ארז כהן

תמ"א 38 – אסור להחזיר את התוכנית, צריך להאיץ את הפינוי בינוי

ההחלטה להפסיק את תמ"א 38 באוקטובר 2022 זוכה לביקורת גדולה, ויש קולות שקוראים לביטולה על רקע הקורונה. אסור להיכנע – הנזק של התוכנית עולה על התועלת שלה

ארז כהן | 15/05/2020 11:28 (33)

נושאים בכתבה תמא 38

מאז ההחלטה של הרשות להתחדשות עירונית ומנהל התכנון לקצוב את תמ"א 38 לשנתיים פלוס, עד אוקטובר 2022, הושמעו עליה דעות קטגוריות רבות. בין היתר נאמר שאין כל חלופה לתמ"א 38, שסוף כל סוף כמות ההיתרים עולה בשנים האחרונות, שהיא מכשיר יעיל ומהיר יחסית לביצוע התחדשות עירונית, שהיא מחזקת מבנים רבים ושכולם נהנים ממנה, יזמים, עיריות ותושבים.

אולם, וזה אולם גדול, נשאלת השאלה האם מול יתרונות אלה, שכבודם במקומם מונח ואיני מזלזל בהם כלל ועיקר, אין לתמ"א לא מעט חסרונות והאם לא ניתן למצוא לה חלופה יותר טובה במהלך השנתיים הקרובות?

טור - בעד להאריך את תמ"א 38 ובכן, ועל מנת לסבר את האוזן, במהלך 15 שנות התמ"א 38 הוענקו כ-70 אלף היתרים, מספר לא מרשים במיוחד לתקופה כה ארוכה, ובמיוחד כשחלק נכבד מאותם היתרים כלל לא מומשו. יתרה מכך: המטרה עיקרית שלשמה נועדה התמ"א 38, מיגון מאות אלפי בניינים בכל רחבי מדינת ישראל(וישנם קרוב ל-700 אלף בניינים!) לא הושגה כלל ועיקר, קל וחומר בפריפריה, דוגמת בקעת בית שאן, הגליל והנגב, שם התמ"א אינה כדאית כלכלית ולמדינה, מסתבר, לא היה תמריץ במהלך אותן 15שנים לפתור בעיה זו.

מעבר לכך, על פני כל 15 שנות התמ"א, התגלעו חילוקי דעות קשים בין השלטון המרכזי לבין השלטון המקומי, קרי העיריות והרשויות המקומיות, לגבי מי יקדם את התמ"א, מה תהיה הרגולציה וכו', כשכל עיר הפכה בפועל למעין "קריית הוותיקן" שיש לה מדיניות משלה, האחת בעד, השנייה לא כל כך בעד, והשלישית מתנגדת נחרצות. יתרה מזה, בעיריות רבות התהפכה לחלוטין המדיניות במהלך אותן 15 שנה מ"בעד" ל"נגד" וחזור חלילה, ודוגמא מובהקת לכך הינה רמת גן, שם חילופי הגברי לפני כשנה וחצי הפכו אותה מ"בירת התמ"א" ל"מעוז ההתנגדות הראשי".

חסרון משמעותי נוסף של התמ"א הינו בכך שהיא איננה משנה בפועל את התבע (תכנית ביין ערים) באותו מתחם. כלומר, תוספת הדירות, גם אם מדובר בתוספת משמעותית של עשרות רבות או אפילו במקרים קיצוניים, מאות דירות, איננה מלווה במקביל בשינוי מהיסוד של מערכת התשתיות באותו מתחם או שכונה. וזה אומר, לדוגמא, שמתחם ותיק בו מבוצעת התמ"א עלול למצוא את עצמו בבעיית תשתיות חמורה, דוגמת מחסר בצירי גישה, מחסור במקומות חנייה, מחסור במוסדות ציבור דוגמת בתי ספר, גני ילדים, בנק, בית מרקחת וכו', מחסור בפארקים ושצ"פ"ים, בעיות תיעול וביוב קשות ויד עוד נטויה.

אולם החיסרון הגדול ביותר לטעמי, כשמאי מקרקעין, הינו בעובדה שמדינת ישראל שהינה דלה ביותר בעתודות קרקע, חייבת למצוא אלטרנטיבה שתנצל הרבה יותר טוב את זכויות המקרקעין. אמנם התמ"א 38, ובמיוחד התמ"א 38/2, מוסיפה בהחלט כמות לא מבוטלת של דירות למלאי הקיים, אולם עדיין זה הרבה פחות ממה שיתווספו בסופו של דבר כתוצאה מהתחדשות עירונית כולל במסגרת פינוי בינוי. היתרון של פינוי בינוי, אם כן, הינו כפול: הוא גם משנה מהיסוד את התב"ע ומייצר שכונה חדישה לחלוטין עם כל התשתיות האפשריות, אולם גם מנצל הרבה יותר טוב את זכויות המקרקעין ומוסיף מאסה משמעותית של דירות.

יתרון זה של תוספת משמעותית של דירות, הינו קריטי לא רק לעתודות המקרקעין של מדינת ישראל, אלא גם לשוק הדיור בכלל. ניתן על ידי כך להוסיף מידי שנה לא אלפים בודדים(כמו בתמ"א 38) אלא רבבות יחידות דיור חדשות למספר התחלות הבנייה ועל ידי כך ליצור איזון בין רמות הביקושים ההולכות וגדלות לבין ההיצע הדל. חייבים גם לקחת בחשבון שמדינת ישראל מתאפיינת בריבוי טבעי גבוה במיוחד, תוספת של קרוב למיליון נפשות מידי 5-6 שנים(!) מה שמחייב אותנו לקדם לא 50 אלף התחלות בנייה, דוגמת היום, אלא 70 אלף לשנה לפחות, זאת על מנת ליצור את האיזון המתבקש.

קיראו עוד ב"ניתוחים ודעות"

על כן אני סבור שההחלטה לקצוב את התמ"א 38 לשנתיים הינה נכונה ומתבקשת. יחד עם זאת אני קורא למקבלי ההחלטות לקדם כמה שיותר מהר חלופה ראויה. החלופה יכולה להיות בדמות "מסלול ירוק" ומהיר ליזמים וקבלנים במסגרת פינוי בינוי או בינוי פינוי, מה שיהפוך את האלטרנטיבה הזו לכדאית בעליל, הן עבור היזם, הם עבור הרוכשים והן עבור המדינה. קיימת אפשרות נוספת להרחיב את הזכויות הקיימות בתמ"א 38/2, זאת באמצעות איחוד מגרשים, אולם אפשרות זאת לצערי הינה מסובכת הרבה יותר ודורשת התעסקות מול כל עירייה ועירייה.

ולגבי הפריפריה: כאן במיוחד יש לדעתי עדיפות ברורה לפינוי בינוי על פני תמ"א 38 שתהיה בבחינת "טלאי על גבי טלאי" בערי הפריפריה הזקוקות לרענון ולהתחדשות כוללת כאוויר לנשימה. הפתרון הכלכלי יוכל להיות או בהענקת זכויות בנייה משמעותיות הרבה יותר לקבלנים, כלומר הרבה יותר דירות חדשות על כל דירה שתיהרס, או באמצעות קרקע משלימה או באמצעות הענקת זכויות בנייה בתמורה בשכונות הוותיקות של דרום תל אביב וכו', מה שיהפוך בהחלט ל-WIN WIN גם לפריפריה וגם לשכונות דוגמת התקווה, דרום יפו וכו'.

לסיכום, אני מאמין שרק אם ממשלת ישראל ומשרד הבינוי והשיכון יגדירו את ההתחדשות העירונית כ"פרויקט לאומי" ויוציאו הנחיות ברורות בנושא לכל עירייה ועירייה וכל רשות ורשות, ורק אם יסומנו ויוגדרו בכל רחבי מדינת ישראל אותם מתחמים ושכונות המיועדים להתחדשות עירונית, ייווצר סוף סוף סדר בנושא.

*ארז כהן, שמאי ומשפטן ולשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין

הטלגרם שלנו - תכנים בלעדיים ויחודיים

תגובות לכתבה(33):

הגב לכתבה

שם המגיב *

כותרת תגובה *

תוכן התגובה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה

30.
P?ivi Katja 07/08/2020 13:50
הגב לתגובה זו
, בעלי בגד בחבר שלי. הוא עבר לגור עם אישה אחרת בעלי שלא יכול היה לעשות. בלעדיי עכשיו לא רוצה לראות אותי אני כל כך שמחה כי קיבלתי בעלי היפה בחזרה אחרי שאני היה מבוים פעמיים על ידי מזויף כישוף מזויפים אבל אני מודה לאל שד ר לומו עזר להחזיר את בעלי ללא דיחוי ללא כל צורה של פעילות הונאה. צור קשר עם אלוהים זה שלח לאיית גלגלית על הדוא ל שלו; [email protected] אני מבטיח שהוא יעזור לך לפתור את בעיית היחסים שלך, המילים שלו בטוח!!
29.
עורך חשבון 28/07/2020 15:18
הגב לתגובה זו
70000 אלף היתרי בניה כלומר 840000 אלף דירות ?????????????
28.
אאא 24/07/2020 00:24
הגב לתגובה זו
שכונה ולבנות את כולה במשך שנה שנתיים, כל פעם הורסים בניין אחד וככה כבר כל הזמן יש איזשהו בניין עם רעש חפירות ובניה לכל האיזור. שלא לדבר על המדרגות הצפופות, השכונה מסביב לבניין שנשארת מכוערת... פשוט איכסה פיכסה צריך להרוג את מי שחשב על התוכנית הזאת.
27.
רק תכנית טובה יותר 18/05/2020 23:40
הגב לתגובה זו
כעת השאלה האם תהיה אחת טובה יותר ומתי, וכן למי. היטלים ומסים ירחיקו את בעלי הדירות מהתכנית החלופית וחבל שמנפנפים בזה עוד לפני שגובשה תכנית אחרת. יזמים ואינטרסנטים מנצלים את חסרי הנסיון ומאיצים בהם לחתום כי עוד מעט נגמר. שקר. ספרו את זה לשבר הסורי אפריקאי.
26.
פנטושית 17/05/2020 19:20
הגב לתגובה זו
ניצול של בעלי דירות תוך איום בהליכים משפטיים נגדם ושלרוב לא מקבלים תמורה עבור הדירה שלהם . מי שמרוויח אלו רק הקבלנים , עו"ד , יזמים ומעכרים אחרים . המון כסף ולכן הכתבות האלו והלחץ על הממשלה להריץ את התכנית .
25.
יזמיקו 17/05/2020 09:25
הגב לתגובה זו
הפיתרון לכל הנימוקים הנכונים שהעלית הוא לפתור אותם ולא לבטל את תמא 38, בוודאי שלא לפני שיש חלופה חוקית וקונצנזוס שלטוני. וגם: תמא 38 לא נועדה למיגון או לחיזוק מבנים. היא נועדה להציל חיי אדם. לא מאמינים? כנסו לאתר של ממהל התכנון ותיווכחו בעצמכם. תודה.
24.
יוסי 17/05/2020 09:16
הגב לתגובה זו
הוא פגע בנו תושבי קשות יצר מחסור בדירות המחירים עלו עוד יותר נשארנו עם דירות שמסוכן לגור בהם בבניינים רקובים כאן צריכה לקום ועדת חקירה על ההתנהלות הזו
דרור 17/05/2020 15:38
הגב לתגובה זו
הכסף מוביל ומכתיב . קודם למקורבים ולתומכים .
23.
צריך להשאיר את תמ"א 2 ולבטל תמ"א 1 (ל"ת)
יוסי 17/05/2020 09:13
הגב לתגובה זו
22.
תמרה דובש 17/05/2020 06:39
הגב לתגובה זו
דרושה ועדת חקירה כיצד יוצא לדרך מיזם ארצי ללא תוכניות תשתית ראויות. כיצד מאלצים אנשים תמימים להתמודדות עם כרשי נדל"ן. העוול החברתי ואנושי החמור שנעשה אי פעם בישראל.
21.
מרכוס 17/05/2020 06:31
הגב לתגובה זו
במילא מה שלא אכלה הקורונה תאכל הרעידה.. בית שאן וטבריה בתי קברות.. כל הכבוד לשרים.. שיריבו עד אז..
20.
נחמה 16/05/2020 20:44
הגב לתגובה זו
תוכנית גרועה. שמעשירה רק יזמים וקבלנים רוגפי בצע ושררה. על חשבון דיירים תמימים וחלשים!
19.
ישראלי 16/05/2020 19:37
הגב לתגובה זו
מי שמיתנגד שישלם על כל האיכוב שנובע ,ולהראות דרך מישפטית בחוקנשלא כדאי להתנגד לקידמה .שבוע טוב לכולם .
18.
דנית 16/05/2020 18:22
הגב לתגובה זו
מדרגות קטנות. חדר בתוך חדר. אין חניה. לא מומלץ בכלל.
17.
הבעיה לא בתכנית אלא במנטליות הישראלית - טמע (ל"ת)
בעיה לכל פתרון 16/05/2020 15:37
הגב לתגובה זו
16.
יאיר 16/05/2020 15:01
הגב לתגובה זו
כתבה יפה וגם לסגור את הוותמל שהוא כבר מיותר
15.
בינוי פינוי בינוי 16/05/2020 13:02
הגב לתגובה זו
בינוי פינוי בינוי רעיון מעולה החוקים החדשים שאמורים לצאת מעולים שוב חייבים לקצר את התהליך באופן משמעותי
14.
יהודה 16/05/2020 09:01
הגב לתגובה זו
חייבים לקבוע כללים ברורים לפינוי בינוי. כמו למשל מה התוספת שיקבלו בעלי הדירות המפונים. כל עירייה מחליטה על כללים משלה. נראה איזה ח"כ ירים את הכפפה ויקדם עניין זה. הרכבות המכוערות חייבות להעלם מהנוף העירוני
13.
זיזו 15/05/2020 21:05
הגב לתגובה זו
פינוי בינוי זה רק למספר קטן של חברות גדולות,התמורות יקטנו.והבניה תהיה ברמה נמוכה. מכיוון שהכל המגדלים,זו תהיה בכיה לדורות,כי צריך להיות סוג של בני אדם שמבינים ויכולים לשלם ועד היית שמתאים לתחזוקת מגדל
12.
מומחה 15/05/2020 19:56
הגב לתגובה זו
היו מזמן מבטלים אותה הדרג המקצועי ברשות דלית זילבר נלחם לבטל. אבל כחלון והלקקנים לידו לא ביטלו בגלל שהוא חשב שזה יעזור לו פוליטית. אבל ביבי שרף אותו שפרסם שהשופטת החרמנית ביקשה ממנו להרים בליחה את נטל הרעיה
11.
זוג צעיר ישראל 15/05/2020 19:14
הגב לתגובה זו
תמא 38 תכנית מעולה,חיזקה שדרגה אלפי בניינים ישנים בארץ ללא עלות !למדינה ,תכנית WIN WIN תמא 38 תכנית מעולה שחיזקה ושדרגה אלפי בניינים ישנים בארץ ללא עלות !!! למדינה ....תכנית WIN WIN ,לא פוגעת בטבע החופשי !!!! , מייצרת היצע דירות מוזלות וגורמת להורדת מחירי הדירות באיזורי הביקוש לזוגות צעירים ומשפרי דיור לא עשירים !!! משפרת ומחדשת את חזות מרכזי הערים והשכונות הישנות ....!!שר האוצר , שר השיכון , שר הפנים !!! תמנעו עצירת תכנית תמא 38 שעוזרת מאוד לבטיחותם של מאות אלפי משפחות רובן חלשות יותר בעם ישראל
10.
טל 15/05/2020 18:38
הגב לתגובה זו
כתבה מצויינת אבל הוותמל מאשר תוכניות בנייה בלי פרופורציה ובלי תשתיות כמו למשל בהרצליה .צריך לבטל את הוותמל הוא כבר לא רלוונטי
9.
רפי 15/05/2020 17:03
הגב לתגובה זו
אל תיכנסו לזה דיירים ותיקים סובלים שנים וחדשים נאלצים להכנס ללא טופס ארבע ללא חניות ללא תדתיות מסודרות אוי לפיקוח הרשויות לפרוייקטי תמ"א
8.
חבל 15/05/2020 16:46
הגב לתגובה זו
חזירות התמא 38 אינה מספקת פינוי בינוי אולי יתן מענה לחזירות
7.
כתבת פימפום על היצע דל של דירות...היכן ההומלסים? (ל"ת)
15/05/2020 15:38
הגב לתגובה זו
6.
עוד פמפום על היצע דל של דירות... איפה כל ההומלסים? (ל"ת)
15/05/2020 15:37
הגב לתגובה זו
5.
תמא יוצר בעיית תשתית חמורה אין טעם להמשיך (ל"ת)
ארמגדון 15/05/2020 15:10
הגב לתגובה זו
גם פינוי בינוי פי כמה וכמה (ל"ת)
ידוע 15/05/2020 16:46
הגב לתגובה זו
4.
תמ"א 38 = פיגוע סביבתי וחברתי!! רק פינוי בינוי!! (ל"ת)
מאיר 15/05/2020 15:08
הגב לתגובה זו
3.
שתי התכניות הורסות דירות זולות ובונות יקרות למבוגרים (ל"ת)
אריה 15/05/2020 14:31
הגב לתגובה זו
אורלי 16/05/2020 21:34
הגב לתגובה זו
צריך לבנות שיכונים כמו פעם , דירות חדר וחצי , -2 , לאנשים שחיים לבד או זוגות . אין דירות קטנות .
2.
פינוי בינוי 15/05/2020 13:31
הגב לתגובה זו
מצפצפות על החוק הזה ומושכים הכל שנים. כחלון היה עלה תאנה וכישלון הבטיח הרים וגבהות ולא עשה כלום חוץ מנזק כלכלי. בגלל זה חייבים להגביל את הכוח של ראשי הערים להגביל כהונה ולהפקיע מהם את היתרי הבניה. גם כעת תהיה ממשלה עם שרים לכל שטות אבל לא יהיה אף אחד שירים את הכפפה במקום את נטל הראיה.
1.
בעל דירה 15/05/2020 13:15
הגב לתגובה זו
הכוון נכון. את איכות החיזוק של בניין ישן נדע ברעידת אדמה חזקה דוגמאת זו שהחריבה את צפת לפני כמעט 100 שנים. הפתרון הנכון לטעמי הוא פנוי-בנוי ממשלתי. להוציא ממעגל קבלת ההחלטות את יו"ר העיר או המועצה ולתת לממשלה ולכנסת את הסמכות הבלעדית להחליט ולבצע. כמו שכתבת ראש עיר יכול להחליט מה שבא לו אבל ההשלכות הן מהקצה אל הקצה. הקבלנים צריכים לבנות ולהרוויח מהבניה. את הרווח על היזמות צריכה המדינה לקחת לעצמה כדיור סוציאלי. תאר לך שיש מתחם של 200 דונם שהמדינה בנתה בשנות ה- 60 עם 8 דירות לדונם - וכל זה במרכזי הערים או בקרבה אליהם. המדינה יכולה להחליט שהיא נותנת דירת 120מ חדישה + 2 חניות לכל בעל חורבה ישנה עם אפשרות לחלק כ- 85מ + 35מ או כל פתרון אחר. על השטח הזה לבנות 100 דירות לדונם. לקחת 40 דירות כדיור סוציאלי לטובת המדינה ואת יתרת הדירות למכור ב- 600,000 ש"ח. כולנו יודעים שמרמת העמודים 100מ בנוי לקבלן עולה 160,000ש"ח. בכסף הזה על אותו מתחם ניתן לבנות נוסף לדירות, פארק ומגרש משחקים, מרכז מסחרי, החלפת צנרת מים וביוב, חשמל תת קרקעי, חניה תת קרקעית גדולה, ... ועוד ישאר עודף.