האם תרחיש של משבר משכנתאות אפשרי?

"אצלנו זה לא יקרה", זה בדרך כלל מה שנוטים לאמר מקבלי ההחלטות ומומחי שוק ההון ברגע שעולה תרחיש הקיצון של משבר משכנתאות מדינת ישראל. לכאורה, אבל רק לכאורה, זוהי הנחת יסוד הגיונית, שהרי איך להשוות בכלל את מצב שוק המשכנתאות בארצות הברית שנת 2007 - ערב משבר המשכנתאות הגדול לזה שלנו? הרי ידוע לכל שבארצות הברית קיבלו רוכשי הדירות משכנתאות ענק בשווי 100 אחוזים, ולעתים אף יותר,  של ערך הכנס. אצלנו זה הרב פחות וההנחיות בנושא זה אף החמירו במהלך השנים האחרונות.

עם זאת, ובמיוחד בנקודת הזמן הנוכחית של משבר הקורונה,  תרחיש אפוקליפטי יכול להתרחש גם אצלנו. ראשית דבר, עוד בטרם פרץ משבר הקורונה, בחודש מרץ האחרון, דווחנו על לקיחת משכנתאות על ידי ציבור הרוכשים בהיקף שיא של כ-9 מיליארדי שקלים. ובמילים אחרות, אלפים רבים של רוכשי דירות הצטרפו לעוד מאות אלפים שנטלו במרוצת השנים האחרונות משכנתאות בהיקף ממוצע של כ-850 אלף שקל לבית אב והחזר חודשי בהתאם. האבסורד הגדול הינו בכך שחלק נכבד מקרב אותם נוטלי משכנתאות (להערכת משרדנו כ-20 אחוזים בקירוב) הינם שכירים ועצמאיים המצויים כיום בסטטוס של חל"ת, פיטורין או שהעסק שלהם עומד על כרעי תרנגולת בשל המשבר הנוכחי. חלק גדול מלוקחי המשכנתאות בכלל נמצא בחל"ת או פיטורים. זה הרי ברור - שיעור האבטלה הנוכחי מגיע ל-26% ויותר, וגם היציאה של המשק מהסגר הקורונה, לא תחזיר את האבטלה למצב שהיה בעבר - שיעור של 4% אבטלה. באוצר ובמשרד הכלכלה מדברים על אבטלה שיכולה להגיע ל-12% ויותר בסוף השנה - מכאן ועד גל של אי עמידה בהחזרי המשכנתא הדרך קצרה.   

אז מה גרם לכל כך הרבה ישראלים לקחת כמות אדירה שכזו של משכנתאות ענק?
נתחיל מכך שקצב התחלות הבנייה הגיע בשנה האחרונה לכ-50 -45 אלף, אולם בפועל מספר הדירות הזמינות היה קטן בהרבה ועמד על כ-15-18 אלף בלבד. נתון זה כשלעצמו יצר מצב של "ביקושים כבושים" בשוק הדיור במהלך השנה האחרונה, וביקושים אלה אכן התפרצו יותר ויותר במהלך השנה האחרונה.

בד בבד הפרסומים, חדשות לבקרים, אודות חשש שהריבית על המשכנתאות תעלה, מה שיגרום להחזר חודשי גבוה משמעותית, תדלקה אף היא את שוק המשכנתאות. בל נשכח גם כי לאחר עצירה מסוימת שהייתה לפני כשנתיים,  החלו השנה מדדי הדיור לקבל תאוצה מחודשת כלפי מעלה, ובשיעור שנתי של 3.9 אחוזים (ויותר מכך באזור הביקוש במרכז הארץ) הביא אצל רוכשים פוטנציאלים רבים לתחושת דחיפות לרכוש דירה לפני שהמחיר ימשיך לעלות, אם זה כרוך במימון של משכנתא גבוהה.

אין ספק גם שהעובדה שתכנית מחיר למשתכן הפכה ל"ברווז צולע", ביאה זכאים רבים לוותר על האופציה הזו ולחזור ולרכוש דירה יקרה יותר בשוק החופשי.

סיבות אלה, כלכליות ופסיכולוגיות, הן שתרמו אם כן ללקיחת המשכנתאות הסיטונית, המעמידה ללא ספק רבבות בתי אב בסכנה ממשית של העדר יכולת להחזיר את המשכנתא, עובדה שעלולה להשפיע גם על המערכת הבנקאית ושוק ההון. זה תרחיש שיכול להתרחש וצריך להיערך אליו, זה תרחיש שיהיו לו, אם וכאשר יתממש, הלשכות גדולות על מחירי הדירות, ובכלל  על כל המשק. במצב הזה - מה יוכלו לוקחי המשכנתאות לעשות כשלא תהיה להם עבודה ומה יוכלו הבנקים לעשות? לעקל את הדירות ולקחת אותן לעצמם?

לכן זוהי לטעמי שעת מבחן קריטית למקבלי ההחלטות בכך הדרגים, הממשלה, האוצר, הממונה על הבנקים וראשי הבנקים עצמם, למצוא מראש פתרונות יצירתיים שימנעו את תרחישי הקיצון הללו.

בעבר כבר הצעתי, להפריד בין הריבית הכללית במשק לבין הריבית על המשכנתאות. ריבית דיפרנציאלית אולי לא תפתור את הבעיה כולה, אולם תיצור בטחון ושקט נפשי אצל חלק נכבד מנוטלי המשכנתאות, תמנע מצב של עלייה משמעותית בהחזר החודשי וגם הבנקים לא ייפגעו מכך.

הצעה נוספת, הקשורה בחבל הטבור למשבר הקורונה, הינה שהמדינה תערוב לבנקים ותאפשר להם לפרוש באופן דיפרנציאלי את החזר המשכנתא לפי האפשרויות של כל אחד ואחד. לדוגמא, מי שהפך למובטל בעקבות הקורונה, החזר המשכנתא שלו יידחה בחצי שנה  ורק לאחר מכן יתחיל באופן מדורג להחזיר אותה. במידה וייגרם נזק מצטבר לבנק כזה או אחר, המדינה תערוב לפצות אותו.

בד בבד זוהי הזדמנות פז, ובמיוחד כשככל הנראה נסתם הגולל על תכנית מחיר למשתכן, לחזור למודל הוותיק של סיוע דיפרנציאלי לזכאים, כפי שהיה במשך עשרות שנים עד 2003. לפי מודל זה כל זכאי ייהנה מ"ניקוד" שיכלול בתוכו מרכיבים דוגמת שרות צבאי, הכנסה כוללת של בני הזוג, הטבות מדינה לרוכשים בפריפריה, כולל הלוואות, מעניק מקום ומשכנתא משלימה. נכון. זה יעלה למדינה לא מעט כסף, אולם בשונה ממחיר למשתכן, כסף זה לא יבוזבז לריק וייצר הרבה יותר איזון וסדר בכל מה שקשור לשוק המשכנתאות המבולבל.

*כותב המאמר ארז כהן, הינו שמאי ומשפטן, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין