מצד אחד, בונים מגדלי משרדים רבים באזור המרכז, ומצד שני - שוק המשרדים המקומי גדל משנה לשנה ועדיין קיים מחסור גדול - מדי שנה צריך לקדם כ-800 אלף מ"ר חדשים כדי לעמוד בביקושים, אז למרות שנראה כאילו בכל מקום בונים מגדל, זה עדיין לא יספיק לביקושים העתידיים.
רובם הגדול של מתחמי הנדל"ן המניב, הכוללים משרדים (כ-60%) מרוכזים ב"מדינת תל אביב" (תל אביב, רמת גן, בני ברק, פתח תקוה, הרצליה פיתוח ויתר ערי הלוויין). שם הביקושים גדולים והתפוסה במשרדים מגיעה היום לכ-90%-95%. במקביל, ההתעניינות של משקיעים באזורים אלו גדלה בשנים האחרונות.
השינוי בטעמים של המשקיעים ומעבר להשקעה במשרדים על חשבון השקעה בדירות למגורים היא תהליך ממושך, אבל "קו פרשת המים" התרחש לפני כארבע שנים כאשר הוחלט להכפיל את מס הרכישה לדירת מגורים שנייה ומעלה עד ל-8%-10%. מס הרכישה על משרדים הוא 6%, והמשמעות - השקעה בדירה למגורים הפכה לפחות אטרקטיבית והשקעה במשרד הפכה לאטרקטיבית יותר.
- כל הכותרות
תשואה אטרקטיבית בנדל"ן מסחרי
העלאת המס השפיעה הן תודעתית והן קונקרטית על מעבר של ישראלים רבים מהשקעה בנדל"ן למגורים להשקעה בנכסים מסחריים. במקביל, חברות ענק בינלאומיות בתחום הטכנולוגיה דוגמת מיקרוסופט, אמזון ופייסבוק, רכשו במהלך השנים האחרונות מאות אלפי מ"ר בתל אביב והסביבה, והשפיעו על השוק וכן סימנו למשקיעים בתחום הנדל"ן המניב, הן ישראלים והן משקיעים זרים, כי המגמה של כניסה של חברות גדולות עשויה להימשך.
מעבר לכך, העובדה שרמת מחירים בשוק הנדל"ן המניב יציבה יחסית בשנים האחרונות, הופכת את ההשקעה ליחסית זהירה ולמרות זאת עתירת תשואה -6% עד 8% בממוצע (הרבה מעבר לתשואה על דירות למגורים).
יתרון נוסף בהשקעה בנדל"ן מניב היא הריבית הנמוכה שבעצם יצרה מרווח מאוד משמעותי בין התשואה על נדל"ן מסחרי לעומת הריבית הסולידית באפיקי השקעה אחרים.
חוזים לטווח ארוך
החוזים בנדל"ן מסחרי הינם לטווח הארוך, כחמש שנים, זאת לעומת שנה-שנתיים בנדל"ן למגורים, מה שהופך את ההשקעה לאטרקטיבית ויציבה עוד יותר, כשבניגוד לנדל"ן למגורים, אין צורך לשבור את הראש מידי שנה שנתיים בהחלפת שוכרים.
רמות מחירי השכירות לנדל"ן עסקי התייצבו בשנה האחרונה סביב ה-70-100 שקלים למ"ר, תלוי במיקום, בבניין, בשטח, ברמת הגימור ובמשתנים נוספים.
רמות המחירים במתחם עזריאלי כ-110-120 שקלים למ"ר, בציר יגאל אלון כ-70-110 שקלים למ"ר, בציר בגין 90-105 שקלים, במתחם רמת החייל בתל-אביב כ-80-70 אלף שקלים למ"ר, במתחם ה-BBC כ-100-80 שקלים למ"ר, במתחם הבורסה ברמת גן כ-70-110 שקלים למ"ר ובשדרות רוטשילד כ-90-120 שקלים למ"ר.
מתחם הבורסה
מתחם הבורסה ברמת גן היה משנות ה-50 ועד לשנות ה-90 מתחם שהתאפיין בתעשיות ישנות, בתי מלאכה, פחחיות, מוסכים ומועדוני לילה מפוקפקים.
בשנת 1968 נחנכה במקום בורסת היהלומים, מה שהביא לשינוי משמעותי בתפיסה לגבי ייעוד האזור. העובדה שבשנות ה-80 נסלל הכביש המהיר "נתיבי איילון" בממשק אליו, שדרגה מאוד את האטרקטיביות של המתחם, ו"קירבה" אותו לתל אביב.
כמו כן העובדה שבהמשך נפתח גשר ישיר מתחנת הרכבת סבידור אל מתחם הבורסה, הקלה מאוד על הנגישות אליו. במהלך 30 השנה האחרונות נחנכו במתחם כ-30 מגדלים, רובם מגדלי משרדים, ומקצתם שימושים מעורבים דוגמת מגדל משה אביב וליאונרדו. בסך הכל יש במתחם כמיליון מ"ר בקירוב, כולל מבנים ישנים שעדיין עומדים על תילם. לעומת הבנייה המואצת שהיתה במתחם בשנות ה-90 והעשור הקודם, התמתנה מאוד הבנייה בו בשנים האחרונות. העובדה שהאזור לא תוכנן מראש להיות מתחם משרדי, נמצאת כעת בעוכריו, זאת לעומת מתחמים דוגמת ה-BBC בבני ברק ורמת החייל בתל-אביב. מתחם הבורסה ממוקם גיאוגרפית ממש בטבור גוש דן. הוא נהנה ממשק תחבורתי מצוין הן ל"נתיבי איילון", הן לתחנת הרכבת סבידור (כולל 2 כניסות נפרדות, צפונית ודרומית) ולתחנה של הקו האדום של הרכבת הקלה.
המתחם שייך לרמת גן, אולם גובל במרחק הליכה קצר לשתי ערים משמעותיות נוספות, תל אביב וגבעתיים, ועובדה זו משחקת בהחלט לטובתו. יחד עם זאת, יש בעיה קשה במיוחד של חניות ופקקים בכניסות וביציאות, ובעיה של "נראות מאוד לא ירוקה". האזור ממותג כיום נמוך בהרבה לעומת לפני עשור, גם בשל התיישנותו. רמות המחירים בו, כ-70-100 שקלים למ"ר (תלוי אם מדובר בבניין A או B קלאס).
כמו כן, לאור העובדה שהשתנתה המגמה שאפיינה את האזור בשנות ה-90 והעשור הקודם, קיימת בשנים האחרונות זליגה "החוצה".
לסיכום: מתחם הבורסה הוא אזור מרכזי אך צפוף בציר תל-אביב-רמת גן-גבעתיים, עם נגישות תחבורתית טובה כולל תחנת רכבת, רכבת קלה, אך סובל מבעיות מיתוג-התיישנות ובעיות חניה.
מתחם ה-BBC בבני-ברק
מתחם ה-BBC (בני ברק ביזנס סנטר) שבצפון העיר היה בעבר אזור תעשייה מסורתי מובהק, כולל בתי מלאכה, מפעלי תעשייה ומוסכים. המתחם שינה את פניו ונחשב יום לאחד המתחמים המובילים באזור המרכז. מיקומו בטבור גוש דן, בסמוך לתחנת רכבת, כביש אם המושבות, היציאה לכביש 4 (גהה), יצרו הזדמנות חד פעמית שבה ניתן היה לנצל את ערכי הקרקע הגבוהים, ולהפוך את זכויות הבנייה הנמוכות לזכויות גבוהות מאוד, כולל כ-1.5 מיליון מ"ר מגדלי משרדים שתריסר מהם כבר הולכים ונבנים, וחלקם אף עומדים על תילם דוגמת "בסר" 1, 3,2, 4, מגדל "קונקורד", v tower, מגדל "בר כוכבא" ועוד.
מתחם ה-BBC כולל כבר היום למעלה ממיליון מ"ר שטחי בניה בעשרות מגדלי משרדים. המשרדים מושכרים במחירים החל מ-80 שקלים למ"ר. ה-BBC ממותג כיום כיעד לגיטימי ואטרקטיבי במטרופולין תל אביב ומהווה תחרות למתחמי משרדים ישנים ומוכרים דוגמת מתחם הבורסה ברמת-גן ומתחם רמת החייל בצפון-מזרח תל-אביב. טווח המחירים כיום במתחם ה-BBC להשכרה נע בין 80-100 שקלים למ"ר.
מתחם רמת-החייל בתל-אביב
מתחם רמת החייל כולל 85 אלפי מ"ר ומסחר נחשב גם היום לאחד המובילים בגוש דן, הן בשל מיקומו בצפון תל-אביב ונגישותו למרכז תל-אביב, לאזור קניון איילון ברמת גן וקרבתו לכביש 5 ולרכבת במתחם אי.די.דיזיין. כמעט לכל בניין משרדים חניות תת-קרקעיות לשימוש המועסקים וישנם גם מספר חניונים של אחוזת החוף הפזורים במתחם. טווח המחירים להשכרה ברמת החייל כיום נע בין 70 ל-80 שקלים למ"ר.
אז השקעה בנדל"ן מסחרי, עשויה להיות מתאימה לכם, אבל חשוב להבין וללמוד על המקום, על הבניין בוא אתם רוכשים את הנכס, וכן להבין את המגמות בשוק.
על המשקיעים לבדוק מי החברה שבונה את הנכס, איך הוא מתוכנן, באיזו רמת גימור, מהם קהלי השוכרים הפוטנציאלים, מידת הנגישות התחבורתית אליו בהווה ובעתיד הקרוב (פרמטר ההופך לחשוב יותר ויותר), כמות החניות לדיירי אותו בניין או מגדל ואורחיהם, הפסיליטיז' בבניין, מיהי חברת הניהול וכמה זמן ובאיזה מחיר אפשר לבצע את חוזה השכירות.
כמו בכל נגזרת נדל"נית, קיימים גם בנדל"ן עסקי סיכונים מסוימים כמו להישאר עם נכס לא משוכר או לבחור נכס שאינו מתאים לקהלי היעד. חשוב לבדוק את הסיכונים ולשקלל אותם בחשבון. אולם בחשבון הכולל מדובר בהחלט באחת ההשקעות המשלמות ביותר שבנמצא.
*כותב המאמר ארז כהן הינו שמאי ומשפטן, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין
תודה.
לתגובה חדשה
חזור לתגובה
-
9.אלה לא המחירים כבר מעל שנה. המחירים ירדו כבר 10%- 20%. (ל"ת)ממי 24/11/2019 08:27הגב לתגובה זו0 0סגור
-
8.תציעו בבקשה גם..המתווך 22/11/2019 22:00הגב לתגובה זו1 0שאם השוכר עוזב, צריך לתת שוב תקציב, שבעל המשרד צריך לתת תקציב עבור התאמות, שהארנונה והניהול גבוהים וכמובן את נושא המיסוי לפרטיים.ולמה באמת לא לקנות מניות של חברות נדלן מניב??סגור
-
7.הכותב לא מציין עובדות מהותיותמשה 22/11/2019 16:58הגב לתגובה זו0 0עתיד עולם העבודה הינו משרדים ?!? זאת ההנחה ??? לפי ההתפתחות בעולם ההנחה הזו איננה נכונה! אלא גדל כאן דור חדש , לא ארחיב על זה יותר מיידי. נקודה 2 - מיקום, בסיום בניית הרכבת הקלה , המיקום ליד התחבורה הציבורית יקבע יותר, וזמינותו . כך שמה שמתאים כיום לא בהכרח יתאים למחר.סגור
-
6.הצילו!!!יובל 22/11/2019 16:22הגב לתגובה זו0 0הצילו!!! רוצחים ופושעים נגד האנושות-מנסים לרצוח אותי ע"י מניעת שינה,מרחוק ובאמצעים טכנולוגים סודיים שלא מגלים לציבור עליהם (זה קורה בשיטתיות תקופה ארוכה מאד-הם נתנו לי לישון בהתחלה שעתיים,שלוש ואף 4 ברצף,ומאז הורידו לי את שעות השינה בשיטתיות).מעירים אותי כעת בשיטתיות כל שעה בלילה (שזה נסיון לרצח-לא פחות).אני עובר דירה!!! רק שיפסיקו להעיר אותי בינתיים.אם ימשיכו להעיר אותי למרות שאני מנסה לעבור דירה,אני אגלה לציבור סודות חמורים ביותר שמסתירים מכם.נתחיל בזה שכל חייכם הם שקר-עובדים עליכם בכל תחום מאז רגע לידתכם...החיים בעולם ובישראל בפרט הם הצגה מצחינה שעדיף לא לדעת עליה (כי האמת קשה מנשוא)-הפשעים הם חמורים ביותר נגד האנושות ובעלי חיים (כולם במלכוד של ה"מטריקס" שסוגר עליכם...מלבד ה1 אחוז של הקנוניה-אבל גם הם ידוללו בסוף)סגור
-
5.למה במקום לא לקנות מניות/אגח של חברות הנדל"ן המניב? (ל"ת)מוטי 22/11/2019 15:26הגב לתגובה זו0 0סגור
- טען עוד
-
4.נדלן מניבדני 22/11/2019 14:04הגב לתגובה זו1 0ההשקעה הטובה ביותר בישראל -מניות נדלן מניב לטווח ארוך , עקב הריבית הנמוכה מאדסגור
-
3.נדלן מסחרי לא רלוונטי לפרטייםרק לחברות 22/11/2019 11:54הגב לתגובה זו2 0כל המחירים שרואים ביד 2 לא כוללים מעמ אבל מי שמקבל פטור ממעמ וגם לא תמיד זה חברות בע"מ ולא פרטיים שיצטרכו להוסיף עוד 17% למחיר מה שיוריד משמעותית את התשואה . כמו כן הארנונה לנדלן מסחרי היא מטורפת פי 3 ומעלה ביחס לנדלן למגורים , לזה צריך להוסיף גם דמי ניהול שהולכים ותופחים כל הזמן . נכס מסחרי שעומד ריק יותר מחודשיים מעביר את בעליו להפסד שנתי. כמו כן ההיצע של משרדים הולך וגדל בצורה מטורפת יש מיליוני מטרים שהולכים ונבנים בפח תקווה על ציר זבוטינסקי בונים מתחם חדש ענק שהולך להתחרות במתחם BBC והולך להיות הרבה יותר אטרקטיבי כי בין הבניינים לא יהיו מוסכים ....וכל ילד יודע שהיצע גדל מול ביקוש קשיח (והביקוש קשיח) זה אומר ירידת מחיר.סגור
-
ביקוש קשיח פירושודור 23/11/2019 01:25הגב לתגובה זו0 0שלא משנה בכמה תעלה את המחיר לא יקנו פחות מוצרים (לדוגמא תרופות) אתה מתכוון ל"ביקוש קבוע" כלומר אין עורכי דין חדשים עובדי הייטק חדשים וכדומה שגם בזה אני לא לגמרי מסכים אבל ללא ספק באמת בונים המוןסגור
-
2.מה עם מס הכנסה זה נכס עיסקי/מסחרי (ל"ת)נבון 22/11/2019 10:54הגב לתגובה זו0 0סגור
-
1.לא מטריד אותך הארביטראז' בין ריביות ההשכרה?! (ל"ת)מה הוא מתמחר? 22/11/2019 10:46הגב לתגובה זו0 0סגור
