מה עשו חברות הנדל"ן האמריקאיות ברבעון השלישי?

לאחר עונת הדוחות נדב ברקוביץ, אנליסט נדל"ן, IBI בית השקעות מסכם את ביצועי חברות הנדל"ן האמריקאיות; סטרווד ממשיכה להראות דוחות מאכזבים, מנגד דה- זאראסי מפתיעה לטובה עם קצב מכירות שלא נפגע, לעומת שנה שעברה. להלן הסקירה המלאה:

דה זאראסי
דוח ראשון מלא לאחר שינויי החקיקה. הדוח הראה כי נכון לעכשיו, החברה משדרת "עסקים כרגיל". קצב מכירת הדירות היה דומה לתקופה מקבילה והחברה העריכה שוב כי אין מקום לבצע שערוכים בנכסי החברה. 

מתחילת השנה נמסרו 54 דירות בתמורה ל-25 מיליון דולר מתוכן 30 דירות נמסרו ברבעון השלישי בתמורה ל-13 מיליון דולר. החברה מציינת כי לאחר המאזן נמסרו עוד 25 יח"ד בתמורה ל-13 מיליון דולר,  יחס חוב ל-CAP עומד על 58.3%.

סילברסטיין
באוקטובר השלימה החברה מכירת נכס מפורטפוליו גלאקסי תמורת 230 מיליון דולר (חלק החברה 17%).

פסיפיק אוק
בצד המקורות, בספטמבר מכרה החברה את הנכס John Carpenter 125, המכירה הניבה תזרים נטו של 47 מיליון דולר. בצד השימושים, רכשה פאסיפיק באוקטובר 7.18 מיליון מניות של קרן הריט הסינגפורית תמורת 5.2 מיליון דולר (מחזיקים 6.89%) ובנובמבר השלימה את המיזוג עם קרן Reven למגורים תמורת 56.6 מ' דולר. יחס חוב ל-CAP מסתכם ל-51.5%.

וורטון
ההלוואות שהחברה נתנה במהלך הרבעון הקודם (שלוש הלוואות בסך 40 מיליון דולר) הניבו חלקית ברבעון וצפויים להוסיף עוד כ-2 מיליון דולר בשנה. בנוסף רכשה וורטון נכס מסחרי חדש בברוקלין בסך של 20 מיליון דולר. אין כרגע שוכר בנכס ולא נלקח בגינו חוב חדש. 

מויניאן
רשמה ירידת ערך נוספת בסך 50 מיליון דולר בגין הנכס בשדרה החמישית ומנגד רשמה שערוך חיובי של 26 מיליון דולר בנכס 3CC בעקבות השכרת קומה נוספת. החברה גם מעדכנת כי קיבלה טופס אכלוס לחלק מפרויקט לינדן 123. בנוגע לביקורת הרשות לניירות ערך, מויניאן מעדכנת כי ההליך טרם הסתיים. 

לייטסטון
במהלך הרבעון חתמה לייטסטון על 6 חוזים נוספים בפרויקט וויליאם 130 וכעת סך החוזים מסתכם ל-81 יח"ד מתוך 244 יח"ד. הדוחות כללו גם שערוך שלילי של 20 מיליון דולר ברבעון מנכסי המסחר.

נמקו
נמקו ממשיכה במסע הרכישות מצד אחד ומכירת חלקות מצד שני. במהלך הרבעון רכשה נמקו 6 נכסים בסך של 76 מיליון דולר (חלק החברה) ועוד 2 נכסים לאחר המאזן (בסך 17 מיליון דולר חלק החברה) שצפויים להניב כ-18 מיליון דולר. בנוסף רכשה החברה 4 הלוואות (notes)  על נכסים בהיקף של כ-50 מיליון דולר.

בצד המכירות, בתקופת הדוח השלימה חברה מכירת 11 חלקות בסכום מצטבר של 43.6 מיליון דולר והתקשרה בהסכמים למכירת חלקות נוספות בסך 26.4 מיליון דולר שטרם הושלמו. בנוסף מימשה החברה שני נכסים מלאים בסכום של 19 מיליון דולר שנמכרו אף מעל שווי ספרים (רווח של כ-3.5 מיליון דולר).

סטרווד
שערוכים: החברה רשמה הפחתה של 7.9 מיליון דולר נוספים ברבעון וסך של 52 מיליון דולר מתחילת השנה. שיעור התפוסה ירד ל-94.5%. 

ה-FFO מתחילת השנה ירד ל-21.1 מיליון דולר לעומת 35.2 מיליון דולר בתקופה המקבילה. התניות פיננסיות, יחס הכיסוי להלוואת ה-cmbs ממשיך לרדת ועומד כיום על 10.95%-11.25%.

דה לסר
בצד החיובי, בפרויקט קלינטון 77 החברה מעדכנת על חוזה משופר שיכנס לתוקף בספטמבר 2020 ויגדיל את ה-NOI ב-0.9 מיליון דולר. בנוסף, ביצעה החברה מימון מחדש לנכס בהיקף של 30 מיליון דולר וריבית 3.85% ל-10 שנים אשר ייצר תזרים של 16.5 מיליון דולר. בעקבות החוזה החדש, רשמה החברה שערוך חיובי של 21 מ' דולר בדוחות.

בצד השלילי, בפרויקט מפלטון, מעדכנת החברה כי עדיין אין מכירות לשלב א ושלב ב יסתיים ברבעון השני של 2020. הסכום הנותר להשלמת הפרויקט מסתכם ל-8 מיליון דולר והוא צפוי להגיע ממכירת דירות.

לאור ההאטה, החברה החליטה על החלפת החוב הקיים בנכס (40 מיליון דולר) בהלוואה חדשה בהיקף של 70-75 מיליון דולר שתפרע ממכירת הדירות. המימון הנוסף (מעבר ל-40 מיליון דולר) ישמש את החברה לצרכיה השוטפים.

יחס חוב ל-EBITDA של החברה מסתכם ל-16.64 כאשר יחס של מעל 17 מזכה בתוספת ריבית בסדרה ה'. 

אמ.די.גי
לאחר שהחברה חזרה לעמוד בהתניות הפיננסיות של יחס חוב ל-EBITDA, הריבית בסדרה ג' תקטן ב-0.5%. נכון לדוחות, היחס מסתכם ל-16.85.

דלשה
קצב מכירת דירות בפרויקט מורניגסייד, עד כה הושכרו 49 יחד מתוך 92 יחד שקיבלו אישור אכלוס במחיר של 83.5 דולר לר"ר ושל 77 דולר לר"ר בניכוי הטבות לשוכרים.

ספנסר
מעדכנת כי היא חורגת בהתניה פיננסית של סדרה א - יחס חוב ל-EBITDA. כיום יחס החוב מסתכם ל-15.5 בעוד ההתחייבות היא ליחס שלא יעלה על 15. בעקבות כך תעלה ריבית סדרה א ב-0.5%. החברה מעריכה כי יחול שיפור ביחס זה במהלך הרבעון הראשון של 2020. בנכס אלבי המשועבד לסדרה ג, שיעור התפוסה בפועל נשאר בשטחי המגורים הינו 99% ובשטחי המסחר 14%.

אול-יר
מספר עדכונים לדוח תזרים המזומנים החזוי של החברה: במקום מימוש הקרקע המשמעותית סמית (בשווי 166 מיליון דולר וחוב של 36 מיליון דולר), לקחה אול-יר מימון נוסף (שעבוד שני על הקרקע) בסך 55 מיליון דולר (לא דווח באיזו ריבית). בנוסף לקחה החברה אקוויטי מועדף על שני נכסים (141 Spence and 169 Graham). ה-FFO ברבעון הסתכם ל-(3-) מיליון דולר הנובע הוצאות מימון בגין בושוויק שלב ב בעוד הנכס טרם מניב. החברה גם מעדכנת כי תתכן שחיקה נוספת בתקופות הבאות עד לאכלוס הנכס ומימון מחדש. יחס החוב ל-CAP של החברה מסתכם ל-72.3%.

קופרליין
מצד אחד מדווחת על רכישת נכס חדש (תשקיע 16 מיליון דולר הון עצמי) ומנגד קבלת תזרים של 19 מיליון דולר ממחזור הלוואות.

רכישת נכס (אמבסדור) - בנובמבר רכשה החברה 75.79% בנכס המיועד למגורים להשכרה הממוקם בפאלם ביץ פלורידה בתמורה ל-36 מיליון דולר. לצורך הרכישה לקחה החברה מימון בסך 20 מיליון דולר בריבית ליבור +6.5% ומועד פירעון של מאי 2021.

מלון ברזיליאן - בנובמבר ביצעה החברה מימון מחדש בנכס. ההלוואה הקיימת הייתה בסכום של 18 מיליון דולר כאשר הלוואה החדשה היא בסך 32 מיליון דולר לתקופה של 5 שנים בריבית של 4.44%.

בנוגע לפירעון תשלומי האג"ח בסך 52 מיליון דולר בתקופה של 12 החודשים הקרובים, מציינת החברה כי ביצעה מימון מחדש למספר נכסים אשר בגינם נבע לחברה עודף תזרימי כולל בסך של כ- 19 מיליון דולר, כמו כן, בכוונת החברה לבצע מימון מחדש של נכסי נדל"ן נוספים הצפוי להניב לחברה עודף תזרימי בסך של כ- 14 מיליון דולר, יחד עם זאת למועד הדוח הכספי לחברות מאוחדות יתרות נזילות בסך של כ- 24 מיליון דולר אשר ביכולת החברה למשוך.

אקסטל
החברה עדכנה את דוח תזרים המזומנים החזוי. בפרויקט CPT, מציינת החברה כי היא מעריכה קבלת טופס אכלוס רק ברבעון שלישי 2020 ולכן התזרים לסוף 2020 ירד משמעותית. כמו כן, מעריכה אקסטל כי בפרויקט 555 היא צפויה להשלים מימון בכיר ברבעון הרביעי בהיקף של 400 מיליון דולר ועוד הלוואת מזומנים של כ-140 מיליון דולר. מבחינת נזילות לתשלום סדרה א, למועד הדוח יש לחברה מזומנים זמינים בהיקף של כ-56 מיליון דולר ויתרה בלתי מנוצלת של כ-153 מיליון דולר.

קצב המכירות בפרויקטים ממשיך להיות איטי, בפרויקט וואן 57 לא נמכרו דירות במהלך הרבעון. בפרויקט קנט, נמכרו 5 יח"ד אולם החברה מציינת כי היא לא צופה להניב רווחים בפרויקט למעט החזר עלויות. בפרויקט OMS נמכרו 75 יח"ד (במחיר של 2,133 דולר לר"ר) ברבעון וסך של 202 יח"ד מתוך 815 בפרויקט. החברה מעדכנת גם כי החלה במודל של שכירות בנכס עם אופציה לרכישת הדירה בהמשך.