מחירי הדירות: בטווח הקצר תהיה ירידה - האם זו הזדמנות?

הקורונה הכניסה את המדינה לסגר, ואת שוק הדיור להלם. כמעט כל מה שיכול להשתבש בשוק הדיור, השתבש. קונים לא רכשו דירות, עובדים לא יכלו להגיע לעבודה ולכן בנייה של פרויקטים התעכבה, הבנקים העלו את הריבית על משכנתאות חדשות, וממשלה חדשה, שאף אחד לא יודע מה מדיניות הדיור שלה (או אם יש לה כזאת) נכנסה לתפקיד.

בטווח הקצר, יהיה לחץ לירידת מחירים - אבל תקבלו "מתנות" זה אומר שבחודשים הקרובים, חברות הבנייה ורוכשי הדירות יצטרכו להתארגן מחדש. לזה יש מספר משמעויות. ראשית, בטווח הקצר, יהיה לחץ לירידת מחירים. זה יקרה בעיקר בשוק של הדירות החדשות: חברות קבלניות שלא מכרו דירות מספר חודשים זקוקות למזומנים כדי לשלם את ההלוואות שלקחו, ולכן הן יצטרכו לשכנע את הקונים לחזור ולקנות. אבל בשוק הדיור ירידות מחירים הרבה פעמים מרחיקות קונים, לא מושכות אותם: דירות הן נכס, ולכן אנשים נרתעים מלרכוש דירות שמחירן יורד.

התוצאה היא שגם אם יהיו ירידות מחירים, הן כנראה יהיו מתונות. במקום, חברות ינסו להציע מתנות כדי לפתות את הקונים: פריסה נוחה של המשכנתא, מטבח ומזגנים על חשבון הקבלן, וכו'. ב-2006, כשמחירי הדירות היו אחרי ירידה מתמשכת, חברה קבלנית אפילו הציעה סוס למי שירכוש דירה בפרויקט שלה. אולי גם הפעם.

השאלה הגדולה היא מה יקרה בטווח של חצי שנה ויותר קדימה. שוק הדיור הוא שוק של מומנטום, והשאלה איזה מומנטום יווצר, כשיש כוחות שפועלים בכיוונים מנוגדים. דבר אחד די ברור: בתקופה הקרובה מספר התחלות הבנייה הולך לרדת. התחלות הבנייה החלו לרדת כבר ב-2019, כתוצאה ממדיניות השיווקים של שר האוצר כחלון, שניסה לגרום לכך שקבלנים יבנו במקומות שהם לא רוצים לבנות ובתנאים שלא היו להם כדאיים, מה שגרם לכך שחלק גדול ממכרזי שיווק הקרקעות נכשלו. עכשיו מספר התחלות הבנייה ירד אפילו יותר, כשהקבלנים יחכו לראות מה קורה לתנאי האשראי, וללמוד כמה הממשלה החדשה הולכת להתערב בשוק הנדל"ן.

• תדיראן השקיעה 60 מיליון שקל בטכנולוגיית טיהור אוויר מזגנים עיליים
• ג'נרל מוטורס: ירידה של 35% בהכנסות הרבעון בסין אבל לא הכל שחור

החדשות הרעות לקונים - בעוד כמה חודשים המחירים הולכים לעלות אם הייתי מאלו שמאמינים שהביקוש לדיור קשיח, ושכל שנה יש צורך ב-50 וכמה אלף דירות חדשות אחרת יווצר משבר, המסקנה היא שבעוד כמה חודשים המחירים הולכים לעלות, ולכן עכשיו זה הזמן הכי טוב לקנות. בהנחה ששוק התעסוקה אכן יתאושש, זה כנראה גם מה שיקרה. כי ברור לכולם שריבית בנק ישראל הולכת להישאר נמוכה עוד הרבה שנים קדימה, ואם שוק התעסוקה יתאושש, זה לא ישאיר לבנקים שום ברירה אלא להוריד את ריבית המשכנתאות מאוד למטה.

הפעם, בניגוד למה שקרה אחרי 2010, כנראה שבנק ישראל יימנע מלהתערב בריביות, כך ששום דבר לא ימנע מהן להגיע לשיאים (נמוכים) חדשים. ובריבית אפס, המחיר של נכסים יכול לנוע לכיוון האינסוף, ועדיין להיות מחיר "סביר".

אבל יש משהו שיכול למנוע מכל זה לקרות אם המשבר בשוק התעסוקה יימשך תקופה ארוכה יחסית, ריבית המשכנתאות לא תרד כל-כך מהר, והרוכשים לא יחזרו לשוק בקרוב. זה ייצור מומנטום שבו מחירי הדירות מדשדשים, אפילו יורדים.

• טראמפ הוא פיל בחנות חרסינה, אבל לא ישבור את הכלים
• ההיגיון מאחורי השיגעון - מה טראמפ מנסה להשיג ולמה ייתכן שהנפילות ייעצרו?
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

במצב כזה, אף אחד לא רץ לרכוש דירות, כי עדיף לחכות ולקבל אותן בתנאים יותר טובים. אם זה מה שיקרה, שוק הדיור יכנס לתרדמת – תקופה נוספת עם מחירי דיור מדשדשים ויורדים, ומספר קטן יחסית של התחלות בנייה ושל דירות שמחליפות בעלות. כבר היינו בתסריטים כאלו, וזה לא בלתי אפשרי שאחד נוסף יגיע עכשיו.

  ד"ר אביחי שניר המכללה האקדמית נתניה ובית ההשקעות אינפיניטי