שכונות הדר יוסף ונוה שרת היו מאז ומתמיד יוצאות דופן בין שכונות צפון תל אביב. בשונה מיתר השכונות, דוגמת בבלי, רמת אביב, שיכון ל', נאות אפקה, מעוז אביב, צהלה, רמת החייל, שיכון דן ועוד, שהתאפיינו מאז ומתמיד באוכלוסייה חזקה וברמות מחירים מהגבוהות בארץ, היו הדר יוסף ונוה שרת במשך שנים רבות בעלות תדמית ומיתוג של "שכונות עולים". רמות המחירים בשכונות האלו היו צנועות יחסית, דומות הרבה יותר לאלה הממוצעות לאלה של רמת גן וגבעתיים.
נכון להיום רמות המחירים הממוצעות בשתי שכונות אלה, הממוקמת ברובע 2 שבצפון מזרח תל אביב, הינן כ-28-34 אלף שקלים למ"ר, ולמרות העלייה המשמעותית במהלך העשור האחרון, פי 2 ויותר, עדיין יש להן לאן לשאוף. לשם השוואה, רמות המחירים בשכונות המקיפות אותן, דוגמת צהלה, רמת החייל, שיכון דן, נאות אפקה ומעוז אביב, גבוהות בממוצע בכ-20-40 אחוזים ומגיעות לכ-40-45 אלף שקלים למ"ר בממוצע, תלוי בשכונה ובמיקום.
הן הדר יוסף והן נוה שרת מתאפיינות בפרויקטים של תמ"א 38 ומיוחד פינוי בינוי, מה שמשדרג עוד יותר את שתיהן, הן בתשתיות, הן באוכלוסייה חזקה חדשה הזורמת אליהן והן במיתוג.
- כל הכותרות
הדר יוסף - תעודת זהות
הדר יוסף, מהשכונות הוותיקות של העיר תל אביב, הוקמה בסוף שנות ה-30 של המאה הקודמת על אדמות שבט אבו קישאק, והייתה בפועל השכונה הראשונה שהוקמה מצפון לירקון. בשנות ה-50 וה-60 אוכלסה בעיקר על ידי עולים ממזרח אירופה וארצות הבלקן, ורוב הרחובות בה נקראו על שם קהילות יהודיות שחרבו בשואה. השכונה התאפיינה במבנים דו קומתיים בני 8 דירות זעירות בנות 22 מ"ר, מקביל למה שכונה אז "דירות סוכנות". במהלך שנות ה-70 וה-80 הוקמו בשכונה גם בניינים בני 8-10 קומות ובהמשך, החל מ-1994 קודמה תכנית פינוי בינוי.
הדר יוסף משתרעת על פני שטח של 1,000 דונם בקירוב, כ-8,000 תושבים, ומוקפת בכל עבריה בשכונות יוקרה דוגמת עוז אביב, נאות אפקה א', רמת החייל ושיכון דן. היא נהנית מנגישות מצוינת למרכז תל אביב דרך שני צירי תנועה אסטרטגיים, פנחס רוזן ובני אפרים, קרבה מיידית למתחם רמת החייל וקריית עתידים, קריית הספורט הדר יוסף ובניין הוועד האולימפי הישראלי, מתנ"ס בית פרנקפורט, 3 מרכזים מסחריים, פארק בלב השכונה, קרבה מיידית לפארק הירקון ולקניון איילון ברמת גן הסמוכה ועוד.
עסקות שבוצעו בהדר יוסף
בחודש מאי 2018, ברחוב אש שלום 8 נמכרה דירת ארבעה חדרים בת כ־86 מ"ר, קומה 4 מתוך 7, תמורת 2.8 מיליון שקלים. אותה דירה נמכרה בחודש ינואר 2009 תמורת 1.35 אלף שקלים בלבד.
בחודש אפריל 2017, ברחוב שיטרית 21 נמכרה דירת שלושה חדרים בת כ־56 מ"ר, קומה 5 מתוך 7, תמורת 2.3 מיליון שקלים. אותה דירה נמכרה בחודש דצמבר 2007 תמורת 850 אלף שקלים ובשנת 2002 תמורת כ־780 אלף שקלים.
בחודש פברואר 2019, ברחוב אש שלום 17, נמכרה דירת שלושה חדרים בת כ־63 מ"ר, קומה 7 מתוך 8, תמורת 2.18 מיליון שקלים. אותה דירה נמכרה בחודש נובמבר 2011 תמורת 1.463 מיליון שקלים.
בחודש מרץ 2019, ברחוב פילדלפיה 4, נמכרה דירת 2 חדרים בשטח של כ־53 מ"ר, קומה ראשונה מתוך 9, תמורת 1.725 מיליון שקלים. אותה דירה נמכרה בחודש ספטמבר 2010 תמורת מיליון שקלים.
ברחוב יוסף קיציס 2 נמכרה דירה בת 108 מ"ר, קומה 8, ב-3.25 מיליון שקלים. ברחוב קהילת ורשה 31, נמכרה דירה בת 5 חדרים, 117 מ"ר, קומה 5 ב-3.35 מיליון שקלים. בקהילת יאסי 13, נמכרה דירת 5 חדרים, 132 מ"ר, קומה 1, ב-3.85 מיליון שקלים, בקהילת לודז' 56 נמכרה דירה בת 4 חדרים, 96 מ"ר, קומה 2, ב- 3.23 מיליון שקלים, בבנימין מינץ 8, נמכרה דירה בת 102 מ"ר, קומה 5 ב-3.41 מיליון שקלים.
נוה שרת - תעודת זהות
נוה שרת, כמוה כהדר יוסף, התאפיינה במשך שנים רבות במיתוג של "שכונת עולים". היא קומפקטית בשטחה, כ-400 דונם, ואמורה להכיל כעשרת אלפים תושבים ויותר, לאחר תום הפרויקטים של פינוי בינוי המתבצעים בעצם ימים אלה בה.
השכונה הוקמה בשנות ה-50 כמעברת עולי צפון אפריקה "יד המעביר", בראשית שנות ה-60 נבנו בה שיכוני עולים ולעולי צפון אפריקה הצטרפו עולים ממזרח אירופה (רומניה, פולין) ובהמשך עולי ברית המועצות לשעבר.
השכונה מוקפת בשכונות יוקרה, החל מצהלה, וכלה ברמת החייל ושיכון דן והיא גובלת בצפון בשטחי רמת השרון. מיקומה, בצמוד למתחם רמת החייל ופארק עתידים, כמו גם העובדה שהיא נהנית ממוסדות ציבור איכותיים, החל מקונסרבטוריון וכלה בקאנטרי קלאב, הופך אף אותה לפוטנציאל הן למשפרי דיור והן למשקיעים.
עסקות שבוצעו בנוה שרת
בחודש מרץ 2019, ברחוב אלמגור 9 נמכרה דירת שני חדרים בת כ־40 מ"ר, קומה 4 מתוך 5, תמורת 1.81 מיליון שקלים. אותה דירה נמכרה בחודש ינואר 2010 תמורת 850 אלף שקלים בלבד.
בחודש מרץ 2019, ברחוב בית אל 3 נמכרה דירת 3 חדרים בת כ־55 מ"ר, קומה 1 מתוך 3, תמורת 2 מיליון שקלים. אותה דירה נמכרה בחודש דצמבר 2010 תמורת כ־950 אלף שקלים בלבד.
בחודש דצמבר 2018, ברחוב רמה 21, נמכרה דירת 3 חדרים בת כ־65 מ"ר, קומה 4 מתוך 5, תמורת 2.115 מיליון שקלים. אותה דירה נמכרה בחודש ינואר 2010 תמורת 1.03 מיליון שקלים.
בחודש מאי 2018, ברחוב אח"י דקר 33, נמכרה דירת 2 חדרים בת כ־40 מ"ר, קומה 3 מתוך 4, תמורת 1.93 מיליון שקלים. אותה דירה נמכרה בחודש יוני 2009 תמורת 695 אלף שקלים בלבד.
ברחוב בית אל נמכרה דירת 5 חדרים, 112 מ"ר, קומה 11, ב-3.1 מיליון שקלים. ברחוב פילדלפיה 7 נמכרה דירת 4 חדרים, 105 מ"ר, קומה 12 ב-3.01 מיליון שקלים. ברחוב דבורה הנביאה 79 נמכרה דירה בת 70 מ"ר, קומה 8 ב-2.28 מיליון שקלים.
ברחוב אחי דקר 26 נמכרה דירת 2 חדרים, 50 מ"ר, קומה 3, ב-1.7 מיליון שקלים. ברחוב הדף היומי 4 נמכרה דירת 5 חדרים, 115 מ"ר, קומה 1 ב-2.61 מיליון שקלים, ברחוב בית אל 7 נמכרה דירת 2.5 חדרים, 50 מ"ר, קומה 4 ב-1.91 מיליון שקלים.
נדגיש כי חלק מהדירות שצוינו לעיל הינן דירות שיכון המיועדות לפינו בינוי בתקופה הקרובה. נכון להיום מסתיים בשכונה השלב הראשון של מתחמי הפינוי בינוי ובקרוב יתחיל השלב השני שיביא, כאמור, את אוכלוסיית השכונה לכעשרת אלפים תושבים ויותר.
לסיכום: הן הדר יוסף והן נוה שרת צפויות במהלך העשור הקרוב ל"התיישר" ברמות המחירים שלהן עם השכונות הסובבות אותן. שתיהן נמצאות כעת בעיצומו של תהליך התחדשות מזורז, הכולל בתוכו גם שיפור ושדרוג תשתיות פיזיות, מוסדות ציבור וכו'. שתיהן נהנות גם מאופי ייחודי, הדר יוסף כ"שכונת גנים" מבודלת עם פארק רחב, ונוה שרת ממיקום אטרקטיבי על פני גבעה הצופה אל מרחבים ירוקים והשכונות היוקרתיות שסביבה. העובדה שלמרות עליות המחירים התלולות, הן עדיין בעלות פוטנציאל, הן למשפרי דיור והן למשקיעים, הופכות את שתיהן להזדמנות בהחלט מעניינת.
*כותב המאמר ארז כהן הינו שמאי ומשפטן, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין
תודה.
לתגובה חדשה
חזור לתגובה
-
15.נוה שרתארי 25/06/2021 00:52הגב לתגובה זו0 0אני קניתי דירה בנוה שרת...אני ואישתי וילדיי מאוד מאושרים בשכונה שיש בה הכל...מהכל.....סגור
-
14.נדלןנדלן 16/12/2019 10:41הגב לתגובה זו0 2המיקום של נוה שרת הוא הטוב ביותר קרוב לפארק הירקון +רמת החייל כאזור תעסוקה ובילוי (בנושא הבילוי יש מקום לשיפור ).סגור
-
13.שימו לב,שדירות שלא למכירה /שלא להשכרה,לא נחשבות כהיצעשימו לב ש 15/12/2019 09:05הגב לתגובה זו2 0שימו לב,שדירות שלא למכירה/שלא להשכרה,לא נחשבות כהיצעסגור
-
12.מחירי אבסורד ובהשוואה עשור אחורה מובן עד כמהמדהים הטירוף 15/12/2019 05:32הגב לתגובה זו2 1בועה מוחלטתסגור
-
11.וחו 14/12/2019 16:14הגב לתגובה זו1 0רסגור
- טען עוד
-
10.אווי ווי זמירג'קי 14/12/2019 12:33הגב לתגובה זו11 0הדר יוסף חרא של שכונה מחירים גבוהים בלי קשר למציאות מי שכתב את זה חי בסרט או שרוצה למכור את הדירות שלו כתבה מכורה במחירים בשכונה גבוהים וגרים פה ערסים שחושבים שהם צפוניםסגור
-
9.האינטרסנטים תמיד צופים עליות אבל העובדות קצת אחרות:אדם 14/12/2019 09:00הגב לתגובה זו8 2א. משך מכירה של דירה עלה מ12 חודשים ל 18. זה אומר שהשוק מת!! ב.משכורת חציונית כ8000ש״ח, משכנתא ממוצעת כ900,000 ש״ח ואילו חובות משקי הבית כ600 מיליארד ש״ח!! קיצוץ תקציב בפתח-זה לא תומך בעליות. ג. מכירות מסיביות של משקיעים בחודשים האחרונים-זה לא תומך בעליות מחירים. ד. לפי הלמ״ס יש מעל 170,000 דירות ריקות! זה לא תומך במחסור. ה.פיגורי משכנתא-סוד מדינה!בנק ישראל מסרב לפרסם הנתון מעניין למה?סגור
-
תקרא מה בנק ישראל אומר, המחירים עולים ויעלו (ל"ת)יש ר אלי 17/12/2019 09:34הגב לתגובה זו0 1סגור
-
8.עודדעודד 14/12/2019 06:44הגב לתגובה זו1 0נווה שרת אכן עם רמות המחירים של היום צפויה עליה קלה מאוד לא כמו שכתוב בכתבה בכלל וזה בשל הרכבת הקלה שעתידה להיות בעתידים. לא רמות של עוד 30% ממש לא. 10% יותר סבירסגור
-
7.תכנית התחדשות עירונית בקריית חיים מערביתעינת 14/12/2019 06:01הגב לתגובה זו2 2עיריית חיפה הציגה חזון לתכנון מחודש של כל שכונת קריית חיים, כולל מבנים חדשים, מבני ציבור, גנים, דרכים וחזית ים עירונית, תוך הסתת הכביש הראשי לאחורסגור
-
גם אני מתענינת במקום קרית חיים מערבית (ל"ת)פנינה 14/12/2019 18:10הגב לתגובה זו0 0סגור
-
6.הדר יוסף ונווה שרת שונות לחלוטיןאלון 13/12/2019 21:18הגב לתגובה זו6 11. מעברת יד המעביר זה הדר יוסף. מעברת דרום צהלה זה נווה שרת 2. הדר יוסף מעולם לא היתה שכונת פשע. נווה שרת כן (נרקומנים, משפחת אביטן וכו') 3. בנווה שרת יש אוכלוסיה חרדית גדולה, שלא ברור איך היא משתלבת עם מבנה השכונה המתחדשסגור
-
עודדעודד 14/12/2019 06:44הגב לתגובה זו1 1שונות כן. אבל הסמיכות אחת לשנייה. רמת המחירים דיי אותו דבר. אכן לא זההסגור
-
5.הדר יוסף קפצה כבר. בנווה שרת בחינם לא אגור.בחיאת זום זום... 13/12/2019 16:56הגב לתגובה זו10 2מניח שהכותב לא היה שם. תגדרו את השניה וזה אבו כביר...סגור
-
מוזמן לבדוק את המחירים ליד אבו כביר...תל אביבי 18/12/2019 16:45הגב לתגובה זו0 0תגלה שהמחירים בנווה עופר, ליד בית המעצר הידוע, לא רחוקים מאלה של נווה שרת. הזוי.סגור
-
4.הזוי דירות קטנטנות שבנייתן עולה 400אלף שח יעלו 4 מליון? (ל"ת)אריה 13/12/2019 16:49הגב לתגובה זו7 0סגור
-
3.כתבה לא מקצועית המתבססת על נתונים שנת 2018?דירות"א 13/12/2019 15:52הגב לתגובה זו5 4כדי להבין תבדוק את שכונות נחלת יצחק ויד אליהו התל אביביות ותגלה שהם גם ממזרח לאיילון וגם ממוקמות טוב בהרבהסגור
-
2.מה יקרה למחירי הנדל"ן עם בועת האג"חים תתפוצץ? (ל"ת)אדם 13/12/2019 15:44הגב לתגובה זו6 1סגור
-
1.הזהרו ממאמרים של בעלי אינטרס שכותבים מהפוזיציהנדלניסט 13/12/2019 14:52הגב לתגובה זו17 2ודי לחכימא ברמיזאסגור
-
המנטרה המקושקשת שלך ושל דומיך לא עוצרת את המחיריםיש ר אלי 17/12/2019 09:31הגב לתגובה זו0 1ודי לחכימא ברמיזאסגור
