עמיר שיווק - יתרונות וחסרונות; האם הסבלנות תשתלם?

אחת המניות המעניינות ביותר בבורסה המקומית היא עמיר שיווק.  עד לפני שנה וחצי רק מנהלי השקעות שהתמחו בחברות בינוניות וקטנות הכירו את החברה שעוסקת בתחום המשעמם להחריד של אספקה ושיווק של תשומות לענף החקלאות.

שקעה בתחום של חומרי הדברה ודשנים היא בלשון המעטה, לא מעניינת – כמה זה כבר יכול לצמוח? כמה כבר מרוויחים מהקומודיטיז הזה?

עמיר מתעוררת
לפני כשנה וחצי משהו זז בחברה המנומנמת. עמיר שיווק נכנסה לתחום הקנאביס הרפואי בעיתוי מושלם - הסקטור היה ברתיחה, ובהתאמה התרחש הצפוי -  מחזורי המסחר במניה גדלו משמעותית  וסוחרים פרטיים, מנהלי השקעות קטנים יחסית וקרנות גידור החלו לבחון את החברה ופעילותה לעומק.

נכון להיום – כשנה וחצי לאחר ההכרזה על הכניסה של החברה לתחום הקנאביס הרפואי – מניית עמיר שיווק נמצאת 20% בלבד מעל הרמה שבה הייתה טרום ההכרזה. בטור זה אסביר על הערך החבוי בעמיר שיווק שנסחרת לפי שווי של 360 מיליון שקל ומתחילת שנת 2019 מניתה כמעט ולא זזה.

הפעילות המסורתית
הפעילות המסורתית של עמיר שיווק היא זו שמקנה לה את רוב הערך בשוק. עמיר שיווק עובדת מול 6,000 לקוחות - היא מספקת להם תשומות למגזר החקלאי. דרך 26 סניפים מפיצה החברה חומרי הדברה, דשנים, תערובות ואריזות. הפעילות החקלאית הניבה לעמיר שיווק הכנסות של מיליארד שקל בשנת 2018 וכמעט חצי מיליארד שקל במחצית הראשונה של 2019. כן, זו פעילות בהיקף גדול, עמיר היא מהגדולות בארץ בתחומה, וגם הרווח האבסולוטי משמעותי, אם כי שיעורי הרווח נמוכים (כצפוי בתחום החקלאות).
הרווח התפעולי הסתכם ב-2018 ב-32.3 מיליון שקל ובמחצית הראשונה של השנה ב-22 מיליון שקל.  

הרווח הנקי הסתכם ב-2018 ב-18 מיליון שקל ובמחצית הראשונה ב-7.2 מיליון שקל.

ההון העצמי מסתכם ב-313 מיליון שקל.

הסוד הגדול של עמיר שיווק – כמה שווה הנדל"ן של החברה?
לצד הפעילות המסורתית של עמיר שיווק – מחזיקה החברה בפעילות נדל"ן מניבה אשר הניבה 6 מיליון שקל ב-2018 ו-2.6 מיליון שקל במחצית הראשונה של 2019. מי שמסתכל על ערך הנדל"ן בספרי החברה עלול להתבלבל – הנדל"ן רשום בשווי של 9 מיליון שקל בלבד. בפועל – הנדל"ן רשום בספרי החברה לפי עלות אשר מופחתת לאורך השנים. רק בדוחות השנתיים מספקת החברה גילוי בביאור כמה שווה הנדל"ן באמת.

בבעלותה של עמיר שיווק מגרש בשטח של 10 דונם בבני ברק. על הבניין הזה בנויים שני מבנים אשר השטחים בהם מושכרים לצדדים שלישיים בחוזים ארוכי טווח. החזקה נוספת של החברה נמצאת בחיפה ששם היא מחזיקה בשטח בגודל של 13 דונם ששם יש מפעל של החברה ובחלקו נמצאת תחנת דלק. הסוד הגדול טמון בקרקע הנמצאת בבני ברק.

עמוד 28 בדו"ח השנתי של החברה מספר את התמונה מאחורי פעילות הנדל"ן המניב. מהו השווי ההוגן של הנדל"ן? על פי דוחות החברה השווי של הנדל"ן בסוף 2018 הוא כ-121 מיליון שקל.כלומר יש פער ענק – 112 מיליון שקל בין הרשום במאזן וביןם השווי ההוגן.

שווי הנדל"ן כפי שמספרת החברה בביאור נגזר מזכויות הבנייה הנמצאות באזור כמו גם עסקאות נוספות שבוצעו באותו אזור. ביולי 2018 אמות נכנסה לשותפות עם אלייד להקמת בניין משרדים של 62,000 מ"ר ו-13,000 מ"ר של מסחר. עבור מחצית מהקרקע שילמה אמות סכום של 100 מיליון שקל.

אני לא יודע אם ומתי עמיר שיווק מתכננת להשביח את ערך הנדל"ן שלה ולקדם עסקה דוגמת אמות-אלייד – אך סביר להניח שאם עסקה שכזאת תירקם ביום מן הימים – הערך של הנדל"ן שבבעלותה של עמיר שיווק יהיה גבוה יותר מאשר השווי ההוגן. במלים אחרות – פעילות הנדל"ן של החברה מכילה בתוכה אופציה למשקיעים לעליית ערך בשנים הבאות אפילו מעבר להפרש בין השווי ההוגן לשווי בספרים.

פעילות הקנאביס
נתחיל מהסוף – אני מודע לכך שסקטור הקנאביס מקרטע בחודשים האחרונים. היעדר ממשלה בישראל, החולשה במניות הקנאביס שנסחרות בוול סטריט וחוסר הוודאות לגבי האפשרות לייצא קנאביס רפואי לא עושים טוב לכלל מניות הקנאביס. למרות זאת – עמיר שיווק תהיה כנראה אחת מחברות הקנאביס המשמעותיות בתל אביב.

בשנים 2018 ו-2019 העמידה עמיר שיווק הלוואה לחברת שאיפה לחיים (BOL) – אחת מהחברות הוותיקות בתחום הקנאביס הרפואי כך שהיקף החשיפה של החברה עומד היום על כ-18 מיליון דולר. הניסיון להנפיק את הפעילות של BOL בבורסת טורונטו לפי שווי דימיוני ( דיברו על מיליארד דולר) לא צלח ובתגובה – מניית עמיר שיווק איבדה גובה.

המשקיעים בקנדה לא קנו את הסיפור שמציעה BOL. עם זאת, באותה נשימה, עמיר שיווק ציינה כי BOL תנסה להנפיק את פעילותה בשנית. עד כה זה טרם קרה ובשלב הזה כנראה שזה לא יקרה בקרוב וגם לא ברור באיזה דיסקאונט זה יקרה, אבל השבחה לעמיר שיווק היא לא תרחיש דמיוני. בינתיים חברת BOL תנסה להתקדם בעצמה וללא הציבור.

לחברת עמיר שיווק ישנה אופציה להמיר את ההלוואה למניות וסביר שזה יקרה ביום מן הימים כאשר BOL תנסה (ואולי אף תצליח) לגייס הון בשנית. מהלך שכזה עשוי להציף ערך בעמיר שיווק שתוכל להמיר את ההלוואה שנתנה למניות BOL (תחזיק כ-33%). המשמעות הינה כי כאשר BOL תונפק – תחזיק עמיר שיווק בנכס סחיר אשר ככל הנראה יהיה גבוה משמעותית מאשר הסכום שהועמד כהלוואה.

סיכום
עמיר שיווק היא אמנם חברה שקשה לתמחר אותה, אבל כשמעריכים כל "חלק" בנפרד נראה שהשווי שלה גבוה מהשווי בשוק. לצד פעילות מסורתית יציבה ורווחית – מחזיקה עמיר שיווק בפעילות מניבה אשר מייצרת כ-5-6 מיליון שקלים מדי שנה אך שווה הרבה יותר מאשר השווי בספרי החברה. פעילות הקנאביס שבה הושקעו עד כה 18 מיליון דולר היא החלום הרטוב כאשר הנפקה בבורסה זרה לפי שווי של מאות מיליוני דולרים עשויה להציף ערך רב לבעלי המניות של עמיר שיווק.

חברת עמיר שיווק לא זוכה ממני לציון גבוה בתחום השקיפות מול השוק. המידע שמספרת החברה על ביצועיה של BOL וההתקדמות שלה בתחום הקנאביס הוא זניח ביותר. החברה מתייחסת לפעילות הקנאביס כהלוואה - אך בפועל העסקה היא הרבה יותר כמו עסקת אקוויטי. בשלב זה חסר למשקיעים הרבה מידע על מנת לתמחר את שווי ההשקעה ב-BOL.

אני בדעה שכאשר תהיה ממשלה בישראל, הייצוא עשוי שוב להיות הנושא הכי חם בתעשיית הקנאביס – והערך של חברות הקנאביס הישראליות ישוב לטפס. שלום חנוך אמר שתמיד הכי חשוך לפני עלות השחר. עמיר שיווק היא בדיוק הדוגמא האידיאלית שמציגה מנייה הנמצאת בדיכאון קליני אך מכילה הרבה ערך חבוי – גם בקנאביס וגם בנדל"ן.

הח"מ אינו יועץ השקעות. אין בנכתב לעיל המלצה לביצוע פעולות בניירות ערך. כל הפועל על סמך הסקירה לעיל – לוקח על עצמו את מלוא האחריות להפסדים שעלולים להיגרם לו. נכון למועד פרסום הכתבה – הח"מ אינו מחזיק בניירות המוזכרים בכתבה ואינו מתכוון לפעול בניירות אלו.

תומר קורנפלד הינו עורך אתר הוטסטוקס ומפעיל שירות מידע בשוק ההון בזמן אמת