הערך החבוי של דור אלון והאם בן משה ימחק אותה מהמסחר?

האם רכישת המניות של מוטי בן משה במניית דור אלון בסוף 2019 היה רמז שכדאי לקנות את מניית החברה? אני סבור שכן. למרות זינוק של 71% בשנה שעברה, לדעתי מניית דור אלון עדיין מעניינת - החברה כבר מזמן לא חברת תחנות דלק מנומנמת אלא הרבה יותר מכך.

לפני שנדבר על הפעילות של דור אלון +0.5% דור אלון 8,911 +0.5% בסיס:8,867 פתיחה:8,867 גבוה:8,959 נמוך:8,871 תמורה:9,891 לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא: נציין שמאוד רציתי לכתוב על השקעה  ברבוע נדל"ן (שהייתה בו כבר בשנת 2019). העסקה של החברה עם גינדי בקניון TLV טרפה את הקלפים, הזניקה את המניה ושלחה אותי לחפש אחר הזדמנויות במקומות אחרים. לא הייתי צריך ללכת רחוק מדי מאחר וב-30 בדצמבר מוטי בן משה אותת דרך השוק שלדעתו דור אלון זולה.

אלון רבוע כחול רכשה כמות לא מהותית במניה ועלתה להחזקה של 70.01%. המשמעות הינה שהמניה תיגרע ממדד ת"א 125 בשל שיעור החזקות ציבור שנמוך מ-30%. יממה מאוחר יותר כאשר הקבוצה הבינה את ההשלכות המשפטיות שעלולות להיות מכך (תקדים דלק אנרגיה ותביעה בדסק"ש) היא מכרה קצת מניות וירדה ל-69.99% והמניה נשארת במדדי הבורסה.

סיכוי להצעת רכש?
עוד לפני שנדבר על דור אלון ננתח מעט את מצבו של מוטי בן משה. שנת 2019 הייתה שנה חלומית עבור אלון רבוע הכחול שמחזיקה בדור אלון ורבוע נדלן. הזינוק במניות רבוע נדלן +0.83% רבוע נדלן 30,490 +0.83% בסיס:30,240 פתיחה:30,650 גבוה:30,650 נמוך:30,000 תמורה:1,399,124 לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא: ודור אלון העלה משמעותית את השווי הנכסי של החברה ליותר מ-2 מיליארד שקל. המשמעות הינה שהמינוף של הקבוצה ירד, ניתן לגייס חוב בזול יותר ולבצע השקעות.

המשמעות האופרטיבית שלי כצופה מן הצד היא שאלון רבוע כחול עשויה להתניע מהלך שבו את ההשקעה העתידית המשמעותית היא תעשה בדור אלון, חברה שהם מכירים היטב ושולטים בה מאחר והעסקה תייצר להם ככל הנראה תשואה מרשימה. דור אלון נסחרת לפי שווי של כ-1.46 מיליארד שקל כאשר שווי המניות שבידי הציבור מסתכם בכ-440 מיליון שקל. לטובת המהלך זקוק אם כך מוטי בן משה ל-500-600 מיליון שקל תלוי במחיר שהשוק ידרוש.

לא עוד חברת תחנות דלק מנומנמת
האדם הממוצע מזהה את דור אלון עם חברת תחנות הדלק וחנויות הנוחות של אלונית. עם זאת, בשנים האחרונות מוטי בן משה מסיט את דור אלון לשני התחומים החביבים עליו – נדל"ן ואנרגיה. בתחומים אלו יש הרבה מאוד ערך שטרם הגיע לדוחות הכספיים של החברה.

בבעלות הקבוצה נמצאת תחנת כוח בקריית גת בהספק של 73 מגה וואט. התחנה החלה לפעול בחודש נובמבר 2019  והיא עתידה לייצר מדי שנה לדור אלון תזרים תפעולי תזרימי (EBITDA) של 72 מיליון שקל. לדור אלון יש הסכם למכירת מלוא כושר הייצור של התחנה לדוראד בהסכם לחמש שנים.

עד כה רשמה דור אלון שערוכים של כ-250 מיליון שקל על תחנת הכוח וכעת היא שווה בספרים 678 מיליון שקל. דור אלון טוענת כי שווי התחנה לאחר הפעלה מסחרית צפוי לעמוד על 760 מיליון שקל – כך שניתן לצפות לשערוכים נוספים בדוחות הבאים. אפסייד אפשרי נוסף הינו הוזלה במחירי הגז שצורכת התחנה – כך שערך התחנה יעלה אף יותר.

הפעילות המניבה של דור אלון
לצד פעילות הדלקים והאנרגיה, לקבוצת דור אלון יש פעילות מניבה אשר נמצאת בהקמה וכבר מורגשת היטב בספרים. הפרויקט המרכזי שבו מעורבת החברה נמצא בהרצליה פיתוח ונקרא אלוני-ים. לחברה יש זכויות בנייה ל-110,000 מ"ר של משרדים, שטחי מסחר וחניות. דור אלון משלימה בימים אלו את עבודות החפירה והדיפון בפרויקט אשר כבר מוערך בשווי של 485 מיליון שקל.

בהקשר של פרויקט זה ראוי לציין שני דברים מרכזיים:

הראשון – החברה שקלה לממש את הפרויקט ולמכור אותו. אחת האפשרויות שנבדקו הייתה למכור אותו לחברה הנמצאת בבעלות בעל השליטה (סביר להניח שרבוע נדל"ן). בהמשך – החברה הבינה שיש פוטנציאל גדול להשבחת ערך וויתרה על המהלך.

השני – אזור הרצליה פיתוח הוא אזור אשר נמצא בתנופה נדל"נית עם רוח גבית תומכת. רק לפני כחודש-חודשיים הוועדה המחוזית אישרה הגדלת זכויות בבניין של קבוצת דלק להגדלת הבניין מארבע קומות ל-30 קומות. המשמעות הינה אפשרות להצפת ערך נוספת בשווי הנדל"ן הנובע מהגדלת זכויות בנייה.

לצד פרויקט זה – בבעלותה של דור אלון נדל"ן מניב בשווי של כ-190 מיליון שקל. הנכס המרכזי הוא מתחם אלון עין שמר שבו מחזיקה דור אלון 50% בשווי של 125 מיליון שקל ומייצר NOI שנתי לחברה של 9 מיליון שקל (שיעור היוון של 7.2%). לצד הצמיחה של הפידיונות במתחם, ירידת שיעור היוון בכל שוק הנדל"ן כמו גם פוטנציאל לזכויות בנייה נוספות – גם כאן יש אפסייד לא קטן אשר טמון בחברה כולה.

הפעילות הקמעונאית
כיום מפעילה דור אלון למעלה מ-200 תחנות דלק אשר כוללות כ-140 חנויות נוחות. כמו כן, החברה מחזיקה ב-47 סניפים של רשת Am:Pm לצד סניפים של הרשת si cafe. פעילות זאת הינה פעילות רווחית וצומחת ומספקת עוגן מצוין להשקעה במניית דור אלון.

שורה תחתונה
מוטי בן משה רכש את דור אלון כחברת דלק מנומנמת ובתוך מספר שנים הכניס לתוכה שתי רגליים משמעותיות – תחום האנרגיה ותחום הנדל"ן. בשני התחומים האלו טמון רווח יזמי משמעותי אשר בחלקו בא לידי ביטוי בעליית מחיר המניה. עם זאת, בכל אחד מתחומים אלו קיים ערך חבוי אשר נובע הן מהגדלת זכויות בנייה, הן שערוך של נכסי נדל"ן או תחנת הכוח.

האיתות של מוטי בן משה לשוק כאשר רכש מניות העלה מחדש על הפרק את האפשרות שהמניה תימחק מהמסחר באמצעות הצעת רכש על ידי בעל השליטה. מי שיקבע את המחיר אלו כלל ביטוח והפניקס שמוגדרות כ"בעלי עניין" בחברה ומוטי בן משה יהיה חייב את הסכמתן. השילוב בין בעל שליטה שאולי רוצה להשתלט על העסק, לבין חברה עם  ערך חבוי – הופך את דור אלון למניה מעניינת מבחינתי.

לקריאה נוספת
> לאחר זינוק של 60% השנה, חנן מור עדיין לא אמרה את המילה האחרונה
> נאוויטס היא אחת מההשקעות המעניינות ל-2020
> למה אאורה מפגרת אחרי מניות הנדל"ן האחרות - והאם זה צפוי להשתנות?

הכותב עורך אתר הוטסטוקס ומפעיל שירות מידע בשוק ההון

הכותב אינו יועץ השקעות. אין בנכתב לעיל המלצה לביצוע פעולות בניירות ערך. כל הפועל על סמך הסקירה לעיל – לוקח על עצמו את מלוא האחריות להפסדים שעלולים להיגרם לו. נכון למועד פרסום הכתבה – הח"מ אינו מחזיק בניירות המוזכרים בכתבה ואינו מתכוון לפעול בניירות אלו.