שכונת התקווה - התקווה הבאה של משקיעי הנדל"ן

שכונת התקווה הממוקמת ברובע 9, דרום-מזרח תל אביב, הפכה בשנים האחרונות ליעד נדל"ני מעניין, הן בקרב זוגות צעירים ומשפרי דיור, מתל אביב ובכלל והן עבור משקיעים.

השכונה הוקמה בשנות ה-30 של המאה שעברה בירכתי תל אביב, רוב רובם של תושביה היו עולים חדשים מארצות הים התיכון ובמלחמת העצמאות היתה בקו החזית מול הכפר הערבי הסמוך סלמה, לימים כפר שלם.

עובדת היותה של השכונה מחוץ ל"תכנית גדס", הפכה את השכונה וסביבותיה ל"בנים חורגים" למערב תל אביב הוותיקה. הוסיפה לכך גם העובדה שבנייני השכונה, בשונה מבנייני מערב תל אביב, היו בסטטוס של "מושע", כלומר ללא בעלות ישירה בטאבו על הדירות, על אחוז מסוים מהחלקה.

כותרת ראשית

בעד ונגד: מה חושבים בכירי הפד' על הורדות הריבית?

גלובל | אדיר בן עמי | 21/11/2024

- כל הכותרות

ה-S&P עלה בכ-0.5%; הנפט קפץ ב-2%, אלוט זינקה ב-17%

בעד ונגד: מה חושבים בכירי הפד' על הורדות הריבית?

סוף עידן ברשות לני"ע האמריקאית: גנסלר יפרוש עם כניסת טראמפ

עסקת ענק: מדיהאושן רוכשת את אינוביד ב-500 מיליון דולר

ויתניה: עסקה בין בעלי שליטה - מה המשמעות למשקיעים?

בכירים באנבידיה מתכננים למכור מניות בשווי 34 מיליון דולר

פאלו אלטו עם דוחות מעורבים: מה החברה צופה לשוק הסייבר?

יזם הקריפטו רכש בננה מודבקת לקיר ב-6.24 מיליון דולר

ג'ון דיר מזנקת ב-8% למרות תחזית זהירה

הבנקים זינקו קרוב ל-2% - עוד שבוע טוב בבורסה בת"א

בנק ירושלים מצטרף למרוץ על ישראכרט - האם מנורה תעלה את המחיר?

סנופלייק מזנקת ב–30% – הודיעה על שת״פ עם אנת׳רופיק

וויז רוכשת את דאז בסכום שמוערך ב450-550 מיליון דולר

אנבידיה עוברת לעליות במסחר שלפני הפתיחה אחרי שירדה כבר מעל 3%

משנה למנכ״ל תדיראן: ״אנחנו שואפים, הצבנו לעצמנו יעדים ריאליים ואנחנ...

השקל חוזר להתחזק? כך אפשר להגן מפני ירידה בשער הדולר

פנינסולה: עלייה של 18% בהכנסות; תחלק דיבידנד של 9 מיליון שקל

"דלק ממוקדת בהשבחת נכסי הליבה, אבל בוחנים גם הזדמנויות אחרות"

י.ח. דמרי: ההכנסות צמחו ב-36% - 458 מיליון שקל

מנכ"ל קסטרו: "קשה להעריך את השפעת חזרת הטיסות לחו"ל"

עוד תכניות

שכונת התקווה - הסדרת בעלות על הדירות
כאמור בשנים האחרונות המגמה בשכונת התקווה הולכת ומתהפכת. העובדה שהשכונה מורכבת ברובה הגדול מבתים פרטיים ובניינים בני שתי קומות, סמטאות צרות ואינטימיות חוצות אותם, הפכה אותה בעיני צעירים רבים למעין "נוה צדק של מזרח תל אביב".

גם העובדה שהתשתית בשכונה, שבעבר נפלה באופן משמעותי מזו של מערב תל אביב, השתפרה מאוד, כולל מרכזים קהילתיים מודרניים דוגמת "בית דני", "מרכז דוהל", פארק התקווה, השוק הססגוני ולצידו בית הספר למשחק של יורם לוינשטיין, כל אלה השפיעו תודעתית על הביקושים לדיור כשלזוגות הצעירים הצטרפו בהדרגה גם משפרי דיור וכן משקיעי נדל"ן.

>>>כמה עולה דירה בבת ים, והאם המחירים ימשיכו לעלות?
>>>למה דירה בגבעתיים יקרה יותר מדירה ברמת גן?

מי גר בשכונה?
כמו כן, ובשונה מהאוכלוסייה ה"קלאסית" של התקווה שהיתה מורכבת בעבר ברובה הגדול מעולים ותיקים, השתנה מאוד חתך האוכלוסייה של השכונה במהלך שנים האחרונות ובמיוחד באזורים מבוקשים דוגמת מתחם הסמטאות הצרות שבלב השכונה או שכונת "מכבי" הממוקמת במערב השכונה, בצמוד ל"נתבי איילון", תחנת הרכבת ההגנה, "בית דני" ואצטדיון הכדורגל של בני יהודה.

בין המגיעים החדשים לשכונה לא מעט אמנים ואנשי בוהמה, רווקים וזוגות צעירים, חברי הקהילה הלהט"בית כשהדגש הוא על אוכלוסייה חילונית משמעותית, מה שבעבר הלא רחוק לא אפיין את התקווה שהיתה מורכבת ברובה הגדול מאוכלוסייה מסורתית ודתית מובהקת. חשוב לזכור כי מגמה שכזו היתה אופיינית מאז ומתמיד למקומות שהחלו בהדרגה להיות מבוקשים, דוגמת יפו העתיקה, נוה צדק, שכונת שפירא, פלורנטין ועוד.

לכל אלה נוספים משתנים שאף הם צפויים בטווח הבינוני והארוך (5-10 שנים) לצמצם משמעותית את טווח המחירים שבין מרכז תל אביב לבין שכונת התקווה העומד כיום על פער של כ-100 אחוזים, 40-55 אלף שקלים למ"ר במרכז העיר, לבין כ-16 עד לכ-24 אלף שקלים למ"ר בתקווה, תלוי במצב הנכס(בהמשך המאמר מפורטות דוגמאות). פער עצום שכזה, לכל הדעות, צפוי להצטמצם משמעותית בשנים הקרובות.

לדוגמא, מחיר דירת 2 חדרים (וכאלה יש הרבה מאוד בתקווה) נע כיום בין 800 לכ-1.1 מיליון שקלים, וצמודי קרקע בין 1.8 לכ-2.1 מיליון, מחירים הנמוכים בממוצע פי 2.5 ואף יותר, ממחיר נכסים מקבילים במערב תל אביב, מרחק מאות מטרים ספורים  בלבד.

בד בבד תחילת המגמה של תמ"א 38 ופינוי בינוי(דוגמת כפר שלם הסמוכה) משפרת וממתגת את התקווה גבוה ביחס לשנים עברו. גם התשואה למשקיע גבוהה יחסית, כ-3-3.5 אחוז לשנה, זאת לעומת כ-2-.25 אחוז לשנה בלבד במרכז תל אביב.

כמו כן, בשנתיים, האחרונות, נוצרה תופעה ייחודית לשכונת התקווה של  ביקוש משמעותי גם לרכישת בניינים ותיקים שלמים(!) על ידי משקיעים אסטרטגים. הרווח, אדגיש, איננו דווקא על השכרת הדירות אלא גם ובעיקר פוטנציאל השבחת המחיר, שלא לדבר על אפשרות עתידית ריאלית לפינוי בינוי ובניית בניינים חדישים במקומם. בניינים אלה, בדרך כלל, הינם בשטח בנוי כולל בטווח שבין כ-120 לכ-300 מ"ר בקירוב, ועל מגרשים בטווח גודל שבין כ-100 ל-200 מ"ר בקירוב.

להלן עסקאות שונות שבוצעו בשכונת התקווה במהלך השנתיים האחרונות:
עסקות מכירת דירות: דירה  בת 2 חדרים, 60 מ"ר, ברחוב ברכיה 7, נמכרה במיליון שקלים, מחיר המשקף כ-16,600 שקלים למ"ר. דירה בת 45 מ"ר, 2 חדרים, ברחוב זרח 7, נמכרה ב-1.1 מיליון שקלים, מחיר המשקף כ-24,400 שקלים למ"ר. דירת בת 50 מ"ר, 2 חדרים, ברחוב הודיה 6, נמכרה ב-1,2 מיליון שקלים, מחיר המשקף כ-24 אלף שקלים למ"ר.  דירה בת 2 חדרים,  53 מ"ר, ברחוב דורון 2, נמכרה ב-975 אלף שקלים, מחיר המשקף כ-18,400 שקלים למ"ר.

בניינים המוצעים למכירה (מדובר במחירים מבוקשים, לא מחירים סופיים): בניין בן 2 קומות, שטח בנוי 160 מ"ר, מגרש 113 מ"ר,  ברחוב לפידות 6 נמכר ב-3.5 מיליון שקלים, מחיר המשקף כ-21,900 שקלים למ"ר. בניין בשטח בנוי של 120 מ"ר, מגרש כ-100 מ"ר, ברחוב נתן הנביא, נמכר ב-2.4 מיליון שקלים, מחיר המשקף כ- 20,000 שקלים למ"ר. בניין בשטח בנוי של 170 מ"ר, מגרש כ-140 מ"ר, ברחוב האקליפטוס, נמכר ב-2.9 מיליון שקלים, מחיר המשקף כ-17,000 שקלים למ"ר.

עסקות השכירות של דירות 2-3  חדרים, בשטח הנע בדרך כלל בין כ-30  מ"ר לכ-80 מ"ר, נעים בין כ-2800  לכ-4000 שקלים, תלוי בשטח ובמצב הדירה, וכאמור לעיל התשואה על השכירות מגיעה בממוצע לכ-3,-3.5 אחוזים, ובמקרים מסוימים אף נושקת ל-4 אחוזים בקירוב, משמעותית יותר מאשר התשואה במרכז תל אביב. חשוב להדגיש כי דירות גדולות יותר כמעט ואינן בנמצא בתקווה, להוציא פרוייקטים של התחדשות עירונית. במקרים אלה רמות המחירים גבוהות הרבה יותר לא רק אבסולוטית, אלא גם ביחס המחיר למ"ר, והממוצע מזנק במקרים מסוימים עד לכ-25-27 אלף שקלים למ"ר, ולעיתים אפף יותר מכך, כלומר כ-20-30 אחוזים יותר מאשר לבניינים ישנים.

להלן עסקאות שבוצעו לאחרונה בבניינים חדשים שעוברים כעת התחדשות עירונית:
ברחוב עזרא נמכרה דירה חדשה בת 3 חדרים, 80 מ"ר, במחיר 2.410 מיליון שקלים, כ-30 אלף שקלים למ"ר. דירה בת 4 חדרים, 98 מ"ר, נמכרה ב-2.555 מיליון שקלים, כ- 26 אלף שקלים למ"ר. דירת 4 חדרים 110 מ"ר, נמכרה ב2.565 מיליון שקלים, כ-26, 450 אלף שקלים למ"ר. דירה בת 5 חדרים, 117 מ"ר, נמכרה ב-2.813 מיליון שקלים, כ-24 אלף שקלים למ"ר. 

ומה לגבי מגמות המחירים עתידיות בשכונת התקווה?
מניתוח שערכנו במשרדנו, קיימים 3 משתנים מאוד משמעותיים שישפיעו ללא ספק על מגמות המחירים העתידיים בשכונת התקווה: האחד, דה-פרצלציה, רישום מחדש של החלקות, כך שכל בניין יירשם תחת חלקה נפרדת. חשוב להדגיש כי נכון להיום קיימת בעייתיות לקבל מימון בשכונת התקווה, זאת משום שעדיין לה בוצעה רה-פרצלציה.

קושי זה מוריד, כמובן, חלק מהביקושים וכשבעיה זו תוסדר, יהיה קל יותר לבצע עסקאות. רק פעולה זו לבדה תשביח להערכתנו בממוצע כל נכס בכ-15-20  אחוזים לעומת היום, כלומר כ- 200 אלף שקלים לפחות לדירת 2 חדרים וכ-400-500 אלף לצמודי קרקע.

המשתנה השני הינו הקו הסגול של הרכבת הקלה שישפר מאוד את הממשק בין התקווה ויתר שכונות רובע 9 עם מערב תל אביב. השלמת קו זה תעלה אף היא את ערכי הנדל"ן בתקווה בכ-10-15 אחוזים, זאת בחישוב שמרני. המשתנה השלישי הינה התכנית האסטרטגית לקירוי "נתבי איילון", שאף היא צפויה לשפר מאוד את הממשק בין מערב למזרח תל אביב ולהשביח בעוד כ-10-15 אחוזים את ערכי הנדל"ן.

המלצתנו למשקיעים: ראשית, בדקו היטב היטב את מצבו הסטטוטורי של כל נכס ונכס. מעבר לבעיית ה"מושע", ישנם לא מעט נכסים בשכונת התקווה עם בעיות נוספות שמוטב לבדוק אותן עם עורך דין ושמאי מקרקעין מיומנים. שנית, בדקו את פוטנציאל ההשכרה הספציפי של אותו נכס  וכן מה קורה באותו בניין, מיהם השכנים וכו'.

השלישית, כמובן הפוטנציאל לטווח הארוך, מעבר לתשואה השנתית הנאה של תמ"א 38 ובמיוחד של פינוי בינוי. להערכתנו השקעה המשלבת בתוכה את שלושת המרכיבים, תשואה טובה על השכרה, עליית ערך נכס פוטנציאלית כתוצאה מהמגמה הכללית בשכונה וכן פוטנציאל להתחדשות עירונית עתידית, כל אלה הופכים את ההשקעה בתקווה לאחת מבעלות הפוטנציאל הגבוה ביותר בשוק הדיור, ובמיוחד לאור רמות המחירים הגבוהות בשוק כיום. בסופו של יום חשוב לזכור שהתקווה, על כל חסרונותיה, עדיין יש לה את "תג מחיר תל אביב"!

כותב המאמר ארז כהן הינו שמאי ומשפטן, ושימש בעברו כיו"ר לשכת שמאי המקרקעין.
מאמרים נוספים של ארז כהן:
>>>האם המחירים באשדוד אטרקטיביים?
>>>כמה עולה דירה בבת ים, והאם המחירים ימשיכו לעלות?
>>>למה דירה בגבעתיים יקרה יותר מדירה ברמת גן?
>>>השכונות הכי מעניינות בחיפה
>>>השקעה בטבריה - לא מה שחשבתם