למה דירה בגבעתיים יקרה יותר מדירה ברמת גן?

ראשית, אני חייב כבר בפתיחה לעשות "ספוילר" - אם נשקלל את ממוצע המחירים למ"ר בשתי הערים, אזי קיים יתרון לא מבוטל של כ-13% לגבעתיים על פני רמת גן, כ-33 אלף ש"ח למ"ר לעומת כ-29 אלף ש"ח למ"ר.

אולם כפי שננתח בהמשך, נתונים אלה עשויים להטעות, בדיוק כפי שהממוצע של 37 אלף ש"ח למ"ר בתל אביב, הינו ממוצע טכני בין הצפון בו המחירים עומדים על כ-40-55 אלף ש"ח למ"ר, ואף יותר מכך, לבין שכונות דרום העיר דוגמת התקווה וכפר שלם בה הם בממוצע מעט מעל ה-20 אלף ש"ח למ"ר.

שנית, אכן לגבעתיים היסטוריה של עיר יוקרתית ומבוקשת יותר, ויש לכך שתי סיבות עיקריות:

כותרת ראשית

בעד ונגד: מה חושבים בכירי הפד' על הורדות הריבית?

גלובל | אדיר בן עמי | 21/11/2024

- כל הכותרות

ה-S&P עלה בכ-0.5%; הנפט קפץ ב-2%, אלוט זינקה ב-17%

בעד ונגד: מה חושבים בכירי הפד' על הורדות הריבית?

סוף עידן ברשות לני"ע האמריקאית: גנסלר יפרוש עם כניסת טראמפ

עסקת ענק: מדיהאושן רוכשת את אינוביד ב-500 מיליון דולר

ויתניה: עסקה בין בעלי שליטה - מה המשמעות למשקיעים?

בכירים באנבידיה מתכננים למכור מניות בשווי 34 מיליון דולר

פאלו אלטו עם דוחות מעורבים: מה החברה צופה לשוק הסייבר?

יזם הקריפטו רכש בננה מודבקת לקיר ב-6.24 מיליון דולר

ג'ון דיר מזנקת ב-8% למרות תחזית זהירה

הבנקים זינקו קרוב ל-2% - עוד שבוע טוב בבורסה בת"א

בנק ירושלים מצטרף למרוץ על ישראכרט - האם מנורה תעלה את המחיר?

סנופלייק מזנקת ב–30% – הודיעה על שת״פ עם אנת׳רופיק

וויז רוכשת את דאז בסכום שמוערך ב450-550 מיליון דולר

אנבידיה עוברת לעליות במסחר שלפני הפתיחה אחרי שירדה כבר מעל 3%

משנה למנכ״ל תדיראן: ״אנחנו שואפים, הצבנו לעצמנו יעדים ריאליים ואנחנ...

השקל חוזר להתחזק? כך אפשר להגן מפני ירידה בשער הדולר

פנינסולה: עלייה של 18% בהכנסות; תחלק דיבידנד של 9 מיליון שקל

"דלק ממוקדת בהשבחת נכסי הליבה, אבל בוחנים גם הזדמנויות אחרות"

י.ח. דמרי: ההכנסות צמחו ב-36% - 458 מיליון שקל

מנכ"ל קסטרו: "קשה להעריך את השפעת חזרת הטיסות לחו"ל"

עוד תכניות

האחת, העיר הוקמה במהלך שנות ה-30 של המאה הקודמת כמקבץ שכלל בעיקרו שכונות פועלים של תנועת העבודה, מה שהביא אליה חתך אוכלוסייה הומוגני יחסית ובחתך סוציו-אקונומי גבוה, בין אם מדובר בשכונת בורוכוב, גבעת רמב"ם, שינקין או פועלי הרכבת.

רמת גן, לעומתה, התאפיינה בעיקרה בזרם המרכזי של "המחנה האזרחי", הוקמה על ידי אברהם קריניצי, איש הציונים הכלליים, וקלטה אל קרבה, במיוחד לאחר קום המדינה רבבות עולים חדשים.

השנייה, היתרון הגדול של גבעתיים היה ונותר עד היום בממדיה הקומפקטיים, בפועל העיר הקטנה ביותר בארץ, כ3,250 דונם בלבד, עם כ-60,000 תושבים, צפיפות של כ-18,000 תושבים לקמ"ר, זאת לעומת כ-16,000 דונם לרמת גן, וכ-150 אלף תושבים, צפיפות של כ-9,000 תושבים לקמ"ר, כלומר רמת גן גדולה פי 5 משכנתה בשטח ופי שניים וחצי במספר התושבים.

סיבה היסטורית ויתרון לקוטן
באופן פרדוקסלי דווקא ה"קוטן" של גבעתיים הפך עם השנים לנקודת היתרון שלה, משום שהוא שימר בפועל את אופייה ההומוגני, הסולידי, ועובדת היותה "מחובקת" גיאוגרפית בתוך שתי ערים גדולות המקיפות אותה מכל עבריה, רמת גן והעיר הגדולה תל אביב.

עובדה זו מיתגה את גבעתיים במהלך השנים כעיר בוטיק קומפקטית ואינטימית והשפיעה ללא ספק על מחירי הנדל"ן החוצים ברובה הגדול של העיר את רף ה-30 אלף ש"ח למ"ר.
השלישית, ובאותו עניין, העדר עתודות שטח אלטרנטיביות בגבעתיים, השפיעה על היכולת לייצר היצע דירות, ועל רמות המחירים בשכונות הקיימות, זאת לעומת עתודות משמעותיות שהיו לרמת גן. לאחרונה אושרה תכנית פינוי בינוי גדולה בדרום גבעתיים (מתחם ההסתדרות) שיחד עם עוד מספר תכניות נוספות, תכלול 2,679 יחידות דיור בקירוב שיבנו במקומן של 914 יח"ד, תוספת משמעותית ללא ספק שהעיר הקטנה זקוקה לה כאוויר לנשימה.

פינוי בינוי - בגבעתיים פחות צפוף 
חשוב לציין כי מכפיל הפינוי בינוי (היחס בין היחידות במצב החדש לעומת היחידות במצב הקודם) של 2.9 במתחם ההסתדרות בגבעתיים נמוך במידה בה ממכפילים אשר אושרו ברמת גן (3.5 בסמטת מרים, 3.5 בשכונת גן הערמונים, 3.6 בשכונת נוה חן– מכפיל הגבוה בכ־20%).

המכפיל הגבוה יותר ברמת גן ממחיש את הצורך של הועדות לתת תמריצים גדולים יותר באזורים אלו רמת גן על מנת שיזמים יוציאו לפועל את פרויקטי ההתחדשות העירונית מצד אחד ונובע גם מההבדלים בצפיפות התושבים הנוכחית לקמ"ר בין שתי הערים שהינו, כאמור, כפליים בגבעתיים, לעומת רמת גן. לדוגמה, מכפיל של 3.5 במתחם ההסתדרות בגבעתיים, היה מעמיס על תשתיות העיר 520 דירות נוספות על אלו שאושרו, מה שהיה עלול לגרום לקריסת תשתיות בעיר הקומפקטית בגודלה.

גבעתיים לא באמת יקרה יותר
ובכל זאת, ולמרות הכל, ההשוואה המוכרת המעניקה מראש יתרון לגבעתיים על פני רמת
גן איננה מדויקת ואף מטעה. אם לא נכליל ברמות המחירים של רמת גן מספר שכונות "דרומיות" דוגמת נווה יהושע, רמת עמידר, רמת השקמה ואזורים נוספים במרכז-דרום העיר, נראה כי בשורה ארוכה של שכונות ברמת גן רמות המחירים אינן נופלות כלל ועיקר מאלה של גבעתיים.

הדוגמאות לכך רבות:
שכונת החרוזים (שנקר) הממוקמת בצפון-מערב רמת גן, בין מתחם הבורסה לפארק הירקון, ממש על גבול תל אביב, נהנית מרמות מחירים של כ-31-32 אלף ש"ח למ"ר. העובדה שמולה ממוקמת שכונת בבלי בתל אביב בה רמות המחירים מרקיעות לכ-44-45 אלף ש"ח למ"ר, ממחישה את פוטנציאל עליית המחירים האפשרית בשכונת החרוזים שנים הקרובות.

לשם השוואה, רמות המחירים בשכונת החרוזים גבוהות במקצת (!) לעומת שכונה מקבילה בגבעתיים, שכונת גבעת רמב"ם, הממוקמת במערב העיר וגובלת אף היא בתל אביב. אמנם שכונת החרוזים נהנית מיתרון היותה בצמוד לפארק הירקון התל אביבי, אולם גם לגבעת רמב"ם יתרונות משלה, דוגמת היותה ממוקמת על גבי גבעה המשקיפה לעבר העיר העברית הראשונה, אופייה האינטימי הייחודי וסמיכותה המיידית לרחוב כצנלסון, מרכז העסקים, בתי הקפה והפאבים של גבעתיים.

כנ"ל שכונת הראשונים שבדרום-מערב רמת גן, הסמוכה אף היא לגבול תל אביב, ורמת המחירים בה הינה כ-32 אלף ש"ח למ"ר. השכונה גובלת בשכונת בורוכוב היוקרתית של גבעתיים הממוקמת מדרום לה, בה רמות המחירים הממוצעות הינן כמעט זהות לחלוטין. כלומר, בנתונים גאוגרפים זהים, שתי שכונות מקבילות ברמת גן וגבעתיים יקבלו כמעט את אותה רמת מחירים בדיוק ועל כן פער המחירים הסטטיסטי בין שתי הערים, 13 אחוזים, הינו טכני לחלוטין ונובע משיטת הדגימה.

רמת גן - שכונות יקרות
דוגמאות נוספות של שכונות ברמת גן הנהנות מרמות מחירים של סביב ה-30 אלף ש"ח למ"ר ואף יותר מכך, הינן מרום נווה וקריית קריניצי שבמזרח העיר, שכונת הלל במרכז העיר, נהנית מטופוגרפיה גבוהה ונוף נפלא לכיוון תל אביב, רמות מחירים בפועל זהות לאלה של שכונות מקבילות בגבעתיים. אפילו בשכונת הגפן הממוקמת בצפון רמת גן והממומשקת למרכז העיר ורחוב ז'בוטינסקי, רמות מחירים מגיעות לכ-28 אלף ש"ח למ"ר. וכאמור השכונות שמורידות משמעותית את רמות המחירים ברמת גן, דוגמת נווה יהושע שבדרום העיר, מורידות את הממוצע ורמות המחירים בהן הינן בטווח שבין 20-24 אלף ש"ח למ"ר.

לשתי הערים גם שכונות צמודי קרקע מבוקשות, שבהן רמות המחירים אטרקטיביות ביותר ביחס לאלה של תל אביב. שיכון ותיקים המיתולוגי שבצפון רמת גן, רמת חן בדרומה, ומתחם צמודי קרקע במרכז גבעתיים(סמוך לגולומב/ריינס) משקפים רמות מחירים הנמוכות בכ-40 אחוזים ואף יותר לעומת וילה או קוטג' דומה בשיכון הקצינים בתל אביב או לחלופין אפקה/תל ברוך, מה שמהווה הזדמנות נדל"נית מעניינת למי שרוצה להישאר קרוב לעניינים אבל אין לו 10-15 מיליון שקל, אלא רק 6-8 מיליון.

שתי הערים עברו ועוברות בשנים האחרונות הליכים אינטנסיביים של התחדשות עירונית וכמות העסקות של תמ"א 38 הגיעה בשלב מסוים לכמחצית מהעסקאות החדשות. גם החלטת ראש עירית רמת גן החדש, כרמל שאמה-הכהן, לעצור בקשות חדשות לתמ"א 38, עדיין לא השפיעה משמעותית, זאת משום שכל פרוייקטי התמ"א נמצאו כבר בביצוע או לאחר אישור. העובדה ששתי הערים ממוקמות בלב גוש דן וחלקן ממש צמוד לתל אביב, הופכת את שתיהן, ובמיוחד השכונות ה"צמודות דופן" לעיר הגדולה, להזדמנות נדל"נית מעניינת בשנים הקרובות, זאת עקב הציפיה שפער המחירים יצטמצם. גם השכונות ה"דרומיות" של רמת גן דוגמת נווה יהושע, עמידר ורמת השקמה, עוברות כיום תהליכי התחדשות עירונית ובמיוחד פינוי בינוי והצפי הוא שרמות המחירים בהן יתאזנו עם השכונות היקרות יותר שבצמוד.

קראו עוד בביזפורטל:
ראש עיריית רמת גן: "העיר העשירה נמצאת על סף פשיטת רגל"
בית המשפט הכריע נגד עיריית רמת גן - לא תוכל להפסיק את התמ"א

שני קווי הרכבת הקלה, הקו האדום הצפוי להיפתח בעוד כשנתיים וחצי ובהמשך גם הקו הסגול, יקצרו משמעותית את זמן הנסיעה משתי הערים למרכז תל אביב. הקו האדום ישפיע במיוחד על השכונות הצפוניות של רמת גן (חרוזים, הגפן, ראשונים, ותיקים) וכן ציר ז'בוטינסקי שבמרכז העיר וסביבותיו. הקו הסגול ישפיע יותר על השכונות הדרומיות הממוקמות מצפון ומדרום לציר אלוף שדה, הן בגבעתיים (רמב"ם, הרכבת) והן ברמת גן (נווה יהושע/עמידר, רמת השקמה, רמת חן).

כנ"ל תכנית קירוי "נתיבי איילון", בהנחה שאכן תקודם, ואשר תאפשר גישה רגלית ישירה בין תל אביב לבין שתי שכנותיה ממזרח.

לסיכום: שתי הערים, הן רמת גן והן גבעתיים, הן בהחלט בעלות פוטנציאל נדל"ני מעניין הן למגורים והן להשקעה. העובדה ששתיהן ממושקות לתל אביב, ובכל זאת פערי המחירים משמעותיים עד כדי כ-30-40 אחוזים פער בין שכונות צמודות דופן, דוגמת החרוזים והראשונים ברמת גן, או בורוכוב וגבעת רמב"ם בגבעתיים, לשכונות מקבילות בתל אביב, הופכת את שתיהן בהחלט ליעד מעניין. בד בבד, כאמור לעיל, פער המחירים הסטטיסטי של כ-13 אחוזים לטובת גבעתיים לעומת רמת גן, הינו בעיקרו פועל יוצא של שיכוני עולים, בעיקר בדרום רמת גן, היוצרים את עיקר הפער ואם נשווה שכונות מבוקשות בשתי הערים, אזי הפער כמעט ולא יהיה קיים כלל.

הצפי של משרדנו הינו שככל שהעבודות על קווי הרכבת הקלה יתקדמו וילכו, ובד בבד מימוש התכנית האסטרטגית לקירוי נתיבי איילון, מה שייצר ממשק ישיר בין ,מזרח תל אביב" לבין רמת גן וגבעתיים, פער המחירים בין העיר העברית הראשונה לבין שתי ערים אלה, ובמיוחד עם השכונות צמודות הדופן, ילך וייסגר, זאת למרות שתמיד "תג המחיר" של תל אביב, יהיה לו גם בעתיד "פרמיה" לא מבוטלת.

כותב המאמר הוא שמאי מקרקעין ומשפטן, לשעבר יו"ר לשכת השמאים ומבעלי משרד ז.כ. מחקר וסקרים