משבר הקורונה – חלון הזדמנויות נדיר לרוכשי דירות

כל מקצוען בשוק ההון יודע שמשבר בבורסה לניירות ערך המלווה בדרך ככל בהיסטריה המונית, הינו דווקא חלון הזדמנויות לרוכשי מניות במחירי מציאה, לעיתים עשרות רבות של אחוזים מתחת לשווין.

עקרון זה בדיוק חל גם לגבי שוק הדיור. ההיסטוריה הנדל"נית מלמדת כי תמיד לאחר שפורץ משבר פיננסי גדול, בין אם מדובר במשבר נקודתי בישראל או משבר עולמי, נוצר חלון הזדמנויות בו שוק הדיור נכנס לקיפאון לתקופה מסוימת ודווקא אז קיימת הזדמנות נדירה לרכוש דירה במחיר אטרקטיבי.
>>>מחירי הדירות יעלו בעקבות הקורונה

אם ננתח מספר משברים פיננסיים קודמים שהיו במהלך 100 השנים האחרונות, נוכל לאתר בנקל, "חלונות" אלה. ידוע הסיפור של ג'וזף קנדי, אביו של הנשיא המנוח ג'ון קנדי, שבזמן המשבר הגדול של 1929, כשאווירת נכאים השתלטה על השוק, החליט לרכוש נדל"ן. בקהיליה העיסקית של וול סטריט הרימו הרבה יותר מגבה כשהוא עשה זאת, אולם בסופו של דבר התברר שעסקות אלה הפכו אותו לאחד האנשים העשירים ביותר בארצות הברית.

כל המשברים האחרונים יצרו הזדמנות בנדל"ן
ואם נגיע אלינו, משבר הדוט.קום וקריסת בורסת הנאסד"ק ב-2000 הביא באופן זמני לקיפאון בשוק הדיור בישראל, זאת בשל ההאטה הכללית. נוספה לכך גם האינתיפאדה שפרצה בדיוק באותו זמן והביאה למצב רוח לאומי שפוף.

ברם אולם, נוצר מצב מעניין בו זרמו לשוק סכומי כסף משמעותיים של משקיעים וציבור רחב שברחו מהבורסות לניירות ערך. כספים אלה הגיעו בסופו של דבר לשוק הדיור ותרמו החל מ-2005 לעליות מחירים מסחררות. מי שבכל זאת רכש דירה בשנים 2001-2004, עשה במקרים רבים את עסקת חייו.

כנ"ל ב-2008-9. כזכור קרסו בספטמבר 2008 כל הבורסות לניירות ערך בעולם בעקבות התמוטטות הבנק האמריקאי ליהמן ברדרס'. הייתה אווירת נכאים ותחושה אפילו אפוקליפטית שהמשבר יימשך לאורך זמן. המשקיעים מכרו בבהילות את התיקים שלהם ובדרך כלל נטו "לשבת על הגדר". גם במקרה זה מי שבכל זאת החליט לרכוש דירה, הצליח במקרים רבים לבצע את העסקה מתחת למחירי השוק, ובסופו של דבר, החל ממרץ 2009, החלו המחירים לנסוק מעלה, מעלה.

3 הדוגמאות שהבאתי לעיל אינן יחידות והן מלמדות את כולנו שבדיוק כפי שבבורסה לניירות ערך דווקא אלה שהולכים נגד כוחות השוק ונגד כותרות העיתונים והמספרים האדומים המבהילים, כך גם עובדה זו נכונה כשבשוק הדיור עסקינן.

למה כדאי לקנות דירה עכשיו?
כיום, אדגיש, קיימים מספר פקטורים נוספים המעידים על כך שרכישת דירה בעיתוי הנוכחי מהווה אופציה מאוד מעניינת למשקיעים:

ראשית, מספר התחלות הבנייה ירד והוא נע סביב בקושי כ-50 אלף לשנה, זאת שעה שצרכי השוק עומדים על כ-70 אלף דירות בקירוב.

שנית, בפועל, אם נחלט ממספר זה את מחיר למשתכן, אזי מספר התחלות הבנייה בשוק הדיור ה"חופשי", לא חצה את ה-30 אלף בשנה האחרונה.

שלישית, רמות הריבית המאוד נמוכות, שעשויות לרדת עוד יותר, ייצרו במהלך השנה האחרונה נטילת משכנתאות בהיקף חסר תקדים. אני צופה שמגמה זו תמשך ואף תתחזק.

רביעית, הריבוי הטבעי במדינת ישראל, הגבוה ביותר בעולם המערבי, בתוספת העלייה, מגדיל מידי שנה את משקי הבית בישראל בעוד כ-50 אלף לפחות.

חמישית, נוסף לכך גרושים-גרושות וכו', שמגדילים את הביקושים בשוק הדיור.

אם תכללו את כל הגורמים הללו, בנוסף לנקודת הזמן של משבר הקורונה, נמצא כי דווקא היום, בעיצומו של המשבר, נולדות עסקות אטרקטיביות ביותר שנדע עליהן מן הסתם בכותרות העיתונות ויתר אמצעי התקשורת של שנת 2025. אנא רישמו זאת לפניכם.

>>>מחירי הדירות יעלו בעקבות הקורונה
כותב המאמר הינו ארז כהן הינו שמאי ומשפטן, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין