שוק המשרדים בישראל נחשב בכל קנה מידה לאחד המתפתחים והמובילים בעולם המערבי. על פי הערכת משרדנו, בהצלבה עם נתוני הלמ"ס, נבנו עד כה בארץ כ-25 מיליון מ"ר, ובקצב של למעלה ממיליון מ"ר לשנה, כ-700 אלף מתוכם במרכז הארץ, ובמיוחד בתל אביב וגוש דן המורחב, נתניה ורעננה בשרון, ועד לנס ציונה ורחובות בשפלה.
3 הגורמים המרכזיים להתפתחות שוק המשרדים המקומי
האחד, הפיכת מדינת ישראל למעצמת היי-טק וטכנולוגיה במהלך 20 השנה האחרונות, ואכן למעלה ממחצית הביקושים בשוק המשרדים, ובמיוחד למשרדי פרימיום הינם בנגזרת זו.
השני, גידול משמעותי ביותר באוכלוסיית המדינה, הנובע מריבוי טבעי הגבוה בעולם המערבי בתוספת עלייה, מה שכמובן משפיע רבות על מגמות הגידול בשוק. השלישי, מוביליות רבה ומעבר ממשרדים ישנים לחדישים.
- כל הכותרות
משבר הקורונה הוריד את המחירים בעד 8%
עד להתפרצות מגיפת הקורונה, התאפיין שוק המשרדים ברמות ביקושים גבוהות ביותר, עם תפוסה מירבית של כ-95% בקירוב. מגמה זו הייתה אופיינית במיוחד למשרדים בעיר תל אביב וערי גוש דן הסמוכות אליה, אולם גם במטרופולין ירושלים, חיפה ובאר שבע הייתה תפוסה גבוהה, בהתאמה.
רמות מחירי השכירות שיפורטו בהמשך, משקפות את הימים שלפני הקורונה. במהלך החודש האחרון, שאחרי היציאה מהקורונה, מסתמנת מגמה של ירידת מחירים בשיעור ממוצע של כ-5-8 אחוזים, לעיתים אף יותר. קשה מאוד להעריך אם מגמה זו תימשך, ואפילו תחריף, אולם ברור כי יהיה צורך למקבלי ההחלטות לערוך חישוב מסלול מחדש.
צריך לשים לב לשלושה פרמטרים עיקריים
האחד, חישוב כמה עובדים ימשיכו לעבוד מהבית, כמו בימי הקורונה, וכמה יחזרו לעבוד במשרד. הערכתנו היא כי אחוז העובדים מהבית יגדל משמעותית, מה שיחייב את הפירמות לבדוק לכמה מ"ר הן יזדקקו.
השני, תכנון מחדש של משרדים רבים הבנויים על "אופן ספייס" והפיכת השטחים למוגדרים יותר במסגרת חדרים סגורים, או לחלופין השארת החללים הפתוחים עם מנגנוני הפרדה מסוימים.
השלישי, והוא לדעתנו המשמעותי ביותר, חיזוק משמעותי של מגמת השימושים המעורבים במגדלי משרדים. להערכתנו בשנים הקרובות, ובכלל, יקטן משמעותית מספר מגדלי המשרדים שישמשו רק למטרה זו, ולעומת זאת יגדל מאוד מספר המגדלים והבניינים שיהיו בהם שימושים מעורבים דוגמת משרדים, מגורים, חנויות נוחות, מוסדות ציבור, בתי מלון וכו'.
הערכתנו היא כי בשנים הקרובות, ובלי קשר לקורונה, תתחזק המגמה שאפיינה את שוק המשרדים בשנים האחרונות של יציאת חברות היי-טק גדולות וותיקות אל מחוץ לתל אביב, למיקומים דוגמת רעננה, הרצליה פיתוח, פתח תקוה, חולון, נס ציונה, רחובות וכו'. לעומת זאת חברות סטארט אפ ודומותיהן ימשיכו להתמקד בעיר תל אביב וסביבתה.
התשואה על משרדים עדיין גבוהה ביחס לתשואה על דירות
כמו כן ייתכן מאוד, שבהפוך על הפוך, דווקא המחירים ההזדמנותיים של משרדים שיהיו בחודשים הקרובים, ואולי אפילו לפרק זמן ממושך יותר, יהפכו שוק זה למעניין עבור משקיעים.
חשוב לזכור כי בסך הכל, למרות העליות שהיו במחירי המשרדים בשנים האחרונות, עדיין רמות המחירים עלו באופן מתון יחסית. בנוסף לכך, העובדה שהתשואה על ההשקעה במשרדים גבוהה משמעותית לעומת התשואה על דירות מגורים, עודנה מעניקה להשקעה במשרדים יתרון יחסי.
אנחנו צופים גם, לטווח הארוך יותר, אפשרות של ביזור גדול יותר של המשרדים מ"מדינת תל אביב" אל הפריפריה הקרובה יחסית. היתרונות של רמות מחירים מתונות הרבה יותר (כפי שמובא בנתונים להלן), מרחב גדול יותר, בעיה פחותה של פתרון מקומות חנייה לעובדים ולאורחים, כל אלה מקטינים משמעותית את העלויות עבור הפירמות וגם משפרים את איכות החיים של העובדים.
החיסרון העיקרי הינו יוממות (זמן נסיעה יומי מהבית לעבודה וחזרה) מצב התחבורה הנוכחי הכופה זמן ארוך בדרכים, עשוי להיפתר בטווח הארוך אם המדינה תדאג לשפר את מערכת התחבורה, ובמיוחד התחבורה הציבורית.
מקבץ נתונים על שוק המשרדים ערב מגיפת הקורונה
על מנת לעדכן את המחירים לתקופה הנוכחית (אם בוחנים את המחירים הריאלים - שכ"ד/מחירי מכירה ביחס להוזלה במחירי הצריכה או ירידה בשכר העבודה הממוצע - המגמה דווקא יכולה להיות הפוכה), להערכתי יש להפחית כ-5-8 אחוזים מהמחיר שהיה בטרם עידן הקורונה, זאת למרות שכאמור יתכן ומדובר במגמה זמנית.
בתל אביב עומדים המחירים על בין 65 שקלים למ"ר ועד כ-120 שקלים למ"ר למגדלי משרדים(תלוי במיקום המשרדים ורמתם), ברמת החייל הם עומדים על בין 70 שקלים ל־80 שקלים למ"ר, בציר בגין על בין 60 שקלים ל־120 שקלים למ"ר, בסביבת שדרות רוטשילד בין 75 שקלים ל־135 שקלים למ"ר, בציר יגאל אלון בין 70 שקלים ל־130 שקלים למ"ר, במתחם בית המשפט בין 90 שקלים ל־115 שקלים למ"ר ובמתחם הבורסה ברמת גן בין 70 שקלים ל־120 שקלים למ"ר.
ב"עוטף תל אביב" וגוש דן רמות המחירים, נמוכות בדרך כלל בעשרות אחוזים. הרצליה פיתוח כ-90 שקלים למ"ר, רעננה, כפר סבא והוד השרון כ-75 שקלים למ"ר, פתח תקוה, איירפורט סיטי, רחובות/נס ציונה ובי.בי.סי בני ברק כ-70 שקלים למ"ר, נתניה דרום (פולג) כ-65 שקלים למ"ר, ראש העין כ-45 שקלים למ"ר.
במטרופולין חיפה רמות המחירים עומדים על כ-65 שקלים למ"ר ביוקנעם וכ-70 שקלים למ"ר בפארק מת"מ הממוקם בכניסה הדרומים לעיר.
בירושלים המחירים עומדים על כ-80 שקלים למ"ר בגבעת שאול, כ-75 שקלים למ"ר בהר חוצבים, כ-80 שקלים למ"ר במרכז העיר, כ-85 שקלים למ"ר בפארק גט"י במלחה וכ-90 שקלים למ"ר במתחם תלפיות.
בבאר שבע המחירים עומדים על כ-65 שקלים למ"ר בפארק גב ים, כ-60 שקלים למ"ר במרכז העיר, כ-40 שקלים למ"ר בעומר וכ-50 שקלים למ"ר במתחם תעשיות עתירות יידע.
כפי שציינו לעיל, קשה להעריך עד כמה מגמת ההתמתנות ואפילו ירידת המחירים שאפיינה את ימי הקורונה והחודש שאחריה תימשך, והאם תתחזק או תבלם. מחד גיסא שינוי הדיסקט של הפירמות והשוכרים ביחס למשרדים עשוי לבוא לידי ביטוי בירידה מתמשכת בביקושים וירדת מחירים נוספת. מאידך גיסא הצורך המתמיד של השוק במשרדים והגידול המשמעותי באוכלוסייה ובצרכים שלה, מצביעים דווקא על אפשרות של ביקושים מחודשים ואפילו עליות מחירים בטווח הארוך. כך או אחרת, אין ספק ששוק המשרדים הולך להיות בשנה הקרובה אתגר מעניין לרבים.
כותב המאמר ארז כהן, הינו שמאי ומשפטן, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין
תודה.
לתגובה חדשה
חזור לתגובה
-
11.קנינו משרד בלב איזור ביקוש בירושליםדרור 11/10/2020 12:46הגב לתגובה זו0 0והוא עומד ריק. פשוט ריק. אין שוכרים. כולם עברו לעבוד מהבית וגם חברות נמצאות עכשיו בקשיים. השקעה בדירה היתה יותר חכמה. טעינו.סגור
-
10.המחירים בפועל נמוכים יותרמשרד 300 מר 17/06/2020 08:38הגב לתגובה זו0 0לא צריך משרד בבנין חדש עם לובי ושומרים ועוד. משלם 45 שח למ"ר - בניין לא מפואר, לובי קטן ללא שומר .כן יש כאלה. זה חוזה שנסגר לפני שנה שהמחירים היו גבוהים יותר וקבלתי עוד הצעות במחיר הזה בבניינם דומים.סגור
-
9.על הכנסה ממשרד יש מס מלא על דירה מכסימום עשרה אחוזאחד העם 14/06/2020 14:05הגב לתגובה זו0 0יחי ההבדל המשמעותיסגור
-
8.אי דיוק בפרסוםעינת סלע 14/06/2020 13:49הגב לתגובה זו0 0מנסיון רב מאד, המחירים המוצגים בכתבה זו רחוקים ממדוייקים, יש משרדים גם ב50 שח בתל אביב- בדרומה בטוח, וגם ברמת החייל. ויש מספר בניינים ששם שכר הדירה מגיע גם ל150 שח, כמובן שהכוונה למשרדים משופצים, לא מעטפת, ולא כוללים ריהוט.סגור
-
7.התשואה גבוההאבל הסיכון לאי השכרה גבוה פי כמה. מה שמסביר את הרי 10/06/2020 19:10הגב לתגובה זו2 0אבל הסיכון לאי השכרה גבוה פי כמה. מה שמסביר את הריביות הגבוהות על נכס מסחרי על במשכנתה לעומת דירת מגורים. בלי קשר, דמי הניהול והחניות שמשלמים על נכס מסחרי הוא אסטרונומי. לא בהכרח השקעה שווהסגור
- טען עוד
-
6.הכותב אופטימי מידי (ל"ת)אחד העם 10/06/2020 16:53הגב לתגובה זו2 0סגור
-
5.תכנסו לקבוצות של משרדים בפייסבוק ותראו את המפולתהשוק מת 10/06/2020 16:10הגב לתגובה זו5 0הציעו לי כבר 40שח במרכז ת"א ! העיקר שמישהו ישלם את הארנונהסגור
-
4.איבדת אותי בהפרשי התשואה מול נדלן למגוריםעידו 10/06/2020 16:10הגב לתגובה זו0 0התשואה על נדלן מסחרי חייבת תמיד להיות גבוהה מתשואה על נדלן למגורים מהביבה הפשוטה שמדובר בתחום מסוכן הרבה יותר עם מס גבוה יותר. בתור שמאי אתה אמור לדעת את זהסגור
-
3.אם החנזיר אומר אולי ירד אולי יעלה אז בטוח ירד (ל"ת)ממי 10/06/2020 14:07הגב לתגובה זו2 0סגור
-
2.5 עד 8 אחוז? זהו??אלפא 10/06/2020 13:24הגב לתגובה זו0 1אחרי כל הסיסמאות על שוק המשרדים, בפועל הירידה קטנה בהרבה מהדיבורים (15-20 אחוז ). מה נקרא חלומות לחוד ומציאות לחוד.סגור
-
1.איך כל כך מהר הוא מאבחן שינוי מחירים?הרי חוזים הם לשניםחוזי משרדים הם לשנים 10/06/2020 12:33הגב לתגובה זו2 0חוזי משרדים הם למספר שנים קדימה, איך הוא מאבחן כל כך מהר שנוי מחירים? ורגב, הוא הרי מומחה לנדלן מגורים , אז איך הוא פתאום נהיה מומחה לנדלן משרדי שם מדובר בחוזים של מליוני שקלים ל5-10 שנים קדימה?סגור
-
חוזים קיימים עודכנו מטהירון 10/06/2020 14:26הגב לתגובה זו1 0עסקאות חדשות הרבה יותר נמוכותסגור
