן. השתיים שלטו אז בכ-80% מכל המשכנתאות בארה"ב והן, רגולציה או לא, שקבעו למעשה את רמות הבטיחות של המשכנתאות. בסוף 1999 למשל, הקלה פאני מאיי את דרישות האשראי על המשכנתאות אותן רכשה מבנקים ומוסדות פיננסיים כדי להכניס ציבור שמתקשה לקבל הלוואה למעגל הלווים.

בקיץ 2007 (כשכבר ברור היה שמשהו רע מתרחש בתחום הנדל"ן/ בניה) אמר היו"ר/ מנכ"ל של FNMA, Franklin Raines, "נכון שהרחבנו בצורה משמעותית, באמצעות הורדה גדולה של דרישות התשלום, את הבעלות של מיליוני משפחות על בתים אבל יש עוד משפחות רבות שהקרדיט שלהן נמצא טיפה מתחת לדרישות הנוכחיות, שאם להתחשב ברמות הסאב פריים הן גבוהות מידי". Raines אגב היה גם מנהל אגף התקציבים אצל קלינטון. מזל שהמשבר פרץ לפני שריינס הצליח להעביר ההקלות הנוספות שיזם שהרי אם היה עושה זאת המשבר היה גדול בהרבה.

המשבר מחמיר; המניות מתרסקות
וול סטריט, למרות שהכתובת הייתה על הקיר זמן רב לפני התרסקות המניות, לא עיכלה האפשרות של נפילת הסוכנויות. לא עזרו האזהרות של הפרופסור רוביני ב-2006 ולא העובדה שכמה ממנהלי ההדג' הגדולים, החלו, כבר ב-2005, לבנות פוזיציות שורט ענקיות על המכשירים הפיננסיים כמו ה-CDS וה-MBS למיניהם.

סוכנויות הדירוג כולן המשיכו לתת דירוגי AA ו-AAA לבנקים ולבטח לסוכנויות (עד קיץ 2007 למעשה). באוגוסט 2007 הגיעה מניית FNMA ל-70.5 דולרים (לאחר עלייה של כ-100% מתחילת 2006) וזאת למרות שארבעה חודשים קודם הודיעה המלווה הגדולה בארה"ב להלוואות סאב פריים, New Century Financial Corporation ומהלקוחות הגדולות של פאני מאיי, על פשיטת רגל.

אפילו במרץ 2008, כשהודיע בנק ההשקעות בר סטרנס על קשיים ומניית FNMA התמוטטה בעקבות ההודעה היא חזרה ועלתה חזק לקראת סוף החודש כי האנליסטים החליטו שהשד אינו נורא כל כך. אבל ב-16.8, הודיעה AIG שהיא בקשיים וזאת יום לאחר נפילת ליהמן. נפילות אלו עוררו את וול סטריט להיקף המשבר. "אם AIG נופלת בגלל שווי הביטחונות", אמר הנרי פאולסון לנשיא בוש, שזמן קצר קודם מינה אותו לשר האוצר (היה היו"ר והמנכ"ל של גולדמן סאקס), "זה אומר שיש כאן בעיה לאומית שעומדת להתפתח תגובת שרשרת שתגרור אותנו למשבר נוסח שנות ה-30".

בסוף אוגוסט הציע פאולסון את תכנית ה-TARP (ר"ת Troubled Asset Relief Program), השקעת ענק של הממשל בשורה ארוכה של חברות (למעלה מ-70 חברות ענק), בראשן הבנקים האמריקאים הגדולים, 2 הסוכנויות, AIG, ו-GM. בתחילת ספטמבר 2008 אושרו הצעותיו של פאולסון, בגיבוי מלא של הבנק המרכזי ותכנית ה-TARP יצאה לדרכה עם אישור של 700 מיליארד דולר להצלת החברות. אז גם הכריז הממשל שהוא לוקח השליטה על שתי הסוכנויות והמניות התרסקו.

FNMA נחתה, ב-17 לספטמבר 2008 על 35 סנט. בחודש זה הוכנסו שתי הסוכנויות לקטגוריה של conservatorship, מעמד משפטי שבו עברה הבעלות לממונה מטעם האוצר וזה מעמדן עד עצם היום הזה (מחזיקים בעלות באמצעות אופציות למעשה). הממשל עדיין מחזיק בשליטה מלאה באמצעות מניות בכורה כאמור כאשר הציבור מחזיק בכל המניות הרגילות.

תכנית ההצלה עובדת; המאבק על המניות מתחדש 
החל מ-2013, כאשר הסתבר שתכנית ההצלה מצליחה (הסוכנויות התחילו להחזיר כספים לאוצר) והסוכנויות חוזרות לרווחיות, החלו מנהלי קרנות הדג' גדולים להיכנס למניות ואלו התחילו במאבק לביטול ה-conservatorship. נכנסו מנהלים מהסוג של ברוס ברקוביץ, סטיבן כהן, ליאון קופרמן, ביל אקמן, ריי דאליו, קרל אייקן ושכמותם, וכניסתם סחפה משקיעים רבים אחרים.

משקיעים אלו האמינו שמרגע שסכנת פשיטת הרגל חלפה יוכלו לשכנע בתי משפט שהחברות חייבות לחזור לידי הציבור, שממשלת ארה"ב אינה יכולה לנהל חברות. אלא שממשל אובמה נעמד על רגליו האחוריות, שר האוצר של אובמה, גייטנר, דרש להחזיר את החברות למצבן שלפני 1968 וכאשר התקרבו בחירות 2016 והסיכוי שהילארי קלינטון תזכה עלה משמעותית, עלתה הפסימיות בקרב המשקיעים והמניה ירדה, ערב הבחירות, ל-1.7 דולרים ואז ניצח טראמפ והרפובליקאים השתלטו על הסנאט והקונגרס.

הדבר שוב רומם רוחם של הספקולנטים הגדולים, "לא רק שהשלטון עובר לאנשי השוק החופשי, קפיטליסטים מובהקים", אמרו, "אלא שטראמפ עצמו הוא נדלניסט שמבין עניין ושלא יעלה על דעתו לתת לבירוקרטים בוושינגטון לנהל משהו, בטח לא בממדי הסוכנויות". ואכן, בארבעת החודשים לאחר הזכייה של טראמפ בבחירות עלתה מניית FNMA ב-170%. אלא שבשנתיים שלאחר מכן, סוף 2018, הפסידה המניה 75% מערכה כיוון שחלק גדול ממנהלי ההדג' שתלו תקוותיהם בטראמפ התאכזבו ונטשו. "יש לנו הרושם", טענו כמה מהם, "שהסוכנויות הפכו למקור מימון לממשל וטראמפ זקוק לכספים הגדולים שהן מעבירות" ומכרו.

אפילו האנליסטים נטשו. אלא שמאז סוף 2018 שוב עלתה המניה בכ-170% ונראה שהמאבק מתחדש. מה קרה הפעם? גל פתאומי של הצהרות, גם של שר האוצר מנוצ'ין וגם של היו"ר ראש של סוכנות המימון לדיור הפדרלית, ד"ר מרק קאלאבריה, שהממשל מעוניין לבטל את ה-conservatorship מחד, ושמכינים הנפקת ענק (100 מיליארד פלוס) לשתי הסוכנויות מאידך החזירו הצבע ללחיי ההדג'ניקים.

כהערת אגב נציין שהממשל ניצל "רק" 632 מיליארד דולר מתוך ה-700 שהותרו וזה לפני "הטיפול" בשתי הסוכנויות. נכון לסוף מרץ 2019 חזרו לאוצר המדינה 740 מיליארד, 350 מיליארד ממכירת מניות שהתקבלו מהחברות ועוד 390 מיליארד בדיבידנדים כך שהממשל מורווח (עד סוף הרבעון הראשון של 2019) 108 מיליארד דולרים על "ההשקעה".

AIG אגב הייתה הנהנית הגדולה מתכנית ההצלה וקבלה 189 מיליארד מתוך ה-632 אבל החזירה, עד כה, 205 מיליארד. 2 הסוכנויות קיבלו ביחד 191 מיליארד ונכון לסוף מרץ החזירו השתיים 297 מיליארד או 55.5% ROI. תכנית ההצלה הצליחה ובגדול. וחשוב להזכיר שבספטמבר 2008 הייתה התנגדות "מקיר לקיר" של כל המומחים לתכנית ההצלה.

האם כדאי להסתכן ולהשקיע ב-FNMA?
נחזור על האזהרה שכתבנו בכתבה האחרונה על הסוכנויות, מתישהו ב-2013-14, "זה משחק לספקולנטים בלבד ורק לכאלו שיודעים לספוג הפסד כי כרגע, הסיכוי ש-FNMA תחזור למצבה המשפטי שלפני ה-conservatorship שווה לסיכוי שתחזור למצבה מלפני 1968", היא נכונה גם היום.

שני כוחות חזקים מאוד פועלים נגד המשקיעים הספקולנטים. הראשון הוא הרווחיות של הסוכנויות שהפכה למקור מימון שאיש לא חלם עליו בעבר וממשל טראמפ, במלחמותיו מול הקונגרס, צריך סוג כזה של כסף ולכן לא "ישחרר" את האחיזה. הגורם השני הוא השמרנים, תומכי הנשיא, שלטענתם צריך לבטל בהדרגה את קיום הסוכנויות בכלל. הסוכנויות, לטענת צוות חשיבה של השמרנים, בגלל משקלן הגבוה בשוק המשכנתאות, מעוותות מחירים וצריך לבטלן כליל (מומלץ לקרוא הכתבה. זה אגב תהליך שאם יוחלט עליו ייקח שנים).

מול טענות אלו באים ההדג'ניקים, כעת, בראשות ברקוביץ ואקמן וטוענים שהמהלך כולו, ה-conservatorship לא היה חוקי מלכתחילה ובמצבן הנוכחי של הסוכנויות בית משפט יאשר זאת. הטלת ה-conservatorship לטענתם הייתה מותנית בכך שברגע שמצבן של החברות ישתפר "השימור" יסתיים "וחמש שנים של רווחי עתק", טוען אקמן, "הם הוכחה מספיק טובה שהמצב אכן השתפר".

על הממשלה, אליבא אקמן, להגדיל ההון בחברות, להחזירן לציבור ולדאוג לרגולציה מחמירה מבעבר. "אז, אם הרפורמה תבוצע אני מדבר על שווי למניה בין 23 ל-46 דולרים". העובדה שקברניטי המשק מדברים על הנפקת ענק היא זריקת עידוד לספקולנטים. שכחנו עוד סיבה "קטנה" כנגד הספקולציה, טראמפ עלול להפסיד בבחירות הבאות ועד אז ממילא שום דבר לא יוחלט בנושא FNMA.

** אין לראות באמור לעיל משום המלצה לביצוע פעולות ו/או ייעוץ השקעות ו/או שיווק השקעות ו/או ייעוץ מכל סוג שהוא. המידע המוצג הינו לידיעה בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. כל העושה במידע הנ"ל שימוש כלשהו - עושה זאת על דעתו בלבד ועל אחריותו הבלעדית. החברה ו/או הכותבים מחזיקים ו/או עלולים להחזיק חלק מן הניירות המוזכרים לעיל.