מחירי הדירות אולי יירדו בזמן הקצר, אבל יעלו בטווח הבינוני והארוך

אנחנו נמצאים בשיא המשבר וחסר לנו נתונים מספקים על מנת להגיע למסקנות מדויקות. עם זאת, דווקא משבר הקורונה הבליט מאוד את החיוניות של ענף הנדל"ן לכלכלת מדינת ישראל. נכון, הייתה עצירה כמעט מוחלטת במכירת דירות וגם לא מעט חברות נכנסו לקשיים, אולם, החרגת ענף הנדל"ן כענף חיוני והמודעות הרבה בקרב מקבלי ההחלטות שענף זה לא רק בונה דירות ובניינים, אלא גם מפרנס במישרין ובעקיפין מאות אלפי ישראלים, הציבה אותו באור הזרקורים. 

עובדה זו, לכשעצמה, באה כבר היום לידי ביטוי במשא ומתן הקואליציוני, כשתיק השיכון המורחב יהפוך ככל הנראה מבעל "משקל בינוני" לבעל "משקל כבד", בדיוק כפי שהיה בימי דוד לוי, אריק שרון ופואד בן אליעזר. אז תובנה ראשונה מהמשבר - תחום הנדל"ן חשוב, אפילו קריטי. זה אולי נראה ברור, אבל התובנה הזו התחזקה. תובנה שנייה שלי - לאחר עיכול משבר הקורונה והסרה, לפחות חלקית, של הסגר, צפוי שוק הדיור למגורים להתאושש ואף יתעוררו הביקושים. הסיבה העיקרית לכך הינה פשוטה: במהלך השנים האחרונות היו בסך הכל כ-45-50 אלף התחלות בנייה בלבד לשנה, מתוך זה קרוב למחצית מחיר למשתכן, מה שאומר שבלי קשר לקורונה קיימים ביקושים כבושים משמעותיים בשוק. אז בטווח הקצר היקף העסקאות יירד וגם המחירים, אבל בהמשך הביקושים ינצחו.

הראייה לכך הינן העסקות שבוצעו במהלך הרבעון האחרון, כולל בחודש מרץ, שהיו בו אמנם פחות עסקות, אולם ברמות מחירים שלא נפלו לעומת חודשים קודמים, מה שמעיד על כך שהביקושים ינצחו בסופו של דבר את אפקט הקורונה. אנחנו צופים שעליות המחירים יתמקדו בעיקר במרכז הארץ, היכן שמרוכז הכסף הגדול. בפריפריה, לעומת זאת, אנחנו מעריכים שהמחירים יתייצבו פחות או יותר על רמתם הנוכחית.

תובנה שלישית - תיווצר מגמה מעניינת, בעקבות קריסת שוקי המניות בארץ ובעולם, בשיעור ממוצע של כ-15-20 אחוזים עד עתה, סביר שלא מעט כספים יוסטו לעבר שוק הדיור הנחשב לסולידי ובטוח הרבה יותר. הננו רואים כבר היום ניצנים ראשונים לכך. התנהגות ציבור המשקיעים גם במשברים קודמים, דוגמת משבר הדוט קום ב-2000 , ומשבר קריסת בנק ליהמן ברדרס' ב-2008 הייתה דומה. במשבר ליהמן ברדרס', לדוגמא, המשקיעים שיצאו מהבורסות עם הפסדים בשיעור ממוצע משמעותי של כ-20-30 אחוזים ישבו אמנם על הגדר למשך חודשים אחדים, אולם בסופו של דבר רבים מהם נכנסו לשוק הדיור והיו גורם מרכזי ב"תדלוק" רמות המחירים כלפי מעלה החל מחודש מרץ 2009.

• חובות של 800 מיליון אירו והפסדי ענק: האם אינטר בדרך לפשיטת רגל?
• אינטר מזנקת ב-24% אחרי שהודיעה שתגייס 38 מיליון שקל

ארבע, לצערנו שוק המשרדים, או מה שמכונה בז'רגון "נדל"ן עסקי", נמצא כבר היום בפרשת דרכים וצפוי ככל הנראה לשנות כיוון לאחר תום משבר הקורונה. זה עלול להתבטא בהתמתנות בכמות העסקאות זאת לאור החשש הגדול להימצא בכפיפה אחת עם עוד קולגות למשרד והסתגלות לעבודה מהבית.

אני מעריך שייווצר תכנון מחדש של משרדים רבים באופן כזה שיתאים יותר להפרדה מרבית בין העובדים ובינם לבין אורחים, יותר קירות, יותר מרחבים מופרדים, יותר משרדי בוטיק המותאמים לאחוז קטן מהעובדים, זאת שעה שרוב העובדים האחרים יעבדו מהבית. ייתכן מאוד גם שמגדלי משרדים יוסבו בחלקם לייעודים נוספים דוגמת חנויות בוטיק, מכוני כושר, מוסדות חינוך, מרפאות וקליניקות פרטיות ויהיו פחות משרדי ענק ויותר משרדים קטנים ובינונים.

חמש, שוק הנדל"ן בפריפריה צפוי אף הוא להיות בפרשת דרכים, ובמיוחד לאחר כישלון תכנית מחיר למשתכן והצפי שתוכנית זו תבוטל, או במקרה הטוב תצומצם באופן משמעותי ולאחר עליית הריבית על המשכנתאות, מה שיקשה מאוד על הקהל ה"עממי" שרוכש דירות בפריפריה. הננו צופים כי הממשלה ושר הבינוי והשיכון החדש יחפשו כיוון אחר, אולי לחזור לשיטה הישנה והטובה של ניקוד דיפרנציאלי לזכאים, משכנתא משלימה והלוואות ומענקי מקום, שהינה ללא ספק זולה ואפקטיבית הרבה יותר לעומת מחיר למשתכן. בד בבד ייתכן מאוד שעצירת שוק המשרדים במרכז תביא דווקא למחשבה, גם מטעמי חסכון, על עירוב שמושים, ביזור אזורי תעסוקה לפריפריה  וזאת על מנת לחסוך ביוממות נסיעה העולות למשק מיליארדים במישרין ובעקיפין מידי שנה.

• ההיגיון מאחורי השיגעון - מה טראמפ מנסה להשיג ולמה ייתכן שהנפילות ייעצרו?
• כשתשמעו שסין פולשת לטאיוואן - תמכרו הכול!
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

שש, העובדה שתיק הבינוי והשיכון הפך לנחשק מאוד במשא ומתן הקואליציוני וככל הנראה יורחבו סמכויות המשרד, יביא את השר החדש שימונה לאמץ מדיניות שונה בתכלית מזו של כחלון ששימש כשר על לנושא השיכון. הננו מעריכים כי המחסור הקריטי בהתחלות בנייה, ובד בבד כשלון מחיר למשתכן, והניסיון למקסם עלויות בתקופה בה המשק כולו נמצא במשבר, יאמץ שר השיכון החדש מדיניות המקדמת התחדשות עירונית ככלי מרכזי לפתרון בעיית הדיור. הננו מעריכים כי לצד קידום מסלול ירוק לתוכניות פינוי בינוי, ישפור מתווה התמ"א 38/2, באמצעות איחוד מגרשים והקצאת היטלי השבחה לטובת פיתוח תשתיות משלימות.

שבע, נושא אקוטי נוסף שכבר היום נמצא על המדוכה ויקודם ללא ספק בממשלה החדשה, הינו הרגולציה והביורוקרטיה הממושכת של קבלת רישוי והיתרים, גורם מרכזי בעובדה ששוק הנדל"ן בישראל הינו אנכרוניסטי, מיושן, איטי להחריד ולא עומד בעליל ביעדים. יישום חוק התכנון והבנייה המאפשר לעיריות ולרשויות מקומיות לקדם תוכניות בהתאם לצרכים שלהן ובקצב הרבה יותר מהיר מהקצב המסורבל דהיום ובמיוחד ההתערבות המיותרת של רשות מקרקעי ישראל(רמ"י) שהפכה במהלך השנים ל"מדינה בתוך מדינה" ופוגעת בעליל באינטרס של אזרחי ישראל. הננו מעריכים כי דווקא ממשלת חירום לאומי, ובתוכה שר אוצר ושר שיכון חזקים, תוכל לשים קץ למונופול שיש לגוף המיותר הזה, ליישם סוף סוף את חוק התכנון והבנייה, לקצר הליכים ולקדם כנדרש 60-70 אלף יחידות דיור לשנה.

שמונה, ובלי משקיעים אי אפשר. אין זה סוד שבקדנציה האחרונה הבריח השר משה כחלון את רוב רובם של המשקיעים משוק הנדל"ן. זה החל ב-2015, עם הכפלת מס הרכישה עד כדי 10 אחוזים לנכסי יוקרה, מה שעיצבן מאוד את המשקיעים, המשיך ברעיון האווילי להטיל מס על דירה שלישית וכן בהצהרות כאלה או אחרות שגרמו למשקיעים להרגיש לא רצויים בעליל. נוספה לכך בעיה חמורה נוספת, השינויים המשמעותיים שער השקל שהתחזק מאוד לעומת המטבעות הזרים, כמו גם הרגולציה הקפדנית שחייבה כל רוכש חו"ל לדווח על כל נכסיו עד לסנט האחרון. כל אלה גרמו לכך שאם ב-2015 היוו המשקיעים כ-30 אחוזים מהשוק, כיום הם בקושי כ-12 אחוזים, רובם הגדול משקיעים קטנים. הננו צופים כי דווקא העובדה שישראל באופן יחסי תצא ככל הנראה פגועה פחות ממדינות מערביות רבות אחרות, תיווצר מוטיבציה גדולה למשוך הנה משקיעים רבים, זאת באמצעות הטבות דוגמת פטורים ממסים לכך וכך שנים ועוד.

לסיכום: כפי שעברנו את פרעה ביציאת מצריים, הננו מעריכים כי שוק הנדל"ן לא רק שיעבור את וירוס הקורונה, אלא גם ייצא ממנו מחוזק, להוציא את שוק המשרדים, שכאמור יצטרך לבצע אתחול מחדש.

*כותב המאמר ארז כהן הינו שמאי ומשפטן, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין