זו המטרה האמיתית של ניסיון חיסול מודל קבוצות הרכישה

לאחרונה פרסם משרד השיכון נייר עמדה לפיו יוחמרו הקריטריונים על קבוצות הרכישה ובמיוחד על מארגני הקבוצות, על-מנת לבחון מי מארגן קבוצה אמיתית, ומיהו יזם שפועל במסווה של קבוצת רכישה. על פי המשרד במקרה שיימצא כי פרויקט שמציג את עצמו כקבוצת רכישה אינו באמת כזה – יושת עליו חוק מכר דירות שמוטל על יזמים.

צעד זה מצטרף ליוזמתה של רשות המסים לערוך מבחני התנהגות לקבוצות רכישה כגון התנאי לקיומה של קבוצת רכישה בדמותה של מערכת חוזית קושרת שכפועל יוצא מכך מחייב את כולם בקרקע – כל אחד לפי חלקו.

נייר העמדה שניסח הממונה על חוק המכר במשרד השיכון נכתב בעקבות שורת תלונות למשרד, סכסוכים משפטיים כגון תביעת דיירים בפרויקט בלו שטענו בתביעה שהגישו כי היוזמה, התכנון והשיווק של המתחם נוהלו כפרויקט יזמי לכל דבר - אך לצורך עבודות הביצוע הוחלפה שיטת הניהול למודל של קבוצת רכישה, שבו משתתפים חברי הקבוצה בעלויות ואינם נהנים מההגנות שמעניק החוק לרוכשי דירות מקבלן. לאחרונה אף הוטל קנס על קבוצת יונייטד שרונה בסך 4.2 מיליון שקלים.

כל הכבוד למשרד השיכון שהתעורר כעת, אחרי שמודל קבוצות הרכישה איבד מזוהרו, אלא שספק אם הצעדים הרגולטוריים הללו נועדו לטובת הקונים.

לדוגמא - כאשר מתארגנים במסגרת קבוצת רכישה אזי אין לחברי הקבוצה את ההגנה שמעניק חוק המכר, אלא שאנשים לא קונים דירות ומשקיעים מיליוני שקלים בגלל עיניו היפות של מארגן הקבוצה או היזם, אלא מקבלים הערת אזהרה או ערבות אחרת נאותה, שאולי לא בדיוק תואם חוק המכר אבל מדובר בערבות כדת וכדין.

לטעמי התנהלות המדינה מצביעה דווקא על ניסיון להעמיק את המיסוי על היזמים כדי לכסות גרעון תקציבי שהיא נמצאת בו. בשנתיים האחרונות רשויות המס מקשות מאוד על הכלי שנקרא 'אופציות'. כשיזם קונה ב-100 שקל מפרטי ורוצה למכור ב-130, עליו לשלם מע"מ (17%) ומס רכישה (6%) כך שהרווח שנותר הוא 5 שקלים.

אם היזם רוכש אופציה, בתום התקופה הוא יכול להשלים את העסקה או לסגת ולוותר על המקדמה. אולם אם הוא בחר לסחר את האופציה לרשימת קונים כך שהוא מוכר כל דירה ב-130 מבלי לשלם מס רכישה כי הוא למעשה לא קנה את הקרקע, המע"מ ישולם רק על הרווח של ה-30 שקל שהרוויח. כך נותר היזם עם רווח של 25 במקום 5. אלא שעינה של המדינה צרה בעסקאות מהסוג הזה, לא בגלל ספק בכשרותן אלא כי היא כביכול מפסידה הכנסות ממסים, גם במחיר של פגיעה בשוק החופשי ובעסקאות וזו המטרה האמיתית של חיסול מודל קבוצות הרכישה.

במקום להתעסק בשימת רגלים ליזמים, מוצע למדינה להתמקד בהובלת תב"עות חדשות בטווח הקצר של חצי שנה שזה עקב האכילס המשמעותי ביותר בתחום התכנון והבניה כיום.

על פי מדד קלות עשיית עסקים העדכני לשנת 2019, ישראל מדורגת במקום ה-49 בעולם. אכן, מאז יזם משרד ראש הממשלה תכנית חומש להקלה בנטל הבירוקרטי, מיקומה של ישראל משתפר אולם מצבנו עודנו בכי רע במיוחד בתחום הנדלן. כך למשל בביורוקרטיה לרישום נדל"ן, ישראל נחשבת מהגרועות ביותר בעולם וכל תכניות הממשלות האחרונות לטיפול בתחום הדיור לא מצליחות לתת מענה לנושא ההיצע. הממשלה אמנם מתהדרת בעשרות אלפי יחידות דיור על הנייר ומחלקת לכאורה מיליארדים בהסכמי גג אלא שבפועל, מספר התחלות הבניה לא משתנה וקצב התכנון והיישום בפועל איטי כבעבר.

לאחרונה הוחלט גם שהותמ"ל שהוקמה לצורך קידום מהיר של תכניות, תתמקד רק בתחום התמ"א. תמ"א נותן פתרונות דיור בשוליים. לא כמו תכניות דגל של אלפי יחידות דיור. יש היום בתכנון מעל 100 אלף יחידות תקועות. בעוד באירופה משחררים תכנית תוך 6 חודשים אצלנו תכנית לוקחת 7-12 שנים וכך מתמעטים היזמים שרוצים לעשות תב"ע. כדי להגדיל היצע תוך שמירת מחירי נדל"ן שפויים יש לעבור לתכניות שמאושרות תוך חצי שנה.

הכותב הינו שייקה נפחא, המייסד והבעלים של חברת סלעית, מיזמי פרויקט המגורים באר שבע טאצ'