טבריה – אחת ההפתעות של העשור הקרוב?

לו הקיסר הרומאי טיבריוס שבתקופתו הקים הורדוס אנטיפס את העיר טבריה במאה הראשונה לספירה הנוצרית, היה קם מקברו, הוא היה משתאה למראה גודל ההחמצה. טבריה העיר היחידה במדינת ישראל הממוקמת לחופי אגם, היא החמצה כלכלית., למרות שהאזור מקודש למאות מיליוני מאמינים נוצרים ברחבי העולם.

טבריה היא גם העיר הנמוכה ביותר בעולם, 210 מטרים מתחת לפני הים. (מתחרה איתה רק יריחו). יש בה ובסביבותיה היסטוריה בשפע, החל מתקופת השלטון הרומאי והביזנטי, דרך מלכות הצלבנים, הממלוכים, הטורקים עותומנים. היא מהווה פוטנציאל תיירותי ברמה בינלאומית, החל הנהר הירדן והנופים הטבעיים הירוקים בואכה עמק הירדן וכלה בהרי הגליל והגולן ורמת פורייה החובקים אותה מכל עבריה.

ובכל זאת, ולמרות הכל, מחירי הנדל"ן בטבריה מתנדנדים בטווח שבין 8,000 ל-10,000 שקלים למ"ר (תלוי בנכס, יד ראשונה או שנייה, מיקום) ומרכז העיר. למרות הפוטנציאל התיירותי והצלייני העצום שלה, היא מזכירה ערי פיתוח שהוקמו בשנות ה-50 וה-60 של המאה שעברה. היא עודנה מכילה ברובה הגדול שיכונים שהוקמו בשנות העלייה הגדולה שאחרי קום המדינה וממותגת נמוך ביחס לערי תיירות אחרות דוגמת אילת.

אוכלוסיותה של טבריה המונה כיום כ-45 אלף תושבים, על פני שטח מוניציפאלי של כ-15 אלף דונם (מקביל פחות או יותר לשטח העיר רמת גן) והיא ממוקמת בדירוג 4 מתוך 10 בלבד ובמהלך העשורים האחרונים גדל והלך אחוז התושבים החרדים. גם ההכנסה הממוצעת למשק בית בה נמוכה בהרבה מהממוצע הארצי, כ-6,200 שקלים למשפה, זאת לעומת ממוצע ארצי של כ-8900 למשפחה.

• דיירים בטבריה יקבלו פיצוי אסטרונומי - והבניין שלהם ייהרס
• בפינוי בינוי - מעל 4,200 דירות חדשות ייבנו בצפון

אולם דווקא מציאות אנומלית זו מעניקה לדעתנו הזדמנות טובה לטבריה להפוך להיות אחת ההזדמנויות הנדל"ניות המעניינות להשקעה בנדל"ן ובכלל במהלך העשור הקרוב. ראשית, למרות החסרונות, עדיין בערי התיירות מספר 4 בישראל מבחינת הלינות, ובה 43 בתי מלון עם כ-5,500 חדרים, אמנם פחות ממחצית לעומת אילת, אולם עדיין תשתית בהחלט סבירה ובימים אלה מקודמים עוד שני בתי מלון עיר חדשים בעיר וסביבתה, אחד מהם מיועד לצליינים נוצרים במושב מגדל.

כמו כן, ולראשונה לאחר זמן רב, הולכות ומוקמות בעיר 5 שכונות חדישות, שהבולטות שבהן הינן מורדות טבריה וטבריה המושבה, המכילות יחד אלפי יחידות דיור, כולל מאות צמודי קרקע. בד בבד, ובמקביל לאיזור התעשייה המיושן הממוקם בעיר התחתית, פועל בקרבת העיר, בואכה צומת גולני הפארק הלוגיסטי קדמת הגליל ובקרוב יקודם מתחם הייטק גדול, משולב באיזור מסחר בטבריה עילית, סמוך לצומת פורייה, ועל פני שטח של 112 דונם.

הצפי הוא כי במהלך העשור הקרוב, ובמקביל לפרויקטים חדשים הנבנים כיום, מקצתם לחוף הכנרת, תקדם הממשלה פינוי בינוי של השיכונים הוותיקים, זאת על מנת למגן את התושבים בפני רעידת אדמה אפשרית, כמו גם לשדרג את חזות העיר ואת איכות הדיור של התושבים. חשוב לזכור כי טבריה, כמו שכנתה צפת, סבלה רבות מרעידות אלה, שהאחרונה שבהן התרחשה ב-1927, וכמובן יש לתת את הדעת על פתרון בעיית ערכי הקרקע הנמוכים עבור היזמים, בין אם באמצעות קרקע משלימה או ניוד זכויות או פתרון אחר.

• ההיגיון מאחורי השיגעון - מה טראמפ מנסה להשיג ולמה ייתכן שהנפילות ייעצרו?
• כשתשמעו שסין פולשת לטאיוואן - תמכרו הכול!
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

מה שמבטיח מאוד זינוק לטבריה בעשור הקרוב, הינה ללא ספק התכנית שכבר אושרה לסלול לטבריה קו רכבת, מה שיכלול תחנה ולצידה מרכז מסחרי גדול. אין ספק שעובדה זו לשכעצמה תקצר מאוד את זמן הנסיעה מטבריה למרכז הארץ, בד בבד לקיצור זמן הנסיעה שכבר נוצר שכתוצאה מכביש חוצה ישראל ושדרוג כביש 77 המוביל ממנו לטבריה. טבריה, על פי התוכניות, תהפוך למרכז תחבורה משמעותי עם ממשק מצוין לכל אתרי התיירות באצבע הגליל והגולן, מה שללא ספק ימשוך אליה לא מעט השקעות.

להלן מבחר עסקות שבוצעו בטבריה לאחרונה: ברחוב שזר 52 נמכרה דירת קרקע 4 חדרים, 100 מ"ר, ב-900 אלף שקלים. ברחוב נרקיס 8 נמכרה דירת 3 חדרים, קומה 1, 73 מ"ר, ב-730 אלף שקלים. ברחוב הבנים 1 נמכרה דירת 2 חדרים, 42 מ"ר, ב-370 אלף שקלים. במעלה קלל 39 נמכר קוטג' בן 5 חדרים ועל 40 מ"ר ב-1.750 מיליון שקלים, ברחוב הסייפן 10 נמכרה דירת 5 חדרים, קומה 7,180 מ"ר ב-1.150 מיליון שקלים.

נדגיש כי קיים בטבריה פער גדול בין דירות חדשות בפרויקטים חדשים לבין דירות יד שנייה, הנובע גם מעפר משמעותי בנראות הנכס, באיכות הבנייה ומצבו הפיזי ופער זה עשוי להגיע לעשות רבות של אחוזים. בכל מקרה רמות המחירים המאוד נמוכות ביחס לדירות מקבילות במרכז הארץ, האפשרות לקבל תשואה גבוהה יחסית, לעיתים עד 5-6 אחוזים ויותר וכן השבחה על ערך הנכס, הופכת את ההשקעה בטבריה למעניינת, זאת למרות החסרונות שפורטו בחלקו הראשון של המאמר. הערכתנו היא שככל שיקודם נושא התיירות, תשתיות התחבורה ובמיוחד התשתיות הפיזיות וההתחדשות העירונית, כך גם עשויה טבריה להפוך לאחת הפתעות הגדולות של שוק הנדל"ן בעשור הקרוב.

*כותב המאמר ארז כהן, הינו שמאי ומשפטן, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין בישראל