כמה עולה דירה בבת ים, מהן תוכניות הבנייה בעיר, ומה התשואה שמקבלים על דירה להשקעה?

איכשהו העיר בת ים עברה "מתחת לרדאר" במשך שנים רבות. נכון העיר התפתחה בשנים האחרונות ובמקביל נרשמו עליות מחירים נאות בדירות למגורים, ועדיין - הפוטנציאל גדול

מיקומה של העיר אידיאלי - לאורך רצועת חוף של כ-3.5 קילומטרים, במרכז הארץ, בלב גוש דן ובממשק מיידי לתל אביב-יפו.

בת ים מעניינת להשקעה
למרות נתוני פתיחה מצוינים אלה, מחירי הנדל"ן בבת ים עומדים כיום בממוצע על כ22-24  אלף שקלים למ"ר בלבד, פחות ממחצית ממרכז תל אביב ודי קרוב לרמות המחירים בשכונת התקווה ויתר שכונות דרום תל אביב. גם לאורך רצועת החוף ושכונת "פארק בת ים" החדישה, רמות המחירים עדיין מתונות ביותר ביחס לתל אביב, כ-30 אלף שקלים למ"ר בקירוב, פחות ממחצית ממחיר דירה דומה המשקיפה לעבר הים בעיר העברית הראשונה.

לכן, בת ים היא יעד מעניין עבור משקיעים לטווח הבינוני והארוך, מה גם שהתשואה על דירה גבוהה בכ-50 אחוזים לעומת תל אביב, כ-3-4 אחוזים, לעומת כ-2.5 אחוזים בלבד בעיר העברית הראשונה.

מניתוח שערכנו מתברר כי הסיבות העיקריות לפערי המחירים הינן היסטוריות, סוציולוגיות, תדמיתיות - לבת ים היתה תדמית שלילית, אך זה משתפר בהדרגה, ובהתאמה מחירי הדירות עולים. 

פערי המחירים גם קשורים למבנה האורבני הייחודי של העיר, שהתאפיינה במשך שנים רבות בצפיפות רבה ובבניה נמוכה ובזבזנית. עוד משנות היווסדה של בת ים, בימי המנדט הבריטי השתלשלות האירועים הפכו אותה, שלא בטובתה, ל"בת חורגת" לתל אביב, אי שם מעבר ליפו הערבית ובסמוך לכפר ג'בליה. ראשוני המתיישבים, אגודת "בית וגן" עלו על הקרקע, ב-1926.

בת ים - קצת היסטוריה
כבר בשנים הראשונות להקמת היישוב הקטן, הוא סבל מאינספור התנכלויות, הן במאורעות תרפ"ט, הן מאורעות 1936-9 והן במלחמת העצמאות. יפו הערבית דאז ניתקה אותו פיזית מלב גוש דן, ותושביו נאלצו להיטלטל בדרך לא דרך ובאוטובוסים משוריינים.

גם לאחר קום המדינה, משנות ה-50 ואילך, מותגה בת ים כ"עיר עולים" לא יוקרתית. בד בבד גם העובדה שעתודות השטח שלה היו מלכתחילה צנועות ביותר, כ-8000 דונם, אחת הערים הקטנות והצפופות בארץ, שהתאפיינה רובה ככולה הן בשיכוני עולים והן בבנייה נמוכה ובזבזנית, לא סייע. תדמית בעייתית זו השתנתה בהדרגה לטובה, ובמיוחד החל משנות ה-90 החלה בת ים לקלוט מספרים משמעותיים ביותר של עולים מארצות חבר העמים, המהווים כיום כ-35 אחוזים מתוך כ-130 אלף תושבי העיר, האחוז הגבוה ביותר בישראל של יוצאי חבר העמים. עובדה זו שיפרה בהדרגה את תדמית העיר, כולל אחוז גדל והולך של אקדמאים.

כיום נמצאת בת ים בנקודת זינוק מצוינת. החל משנות ה-90  היא החלה להתבלט כ"עיר פסטיבלים", דוגמת הפסטיבל השנתי לתיאטרון רחוב וכן הביאנלה לאדריכלות ולנוף עירוני.

בד בבד, בשל ערכי הקרקע הגבוהים יחסית, מתבצעת בה פעילות עניפה ביותר של תמ"א 38 והתחדשות עירונית בכלל, דוגמת זו שאושרה לאחרונה בשכונת רמת הנשיא. לאורך ציר בן גוריון הנהנה מנוף מרהיב כלפי הים ובהמשך דרומה השכונה החדישה "פארק הים", ה"נוה אביבים" של העיר, בה מוקמים והולכים עשרות רבי קומות, משולבים במתחמי תעסוקה, בילויים וכו'.

בקרוב יוקם מעל קניון ה"בת ימון" "מגדל אברהם" ובהמשך, קרוב לתחנת היציאה של הקו האדום שלה רכבת הקלה, יוקמו "מגדלי האמנים" שיהוו את התשובה הבת ימית ל"מגדלי עזריאלי". כמו כן מתוכננים ארבעה בתי מלון בוטיק, וכמובן, הקו האדום של הרכבת הקלה שיקצר ל-10 דקות נסיעה בלבד את זמן הנסיעה מבת ים ללב תל אביב.

האם תל אביב ובת ים יאוחדו לעיר אחת
החל מ-2009, מתגלגלת תכנית של משרד הפנים, איחוד בת ים עם תל אביב. הסיבה המקורית לכך הינה העובדה שעירית בת ים והתושבים אינם יכולים לשאת על גבם את נטל אחזקת העיר הצפופה ללא עתודות שטח כמעט ומעוניינים להתאחד עם תל אביב ה"עשירה".

איחוד זה נדחה כבר מספר פעמים מסיבות שונות, אולם עודנו עומד על הפרק וייתכן שיתבצע במהלך העשור הקרוב. כך או אחרת, עצם הדיבורים על איחוד, יצר להערכתנו  "פוש" תודעתי של בת ים, כעיר הגובלת בתל אביב-יפו ועשויה בשלב זה או אחר להיות חלק ממנה, מה שללא  ספק העניק בשנים האחרונות "פוש" לא מבוטל לביקושים בבת ים, שלא לדבר על מה יקרה אם וכאשר איחוד זה יתבצע בסופו של דבר.

עסקאות נדל"ן 
להלן מקבץ עסקות שבוצעו בבת ים לאחרונה: ברחוב השקמה 30, נמכרה דירת 3 חדרים, 72 מ"ר, קומה 5, ב-1.46 מיליון שקלים. בכ"ט בנובמבר 38 נמכרה דירת 3 חדרים, 66 מ"ר, קומה 4 ב-1.3 מיליון שקלים.

בשלום עליכם 22, דירת 4 חדרים, 92 מ"ר, קומה 3, נמכרה ב-1.6 מיליון שקלים. בשדרות יוספטל 45, 4 חדרים, 91 מ"ר, קומה 5, ב-1.49 מיליון שקלים. בחשמונאים 84, 2.5 חדרים, 42 מ"ר, קומת קרקע, ב-1.4 מיליון שקלים.

לאורך חוף הים: בבן גוריון 55, 4 חדרים, קומה 3, 110 מ"ר, ב-3.67 מיליון שקלים. בן גוריון 47, 3 חדרים, 90 מ"ר, קומה 4, ב-3.15 מיליון שקלים. במסריק 110, 4 חדרים, קומה 3, ב-2.4 מיליון שקלים. כמו כן הוצעו למכירה ב"פארק הים" הדירות הנ"ל (לא מחיר מכירה) ביוחנן הסנדלר 3, 3 חדרים, 80 מ"ר, קומה 39, ב-2.5 מיליון שקלים, ביוחנן הסנדלר 4, 4 חדרים, 113 מ"ר, קומה 36, ב-2.8 מיליון שקלים. 5 חדרים באותו מיקום, קומה 20, 126 מ"ר, הוצעו ב-3.08 מיליון שקלים.

באזור התעשייה של בת-ים הולכים וקמים מגדלים חדשים, מה שהעלה מאד את ערך הדירות באזור שעד לא מכבר נחשב ללא אטרקטיבי בעליל. כך למשל דירת 4 חדרים , 105 מ"ר בקומה 35 נמכרה ב-2.58 מיליון שקלים, דירה דומה בקומה 38 נמכרה ב-2.61 מיליון שקלים, דירת 3 חדרים באזור, 86 מ"ר בקומה 22 נמכרה ב-1.9 מיליון שקלים. בקומות גבוהות יותר דירה דומה כבר חוצה את המיליון שקלים.

לסיכום: העובדה שבת ים משלבת בשנים האחרונות בנייה חדשה, ובמיוחד לאורך קן החוף ובפארק הים, עם התחדשות עירונית, גם תמ"א 38 וגם פינו בינוי, ובנוסף ייחנך בעוד כשנתיים הקו האדום של הרכבת הקלה שלאורכה יוקמו מגדלים נוספים עם שימושים מעורבים, מגורים, משרדים, מסחר וכן מלונות בוטיק, הופכת אותה לאטרקציה מאוד מעניינת הן למשקיעים והן לזוגות צעירים, משפרי דיור ומצמצמי דיור מבוגרים המבקשים איכות חיים גבוהה בקרבת הים.

צפויה גם התחזקות התיירות לעיר, ולא רק "התיירות הצרפתית" הקלאסית שאפיינה אותה במהלך העשורים האחרונים. להערכתי, השיפור ההדרגתי בתדמית העיר, ייתן במהלך השנים הקרובות את אותותיו גם על רמות הביקושים ועל מחירי הנדל"ן.

*כותב המאמר ארז כהן הינו שמאי ומשפטן ולשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין